臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度重上字第85號上 訴 人 乙○○
丁○○丙○○上三人共同訴訟代理人 李銘洲律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 陳怡成律師複 代理人 許富雄律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國98年4月20日臺灣臺中地方法院第一審判決（97年度重訴字第539號）提起上訴，本院於98年7月21日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：坐落台中市○○區○○段第9地號土地為上訴人三人所共有，同段第9-1地號土地為上訴人丙○○單獨所有，其上並有建號430號建物一棟，渠等三人於民國（下同）97年4月17日就該2筆土地連同地上建物與伊簽訂買賣契約書，約定總價新台幣（下同）424,486,000元（建物未另計價），依序分簽約款、用印款、完程款、尾款等四期給付，第二期（用印）款暫訂為97年5月17日付款，但同時約定視附註條款所定伊得併購同段9-2地號土地時起算，如伊於第二期款交付前無法購得該地，伊得終止並解除系爭買賣契約，但雙方特別約定縱因上述附註條款因素，系爭土地最遲不得逾97年10月16日過戶完畢。伊於簽約款，先於97年4月17日交付簽約金42,448,600元，雖未購得該9-2地號土地，仍於97年5月17日預付用印款42,448,600元（雖當日上訴人未備證用印），合計已支付上訴人84,897,200元。詎於97年6月6日收到系爭土地承租人柯美雲委託律師發函，表示其已就系爭土地主張優先承買權，其進而更於97年6月20日向法院聲請假處分獲准，致兩造無法繼續履約。雖經伊於97年7月21日發函限期要求上訴人撤銷假處分登記，卻未獲解決，伊因而於97年9月23日再發函予上訴人，請求渠等返還價金及利息，渠等迄未返還。因系爭契約於訴外人柯美雲行使屬形成權之優先承買權後，已屬給付不能，伊自得依民法第266條第2項規定，請求上訴人返還不當得利即伊已給付之價金，縱認上開情形不符給付不能之規定，但依系爭契約第12條第2項、第8項約定，可知上訴人負有使承租人拋棄優先承買權並使伊取得此租賃權之義務，惟渠等遲未履行該義務，直至承租人柯美雲主張優先承買權，並為假處分，伊於97年7月21日發函限期要求上訴人撤銷假處分登記，實係予渠等履行該義務之最後寬限期，是渠等顯有給付遲延之情事，經限期催告後仍未履行，伊於97年9月23日發函解除契約，並要求返還價金，符合民法第254條之規定。再退步言，如認本件無給付不能，且伊97年9月23日函亦不生解約效力，然本件未能於97年10月16日完成過戶，伊亦得依系爭契約第3條其他欄：「本契約因受附註條款之約定，買賣雙方約定其期限最遲不得超過97年10月16日辦理過戶完畢，否則買方有權要求解除本契約，並退還全部價金」之約定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求上訴人返還價金。該其他欄之約定，既非民法第102條之「期限」約定、亦非民法第99條之「條件」約定，而係兩造特別約定而單獨賦予伊（上訴人則無之）之契約解除權事項；且因本件買賣有太多不確定性存在，故各階段之履約時間均未明定，例如第2期款之履約期限即囿於第1條附註條款（約定如伊未能於交付第2期款前向訴外人購得同段第9-2地號土地，伊可立即要求終止並解除本契約），而約定為視同段9-2地號土地承買之日開始起算及付款，恐造成過戶期限拖延，兩造遂於該其他欄約定辦理過戶完畢之期限，是該其他欄、第1條附註條款各係為不同事由所定之獨立解除權約定，伊即取得該其他欄所定之解除權，並非需限於第1條附註條款之事由。