臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度重上更㈡字第26號上 訴 人 黃登煌訴訟代理人 王德凱律師複 代理人 曾慶崇律師被 上訴人 徐松星被 上訴人 徐賢星被 上訴人 徐文星被 上訴人 葉徐玉英被 上訴人 簡徐順招被 上訴人 林徐銀妹上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國 91年8月16日臺灣臺中地方法院89年度訴字第1749號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於99年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用除確定部分外由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人徐松星、徐賢星、徐文星、葉徐玉英、簡徐順招、林徐銀妹經本院合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：伊所有坐落台中縣○里鄉○○○段434之4地號土地（下稱系爭土地）內如附圖甲（下稱附圖甲）所示編號3部分面積 96.6平方公尺，編號4部分面積146平方公尺，編號6部分面積19.53平方公尺，編號 10部分面積56.07平方公尺土地為被上訴人等之被繼承人徐陛秀無權占有，搭建建物，並由被上訴人等依繼承關係取得，及如附圖乙所示 B部分面積 6平方公尺之土地為被上訴人徐松星自行增建。現分別為被上訴人等各自無權占有。縱被上訴人等之被繼承人以前各有租地建屋情事，惟依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故依房屋之現狀、稅籍資料及原始平面圖，原有建物既已不堪使用，或因不堪使用原出租人並未同意被上訴人等拆除重建，且被上訴人等積欠租金，原土地所有人（出租人）廖文卿已依土地法第103條第4款規定終止租約，或與被上訴人等協議經雙方合意終止租賃關係，被上訴人等仍屬無權占有。爰依民法第 767條規定之所有權法律關係，以「先位」聲明就如附圖甲所示編號3、4、6、10所示及就附圖乙編號A部分，求為命被上訴人等拆除所占用系爭土地內之建物，將土地交還於伊之判決。倘認上訴人上開主張均無理由，另主張上開土地原屬耕地，既變更為非耕地使用，上訴人亦得依耕地三七五減租條例第 17條第1項第5款、第2項第3款，平均地權條例第76條第1項，第 77第1項規定給予補償並終止租約收回土地。備位聲明求為命：㈠被上訴人徐松星、徐賢星、徐文星、葉徐玉英、簡徐順招、林徐銀妹應於上訴人給付16萬2100元時，將坐落台中縣○里鄉○○○段 ○○○○○○號土地內如附圖甲所示編號3部分面積 96.6平方公尺，編號4部分面積146平方公尺，編號6部分面積 19.53平方公尺，編號10部分面積56.07平方公尺及如附圖乙所示B部分面積6平方公尺之地上建物拆除，並將該等土地交還上訴人。㈡被上訴人徐松星應於上訴人給付1000元時，將前開地號土地內如附圖乙所示A部分面積2平方公尺之地上建物拆除，並將該土地交還上訴人之判決（上訴人原審先位聲明另主張依耕地三七五減租條例第 16條第1項、第17條第1項第4款等規定終止租約收回土地，經原審認定無理由，未據上訴人聲明不服。及原審判命第一審共同被告徐煥星之承受訴訟人徐成豐、徐慶枝、徐寶珠、徐素珍就附圖甲編號16、17所示之拆屋還地部分，及駁回上訴人「追加」請求徐賢星、徐文星、葉徐玉英、簡徐順招、林徐銀妹等五人拆除附圖乙編號 A所示建物暨還地部分，該受敗訴判決之當事人均未聲明不服，已告確定，又第一審共同被告徐福生、徐財生、徐林玉、徐基龍、、徐基政、徐碧霞、徐吳玉蘭、徐朝枝、徐國倉、徐瑞霞、徐浩庭、林士雄、林士明、林士吉、林士榮、林素娥之承受訴訟人陳紹周、陳永昇、陳褘聰在本審與上訴人和解，不在本院審理範圍）。
三、被上訴人等則以：伊等之被繼承人向土地原所有權人承租系爭土地興建系爭建物，依買賣不破租賃原則，此項租賃關係，對被上訴人即繼續存在，伊等自非無權占有。況上訴人係於民國（下同） 88年6月間始向前土地所有人廖文卿買受系爭土地，廖文卿則係85年間才輾轉向原地主買受系爭土地，而廖文卿出賣土地時，未以書面通知有優先承買權之伊等，本件買賣所有權移轉登記不得對抗伊等。而系爭土地上所建房屋並未達不堪使用之狀態，僅曾修繕，並未重建，原地主亦不反對伊之修繕，且繼續收受租金，租約仍然存在。