臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度重上字第147號上 訴 人 林茹海
邱𡍼金林守成林守直島田玉枝即林玉枝前列五人共同訴訟代理人 陳益軒律師複 代 理人 蘇書峰律師被 上 訴人 林清謙
林清融林清標李祈茂何墥鎮何墥科林湯愛玉楊蓮林仙芬林錦輝何東照即何清旺之.何文山即何清旺之.前列十二人共同訴訟代理人 蘇顯騰律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國98年8月14日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第428號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造聲明：
一、上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）上開廢棄部分被上訴人等第一審之訴駁回。
（三）第一、二審訴訟費用，均由被上訴人等共同負擔。
二、答辯聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
貳、兩造爭執要旨：
一、被上訴人於原審主張：
（一）坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號、102-20地號土地，均係由102地號土地分割出102-7地號土地，再由102-7地號土地分割出來。上開土地原為地主林鑽燧所有，於日據時代開始，即已出租於被上訴人或被上訴人之祖先作為房屋基地使用，各承租人具體承租使用之位置詳如原審判決附件台中縣太平地政事務所土地複丈成果圖（以下稱附圖）所示。林鑽燧於42年間遷居日本，名下所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理，並繼續向被上訴人等基地承租人收租。林鑽燧於47年8月16日死亡，其權利義務由其繼承人林守藩、林守成、林守直、林玉枝4人共同繼承。嗣林守藩於73年5月18日死亡，未婚無後，其權利義務由上訴人林守成、林守直、林玉枝3人（以下簡稱林守成等3人）共同繼承。而葉作樂於63年12月24日以已死亡之林鑽燧名義將系爭土地作價新台幣（以下如無註記為日幣者，均同）104萬元出賣於上訴人邱塗金，於64年1月10日辦理所有權移轉登記完畢，邱𡍼金對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物。嗣經基地承租人發現林鑽燧在訂約前早已死亡，而訴請確認邱𡍼金與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在及邱𡍼金應將上開土地之所有權移轉登記𡍼銷，案經臺灣臺中地方法院68年度訴字第2040號、臺灣高等法院臺中分院68年度上字第11 54號及最高法院70年台上字第1468號判決基地承租人全部勝訴確定，而於73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。
（二）嗣上訴人邱塗金與林守成、林守藩、林玉枝、林守直於昭和58年8月20日（即民國72年）訂立「和解契約書」，其和解內容主要為：㈠葉作樂與邱𡍼金於63年12月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元。於邱𡍼金交付林守成等人和解金1, 000萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。㈡若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由邱𡍼金自行處理。㈢一切稅捐、規費由買方負擔。
㈣和解契約成立買賣之標的為：⑴座落台中縣太平市○○路段第101地號面積1518平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段61、61-1、61-2地號）。⑵座落台中縣太平市○○路段第102地號建面積6204平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段102、102-1至102-22地號止）。⑶座落台中縣太平市○○路段第105地號建面積10310平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段105、105-2至105-8地號為止）。⑷座落台中縣太平市○○路段第105-1地號建面積679平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段105-1、105-9地號）。」林守成等4人並於72年11月24日出具授權書與訴外人李文騫及上訴人邱塗金，於前被授權人李燕參（即李文騫之父）因故不能行使權利時得共同全權行使原授權書所載事項，並同意邱塗金取得本件土地所有權。嗣邱塗金、李文騫以李燕參於73年5月15日代理林守成等人所訂立之買賣契約（買賣價款為：「⒈於64年5月15日間已由邱塗金交與葉作樂律師221萬7294元8角整」及「⒉於72年8月間在日本東京都和解時，再由邱塗金交與出賣人日幣1,000萬元」之兩項金額）訴請上訴人林守成等人移轉所有權而獲勝訴判決確定（原審74年度繼字第17號）。
林守成等人再於75年2月22日出具授權書，授權邱塗金全權辦理林守藩應有部分之遺產申報、繼承登記、移轉所有權之訂立契約、移轉、土地管理、分割、鑑界、標示變更、補換書狀登記等相關手續。上訴人邱塗金即於同年5月7日據以將系爭土地登記為林守成、林玉枝、林守直3人共有。
