臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度重上字第123號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 羅豐胤律師
蔡素惠律師被 上 訴人 丙○○訴訟代理人 林見軍律師上列當事人間返還價金等事件，上訴人對於民國98年 6月25日臺灣臺中地方法院97年度重訴字第 380號第一審判決提起上訴，本院於民國98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第三項關於命上訴人給付超過新台幣壹佰柒拾萬元及其利息部分、並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審本訴訴訟費用由上訴人負擔，反訴訴訟費用由上訴人負擔百分之八十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、上訴人主張：上訴人於民國97年 6月13日向被上訴人買受坐落台中縣○○鄉○○段○○○○○○○號、同段473-39地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼台中縣○○鄉○○路 ○段湳底巷2-13號房屋（下稱系爭房屋），價金新台幣（下同）520萬元分三期支付，上訴人已依約付訖第一、二期款合計320萬元，詎上訴人於97年 7月間獲悉系爭房屋之原屋主即訴外人丁○○之配偶劉燦儀於系爭房屋內自縊身亡，而被上訴人於系爭不動產買賣契約第13條及不動產標的現況說明書中上，均明確擔保系爭房屋內無非自然身故之情事發生，被上訴人顯已違反上開約定，系爭房屋顯有無法補正之瑕疵，故上訴人乃於97年 7月23日以存證信函解除兩造間系爭不動產買賣契約，並依民法第259條第 1項第1款規定及系爭不動產買賣契約第12條第 3項之約定，請求被上訴人返還上訴人已付之價金及同額款項作為懲罰性違約金等語。並求為判決命被上訴人應給付上訴人 640萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之 5計算利息，及供擔保，准為宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：兩造間系爭不動產買賣契約係以坐落台中縣○○鄉○○段473-27、473-39地號土地為交易客體，系爭房屋則為附贈性質，故而兩造特於系爭不動產買賣契約書第16條明定「買地送屋，現況交付」，系爭房屋既屬贈與性質，被上訴人自不負任何瑕疵擔保責任，故上訴人依民法瑕疵擔保之規定，主張解除系爭契約，於法未合。再被上訴人係經由法院強制執行拍賣程序而取得系爭房地之所有權，被上訴人對於系爭房屋之前屋況為何，並無所悉，被上訴人於兩造進行買賣時，就他人所詢系爭房屋內有無非自然身故之情事，告以系爭房屋內無非自然身故之情事，此僅為依被上訴人當時主、客觀之認知所為之說明而已，並無上訴人所稱「保證無非自然身故之情事發生」之法律行為，而系爭不動產買賣契約第13條之約定，係第三人僑馥建築經理股份有限公司所提供之制式化合約書，自不得以該制式化合約書之記載，即謂被上訴人有刻意隱瞞或違背自身注意義務之過失。再系爭房屋前屋主丁○○在原審證稱其配偶劉燦儀在系爭房屋內自殺身亡，然此事件系發生於距今17年前，時間已久遠，所謂「凶宅」應於時間上有所切割，且此事件並未經大眾傳播媒體揭露，無從期待被上訴人有所知悉，難謂被上訴人有刻意隱瞞或違背注意義務之過失，上訴人請求被上訴人給付懲罰性違約金，非但於法無據，且其請求之違約金金額亦過高。況依丁○○在本院之證詞得知，其配偶劉燦儀死亡之地點並非在系爭房屋，而是在屋外違建搭蓋之工廠內，該工廠早在上訴人買受之前即已拆除，系爭房屋既無「有人在屋內自殺身亡」之事實，被上訴人自無須負擔瑕疵擔保責任。退而言之，縱認上訴人得主張解除兩造間系爭不動產買賣契約，然上訴人於系爭房屋尚未依約點交、及復未經被上訴人同意下，即擅自占有系爭房屋並大興土木破壞建物主體，則於上訴人將系爭房屋回復原狀前，被上訴人自得拒絕給付以為同時履行抗辯等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之本訴，上訴人提起上訴為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人 640萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造就下列事實不爭執，堪信為真，並得採為判決基礎：