而兩造於該其他欄以逾期為解約之原因，即係有嚴守該履行期之合意，是該其他欄之解除權同時兼具民法第255條定期行為之法定解除權及契約之約定解除權之性質，從而，縱若認不符合民法第255條之要件，仍不妨以約定解除權之性質行使該解除權；而系爭契約就該約定解除權之行使既未約定需以逾期不可歸責於上訴人者為限，且本件僅為個案之買賣契約，並非附合契約，更非定型化契約，無援用民法第247條之1規定強解兩造上開約定為無效之餘地，是上訴人等以逾期不可歸責於渠等為由，主張伊不得依該其他欄項之約定解除契約，並非有理。況縱認上訴人所稱因法院囑託塗銷假處分之程序遲緩為真，惟參諸最高法院63年度台上字第207號判決所揭意旨，此仍不能即認有不可歸責於上訴人之事由，而使其得免負遲延之責任。上訴人雖於97年9月25日委託律師發函以其已與柯美雲和解使其放棄優先承買權為由要求伊繼續履約。然揆之上訴人於本件買賣中具有決定是否出賣之契約上優勢地位，渠等將系爭土地之買賣周旋在伊與訴外人柯美雲間，於柯美雲主張優先承買權後，多次促請柯美雲出面訂約，俟與柯美雲之買賣落空、伊已發函解約後，又與柯美雲達成訴訟上和解、無條件答應柯美雲領回假處分擔保金，再回頭要求伊履約，實屬有違誠信原則，更屬權利濫用。此際，伊未及見到執行法院撤銷假處分正本或地政機關塗銷登記之謄本前，上訴人該函之內容實不足取信於伊，伊自無從續行指示代書辦理相關手續。再退步而言，即便以上訴人乙○○收到法院囑託塗銷查封登記書之時，即97年10月15日下午2時起算，至97年10月16亦只剩不到1.5個工作天，而上訴人迄今均未曾交付印鑑證明正本，客觀上代書根本無從配合渠等於該短短1.5日之期限內完成相關稅賦之申報及完稅乃至於所有權移轉等手續，上訴人仍顯有難為對待給付之虞，並顯有不於合理期間內完成協力行為之過失，伊自有權類推適用民法第265條之規定行使不安抗辯權，拒絕繼續支付後續款項及拒絕辦理完成相關稅賦之申報及完稅等手續，上訴人亦無從將因此所生之給付遲延，謂係可歸責於伊所致，是伊依契約其他欄項賦予伊之約定解除權，聲明解除本件契約，自屬依法有據。又契約解除後，上訴人即負有返還上開已受領款項及自受領時起加計利息返還之義務，伊自得請求自上訴人於97年6月6日訴外人柯美雲之存證信函收受時起加計利息返還予伊等情，爰依上開規定提起本件訴訟，求為命上訴人給付伊84,897,200元及自97年6月7日起至清償日止按年息5%加計遲延利息之判決。
貳、上訴人則以：（一）伊等於兩造訂約後，即曾口頭通知訴外人柯美雲並徵詢其是否擬優先承買，經其明確表達無購買意願，即放棄優先購買權，縱其嗣後變卦而委請律師發函主張優先購買，亦無從回復，其亦因而於請求伊等移轉系爭土地之另訴即原法院97年度重訴字第368號中、於97年9月25日與伊等達成和解，放棄優先承買權，是訴外人柯美雲自始即無因行使優先購買權之形成權而與伊成立買賣關係之可言，伊等亦於97年9月25日委請律師發函，將上開訴訟上和解情事通知被上訴人並請被上訴人繼續履約，本件並無被上訴人所主張無法繼續履約（給付不能）之情事；又訴外人柯美雲固曾聲請假處分獲准，惟嗣已於97年9月25日具狀撤銷假處分，查封登記亦已於同年10月15日塗銷，故於兩造所定同年月16日之給付期限屆至前，自無給付不能之可言。再者，訴外人柯美雲僅係代伊等出資建屋，雙方已約定其房屋所有權仍屬於出租人即伊等所有，是訴外人柯美雲實際上並無從行使土地法第104條之應優先承買權（充其量僅有契約約定債權性質之優先承買權），尤難認其行使優先承買權之意思表示，將使系爭買賣契約限於給付不能。（二）伊並未承諾承租人不會行使優先承買權，兩造復未約定伊應於何時前處理該優先承買權、或約定如遭他人假處分應於何時前撤銷假處分登記，則縱訴外人柯美雲有土地法第104條之優先承買權，於兩造約定之過戶期限前，仍難認被上訴人有期前催告之權利，是被上訴人主張伊等未履行上開其所稱之義務，經其於97年7月21日發函催告後，其得主張給付遲延而解除契約云云，亦無理由。