（三）嗣上訴人邱塗金於75年9月9日，以林守成等人受任人地位，寄發存證信函予被上訴人或被上訴人之被繼承人等基地承租人，表明擬以每平方公尺6, 050元出售，並催繳自54年起之未繳租金云云，然既未表明已出賣系爭土地予第三人及買賣契約內容，又未明示被上訴人占有面積及應繳租金數額，顯未合法行使優先購買權及催繳欠租。上訴人邱𡍼金於76年6月27日再以林守成等3人之被授權人地位，與邱𡍼金及上訴人林茹海虛偽訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將系爭36筆土地虛偽記載「買賣價款總金額新台幣1億1341萬9350元」，出賣予邱𡍼金及林茹海（按上開36筆土地之總面積乘以每平方公尺6,050元之積，即等於113,419,350元），於76年10月14日完成土地所有權移轉登記與邱𡍼金、林茹海所有，應有部分各2分之1。邱𡍼金、林茹海隨即於86年間以土地之所有權人地位，對其上之基地占有人訴請拆屋還地，其中對被上訴人等基地承租人訴請拆屋還地事件，案經臺灣臺中地方法院86年度重訴字第118號、臺灣高等法院臺中分院91年度重上字第69號、最高法院96年度台上字第389號判決上訴人邱塗金、林茹海敗訴確定。上開判決理由中已明確認定被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人邱塗金、林茹海二人，故被上訴人分別為系爭土地之基地承租人，對於上訴人邱塗金、林茹海二人與上訴人林守成、林守直、林玉枝間之買賣，有以同一條件優先購買之權，且該基地承租之優先購買權具有物權之效力，並得對抗上訴人。又被上訴人等人就系爭土地有無基地租賃關係存在，為前案訴訟爭執之核心問題，業經系爭拆屋還地訴訟判決明確認定被上訴人等人為系爭土地之基地承租人，上訴人所為上開通知及催告均屬不合法，被上訴人等人對於系爭土地於出賣時，有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。系爭拆屋還地訴訟確定判決就訴訟標的及爭點問題，既經雙方攻防辯論及法院判斷，自既有既判力及爭點效之效力。
（四）基上，被上訴人等人為系爭土地之基地承租人，其租賃關係仍存續中，為系爭拆屋還地訴訟確定判決所認定，故被上訴人等人就系爭土地原所有權人即林守藩、上訴人林守成等三人與上訴人邱塗金間於72年8月20日訂立之「和解契約書」，就系爭土地所成立之買賣，土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，此項基地優先購買權，具有物權之效力，上訴人邱塗金、林茹海縱已為所有權移轉登記，仍不能對抗被上訴人等人，亦即其所有權移轉登記對被上訴人等人不生效力，被上訴人得訴請其塗銷登記。上訴人林守直等三人既從未將出賣條件通知被上訴人等基地承租人後，被上訴人等基地承租人自無從表示承買或放棄承買之可言，自無適用上開規定視為放棄優先購買權之餘地，被上訴人等人之優先購買權自不因之而消滅。是被上訴人等人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就上訴人林守成等三人與上訴人邱塗金間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，自有按同一買賣條件之優先購買權存在。爰以起訴狀向原出租人即上訴人林守成等三人表示願以其將系爭土地出賣於邱塗金之相同出賣條件為優先購買之意思表示。因系爭土地現已登記為上訴人邱塗金、林茹海所有，並於系爭拆屋還地訴訟判決確定之後，猶再次對被上訴人等人提起拆屋還地及不當得利之訴訟（原法院96年度訴字第1048號），被上訴人等人自有提起確認優先購買權存在之訴訟之利益與必要。又上訴人林茹海登記應有部分2分之1部分，雖未與上訴人林守成等三人直接成立買賣關係，應認從上訴人邱塗金基於買受人之權利繼受而來，被上訴人等人之優先購買權既得以物權效力對抗上訴人邱塗金之全部土地所有權移轉登記，自仍得以物權效力對抗繼受上訴人邱塗金所有權移轉登記權利之後手上訴人林茹海，一併訴請其塗銷所有權移轉登記。爰請求確認被上訴人等人分別就所承租之基地部分有優先購買權存在：上訴人邱塗金、林茹海應將上述土地之所有權移轉登記塗銷。上訴人林守成等三人應將上述土地按林守成等三人與上訴人邱塗金於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人等人，並辦理所有權移轉登記予被上訴人等人。又其中承租占用之基地，若屬整筆土地之其中一部分，上訴人林守成等三人亦應將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予被上訴人等人。再者，被上訴人願意將同一條件之價金提高至前開36筆土地按800萬元計算之價格（換算為每平方公尺427元）給付上訴人林守成等三人，並同意負擔土地增值稅及過戶費用，為此提起本訴。
（五）對上訴人抗辯之陳述：
