臺灣高等法院臺中分院民事裁定 98年度抗字第374號抗告人 甲○○送達代收人 尤榮福律師抗告人因與相對人等間聲明異議事件，對於中華民國98年6月29日臺灣苗栗地方法院98年事聲字第10號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：
（一）按抗告人於系爭租賃權，係本於繼承而來，此經原法院司法事務官調查時，抗告人即已提出土地租賃契約影本二份，並為原法院所肯認，雖系爭租賃契約期滿後繼續給付租金，已為不定期租賃契約，然依繼承之法理及定期租賃因法定更新而成為不定期租賃，租賃契約仍不變更其同一性之解釋，抗告人仍為該系爭土地之租地建屋承租人無誤，先予敘明。
（二）次按土地法第104條、民法第426條之2優先購買權之規定，係指基地之承租人而言，只要是系爭土地租地建屋之承租人，縱因行政規制而未能取得合法建照抑或辦理保全登記，惟租地建屋契約，並未因此而無效，抗告人仍為承租人，並未逸脫土地法第104條、民法第426條之2射程範圍，雖謂優先購買權不能創設，然於本件實不存創設優先購買權之問題，原法院原裁定顯然擴張解釋前揭規定之意旨，有違立法原意，且抗告人確為系爭上地之承租人，且為地上建物之所有權人，非僅為地上建物之事實處分權人。
（三）本件強制執行事件，雖經拍定人於98年2月l8日收受權利移轉轉證明書而終結，然執行程序中，並未通知優先購買權人行使權利，嗣後抗告人亦於法定期間內聲請行使優先購買權，前異議之聲請係對司法事務官對抗告人之聲請所為之准駁裁定有所不服而提出，應與強制執行程序終結與否無關，原裁定仍引強制執行程序終結為由，認聲明異議不合法，恐有誤會，求原裁定廢棄等語。
二、按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，有最高法院69年台上字第945號判例可資參照。次按土地法第104條規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用。亦有最高法院62年台上字第2962號判例足資參考。又依基於優先承買權不能創設法理，不得以地上建物事實處分權人之地位主張有優先承買權。（94年第4期民事業務研究會─強制執行專題第16則研討結果可查）。再按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第15條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議，有最高法院49年台抗字第83號判例意旨足資參照。末按不動產之拍賣程序，以拍定人已依強制執行法第97條、第98條規定繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權，謂為終結，此後再行聲明異議，請求撤銷拍賣程序，與強制執行法第12條第1項規定不合（司法院院字第2776號解釋（七）、最高法院98年度台抗字第35號、97年度台抗字第67號、86年度台抗字第606號、85年度台抗字第516號裁定意旨參照）。
三、經查：抗告人雖以：土地法第104條、民法第426條之2優先購買權之規定，係指基地之承租人而言，只要是系爭土地租地建屋之承租人，縱因行政規制而未能取得合法建照抑或辦理保全登記，惟租地建屋契約，並未因此而無效，抗告人仍為承租人，並未逸脫土地法第104條、民法第426條之2射程範圍，雖謂優先購買權不能創設，然於本件實不存創設優先購買權之問題，原法院原裁定顯然擴張解釋前揭規定之意旨，有違立法原意，且抗告人確為系爭上地之承租人，且為地上建物之所有權人，非僅為地上建物之事實處分權人等語，然查：依上開判例及研究結果說明，土地法第104條及民法第426條之2規定主張對基地行使優先購買權，係指房屋與基地分屬不同之人所有情形時，房屋「所有人」對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。準此，得以享有本件土地之優先承買權之人，當以已在基地上建築房屋或取得「房屋所有權」之地上權人或承租人為限。而本件系爭建物為未辦保存登記建物，抗告人無法登記為「所有權人」，僅為系爭建物之事實上處分權人，基於優先承買權不能創設法理，抗告人不得以地上建物事實上處分權人之地位主張有優先承買權，是以，抗告人上開之詞，即不可採。抗告人另謂：本件強制執行事件，雖經拍定人於98年2月l8日收受權利移轉轉登明書而終結，然執行程序中，並未通知優先購買權人行使權利，嗣後抗告人亦於法定期間內聲請行使優先購買權，前異議之聲請係對司法事務官對抗告人之聲請所為之准駁裁定有所不服而提出，應與強制執行程序終結與否無關等語，惟查：土地法第104條就基地優先購買權之規定，與耕地三七五減租條例第15條就耕地出賣之優先承受權規定相若，自應為與上開判例相同之解釋，即縱若執行法院未經踐行通知之程序，但此並非執行法院依強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，揆諸上開判例說明，影響其權利時，應另循民事訴訟途徑以資解決始是，自非執行程序所得救濟，抗告人自不能引用強制執行法第12條規定為聲明異議。又，按當事人或利害關係人得於強制執行程序終結前為聲請或聲明異議，抗告人既依強制執行法第12條為聲明異議，仍應上開於強制執行程序終結前為之，並不因異議之聲請係對司法事務官對抗告人之聲請所為之准駁裁定有所不服而提出而有所不同，抗告人上揭之辯，顯不足取。從而，本件拍定人張阿梅於98年2月6日繳足價金，經原法院核發權利移轉證書，拍定人已於98年2月18日收受，是本件拍賣程序業已終結；異議人即抗告人於98年2月24日始向原法院聲明異議，係於強制執行程序終結後之聲請，有違前揭規定，其聲明異議自不合法。原法院駁回其異議，於法並無違誤，抗告論旨，執前詞以指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之l、民事訴訟法第495條之l第l項、第449條第項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 洪麗華中 華 民 國 98 年 8 月 28 日
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