又兩造間並未定有耕地三七五租約，上訴人不得主張依耕地三七五租約給予補償後終止租約收回土地等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，先位聲明求為判決㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人徐松星、徐賢星、徐文星、葉徐玉英、簡徐順招、林徐銀妹應將坐落台中縣○里鄉○○○段 ○○○○○○號土地內如附圖甲所示編號3部分面積96.6平方公尺，編號 4部分面積146平方公尺，編號 6部分面積19.53平方公尺，編號10部分面積56.07平方公尺及如附圖乙所示B部分面積6平方公尺之地上建物拆除，並將該等土地交還上訴人。上廢棄部分，被上訴人徐松星應將前開地號土地內如附圖乙所示A部分面積2平方公尺之地上建物拆除，並將該土地交還上訴人。倘認上訴人上開主張均無理由，另主張上開土地原屬耕地，既變更為非耕地使用，上訴人亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款，平均地權條例第76條第1項，第77第1項規定給予補償並終止租約收回土地，備位聲明求為命：㈠被上訴人徐松星、徐賢星、徐文星、葉徐玉英、簡徐順招、林徐銀妹應於上訴人給付16萬2100元時，將坐落台中縣○里鄉○○○段○○○○○○號土地內如附圖甲所示編號3部分面積96.6平方公尺，編號4部分面積146平方公尺，編號6部分面積19.53平方公尺，編號10部分面積56.07平方公尺及如附圖乙所示B部分面積 6平方公尺之地上建物拆除，並將該等土地交還上訴人。
㈡被上訴人徐松星應於上訴人給付1000元時，將前開地號土地內如附圖乙所示A部分面積2平方公尺之地上建物拆除，並將該土地交還上訴人，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利判決，被上訴人等願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事實：㈠上訴人主張系爭 434之4、434之5號土地為其所有，系爭434
之4號土地內如附圖甲編號 3部分面積96.6平方公尺，編號4部分面積 146平方公尺，編號6部分面積19.53平方公尺，編號10部分面積 56.07平方公尺土地為被上訴人等之被繼承人徐陛秀占有，搭建建物，並由上訴人等依繼承關係取得，及如附圖乙所示B部分面積6平方公尺之土地為被上訴人徐松星自行增建。現分別為被上訴人等各自占有等情，（除被上訴人葉徐玉英、簡徐順招就被繼承人徐陞秀所有房屋是否拋棄繼承尚有爭執外），業據上訴人提出土地登記簿謄本、繼承系統表、戶籍謄本及現場照片為證，並經原審勘驗現場及囑託台中縣豐原地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及測量成果圖（即附圖甲、乙）在卷可證（見原審卷1第 79至82、132、133、卷 2第106至112頁），並為被上訴人等所不爭執。
㈡附圖甲編號 3、附圖乙編號Ｂ部分現為被上訴人徐文星占有
使用、附圖甲編號4、6及附圖乙編號Ａ部分現為被上訴人徐松星占有使用，業經本院前審勘驗現場及囑託台中縣豐原地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄（本院更㈠卷2第5、6 頁、第337頁）及測量成果圖（本院更㈠卷2第77、78頁，即附圖乙）在卷可證，並為被上訴人等所不爭執。
㈢系爭434之4地號土地於43年間原登記為張初惠所有，系爭43
4之5地號土地於43年間原登記為張妧妹所有，83年12月24日張初惠、張妧妹將系爭土地出賣予黃靜夏，黃靜夏於 84年6月24日再將系爭二筆土地各四分之一應有部分賣給廖文和，廖文和於85年2月5日將其所有上開土地應有部分轉賣給廖文卿，嗣於 88年6月25日廖文卿與黃靜夏將其所有系爭土地應有部分各四分之一及四分之三均賣給上訴人黃登煌，有土地登記簿謄本在卷可憑（見原審卷1第13至16頁、第 117至121頁、第126頁）。
六、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第 1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。民事訴訟法第 280條第1、3項定有明文。上開事實除有上開證據為證外，為到場之被上訴人所不爭執，未到場之當事人依上開條文規定，亦視同自認，是以本院均採為本件判決之基礎。被上訴人既以前詞置辯，是本件先位聲明之爭點厥為㈠被上訴人之被繼承人徐陞秀與系爭土地之所有人間是否曾有租地建屋或三七五租約之法律關係存在？㈡如有租地建屋之法律關係，是否已有地主得收回土地之事由？㈢系爭土地上房屋之處分權人？茲分述如下：
㈠被上訴人之被繼承人徐陞秀與系爭土地之所有人間是否曾有
租地建屋或三七五租約之法律關係存在？⑴上訴人雖主張被上訴人及其被繼承人徐陞秀係無權占有或與