（三）被上訴人不得依系爭契約第3條其他欄之約定主張解除契約，詳言之：⑴被上訴人已放棄系爭契約第1條附註條款之解除契約權利，兩造已合意變更該付款條件，改約定於97年5月17日給付第2期用印款，伊並已於同日依約交付相關移轉登記所需證件及用印；而依該其他欄所載，應僅限於「受（第1條）附註條款之約定」之影響，被上訴人始得依該其他欄之約定解除契約，被上訴人既非依該附註條款之約定解除契約，甚且已放棄該附註條款之解約權利，自不得再依該其他欄之約定行使契約解除權。⑵該其他欄中之約定，非民法第102條所稱「附期限法律行為」，僅係約明應履行辦理登記之期限，縱逾期未辦妥過戶，僅生買方有權解約及退還價金之效力而已，非使契約失效；該約定之性質較接近於「條件」，被上訴人故意不於97年10月16日前送件辦理過戶，致未能於該期限前辦妥過戶，顯係被上訴人以不正當行為促使該「條件」成就以獲益，故應視為該「條件」不成就。⑶該其他欄之約定，充其量僅與民法第255條之定期行為相當，則被上訴人依該其他欄之約定主張解除契約，自應以遲誤過戶期限係因可歸責於伊等之事由所致，始得為之，蓋：①本件交易實係訴外人親家建設股份有限公司以被上訴人名義購地，實際買受人為具經濟及法律上優勢之專業之建設公司，且系爭買賣契約書係由該公司事先擬定，是就契約條款於解釋上倘有疑義，自應為買受人不利之解釋。循此，該其他欄並未有隻字片語載明類如「不論任何原因、縱不可歸責於賣方」等文字，實難從該約定文意推知兩造就該解除權之行使亦包含不可歸責於伊等之情形。否則，不啻使被上訴人得任意不配合於過戶期限前申辦相關手續，俟逾期後再以逾期為由解除契約，將形同其得任意毀約，顯非公平，當非兩造立約時之真意。②系爭土地固自97年6月20日起遭假處分，然假處分期間中，並非不許辦理移轉登記外之其他如相關稅賦之申報及完稅手續等移轉登記準備工作；伊等因該假處分之性質無從供擔保聲請撤銷，為儘速排除該假處分之過戶障礙，早已於97年9月25日即與訴外人柯美雲達成訴訟上之和解，訴外人柯美雲於同日即具狀撤回假處分而發生撤回執行之效力，伊等亦於同日即委請律師發函通知被上訴人繼續履約，被上訴人既未舉證證明縱若經其於收受伊等通知後指示地政士申請稅單、完稅及於同年10月15日地政機關塗銷假處分查封登記當日送件申請過戶登記，仍將遲誤本件約定之過戶期限，即難認該過戶期限之逾越確係因伊等方面之因素所致。況訴外人柯美雲具狀撤回假處分後，因塗銷查封登記作業遲誤，致至97年10月15日始塗銷，殊難認伊等就於過戶期限前仍未辦妥過戶有何可歸責之處，被上訴人當無依該其他欄約定，主張解除契約之餘地。③至伊如未交付印鑑屬代書可請求補正之事項，本件無法於期限內完成登記，實係因被上訴人主觀上認定系爭契約已解除，告知代書毋庸辦理，故代書並未辦理移轉登記之前期作業（如完稅證明事項），交付印鑑證明屬於後期始需之文件。④況且，被上訴人於97年9月23日發函違法解除契約在前，復未於伊等於同年月25日發函請其繼續履約後，儘速指示其建設公司地政士申請完稅單等過戶前需履行之手續，坐視約定之過戶期限屆至後，再以逾期未辦妥過戶為由，主張解除契約、請求返還價金，顯屬權利濫用，且與誠信原則有違等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人以上訴人就本件契約之履行為給付不能，依民法第266條第2項規定主張上訴人應返還已受領之給付，依法無據，又被上訴人主張上訴人依系爭契約第12條第2項、第8項約定負有使承租人拋棄優先承買權並使被上訴人受讓取得租賃權之義務，而於97年7月21日發函所為催告及同年9月23日發函解除契約之通知，均不合法律及兩造契約之約定，亦不生解除契約之效力，惟系爭買賣標的之不動產無法於兩造約定之97年10月16日完成過戶完畢，則被上訴人依系爭契約第3條其他欄之約定主張解除契約，並依民法第259條規定，請求上訴人返還已受領之價金84,897,200元及自97年6月7日起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：