㈠、兩造於97年 6月13日簽訂系爭不動產買賣契約，約定買賣總價金為520萬元，上訴人已給付上訴人第一期款120萬元、第二期款200萬元，尚有第三期款200萬元未為給付。
㈡、兩造就系爭不動產買賣契約所約定之買賣標的物，尚未依兩造系爭不動產買賣契約書第9條第1項之約定辦理點交。
㈢、上訴人於兩造簽訂系爭不動產買賣契約後、買賣標的物點交前即開始進行系爭房屋之整修工作，目前系爭房屋之現況為上訴人整修後之狀況，並未恢復兩造簽約時之原狀。
五、至於上訴人主張系爭不動產買賣契約第13條及不動產標的現況說明書，均明確記載系爭建物內無非自然身故之情事發生，被上訴人顯已違反上開約定，上訴人自得解除系爭不動產買賣契約，系爭不動產買賣契約既經上訴人合法解除，被上訴人自應返還上訴人已交付之買賣價金及同額之懲罰性違約金等語，則為被上訴人否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠兩造間系爭不動產買賣契約約定之買賣標的物為何？亦即買賣標的物僅為系爭土地？抑或包含土地上之系爭房屋亦為買賣標的物？㈡上訴人主張系爭建物有非自然身故之情事發生，系爭不動產買賣契約業經上訴人合法解除，被上訴人應返還已收受之買賣價金及同額之懲罰性違約金，是否有理由？經查：
㈠、上訴人主張兩造間系爭不動產買賣契約之買賣標的包含系爭土地及系爭房屋，被上訴人則抗辯兩造間系爭不動產買賣契約之標的僅限於系爭土地，兩造間就系爭房屋部分屬贈與之性質等語。按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。經查，兩造於系爭不動產買賣契約書第 1條約定就「不動產標示及權利範圍」已明確記載買賣標的係包括系爭土地及系爭房屋，且就系爭房屋之記載，不但載明建號、門牌號碼及權利範圍，甚且詳載系爭房屋各樓層之面積等語，並於同上契約第2條之1載明系爭房屋有增建頂樓約22坪等語，有系爭不動產買賣契約書影本 1份在原審卷為證（見原審卷第10、11頁），足認系爭不動產買賣契約之標的物係包含系爭房屋在內，否則兩造即無在系爭不動產買賣契約中就系爭房屋之各樓層面積、增建情況等詳為記載之必要，況系爭不動產買賣契約書係以被上訴人之配偶於代為委託仲介出售系爭房地時所出具之「不動產標的現況說明書」為附件，該「不動產標的現況說明書」亦就系爭房屋之各種狀況詳為標記一節，亦有上開「不動產標的現況說明書」影本 1份在原審卷為佐（見原審卷第18頁），參以不動產經紀業管理條例第24條規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契書之一部分」，可知不動產現況說明書視為買賣契約之一部分，本件被上訴人如未委由仲介出售系爭房屋，當無在不動產現況說明書中詳填系爭房屋之各種狀況，並交付仲介人員作為交付應買人之告知文件之理，顯見系爭房屋亦包含在被上訴人託委託仲介出售之範圍，上訴人主張系爭不動產買賣契約之買賣標的包含系爭房屋在內等語，堪信為真。再查，系爭不動產買賣契約書第16條雖記載：「①賣地送屋，現況交付。」等語（見原審卷第16頁），然係因土地上有房屋者，一般都是談整個的總價，不會將土地與房屋價格分開談，本件在談的過程亦是談價格問題，並無說僅買賣土地不包括房屋，再因系爭房屋老舊，有漏水修繕的問題，購買後需要整修，故系爭不動產買賣契約始會記載「買地送屋」等語，以避免衍生將來瑕疵擔保的問題，另因交屋需要現況說明書，故另填寫不動產現況說明書等情，亦經本件買賣仲介乙○○在原審、本院證稱明確（見原審卷第63頁反面、第64頁，本院卷第79頁反面、第80頁），是兩造雖在系爭不動產買賣契約書第16條記載「賣地送屋」等語，惟其用意僅在免除上訴人就系爭房屋之瑕疵擔保責任而已，並非將系爭房屋排除於買賣標的之外，是該記載不足以為系爭房屋不在買賣契約範圍內之證明。綜上，本件兩造系爭不動產買賣契約之買賣標的包含系爭土地及系爭房屋在內，至為明確。被上訴人雖另以兩造簽訂系爭不動產買賣契約後，因系爭土地有約十坪遭鄰房占用，兩造協議各負擔一半，因系爭土地兩造之買賣價格為每坪 6萬元，故由上訴人同意減少價金30萬元，可知兩造買賣標的僅限於系爭土地云云為辯。然查，系爭土地有遭鄰房占用之情事，依兩造系爭不動產買賣契約第 7條之約定，原即屬上訴人應負擔保責任之事項，應由被上訴人負責釐清，且系爭土地之面積合計為257平方公尺，折算為約77.74坪，以兩造系爭不動產買賣契約約定之價金 520萬元折算，每坪單價近6萬7千元， 5坪土地之價格顯逾30萬元，亦與被上訴人所述不符，是被上訴人以此抗辯系爭不動產買賣契約之買賣標的不包含系爭房屋等語，自無足採。