原地主間有三七五租賃之法律關係云云，然按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第 2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地 375減租條例規定之適用（最高法院 88年台上字第1號判例參照）。
查，系爭土地自35年總登記時地目即為建地，並非農地，亦非漁地、牧地，有土地登記簿謄本在卷可證（見原審卷 1第13至16、117至121頁），再據證人即經營碾米廠之林金買之子林有盛於原審證稱：「是地主租地給佃農蓋房子，所以佃農繳地租」等語，核與上訴人提出之67年度全期租谷收繳名冊記載「厝租」相符（見原審卷 2第221至222頁），且本件並未訂立三七五租約，有台中縣后里鄉公所87后鄉民字第14
902 號函：「經查無訂有三七五租約，所請與規定不符，歉難受理」在卷可稽（見原審卷1第288頁），本件自難認被上訴人之被繼承人徐陞秀曾與原地主間訂有三七五租約。
⑵依上訴人所提出之67年全期租谷收繳明細表，租別載明為厝
租（見原審卷2第221、222頁），且據證人林有盛證稱：「林玉梅（係原地主，為張初惠、張妧妹之母）的土地佃農曾經來我們這裡（指其父林金買經營之碾米廠）繳過稻谷，林玉梅再來跟我們會算。根據我們的帳目，最後一個佃農繳地租是81年10月28日」等語（見原審卷1第281頁）；又證人即出售系爭土地予上訴人之廖文卿證稱：「最後一次向部分被告（即被上訴人，下同）收租金是84、85年間。我是83、84年間取得土地，買的時候知道土地上有房子，我沒有跟被告要過租金，都是他們主動來繳」「‧‧我確實在86年還在收租金，我剛剛時間記錯」等語（見原審卷 1第249、250頁），且有收據在卷可證（見原審卷 1第124、125頁），可知系爭土地上確曾有租地建屋之契約關係存在，被上訴人之被繼承人徐陞秀並非自始無權占有甚明。
㈡如有租地建屋之法律關係，是否已有地主得收回土地之事由
？⑴按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之
房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，本件系爭土地上既是租地建屋之法律關係如上述，原地主其意應非讓承租人永久使用系爭土地，兩造間就系爭土地之租地建屋雖未明定租賃期限，惟當事人之真意係租至房屋不堪使用時為止至堪明確，此與未定期限之租賃不同。
⑵按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：①
契約年限屆滿時。土地法第103條第1款定有明文。此所謂契約年限屆滿時，係指契約定有租用期限者而言（最高法院42年台上字第1094號判例參照）。本件兩造間之租地建屋既係租至房屋不堪使用時為止，當係定有租用期限，而租用期限即係至房屋不堪使用時為止，準此，系爭土地上之房屋是否已不堪使用，即足決定上訴人是否得依土地法第103條第1款收回系爭土地。
③經本院前審囑託臺灣省建築師公會就系爭房屋之原始結構及
現況進行鑑定，鑑定其原始結構及現況是否已達不堪使用之狀況。依臺灣省建築師公會以96年11月9日96台建師鑑（96020）字第632-7號函（本院更㈠卷 3第140頁）檢送本院之鑑定報告書所載，其鑑定結果略以：「①編號1~14、16、17等16幢房屋之原始結構，除編號1為雜木造（耐用年限 30年），其餘皆為純土造（耐用年限18年），迄今年代至少44年以上，甚至有達55年之久，再以現況屋樑、牆壁呈朽壞、傾頹等窳陋狀態，是已達不堪使用之程度。②編號1~14、16、17、A、B等18幢房屋，除了編號 2、12、13仍維持原始興建之『純土造』及『部分磚造』，其餘房屋皆已修建改建，部分改建為磚造，部分是修補粉刷外牆，其主要結構仍舊是已超過法定耐用年限的『土造骨架』，僅是土牆表面以水泥砂漿粉刷塗佈的簡陋修建，也未依法委由開業建築師設計補強及申請修建許可，更未經竣工查驗程序申領使用執照，尤以建築技術規則結構篇於88年12月大幅修正後之耐震能力設計已提高50％，若繼續使用，當遭遇地震水平垂直外力時，整體耐震能力堪慮，會有不可預測的潛在危險存在及致生公共安全之虞，目前之現況已達不應使用之程度。」等語（鑑定報告書外放）。據此，上訴人主張系爭房屋早已屬老舊而「不堪使用」之狀況，且修繕後之現況亦不符現代建築之防震需求，故兩造間之租賃關係至系爭房屋不堪使用時即已消滅，被上訴人等目前使用系爭土地並無法律之權源，上訴人據此主張收回系爭土地，洵屬正當等語。
⑷按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法