（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人共同負擔。
肆、兩造不爭執之事項（參見原審卷第175、220、201頁）
一、系爭第9地號土地為上訴人共有，其上之同段430建號建物為上訴人丁○○、乙○○共有；第9-1地號土地為上訴人丙○○單獨所有。兩造於97年4月17日就系爭土地、建物簽訂系爭買賣契約書，約定總價金為424,486,000元。
二、被上訴人於簽約後，先於97年4月17日支付上訴人簽約款42,448,600元，嗣於97年5月17日支付用印款42,448,600元，合計支付上訴人84,897,200元。
三、系爭買賣標的物之承租人柯美雲於97年6月6日委託律師寄發存證信函予被上訴人，表示依其與上訴人等人就系爭買賣標的物所簽訂之租賃契約第11條約定，上訴人不得於租賃期間內將地上物出售，並主張優先承買權等語。
四、系爭土地及其上建物於97年6月20日遭訴外人柯美雲聲請原法院假處分執行在案，嗣訴外人柯美雲於同年9月25日向原法院聲請撤回假處分執行，經原法院於同年10月14日發文囑託中興地政事務所塗銷假處分查封登記，復經該所於同年10月15日收文當日辦理塗銷查封登記完畢。
五、被上訴人曾於97年7月21日寄發存證信函予上訴人要求渠等於文到15日內撤銷假處分登記；嗣被上訴人於97年9月23日再向上訴人等寄發存證信函，主張解除契約並請求上訴人於文到10日內將所受領之價金84,897,200元加計利息返還予被上訴人。
六、系爭買賣契約第3條其他欄約定之過戶期限即97年10月16日經過後，系爭買賣標的物仍未完成過戶手續，上訴人亦未將上開價金84,897,200元加計利息返還予被上訴人。
伍、本院得心證之理由：
一、查被上訴人主張系爭第9地號土地為上訴人共有，第9-1地號土地為上訴人丙○○單獨所有，其上第430建號建物為上訴人丁○○、乙○○二人共有，兩造於97年4月17日就系爭土地及其上建物（包括已保存及未保存建物在內）簽訂買賣契約書，約定總價金為424,486,000元（但建物部分未另計價），上訴人應將土地及地上建物（包括已保存及未保存之建物）一併移轉過戶與伊，兩造於系爭買賣契約第1條並定有上訴人同意伊如未能於交付第二期款之前簽訂買入毗鄰之同段9-2地號土地，伊即得終止並解除系爭買賣契約之附註條款，並於系爭契約第3條其他欄項特別約定「本契約因受附註條款之約定，買賣雙方約定其期限最遲不得超過97年10月16日辦理過戶完畢，否則買方（即被上訴人）有權要求解除本契約，並退還全部價金」，於第8條記明系爭買賣契約之買賣標的物（含上開建物）現為出租中，兩造因而約定關於租賃關係之權利義務隨同移轉，上訴人應協助伊辦理租賃契約之讓渡。詎伊於97年4月17日、97年5月17日依序交付簽約款、用印款各42,448,600元合計84,897,200元予上訴人後，系爭買賣標的物之承租人柯美雲旋於97年6月6日委律師致函警告伊，表示其與上訴人間之租約第11條已明定於103年2月19日租期屆滿前上訴人不得出售地上物，且申明其已對上訴人主張優先承買權，並隨即繳納2億1383萬元鉅額擔保金，於97年6月20日聲請原法院對系爭土地及建物執行假執處分，並訴請上訴人辦理所有權移轉登記（原法院97年度重訴字第368號），其後上訴人雖與訴外人柯美雲達成訴訟上之和解，柯美雲同意放棄本件之優先承買權，並願撤銷該假處分裁定之聲請及撤回假處分之執行，但該假處分查封登記，迄於97年10月15日下午始經塗銷並通知至上訴人，而上訴人迄未交付辦理系爭買賣標的物移轉登記之印鑑證明予伊，系爭買賣契約第3條其他欄項約定之過戶期限即97年10月16日經過後，系爭買賣標的物仍未完成過戶手續等情，案據被上訴人提出土地買賣契約書，系爭土地登記謄本，柯美雲97.6.6委託律師函，系爭買賣標的物土地異動索引謄本影本各乙件在卷可稽（見原審卷第18-29頁，第40-53頁），並為上訴人所不爭，堪信為真實。