１、上訴人邱𡍼金、林茹海主張邱𡍼金於97年1月29日以原地主即上訴人林守直等3人之代理人身分，以答辯狀之送達為通知被上訴人等人給付買賣價金之意思表示，請被上訴人應於答辯狀繕本送達翌日起15日內，按前開附件土地評估現值數額49,210,596元，以現金一次支付至台中市○區○○○街○○號2樓之1陳益軒律師事務所，履行土地買賣價金義務。被上訴人並未於期限內給付價金於上訴人等人，亦未表示任何意見，應認已拋棄優先購買權；若未拋棄優先購買權，其自97年2月20日民事答辯㈡狀送達之日起亦為解除契約之意思表示云云。惟查：邱𡍼金所稱之「土地評估現值數額」（即總價額49,210,596元）乙節，係邱𡍼金個人之主張及算法，並非邱𡍼金與林守直等3人間於昭和58年8月20日（民國72年）所訂立和解契約之真正買賣價格，復經林守直等3人於97年2月2日所提出之民事答辯狀第二點明確說明，是邱𡍼金自行灌水提高價金之算法，並非實在，其情節與邱𡍼金於75年9月9日所發存證信函所為之不合法通知如出一轍，應非可採。又林守直等3人雖於72年11月24日及75年2月22日授權邱𡍼金全權處理61地號等36筆土地之所有權移轉等事宜，然邱𡍼金並未依照其與林守直等3人所簽訂之和解契約書之意旨，辦理土地過戶及處理基地承租人之優先購買權等事宜，業經林守直等3人於87年5月13日出具之確認書載明：「撤銷及終止對邱𡍼金、李燕參及李文騫之授權，並於同日出具授權書，委託林清標就上述36筆土地有關對林茹海、邱𡍼金訴請塗銷所有權移轉登記及返還土地之訴訟，或上開土地之基地承租人對立授權書人與邱𡍼金、林茹海提起確認買賣關係不存在或提起確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴訟」林清標據此於87年6月5日以台中28支郵局存證信函第314號及於87年7月17日以台北42支局存證信函先後代理林守直等3人分別通知李文騫、李燕參、邱𡍼金撤銷及終止上開一切授權。林清標並於前案訴訟事件審理時，當庭對邱𡍼金或其訴訟代理人表示代理林守直等3人終止邱𡍼金之授權。基此，邱𡍼金對於林守直等3人就系爭土地早已無任何代理權存在。再苟如邱𡍼金所言，自昭和58年8月20日（民國72年）所訂立之「和解契約」迄今已24年，現在用以前之價金數額作為計算標準不合理，縱若屬實，亦應由法院依照物價指數標準及其漲幅調整之，上訴人主張以被上訴人起訴時系爭土地之市價價格，於法無據。
２、上訴人主張被上訴人未於民國72年行使優先購買權，遲至本件起訴時始行主張，有違誠信原則云云。惟查：邱𡍼金與林守直等3人於昭和58年8月20日訂立之「和解契約」（買賣契約）時，並未依法通知被上訴人等人基地承租人行使優先購買權，被上訴人等人於當時並不知有該項「和解契約」存在。而上訴人迄未正式以書面合法通知被上訴人以其買賣之同一條件行使優先購買權，致被上訴人遲遲無法知悉上訴人等人間之買賣條件內容為何，並以正確之同一條件行使優先購買權，其因遲延所生之不利益，應由上訴人林守成等3人自行負擔，與被上訴人無關。又從86年至96年間，邱𡍼金、林茹海以所有權人自居，以被上訴人等人無權占有為由，對原告等人提起拆屋還地之訴訟，被上訴人等人就是否為基地承租人？租賃關係是否仍存續？被上訴人等人得否對抗名義上所有權人邱𡍼金、林茹海？均處於不明確之狀態，而邱𡍼金猶主張其於75年9月9日以林守成等3人之受任人地位以存證信函通知及催告被上訴人等人合法，否認僅以日幣1000萬元（或再加計新臺幣104萬元）購買上訴人林守成等3人所有之該36筆土地，以致邱𡍼金與林守成等3人間之買賣條件為何，係處於狀況不明之狀態，非俟訴訟確定，無法釐清事實。而在此段期間，上訴人林守成等3人或其授權代理人猶未以正式書面合法通知被上訴人以其買賣之同一條件行使優先購買權，致被上訴人遲遲無法知悉上訴人等人間之買賣條件內容為何，並以正確之同一條件行使優先購買權，其因遲延所生之不利益，應由林守成等3人自行負擔，與被上訴人無關。再者，被上訴人於前案訴訟確定有基地租賃關係之後隨即提起本件訴訟，行使基地承租人之優先購買權，而上訴人林守成等3人至97年2月12日始提出答辯狀正式確認其等與邱𡍼金於72年8月20日所簽訂之「和解書」為真。基上，上訴人主張被上訴人遲不主張優先購買權，拖延二十餘年始主張，有違誠信原則云云，其係可歸責於上訴人之事由所致，難謂被上訴人有何違反誠信原則。
３、上訴人主張其已按其鑑定市價估價金額117,553,600元，換算成被上訴人每人占有面積之價值，通知及催告被上訴人於限期內一次以現金支付完畢，被上訴人未表示意見，且逾期未支付該項價金，以另狀對被上訴人為解除買賣契約之意思表示云云。惟查：被上訴人於97年3月17日所提出之民事準備書㈠狀已敘明其屬不合法之通知及催告，解除契約亦不合法等語，該份狀紙除當庭由邱𡍼金、林茹海之訴訟代理人簽收外，亦於97年4月10日送達上訴人林守成等3人之送達代收人吳正順律師。上訴人林守成等3人所有系爭土地，目前已移轉登記為邱𡍼金及林茹海所有，應有部分各2分之1，尚未回復登記為上訴人林守成等3人所有，則林守成等3人之訴訟代理人陳益軒律師僅單方催告被上訴人付清其所謂之買賣價金金額，卻未為回復所有權登記及所有權移轉登記之準備，被上訴人基於同時履行抗辯權（民法第264條）及不安抗辯權（民法第265條），自得對抗上訴人林守成等3人之主張，故上訴人之主張為無理由。
二、被上訴人於本院補充陳述略謂：
（一）被上訴人於民國72年8月20日上開和解契約成立之時，即取得優先購買權之地位，並已於89年3月10日所提出之前案訴訟民事辯論意旨狀中，即已明確對邱塗金（當時兼林守直、林守成、島田玉枝之全權代理人）主張以72年之和解契約（買賣契約）所定之同一條件，行使優先購買權；並已委託林清標至日本向林守成、林守直及林玉枝口頭告知行使優先購買權，經林守成、林守直及林玉枝出具確認書承認在案；至遲於96年間起訴確認優先購買權存在等事件起訴，於起訴狀送達時，即已確定行使優先購買權。而於優先購買權行使之時，被上訴人等與林守成、林守直及林玉枝間就系爭土地之買賣關係即已成立，被上訴人等並願依同樣條件購買，則被上訴人等與林守成、林守直及林玉枝間所成立之買賣關係，並不受其後之租賃關係是否存在之影響。且買賣關係既已成立，且土地已在被上訴人即買受人占有之中，被上訴人僅有依約支付買賣價金之義務，並無再支付租金之義務。又從被上訴人行使優先購買權迄今已超過五年，在行使優先購買權之前所已發生之租金請求權均已罹於五年之消滅時效效，不得再請求。