㈡、上訴人主張系爭房屋內曾發生屬「非自然身故」之自殺事件，違反被上訴人於系爭不動產買賣契約第13條及不動產標的現況說明書中關於系爭房屋內無非自然身故之擔保，系爭房屋有無法補正之瑕疵，兩造間系爭不動產買賣契約之法律關係，已因上訴人於97年 7月23日以存證信函為解除之意思表示而失其存在，被上訴人則以前詞抗辯。經查：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照），本件不動產買賣契約書之附件即前開不動產標的現況說明書第11項：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係勾選「否」一節，有不動產標的現況說明書影本1份在原審卷為證（見原審卷第18頁），是被上訴人自應依該說明書約定，在其產權期間就系爭房屋負不曾發生兇殺或自殺致死之情事之瑕疵擔保責任，核先敍明。按本件上訴人主張系爭房屋曾有非自然身故發生一節，係以訴外人劉燦儀於該屋內自縊身亡為據。惟查，劉燦儀係於80年農曆除夕自縊身亡，其自縊身亡的地點係在工廠內，該工廠係與住家即系爭房屋連在一起，是另外加蓋的，並沒有建造執照，目前該工廠業經拆除等情，業經證人即劉燦儀之妻丁○○在原審及本院結證屬實（見原審卷第 104頁反面、本院卷第68頁反面、第69頁），再上開工廠業因老舊而由被上訴人在出售予上訴人前拆除一節，亦經被上訴人在本院自陳在卷（見本院卷第69頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第70頁），足認系爭房屋並非劉燦儀自縊身亡之地點，亦非俗稱之兇宅。此外，上訴人復未能舉證證明系爭房屋內在被上訴人產權期間另有上開不動產標的現況說明書第11條記載之兇殺或自殺致死情事，上訴人主張系爭房屋係兇宅，被上訴人應負瑕疵擔保責任等語，自無足採。另上訴人雖主張上開系爭不動產買賣契約第13條約定，買賣標的內無非自然身故事件發生，該買賣標的物係包含土地及房屋，是被上訴人仍應負瑕疵擔保責任等語。惟查，系爭不動產買賣契約第13條約定：「乙方（按指被上訴人，下同）已明確告知，買賣標的內無非自然身故之情事發生，甲方（按指上訴人，下同）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律責任」等語（見原審卷第16頁），參以附件不動產標的現況說明書第11條所載：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」等語，並未將土地包含在該條範圍，其他條文關於土地現況說明部分，亦未將土地是否曾發生非自然身故情事列入等情，足認系爭不動產買賣契約書第13條之約定範圍僅及於系爭房屋，而不及於其他，系爭房屋並無非自然身故事件發生，已如前述，而系爭房屋旁原加蓋之工廠內雖曾發生劉燦儀自縊身亡事件，惟系爭土地、系爭房屋及工廠，於劉燦儀自縊身亡後，曾遭法院拍賣，在拍賣前丁○○曾將系爭房屋及工廠出租予訴外人王敏雄大約二年，拍定後王敏雄還繼續租用，承租人亦參與投標，但沒有標到等語，亦經丁○○在本院證稱在卷（見本院卷第81頁），嗣後王敏雄之租賃契約業經法院裁定除去一節，亦有法拍資料房屋影本 1份在原審卷為佐（見本院卷第81頁、原審卷第 32-34頁），本院審酌系爭土地上之工廠自劉燦儀自殺身亡迄至本件買賣，已逾17年之久，並經原屋主及承租人王敏雄居住使用過，未曾聽聞居住期間有不正常現象發生，且該工廠既經拆除，自難再認有民間所謂之兇宅存在，並進而認系爭土地有瑕疵，是上訴人以系爭房屋曾有「非自然身故」事件發生構成物之重大瑕疵，向上訴人主張解除系爭不動產買賣契約，自屬無據，其解除契約並不生效力。