二、本件兩造主要爭點，在於：被上訴人主張本件已逾兩造約定之不動產移轉最後期限即97年10月16日，其得依系爭買賣契約第3條其他欄項之約定解除契約，上訴人對於逾期未辦所有權移轉完畢之事實，並不爭執，而以該約定應限於受第1條附註條款內容之影響及應以伊就未能依限履行具有可歸責性時始得適用，而被上訴人既已放棄附註條款關於併購9-2地號土地前暫不繳納第二期款之約定，已於97年5月17日繳清第二期款，應即無該其他欄項解除權之適用，且被上訴人於伊已與柯美雲和解後，本件已可繼續履約，經伊通知後仍拒不命其代書為完稅等協力義務，始為逾期未辦畢移轉登記之原因，此為可歸責於被上訴人之情形，被上訴人自不得反據以解除契約云云為辯。經查：
（一）系爭買賣契約第3條其他欄約定：「本契約因受附註條款之約定，買賣雙方約定其期限最遲不得超過民國97年10月16日辦理過戶完畢，否則買方有權要求解除本契約，並退還全部價金。」等語，依其契約文字，並無以逾期辦理過戶即生系爭買賣契約失其效力之法律效果，故其性質並非民法第99條、第102條規定之「條件」或「期限」自明，上訴人以該約定類似於條件云云，尚屬無據。該條約定乃兩造約明辦理系爭買賣標的權利移轉之最後期限，逾期所生之法律效果，則為被上訴人得據以主張解除契約，並請求上訴人返還已受領之給付，為兩造所不爭執。按我國民法除以法律明文規定法定解除權之行使要件外，基於契約自由、私法自治之原則，並無限制契約當事人基其合意以特別約定之方式，自訂契約解除權行使之事由（最高法院
78 年度台上字第2177號、86年度台上字第3165號判決意旨參照），而揆之系爭買賣契約第3條其他欄項之內容，除定有履行期外，另附以逾期買方（即被上訴人）得解除系爭買賣契約法律效果之約定，故核其性質，應屬兩造基於私法自治之原則，以特別約定之方式針對特定事由所定之約定（意定）解除權。
（二）上訴人另辯稱：系爭買賣契約第3條其他欄項之約定，乃與附註條款互為關聯及相依存，應限於受該附註條款之影響者，始得行使其解除權，茲被上訴人既已放棄附註條款之優惠，於未能併購9-2地號土地前即繳清第二期款，則其他欄項之約定形同失效，即被上訴人於繳第二期款時，亦已承認該其他欄項已失效，要只未刪除而已云云，惟此為被上訴人所否認，辯稱：因系爭二筆土地與毗鄰9-2地號土地均出租予柯美雲經營電子遊藝場，伊固計劃連同9-2地號一併開發，惟9-2地號能否一併購得，乃在未定之數，且依上訴人與柯美雲間租約第11條限則，上訴人乃於103年2月19日之前不得出售由柯美雲出資興建而保存登記於上訴人名下供該遊藝場使用之系爭地上建物，並得主張優先承買權，上訴人與伊所訂系爭買賣契約，雖有完成租約轉移予伊（即藉此使柯美雲不主張優先承買權）之義務，惟皆充滿諸多變數，伊為符合邀集參與本件投資股東之資金規劃及確保最佳時點之投資效益，故於附註條款之解除權之外，特別又於其他欄項加列最後期限之約定解除權，前者適用於第二期款之前，後者適用於第二期款之後，迄移轉所有權登記之前，且後者有解除權者，僅存於伊，乃兩造特約所賦予，為基於上開由於上訴人所存不確定因素而對伊之保障，自非與前者相依存，自不因伊已放棄第二期款繳納時期之優惠而使之失效，且證諸上訴人簽約後，未誠實履約，以促使柯美雲與伊換訂租約，藉此以促其放棄優先承買權，反而集二億餘元鉅資主張優先承買權，並為假處分，訴請上訴人移轉所有權登記，上訴人並催其訂約，以延宕本件之履約，而害伊之投資效益，係可歸責於上訴人，益顯伊有行使該其他欄項解除權之實益，且無違誠信或權利濫用之情事等語。