（二）無論從文義解釋、體系解釋及目的解釋言，土地法第104條第2項規定所指之「接到出賣通知」，應係指「書面通知」，並不包括「口頭通知」。該「書面通知」之生效時點應類推適用民法第95條第1項前段規定採到達主義，亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。從而，基地之出賣人（出租人）以「口頭通知」優先購買權人（基地承租人），應認不合法定之程式，不生法定通知之效力。更何況，基地之出賣人（出租人）根本未為通知，自不可能發生通知之效力，縱然優先購買權人（基地承租人）從其他管道得悉其出賣條件之內容者，仍不生於逾期未表示以同樣條件優先購買之問題，其優先購買權，自仍繼續存在。
（三）被上訴人在前案訴訟（台灣台中地方法院86年度重訴字第118號）中，於86年3月18日所提出之民事答辯狀即已提出要依原買賣條件行使優先購買權，並由該案之原告邱塗金所委任之訴訟代理人林春榮律師當庭簽收，而邱塗金係受上訴人林守直等三人全權委託處理與基地承租人之優先購賣權等事宜之受任人，故本件被上訴人於86年3月18日即已主張優先購買權，早於該87年5月13日提出「確認書」之時間。又被上訴人等人於前案訴訟所提出之歷次書狀，均已表明要行使基地租賃之優先購買權，以及該所有權移轉登記為邱塗金及林茹海二人所有，其登記不得對抗被上訴人等人等語，自無明示或默示拋棄優先購買權之情事。
（四）林守直等3人出具確認書之目的，係在確認渠等與邱塗金僅簽訂哪些文書，並表明僅收到邱塗金所交付之日幣1000萬元，以及邱塗金未依上開授權書之委任本旨，適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，反而以虛偽不實方式處理，其將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及終止對李燕參、邱塗金、李文騫之有關授權等情，並非在通知被上訴人等人於期限內表示依買賣條件行使優先購買權。因此，該確認書出具之目的，係在提供給林清標持回台灣作為前案拆屋還地訴訟之證據證明用途，並非委託林清標通知被上訴人等優先購買權人行使優先購買權，且從該確認書之內容，被上訴人尚無從了解真正之買賣條件為何？自無放棄優先購買權之可言。
（五）林清標確實受台中縣太平市新光村系爭三十六筆土地之基地承租人(含本件系爭土地及被上訴人)之授權至日本與原地主處理本件基地租賃及優先購買權等事宜，此有台中縣太平市新光村佃農自救委員會第二屆第一次會員大會會議紀錄、第一次委員聯席會議紀錄、第二次委員聯席會議紀錄、授權人名冊、授權各區新任委員及林清標之授權書、確認書、日本地主授權林清標之授權書、同意書及林清標赴日之旅費、雜支、簽證(認證)等相關費用憑證為證。至於日本地主林守直等三人雖未在「同意書」上簽署及認證，稽其原因，乃係當時系爭36筆土地已被過戶登記在邱塗金、林茹海二人名下，無法逕由其辦理所有權移轉登記於被上訴人，且該二人已以所有權人地位對基地承租人提起無權占有拆屋還地之訴訟當中，勝負未定，該買賣價金之利息如何計算，仍無法一時確定，必須待訴訟告一段落後始能確定及處理。基上，林清標確實已將「同意書」所載之意旨告知林守直等三人，其業已代表被上訴人及其他基地承租人向林守直等三人主張以與和解契約書之同一條件行使優先購買，自無拋棄優先購買權之問題。縱日本地主林守直等人並未在該「同意書」簽名，只能證明其等有意要將優先購買權之相關問題延後處理而已，並不能以此而謂被上訴人之優先購買權已拋棄或喪失，亦不能以此謂被上訴人嗣後不能再以訴訟方式主張及行使優先購買權。從而，上訴人主張日本地主林守直等人並未在該「同意書」簽名，其優先購買權之買賣即不合致，已視為拋棄或喪失優先購買權云云，亦非可採。
（六）上訴人林守直等人事後簽署「切結書」，純粹係為應付本件及另案訴訟之需要，臨訟所製作，非屬真實，其為當事人自己之陳述，被上訴人予以否認。
（七）鈞院99年度上易字第31號民事判決，漏引林清標「往日本報告表」於「4月25日」部分記載：「同林守成、林玉枝、林守直面會，說明來日訪問理由，及訴訟經過，並要求協助本村村民取得家屋承租基地」及授權書記載：「有關上述土地須對邱塗金、林茹海訴請塗銷所有權移轉登記及返還土地之訴，或上開土地之基地承租人對立授權書人與邱塗金、林茹海提起確認買賣關係不存在或提起確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴訟，被授權人（按指林清標）均有代表授權人（按指林守直等三人）為訴訟代理人，就該事件有為一切訴訟行為之權…」等語，而遽謂該份「往日本報告表」均未記載有關同意書之事項云云，顯然判決理由不備之違法。而被上訴人等基地承租人與林守直等三人已有共識，雙方之買賣事宜，必須俟拆屋還地訴訟，甚至被上訴人等對邱塗金、林茹海訴請塗銷所有權移轉登記及返還土地之訴，或對林守直等人與邱塗金、林茹海提起確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴訟告一段落之後，始有辦法處理雙方買賣事宜，故林清標回國之後，與林守直等人繼續接洽之事，僅敘及確認書、授權書之處理及對邱塗金、李燕參終止委任關係，而未即刻處理對邱塗金、林茹海提起訴請塗銷所有權移轉登記及返還土地之訴，或對林守直等人與邱塗金、林茹海提起確認優先購買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴訟，乃係合理合情之舉。
三、上訴人原審抗辯謂以：
（一）上訴人林守成等3人於75年2月20日即已授與上訴人邱𡍼金特別代理權，委任邱𡍼金代理辦理系爭土地所涉租賃權及優先承買權等法律事宜，此有林守成等3人出具與邱𡍼金並經我國外交部亞東關係協會東京辦事處（現更名台北駐日經濟文化代表處東京辦事處）公證之代理授權書影本附卷可稽，足認邱𡍼金確有代理林守成等3人為土地法第104條所定之法律行為。