六、綜上所述，上訴人所為解除契約之意思表示既不生效力，則上訴人本於解除契約後回復原狀之法律關係，依民法第 259條規定請求被上訴人返還買賣價金、並依系爭不動產買賣契約第12條第 3項約定請求給付懲罰性違約金，即屬無據，不應准許。原審因而為就本訴部分為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴論旨指摘原判決本訴部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、被上訴人（即原審反訴原告，下稱被上訴人）主張：系爭不動產買賣契約約定，系爭房地買賣價金 520萬元分四期給付，反訴被告已給付第1至3期款合計320萬元，尚有尾款200萬元未給付，依系爭不動產買賣契約第5 條之約定，上訴人應於97年 7月15日給付尾款，詎上訴人以系爭房屋有「非自然身故之情事」為由，主張解除兩造間系爭不動產買賣契約，並拒不依約給付尾款。惟上訴人所為解除兩造間系爭不動產買賣契約之主張，於法未合，已如本訴答辯所述，則兩造間之系爭不動產買賣契約之效力仍屬存在，上訴人自應依約給付被上訴人系爭房地買賣價金尾款 200萬元。爰依系爭不動產買賣契約之法律關係，提起反訴，求為命上訴人給付 200萬元及自97年7月16日起至清償日止按年息百分之5計算利息，及供擔保准為假執行之判決。
二、上訴人則以：兩造間之系爭不動產買賣契約業經上訴人合法解除，上訴人自無庸給付買賣價金尾款。再本件尾款原為20
0 萬元，惟因系爭土地被鄰人占用，被上訴人因而同意減少價金30萬元，是縱認被上訴人應給付尾款，亦應扣除30萬元等語，資為抗辯。
三、原審就反訴部分為上訴人敗訴判決，命上訴人應給付被上訴人尾款 200萬元本息。上訴人不服提起上訴，在本院為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之反訴駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、經查，本件兩造簽訂系爭不動產買賣契約書，由上訴人向被上訴人買受系爭土地及系爭房屋，約定買賣價金為 520萬元，上訴人已給付價金 320萬元，被上訴人以系爭買賣標的物有瑕疵為由，向上訴人為解除系爭不動產買賣契約，為不合法，已如前述，兩造間之不動產買賣契約自仍合法存在，是被上訴人本於系爭不動產買賣契約請求上訴人給付系爭買賣尾款，自屬有據。惟因被上訴人請求之尾款為 200萬元，上訴人則以前詞抗辯尾款應扣除30萬元等語，是本件爭點為上訴人應支付之尾款為何？經查，上訴人抗辯因系爭土地遭鄰人占用，故兩造合意減少尾款價金30萬元一節，為被上訴人在本院所不爭（見本院第95頁反面），並有兩造於97年7月4日簽署之土地買賣協議書影本 1份在原審卷為佐（見原審卷第 167頁），是上訴人抗辯本件尾款應減少30萬元，自屬可採。從而，被上訴人依系爭不動產買賣契約之法律關係，提起反訴，請求上訴人給付價金200萬元及自97年7月16日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息，於170萬元（計算式： 200萬元-30萬元=170萬元）及自97年7月16日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息（依原審卷附第12頁記載，上訴人應給付尾款之時間為97年 7月15日，被上訴人自遲延翌日請求利息，核屬有據），即屬有據，應予准許，逾此金額之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並依兩造聲明，分別酌定相當供擔保金額，為准免假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上開不應准許部分，原判決未查，遽為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院將此部分廢棄改判，並駁回被上訴人此部分在第一審之訴及假執行之聲請。
丙、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認對於判決之結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件本訴上訴為無理由，反訴上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 吳麗琴中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
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