茲比較系爭買賣契約第1條附註條款之約定，係以被上訴人如未能於交付第二期款前簽訂同段第9-2地號（非屬上訴人所有）土地買賣契約時，被上訴人得行使約定之契約解除權之約定；而系爭買賣契約第3條其他欄之約定，則為有關系爭買賣標的不動產辦理所有權移轉登記期限之約定，前者行使契約解除權之時期為交付第二期款前、事由為被上訴人未能簽訂另筆土地買賣契約；而後者行使契約解除權之時期為交付第四期款前（第四期尾款以所有權移轉完竣後交付）、事由為逾期未完成所有權移轉登記。此二項約定有關解除權行使之時期、事由均不相同，核無互相依附之關係，系爭買賣契約第3條其他欄固有約定「本契約因受附註條款之約定」等文字，然並無明文限制僅限於因簽訂另筆土地買賣契約影響之情形，被上訴人始得行使契約解除權，該段文字應僅在說明兩造於締約當時，預期系爭買賣契約有關不動產移轉所有權部分，恐受他項因素影響而延宕，為保障買方取得不動產所有權之時效利益，故以契約文字明白約定最後之移轉時限，此據證人戊○○即兩造買賣契約之仲介人於原審到庭證稱：「我是兩造買賣契約的仲介人。兩造訂立買賣契約時已經合意約定必須連同段9-2地號土地一併買賣，買賣契約才全體成立，如果9-2地號土地無法買受，買方可以解除契約，並且賣方應協助租賃契約延續，簽訂契約時附註條款及其他特約事項八、九、第三條其他欄之手寫約定都已經記載上去，當時兩造的意思就是最遲必須在九十七年十月十六日前辦妥全部土地，包含9-2號土地之移轉登記。兩造簽訂買賣契約時，原本沒有約定第二期款和第三期款付款的時間，後來原告有支付第二期款，契約原本的附註條款是買方簽訂9-2號土地買賣契約後才付第二期款，但買方願意先支付是他的權利。當時兩造的意思是如果到九十七年十月十六日仍無法辦妥所有權移轉登記，不論什麼原因，原告都可以解除契約。」等語（原法院98年2月18日言詞辯論筆錄）甚詳，參以該附註條款除第一項關於併購9-2地號部分外，尚有第二項關於地上已保存及未保存建物均應一併移轉過戶予被上訴人之約定，此即承租人柯美雲出資興建而保存登記於上訴人名下，由柯美雲作電動遊藝場使用部分，依租約其可使用至103年2月19日，並可對系爭土地主張優先承買權，再印證依系爭契約第12條第8項所定，上訴人就此乃有協助完成租約讓渡之義務，在在均與柯美雲利用系爭土地與9-2地號土地建屋經營遊藝場有關，而非僅限於被上訴人是否得併購9-2地號土地乙項，是可認以被上訴人所辯情節為可採。上訴人置該附註條款尚有上開第二項可能延宕契約履行之情形於不見，徒以附註條款關於併購9-2地號之記載，被上訴人已捨其付款之優惠期限，即認其他欄項之約定形成失效，是屬斷章取義，自非可採。
（三）上訴人又辯稱：係爭契約第3條其他欄之約定係屬民法第255條之情形，亦應以債務人具可歸責性為解除權行使之要件云云，惟按民法第255條所稱之定期行為，乃係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言，又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識（最高法院64 年台再字第177號判例參照）。而本件兩造所訂系爭買賣契約，係一般不動產買賣契約，依此種契約之客觀觀察，並非特別重視其履行期，且衡其契約內容，亦無由客觀上觀察足認買賣標的之不動產，非有嚴守履行期給付即無從達到經濟上目的之記載，則本件契約之性質並不符合民法第255條所稱定期行為之情形，系爭買賣契約第3條其他欄雖有定有履行期，僅為一般買賣契約中有關清償期之約定，尚非有此清償期之約定，即概認具有定期行為之性質。至系爭買賣契約第3條其他欄，除定有履行期外，另附以逾期法律效果之約定，屬約定解除權之性質，已認定如前，而此項約定解除權之行使，依其契約文字之內容，並無以債務人即上訴人就逾期事由具有可歸責因素為限，則被上訴人行使該條契約解除權，僅須符合兩造特別約定之事由發生，被上訴人即得據此約定主張解除契約，並不涉及契約任一方就該事由是否具可歸責因素之判斷，則上訴人辯稱其就逾期之事由不具可歸責之因素，仍無礙被上訴人行使其契約解除權。