（二）被上訴人等人於起訴狀已聲明行使優先承買權，依最高法院86年台上字第669號判決要旨，其承買價額自應以系爭土地96年度之市值計算。故邱𡍼金以原地主即林守成等3人之代理人身分通知被上訴人等人給付買賣價金之意思表示，請被上訴人等人應於上訴人97年1月29日之答辯狀繕本送達翌日15日內，按前開附件土地評估現值數額25,410,797元，以現金一次支付至台中市○區○○○街○○號2樓之1即訴訟代理人陳益軒律師事務所址，履行土地買賣價金給付義務；該答辯狀繕本於97年1月30日送達於被上訴人等人之訴訟代理人蘇顯騰律師，被上訴人等人自應於同年2月15日前給付買賣價金予上訴人林守直等3人之代理人邱𡍼金所委任之訴訟代理人陳益軒律師，然被上訴人等人並未於上開期限內給付買賣價金，亦未表示任何意見，此時，即應認被上訴人等人並未於期限內為優先承買之表示，依法自應認為被上訴人等人已放棄優先承買權。又被上訴人等未於上開期限內繳納買賣價金予上訴人等，已陷於給付遲延，邱𡍼金並得以林守成等3人代理人之名義以97年2月20日之答辯狀為解除契約之意思表示。
（三）林守藩、上訴人林守成等三人將前開36筆土地出售與上訴人邱塗金時，其日期為72年8月20日，而土地於76年6月移轉登記於上訴人邱塗金時之公告現值均為950元/平方公尺，至被上訴人提起本訴訟時，該36筆土地公告現值已均調高至13,000元/平方公尺。足見被上訴人於96年8月27日提起本訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值為76年6月土地公告現值之13.68倍。又兩造間自67年起至今訴訟多件，顯見被上訴人已知悉林守成等3人於72年8月20日將系爭土地出售與邱𡍼金。出售當時，被上訴人等人得基於土地上房屋所有人之地位主張以同一買賣條件優先購買，竟不於當時主張優先購買，長年不行使，迨至96年8月27日土地地價上漲13.68倍後，始以數年前較低之價格主張優先購買，揆諸86年度台上字第669號判決要旨，其權利之行使，顯違反誠信原則，亦應可認默示放棄優先購買權。
（四）87年5月13日之確認書雖載明撤銷及終止對邱𡍼金之授權，然該確認書係上訴人林守成等3人對訴外人林清標所為之意思表示，並非對邱𡍼金所為之意思表示，故林守成等3人未合法終止對邱𡍼金之授權。
四、上訴人於本院補充陳述略謂：
（一）土地法第104條第2項之通知並無方式或期限之限制，只需使優先權人知悉有出賣之事實及買賣之價金即可。系爭確認書係由被上訴人林清標於87年5月間至日本與上訴人即系爭土地之出賣人林守直、林守成、林玉枝等三人洽談後出具，其內容有：「一、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。…又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1000萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。…」等語，已將和解契約之內容明示於確認書中。可知被上訴人林清標等人至遲於87年5月13日確認書作成時即知買賣條件，應可視為已受林守直等人對出賣事實及買賣價金之通知，已符合土地法第104條第2項之通知義務，然而被上訴人等卻直至本件起訴時始行主張行使優先購買權，相距有約9年之久，明顯已逾土地法第104條第2項之十日期限，依同項規定，其優先購買權即應視為放棄。
（二）土地法第104條之規定並非在懲罰土地之出賣人，亦非在圖利優先購買權人，而在使土地與其上房屋同歸一人所有，在本件若依被上訴人主張之72年8月20日訂立之和解契約書之條件，其與現在系爭土地之土地公告現值甚至是土地實際價值，差距甚大，自應依誠信原則，衡平調整該「同一條件」之價格，其承買價額應以系爭土地被上訴人起訴時（即96年度）之市值計算。
（三）被上訴人於98年12月29日之「民事第二審答辯(二)狀」中稱其已於86年3月18日行使優先購買權。惟查，優先權人表明欲行使優先購買權時，除須表明行使優先購買權之意思，另須表明接受以同樣之條件購買，本件被上訴人僅於書狀中稱「並依優先承買權向林守成等三人依法移轉所有權」，並未表明欲以同樣條件購買土地，欠缺行使優先購買權之要件，故其行使並不合法。且被上訴人既稱不知買賣條件為何，致其無法行使優先購買權，則其如何於86年3月18日行使優先購買權，其主張顯然矛盾。
（四）被上訴人於99年1月29日庭期中又稱林清標已於日本向林守直等人通知行使優先購買權，並提出一份同意書以資證明。惟查，行使優先購買權必須表明接受原契約之所有一切同樣條件，若有部分不接受或變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。被上訴人所提出欲證明曾行使優先購買權之同意書，其中並未有林守直等人之簽名，僅有林清標一人之簽名蓋章，難認林守直等人已接收到林清標行使優先購買權之意思表示；且該同意書中寫有「因價錢未能定」等文字，顯見林清標行使優先購買權時，並非表示欲以原72年8月20日之和解契約之同一條件購買，而係欲以另一價錢購買系爭土地，依照上開判決，如優先購買權人未能以同樣條件購買，即難認已合法行使優先購買權，故被上訴人仍無法證明曾向林守直等人通知行使優先購買權。另由林守成等人所出具之切結書亦可得知除了上開「確認書」及「授權書」外，林守成等人並未簽其他文件，林清標也未向林守成提及其他文件，亦未提及要向林守成等人表示要用跟邱塗金一樣的價錢購買土地。被上訴人呈報林清標當時至日本之各項單據，皆只有提及「確認書」及「授權書認證事宜」，完全沒有提及任何有關「同意書」之文字。衡情以論，若真如被上訴人所述，當時係帶三份文件至日本請求日本地主簽署，則何以未將「同意書」或是「欲請求以同一條件購買系爭土地」之事宜紀錄到請款單或是報告表當中，顯與常理不合，則林清標當時至日本應僅為確認買賣條件及請求授權林清標至法庭陳述二點而已，並未出具「同意書」請日本地主三人簽名，亦未要求欲以同一條件購買系爭土地。綜上，林清標所言，僅為其一造之說法，並不足採。
