臺灣高等法院臺中分院民事裁定 98年度抗字第355號抗 告 人 丙○○送達代收人 丁○○相 對 人 乙○○
甲○○抗告人因與相對人等間聲明異議事件，對於中華民國98年6月22日臺灣臺中地方法院98年事聲字第9011號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以
（一）按「執行法院為非訟法院，僅得依執行名義為強制執行，無權調查審任當事人實體上權利義務之爭執。」，最高法院80年台抗字第198號裁判參照。次按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質。」，最高法院85年台上字第165號裁判參照。又「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。」民事訴訟法第355條第1項定有明文。另「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761條之規定。」，民法第946條定有明文。且「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，土地法第104條第1項亦有明文。
（二）證明債務人童楊麗珍將台中縣○○鎮○○街○○號房屋（下稱：系爭建物）出租予抗告人，而此公證書係屬法院依法作成之公文書，即應推定為真正；再依公證書內關於「公證人實際體驗情形」欄所載，抗告人與債務人童楊麗珍確實就系爭建物及租金達成合意，兩造即就系爭建物成立租賃契約。
（三）另抗告人與債務人童楊麗珍就系爭建物合意成立租賃契約，並經法院公證，堪認為真正，已如前述，則依土地法第104條第1項之規定，抗告人就系爭建物即有優先購買權利，且此優先購買權利具屬物權效力，得以對抗拍定人應買系爭建物之債權效力，故系爭建物理應不得點交予拍定人，否則抗告人之權益將受損害。雖本件拍定人否認抗告人與債務人童楊麗珍就系爭建物所合意成立之租賃契約，惟此屬實體上之權利義務爭執，執行法院自無權限為調查審認，理應由拍定人另循訴訟解決。
（四）再者，抗告人與債務人童楊麗珍所合意成立之前開租賃契約並未經本院除去，則何以能將系爭建物點交予拍定人，此無異以點交系爭建物變相地否斷抗告人依該租賃契約所能主張之權益，是原法院司法事務官就本件之強制執行程序顯有違誤之處。
（五）又前開公證書係於民國（下同）96年11月2日經原法院公證作成，而當時系爭建物並未經法院查封，抗告人與債務人童楊麗珍亦同時約定租賃期間為96年11月2日至116年10月31日，當時抗告人已使用系爭建物之占有事實，則依民法第946條準用第761條之規定抗告人與債務人童楊麗珍於96年11月2日在原法院公證處公證兩造租賃契約時即應發生讓與合意，而生占有移轉之法律效果；簡言之，抗告人於96年11月2日與債務人童楊麗珍在原法院公證處成立租賃契約時，即已占有系爭建物，且無放棄占有之意思。至抗告人事後如何管理使用系爭建物，且無放棄占有之意思。至抗告人事後如何管理使用系爭建物，並無礙於抗告人有占有系爭建物之事實。
（六）至另一債務人童俊義與債務人童楊麗珍間彼此存有爭訟，此亦經債務人童楊麗珍提出原法院97年訴字第965號塗銷抵押權確定判決附卷，是童俊義與債務人童楊麗珍間即存有嫌隙，且本件強制執行過程中所有應送達予債務人童楊麗珍之文書皆是由童俊義簽收，其無非意圖以遭法院判決塗銷之抵押權分配取得清償第一順位抵押權人後之剩餘拍賣價款，則債務人童俊義向原法院所為之陳述豈能信以為真。
（七）再者，抗告人既於與債務人童楊麗簽訂租賃契約之時即有占有使用系爭建物之事實，抗告人僅須本於租賃關係管理使用系爭建物即可，並非一定要長久居住於系爭建物，且租賃契約成立後，抗告人有無繳納租金予出租人即債務人童楊麗珍，乃係另一問題，應不得藉此否斷抗告人有承租使用系爭建物之事實，至債務人童楊麗珍有無申報租金收入，乃係申報正確與否之問題。執行法院司法事務官徒以抗告人未置日常生活用品於系爭建物未明瞭系爭建物，據而將進行執行點交系爭建物之執行程序，非無可議。
三、經查：抗告人雖謂：前開公證書係於96年11月2日經原法院公證作成，而當時系爭建物並未經法院查封，抗告人與債務人童楊麗珍亦同時約定租賃期間為96年11月2日至116年10月31日，再者，抗告人與債務人童楊麗珍所合意成立之前開租賃契約並未經本院除去，則何以能將系爭建物點交予拍定人云云，惟查：原執行法院依97年12月22日查封筆錄、98年3月19日執行調查筆錄調查認定（一）查封當日債務人童俊義自承係由童俊義與童楊麗珍共同自行居住於兩戶打通之執行標的處所。（二）債權人陳報係由債務人及其家屬自住。（三）拍定後現場履勘，現場僅有一樓放置床鋪，其餘房問均無使用跡象。聲明人自稱居住之二樓僅有床架，並無可供日常生活使用之必備家具，聲明人甚至就電燈照明開關位置亦不熟悉。（四）聲明人與債務人為母女關係，依財稅資料顯示，並無租金支付之事實。是原執行法院依外觀調查原則而為判斷「執行標的確係由債務人童楊麗珍及其配偶共同占有使用（債務人之配偶為占有輔助人），抗告人於97年12月22日查封時並未實際占有本件標的」等情，於法尚無違誤。原執行法院於查封當時依職權認定執行標的物之使用情形，如當事人仍有不服，本件抗告人為實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，應另循民事訴訟途徑以求確認租賃權存在以資解決始是，自非執行程序所得救濟。從而，本件執行法院就查封時及執行調查時標的物之使用狀況，依當時客觀存在之事實，形式上認定並無租賃權存在，尚無不合。又，本件執行事件原法院於97年12月22日至現場履勘查封時，除當場揭示查封公告外，且就建物使用情形載明「債務人之子童俊義在場稱：『建物現為童楊麗珍自住。』」等語，此有查封筆錄在卷可按。嗣債權人於97年12月23日具狀陳報建物使用情形為「目前係由債務人等及其家屬自住使用」等語，此亦有債權人之陳報狀附卷可稽。是抗告人若真係有承租該建物，自當能隨即知悉原法院所揭示之公告，而能立即聲明異議，嗣經原法院定期於98年3月5日進行第一次拍賣程序，在拍賣公告上載明拍賣條件為「拍賣建物查封時為債務人自住，於拍定後點交。」，並將拍賣通知送達予債務人童楊麗珍，而債務人並未具狀向原執行法院陳報有第三人承租占有之事實，抗告人亦未於此期間陳報有上開租賃契約存在；嗣承租人即抗告人始於執行法院拍定後之98年3月6日具狀聲明異議，上述等情形顯有違常理。抗告人又另以：依土地法第104條第1項之規定，抗告人就系爭建物即有優先購買權利，且此優先購買權利具屬物權效力，得以對抗拍定人應買系爭建物之債權效力，故系爭建物理應不得點交予拍定人云云，然查：土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號判例可資參照。本件系爭房屋及基地同屬債務人童楊麗珍所有，有該土地登記謄本可查，依據上開判例意旨，抗告人縱使對系爭建物有租賃權，對系爭建物及土地亦無優先承買權。本件執行法院所為之程序，並無違法，原法院據以裁定駁回抗告人之異議，於法並無不合。抗告意旨據此指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，其抗告應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30之1條、民事訴訟法第495之1條第1項、第449條第1項、第95條、第78條裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得抗告。
書記官 洪麗華中 華 民 國 98 年 7 月 28 日
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