況依上開附註條款第2項所載，本件應移轉過戶之不動產包括訴外人柯美雲出資興建登記於上訴人名下供柯女經營遊藝場之建物在內，而柯女依租約得使用至103年2月19日，系爭契約第12條第8項約定此部分之租賃關係應隨同移轉（讓渡）、第2項復約定上訴人於移轉時應切結優先購買權人已放棄優先承買權之事實，凡此均可認上訴人負有使柯美雲不於本件買賣中主張優先購買權，而同意就原租約與被上訴人辦理讓渡之義務，詎其於本件主張其於簽約前已口頭徵得柯美雲同意放棄優先購買權，係柯美雲其後反悔云云，但柯美雲於其訴請上訴人移轉系爭土地所有權乙案中，則具狀否認上訴人有口頭徵得其同意放棄優先購買權之事實（見原審卷第197-198頁），上訴人於本件又翻異前詞，辯稱其無義務令柯美雲放棄優先購買權云云（則如此，其如何可完成上述連同建物一併過戶及租約轉讓予被上訴人之義務？），而於與柯美雲訴訟中，則自承其多次要求柯美雲行使優先購買權以辦理系爭土移轉予柯美雲等情（見原審卷第196頁反面），凡此均可認係上訴人未盡系爭契約附註條款第2項、第12條第2項、第8項之義務，終至承租人行使優先購買權，對系爭土地假處分，以阻礙其過戶，而被上訴人於此不安之狀態下，暫不辦理完稅手續，自非可予歸責。而後，上訴人雖與柯美雲和解，使其同意撤回假處分之執行，但其查封登記，卻遲至97年10月15日下午始經塗銷，而距系爭不動產應辦理移轉登記之最後時限已不足二日，與地政機關一般移轉登記時程為五天之規定，顯有不足，且此際上訴人均仍未交付過戶所需之印鑑證明予被上訴人，此為上訴人所不爭，則綜觀上開情節，寧非皆可歸責於上訴人者乎？上訴人執此指摘係可歸責於被上訴人者，殊無可取。
（四）系爭買賣標的之不動產無法於兩造約定之97年10月16日完成過戶完畢，既為兩造所不爭執，則被上訴人依兩造契約第3條其他欄之約定主張解除契約，並以起訴狀繕本之送達對上訴人為解除契約之意思表示，其意思表示已於97年12月22日、23日分別到達上訴人，有送達證書可憑，兩造間系爭買賣契約，因被上訴人行使約定之契約解除權而自其意思表示到達被告後，即生合法解除之效果。
三、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1、2款定有明文。本件買賣契約業經被上訴人合法解除，如前所述，依上開規定，於契約解除後，上訴人即應返還自被上訴人所受領之給付，依契約第3條簽約款、用印款欄之記載，上訴人分別於97年4月17日、97年5月17日自被上訴人受領簽約款及用印款各42,448,600元，合計為84,897,200元，上訴人應分別自其受領時即自97年4月17日、97年5月17日起附加利息償還原告。從而，被上訴人依系爭買賣契約第3條其他欄之約定及民法第259條規定，請求上訴人返還已受領之價金84,897,200元及自97年6月7日起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。原審法院因而為被上訴人勝訴之判決，命上訴人如數給付，並依兩造陳明，分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免假執行之宣告，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘主張、舉證及上訴人聲請傳訊證人許福成（待證事項：兩造契約附註條款之約定經過、內容），經核均與判決之結果無影響，爰不一一論述，亦無再予傳訊之必要，附此陳明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 李平勳法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳妙瑋中 華 民 國 98 年 8 月 5 日
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