參、得心證之理由：
一、被上訴人主張：系爭102-19、102-20地號土地於76年10月14日以買賣為原因登記為上訴人邱𡍼金、林茹海所共有，應有部分各2分之1；而被上訴人或其先祖於該2筆土地上建有房屋，上訴人邱𡍼金、林茹海乃於86年間對使用該2筆土地之占有人提起拆屋還地訴訟，其中對被上訴人等基地承租人訴請拆屋還地事件，案經臺灣臺中地方法院86年度重訴字第118號、臺灣高等法院臺中分院91年度重上字第69號、最高法院96年度台上字第389號判決上訴人邱塗金、林茹海敗訴確定；上開判決理由中已明確認定被上訴人分別為系爭土地之基地承租人。又上訴人邱塗金與林守成、林守藩、林玉枝、林守直於昭和58年8月20日（即民國72年）訂立「和解契約書」（下稱系爭和解契約），其和解內容主要為：㈠葉作樂與邱𡍼金於63年12月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元。於邱𡍼金交付林守成等人和解金1, 000萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。㈡若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由邱𡍼金自行處理。㈢一切稅捐、規費由買方負擔。㈣和解契約成立買賣之標的為：⑴座落台中縣太平市○○路段第101地號面積1518平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段61、61-1、61-2地號）。⑵座落台中縣太平市○○路段第102地號建面積6204平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段102、102-1至102-22地號止）。⑶座落台中縣太平市○○路段第105地號建面積10310平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段105、105-2至105-8地號為止）。⑷座落台中縣太平市○○路段第105-1地號建面積679平方公尺土地（但以現在的土地標示為同段105-1、105-9地號）。」等情，此有被上訴人所提土地登記謄本、和解契約書附卷可稽（見原審卷一第23至37頁），並經本院調閱上開民事卷宗，核閱無誤，復為兩造所不爭執，自堪信為實在。
二、被上訴人等人於上開拆屋還地訴訟終結確定後，即以系爭2筆土地之基地承租人地位提起本件訴訟，主張：渠等分別就原審判決附圖所示各部分基地有優先購買權，願依上訴人邱𡍼金與原地主即上訴人林守成等3人間之買賣契約即系爭和解契約之同一條件行使優先購買權，並請求上訴人林守成等3人應將被上訴人買得之土地分割出獨立地號後辦理所有權移轉登記等語。上訴人等人則抗辯：被上訴人等人之優先購買權已因逾期未行使而消滅；又被上訴人等人於二十餘年後始行使優先購買權，顯違反誠信原則；再者，優先購買權所指同一條件之價格，應以系爭2筆土地起訴時之市價計算等為抗辯。準此，本件應審究之爭點為：（一）被上訴人之優先購買權是否因逾期未行使而消滅？（二）承上，如被上訴人之優先購買權未消滅，則被上訴人於二十餘年後始行使優先購買權，是否違反誠信原則？（三）承上，如被上訴人行使優先購買權，未違反誠信原，則未系爭優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？茲分述如下：
（一）被上訴人之優先購買權是否因逾期未行使而消滅？說明如下：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項定有明文。此項規定之目的，係為保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。惟為免因此影響交易安全及安定，另於同條第二項規定優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示依同樣條件購買者，其優先權視為放棄，以資平衡兼顧。因該條對於應為通知之人及其通知之方式，皆未為限制規定，解釋上即不論出賣人或買受人之通知，係以口頭或書面方式為之，僅須使優先購買權人知悉其有優先購買之權利且可得行使均足當之（最高法院91年台上字第1301號判決參照）。又按土地法第一百零四條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。故以，優先購買權人既於所有權人徵詢購買時，明示不願購買，又明知嗣後已有買賣行為，依法得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待價格巨幅上漲後，始行使優先權，主張以數年前之價格優先購買，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則（最高法院86年度台上字第669號裁判參照）。