第104條第1項前段定有明文。依64年7月24日修訂同條第2項所定出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約即不得對抗優先購買權人（最高法院65年台上字第2701號判例意旨參照）。準此，被上訴人等之被繼承人就系爭土地確與上訴人之前手即原地主間有租地建屋契約存在，且未明定租賃期限。上訴人係於88年間始以買賣為原因自其前手廖文卿等人移轉登記取得系爭土地所有權，已如上述，是上訴人於向其前手廖文卿等人買受系爭土地時，並未通知被上訴人等是否優先購買，被上訴人等據以抗辯：上訴人之前手未通知伊等，即逕將系爭基地售予上訴人，上訴人依系爭土地之買賣契約所為之所有權移轉登記，不得對抗伊等，其依民法第 767條規定，請求伊等拆屋還地，顯無理由等語（本院上更㈠字卷第3宗 43至44頁），依上說明，應屬可採。是以，上訴人之前手未通知被上訴人等，即逕將系爭基地售予上訴人，已不得對抗上訴人等，原有租賃關係又無終止或其他事由而消滅之情形，本不生被上訴人等無權占有系爭土地問題，且於斯時系爭建物仍堪使用，亦無從推認兩造間之基地租賃關係因期限屆滿而消滅。又經本院再至現場履勘結果，被上訴人之房屋均堪使用，屋內擺設桌椅、電視機、床鋪等，或擺設神明廳、電冰箱等家庭用品，並無不能使用之情況，（本審卷第22至24頁）本院認為不能僅以臺灣省建築師公會以系爭房屋之屋齡及部分缺失，而認為系爭房屋已達不堪使用之情形，租地建屋租賃關係因期限屆滿而消滅。⑸又按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金達 2年以上
為原因終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達 2年以上之事實出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第
777 號判例參照）。上訴人及其前手，從未就被上訴人積欠租金之事宜催告被上訴人，上訴人主張系爭434之4、434之5號土地租賃契約已因承租人積欠租金達 2年以上，而由原所有人廖文卿終止，或由契約當事人合意終止。惟依證人廖文卿證述至86年仍有收取租金等語（見原審卷 1第249、250頁），被上訴人於92年3月24日將全體被上訴人 86年至92年度之租金，委由徐基龍寄給上訴人，有存證信函及郵局匯票在卷可證（見本院前審上字卷2第 38、39頁）。被上訴人亦無積欠租金之情事。至證人曾政財及廖文卿之證述（見原審卷1第 249至251頁），僅能證明廖文卿曾與被上訴人間籌議合建之事而無結果，不能證明契約已終止。上訴人主張租賃契約已為前手廖文卿依法終止，尚難採取。
七、上訴人先位聲明之請求均屬無據，爰就其備位聲明主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款，平均地權條例第76條第1項，第77第1項規定給予補償並終止租約收回土地予以審究。按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款規定：「耕地租約依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約」、「依前項規定而終止租約時，出租人應給予承租人當期之公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償」；平均地權條例第76條第1項、第77條第1項規定：「出租耕地依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時得終止租約。」「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及其上未收穫之農作改良物外應就申請終止租約當期之公告土地現值預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」系爭土地並非耕地，既如前述，自不適用上開規定，故上訴人備位聲明之請求，亦無理由。
八、從而，上訴人先位聲明請求被上訴人應將坐落系爭土地之地上建物拆除，並將土地交還，備位聲明請求被上訴人於上訴人給付補償金時拆除上開房屋並返還土地，均屬無據，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無庸一一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第385條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
本件上訴人請求返還之土地面積計 326.2平方公尺，依上訴人起訴時提出之土地登記謄本記載，系爭土地每平方公尺公告現值為新台幣1500元，故訴訟標的價額為新台幣48萬9300元，本判決不得上訴。
書記官 王麗珍中 華 民 國 99 年 12 月 1 日
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