２、被上訴人於本院主張：渠等於前案訴訟（台灣台中地方法院86年度重訴字第118號）中，於86年3月18日所提出之民事答辯狀即已提出要依原買賣條件行使優先購買權，並由該案之原告邱塗金所委任之訴訟代理人林春榮律師當庭簽收，而邱塗金係受上訴人林守直等三人全權委託處理與基地承租人之優先購賣權等事宜之受任人，故本件被上訴人於86年3月18日即已主張優先購買權等語；為上訴人所否認。惟按土地法第104條規定，優先權人表明欲行使優先購買權時，除須表明行使優先購買權之意思，另須表明接受以同樣之條件購買。本件被上訴人於原審86年度重訴字第118號拆屋還地訴訟中，於86年3月18日所提出之民事答辯狀係陳述：「甲方（即該案被告，亦即本件被上訴人）主張繼續占有，並依優先購買權向林守成等三人依法移轉所有權，爰請鈞院依法撤銷乙方告訴，判定甲方請求主張」等語（見本院卷一第160頁）。由上開文義之記載觀之，僅可認為被上訴人主張其有優先購買權，尚難為被上訴人已就上訴人等間於於昭和58年8月20日（即民國72年）所訂立之系爭和解契約書，表示欲以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權。
３、被上訴人於本院復主張：被上訴人林清標於87年4、5月間受台中縣太平市新光村系爭三十六筆土地之基地承租人（含本件被上訴人）之授權至日本與原地主處理本件基地租賃及優先購買權等事宜時，業已代表被上訴人及其他基地承租人向林守直等三人主張以與和解契約書之同一條件行使優先購買，自無拋棄優先購買權之問題等語，並提出台中縣太平市新光村佃農自救委員會第二屆第一次會員大會會議紀錄、第一次委員聯席會議紀錄、第二次委員聯席會議紀錄、授權人名冊、授權各區新任委員及林清標之授權書、確認書、日本地主授權林清標之授權書、同意書及林清標赴日之旅費、雜支、簽證（認證）等相關費用憑證為證。然上訴人否認林清標於87年5月間至日本時，曾向林守直等人主張行使優先購買權，並以前揭情詞置辯。查：⑴被上訴人所提出台中縣太平市新光村佃農自救委員會87年
4月10日第二屆第一次會員大會會議紀錄記載：「提案二、請決議赴日本取回有關文件之人選。決議：委託本村林清標先生代表本會赴日本協商後並取回相關文件旅費三萬元由本會先行支出」（見本院卷一第210頁）；同年5月16日第一次委員聯席會議紀錄記載：「議案四、林清標先生赴日本費用不足…由會支付。另亞東關係協會代辦認證費…請林清標先生議價後再議」（見本院卷一第211頁）；同年6月2日第二次委員聯席會議紀錄記載:「請林清標先生將赴日取得之確認書副本送回委員會存檔。另授權書暫存放林清標先生處代本會保管但請出示保管條存留於委員會」（見本院卷一第212頁）。另授權人名冊第一行載明「新光村佃農自救會委任林清標赴日本和林鑽燧之繼承人『確認租賃關係』存在事件」（見本院卷一第198頁）。
由被上訴人所提出之上開會議記錄及授權書均未提及授權被上訴人林清標至日本，向原地主行使優先購買權。另系爭確認書要旨為「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書（按即72年和解契約書）．．．又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1000萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。．．」（見原審卷一第56頁）。爭授權書要旨為「授權林清標就林守成等三人所有上開36筆土地（含系爭土地），對邱塗金、林茹海提起塗銷所有權移轉登記及返還土地等有關訴訟」（見原審卷一第170頁）。上開爭確認書、授權書上固有日本地主林守成等三人之簽名及認證，惟依其記載之內容，亦無從證明被上訴人林清標有代表被上訴人及其他基地承租人，向林守直等三人主張以與和解契約書之同一條件行使優先購買之意思表示。
⑵被上訴人林清標固於本件訴訟及本院另案99年度上易字第
31號訴訟中到審陳稱：伊受被上訴人等人委託㩦帶系爭確認書、授權書及同意書三份文件，前往日本與日本地主林守成等三人洽談以72年和解契約書同一條件優先購買系爭土地事宜，並經日本地主均口頭同意出售云云在卷（見本審卷一第188、189頁；本院卷二第119、120頁）。而系爭同意書固載為「林守成等三人同意就彼等所有上開36 筆土地（含系爭土地）上之基地承租人以昭和58年8月20 日簽訂和解契約書（按即72年和解契約書）同一條件，行使優先購買權」（見本院卷一第180頁）。然若如被上訴人及所言，被上訴人林清標至日本向日本地主林守成等三人行使優先購買權云云，衡情應央求林守成等三人在行使優先購買權之重要同意書上簽名，然系爭同意書卻未經林守成等三人簽名認證。另被上訴人所呈報林清標當時至日本之各項單據，其中「林清標於87年6月2日出具之授權書及確認書之代辦費請款單影本一紙」及「林清標於1988年5月2日出具之往日本報告表影本一紙」當中，皆只有提及「確認書」及「授權書認證事宜」，就攸關被上訴人是否有行使優先購買權之重要文書即同意書之辦理經過，隻字未提。又若如被上訴人林清標所言，日本地主因價格問題，致未在系爭同意書上簽名云云；惟優先購買權之行使，僅須表明以同樣之條件購買之意思，無須得出賣人之同意。而當時上訴人邱塗金、林茹海與被上訴人間已有拆屋還地訴訟，當時上訴人邱塗金、林茹海即抗辯被上訴人等未於相當期限內表示以同一條件優先承購之意，已喪失優先購買權，然被上訴人當時之訴訟代理人蘇顯騰律師亦僅於所提出之訴狀中表示因被上訴人均未收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，渠等不知真正之買賣條件，故無從行使優先購買權云云，並未提出系爭同意書或主張林清標至日本時，已向林守直等人主張行使優先購買權；則被上訴人遲至原審始為上開主張，即難採信。是上訴人抗辯被上訴人林清標當時至日本應僅為確認基地租賃關係及買賣條件，並未對林守直等人行使優先購買權，較堪採信。
４、被上訴人雖又主張：於89年3月10日所提出之前案訴訟民事辯論意旨狀中，即已明確對邱塗金（當時兼林守直、林守成、島田玉枝之全權代理人）主張以72年之和解契約（買賣契約）所定之同一條件，行使優先購買權云云。查，被上訴人於前案即原審86年度重訴字第118號拆屋還地訴訟中，固曾於89年3月10日所提出辯論意旨狀中檢附系爭和解書主張：「被告等人（即本件被上訴人）除以本狀向原告（即本件上訴人邱塗金、林茹海）表示願以邱塗金與林守直等人間之真實買賣契約（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地外，另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨」等語（見上開民事卷二第235至250頁），此據本院調閱上開民事卷審閱無訛。惟前案之原告僅邱塗金、林茹海二人，林守直等三人並非該案之原告。被上訴人雖稱邱塗金當時兼林守直等三人之全權代理人，有代為收受被上訴人行使優先購買權意思表示之權限；然被上訴人於原審主張：「邱塗金受日本地主林守成等三人的委託處理36筆土地（包括系爭土地），其委任關係日本地主已經在87年5月13日出具確認書及委任林清標的授權書，表示終止的意思，林清標在87年6月5日、87年7月17日已經用存證信函對邱塗金表示授權的意思，並在前案訴訟程序也有當庭對邱塗金及其訴訟代理人為終止授權之意思，所以認為邱塗金早已經沒有代表日本地主的權限」等語（見原審卷一第164、169頁），並提出上開存證信函為證（見原審卷一第171至183頁）。足證，被上訴人於前案提出上開書狀時，主觀上係認知邱塗金已非林守直等人之代理人，自無向林守直等3人行使優先購買權之意思，遂稱：「另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨」等語。再者，上訴人林守成等人於75年2月22日出具授權書與上訴人邱塗金，係授權上訴人邱塗金全權辦理林守藩應有部分之遺產申報、繼承登記、移轉所有權之訂立契約、移轉、土地管理、分割、鑑界、標示變更、補換書狀登記等相關手續，此有上開授權書附卷可參（見原審卷一第52頁），上訴人林守直等三人既未授權上訴人邱塗金代為收受被上訴人行使優先購買權意思表示，是被上訴人於前案所為上開陳述，即難謂已生行使優先購買權之效力。是被上訴人上開主張，亦難憑採。
５、依被上訴人所提出系爭確認書之內容，已載明上訴人林守直等3人出售系爭土地與上訴人邱塗金、林茹海之真實買賣契約為昭和58年8月20日簽訂之和解契約書。又被上訴人林清標曾於本院另案99年度上易字第31號請求確認優先購買權存在事件到庭證述：「（上訴人訴訟代理人問：你到日本時，是如何與日本三位地主談判，你價格是如何出的？）日本地主將土地出售予邱塗金時之和解契約書所約定之日幣1000萬元、還有35年前以地主父親的名義將土地出售予邱塗金之新台幣104萬再加上利息。」、「（上訴人訴訟代理人問：你如何知道有關邱塗金與日本地主三人原簽訂之和解契約書中所約定之日幣1000萬元及台幣104萬元？）我去日本拿回確認書後，因經商常至日本時島田玉枝即林玉枝拿和解契約書給我的。」、「（上訴人訴訟代理人問：有關和解契約書究竟是哪一次你去日本時，由島田玉枝即林玉枝拿給你的？）不記得。但是在確認書簽署完後的事情。嗣後改稱：那是在確認書、授權書、同意書的事情講完後，隔天才拿給我的。」等語（見本院卷第120頁）。足認上訴人林守直等人當時已將和解契約書之內容告知被上訴人林清標，且被上訴人林清標於當次日本之行已取得林玉枝所給予之72年和解契約書，並非僅有告知如確認書上所記載之事實，故當時被上訴人林清標應已完全知悉系爭土地之買賣條件。而被上訴人林清標既係受系爭地之基地承租人（含本件被上訴人）之授權至日本，向原地主確認真實之買賣條件，則被上訴人林清標既已知悉系爭土地之買賣條件，並取得系爭和解契約書，其餘被上訴人，自無不知之理。此由，被上訴人之訴訟代理人蘇顯騰律師於前開拆屋還地訴訟中所提出之辯論意旨狀檢附系爭系爭和解契約並陳述：「被告等人（即本件被上訴人）以本狀向原告（即本件上訴人邱塗金、林茹海）表示願以邱塗金與林守直等人間之真實買賣契約（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地」，益足以證明上訴人邱塗金、林茹海二人以所有權人地位對基地承租人提起無權占有拆屋還地之訴訟，縱然勝負未定，亦不影響或妨礙被上訴人等行使優先購買權。是被上訴人至遲於89年3月10日提出系爭和解契約起，被上訴人等已明知得以72年和解契約書同一條件，就系爭土地之行使優先購買權，卻未於十日內向日本地主林守成等三人主張以系爭和解契約同一條件行使優先購買權，迄至96年8月27日始提起本件訴訟，主張行使優先購買權，早已逾土地法第104條第2項十日期限，而視為放棄。
三、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人之優先購買權已因逾期未行使而消滅，為可採信。從而，被上訴人本於土地法第104條優先購買權規定，請求確認被上訴人等人分別就所承租之基地部分有優先購買權存在：上訴人邱塗金、林茹海應將上述土地之所有權移轉登記塗銷；上訴人林守成等三人應將上述土地按林守成等三人與上訴人邱塗金於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人等人，並辦理所有權移轉登記予被上訴人等人，均無理由，不應准許。原審判如被上訴人之請求，而為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨執此指摘原判決不當，聲明求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據暨爭點，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 粘銘環中 華 民 國 100 年 1 月 27 日
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