臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上字第374號上 訴 人 詹秀玉訴訟代理人 何國榮律師上 訴 人 湯樹宏訴訟代理人 柯劭臻律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國99年9月10日臺灣臺中地方法院99年度訴字第800號第一審判決各自提起上訴，本院於99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人詹秀玉後開第 2項之訴部分及該部分假執行之宣告，暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人湯樹宏應再給付上訴人詹秀玉新台幣105萬元，及自99年4月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
上訴人詹秀玉其餘上訴駁回。
上訴人湯樹宏之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人詹秀玉負擔2分之1，餘由上訴人湯樹宏負擔。
事實及理由
一、上訴人詹秀玉起訴主張：㈠兩造於民國（下同）98年11月30日簽立不動產買賣契約（下
稱系爭買賣契約），由伊向上訴人湯樹宏購買其所有座落台中市○○段496、502地號等二筆土地（下稱系爭土地），伊並於簽約當日即依系爭買賣契約第 3條「付款約定」，給付面額新台幣（下同） 300萬元之支票（下稱系爭支票）作為簽約款，並由上訴人湯樹宏於系爭契約書第3條第2欄之「簽約款」下方簽收。詎料，上訴人湯樹宏竟拒不辦理土地過戶事宜，造成伊資金周轉困難等損害。故伊於 99年1月15日寄發存證信函定期催告請求上訴人湯樹宏依約辦理過戶，逾期未為履行者則逕以該函解除買賣契約等語，惟上訴人湯樹宏收受後逾期仍置之不理。按系爭契約書第 10條第2項「違約罰則」明定：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金」。本件兩造買賣關係已因上訴人湯樹宏違約而經伊發函解除，故伊自得依上開約定向上訴人湯樹宏請求賠償其已收價款同額之懲罰性違約金 300萬元。爰求為命上訴人湯樹宏應給付伊 300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、上訴人湯樹宏則以下列各點抗辯，並求為判決駁回上訴人詹秀玉之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行：
⑴系爭買賣契約係定型化契約，且上訴人湯樹宏未經合理審閱
，對此上訴人詹秀玉並不否認，依消費者保護法第 11條之1第1項及第2項、第17條之規定，自屬無效。又上訴人詹秀玉主張其並非企業經營者，兩造間契約不適用消費者保護法，惟查上訴人詹秀玉與其配偶即訴外人陳亮霓共同經營「小武冷凍食品行」，於台中市○區○○街○○號從事冷凍食品批發，其位於台中市○區○○街○○號之冷凍倉儲，坐落旱清段188-22、188-23號土地及其上旱清 段965建物均係登記於上訴人詹秀玉名下，足見上訴人詹秀玉為「小武冷凍食品行」之企業經營者，上訴人詹秀玉為擴廠增建倉儲，幾經於鄰近土地尋覓，中意伊之系爭土地，乃透過多家不動產仲介業者，不斷向伊遊說出賣系爭土地，甚至透過伊住所地東信里之里長李偉政及東信里總幹事朱富華對伊施壓，訴外人丁玉梅更是登門找上伊之伯父湯壬癸勸伊變賣系爭土地，伊不堪其擾才會於98年11月30日出面至丁玉梅之事務所協商，是上訴人詹秀玉主張其非企業經營者，不足採信。
⑵伊於98年11月30日因不堪其擾至大喜房屋中山店暨中友代書
事務所負責人丁玉梅代書之事務所洽談系爭不動產買賣事宜，遭丁玉梅與蔡崇欽夫婦慫恿，當場於未經交付及審閱之「委託銷售契約書」之定型化契約上簽章，並旋於同日於未經審閱之系爭買賣契約上簽章，伊簽章完，丁玉梅與蔡崇欽夫婦始聯繫上訴人詹秀玉出面，兩造根本未依合約第11條規定於事先經雙方詳細審閱、磋商、瞭解而簽署，自符合民法第247條之1第1款、第3款及第 4款之例示規定，對伊顯失公平，經伊於98年11月30日星期一將影本攜回詳加審閱，始知受騙，乃於 98年12月7日星期一寄發存證信函函知丁玉梅及上訴人詹秀玉系爭委託銷售契約及系爭買賣契約均無效。
㈡伊與「力霸不動產經紀業行即丁玉梅」所簽定之委託銷售契
約（下稱系爭委託銷售契約）無效，故系爭買賣契約亦無效：
⑴系爭委託銷售契約未經事前審閱且事後亦未交付：系爭委託
銷售契約係丁玉梅所提供，自屬房仲業之企業經營者使用之定型化契約，依內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告：「不動產委託銷售契約審閱期間至少為3日」，又依內政部90年7月11日台內中地字第9082362號公告：「成屋買賣契約審閱期間至少為 5日」，依消費者保護法第11條之1、第 17條之規定，自屬無效。又按不動產經紀業管理條例第21條規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」、同條例第23條規定「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，前項說明書於提供解說前應經委託人簽章」，又依內政部所公告之不動產委託銷售契約書應記載事項載明「不動產說明書應經委託人簽認後將副本交委託人留存」。然查，系爭不動產上有第三人所起造之鐵皮屋及動力水井非伊所有，況系爭不動產尚設定有地上權及抵押權未塗銷，證人丁玉梅不僅未製作不動產說明書解說不動產現況，更未要伊簽認任何書面副本，甚至未交付契約書交伊留存，在在足證系爭委託銷售契約，於法當屬無效。
⑵「力霸不動產經紀業行即丁玉梅」係違法之經紀業者，無權代理銷售伊不動產：
「力霸不動產經紀業行」未合法立案，已違反不動產經紀業管理條例「非經紀業不得經營仲介業務」之規定。丁玉梅竟仍以「力霸不動產經紀業行」之名義與伊簽約，甚至寄發存證信函，顯已違反法律強制規定，益見系爭委託銷售契約無效至明。系爭委託銷售契約書既然無效，丁玉梅於同日仲介兩造所簽訂之系爭買賣契約亦歸於無效。
㈢兩造買賣契約伊依法亦得聲請法院撤銷：
查系爭土地係伊繼承自父親之祖產，自始至終從未想過要變賣，惟因伊僅國小畢業，務農維生，智慮淺薄、欠缺社會經驗，98年11月30日在丁玉梅夫婦及中間人黃國富等人百般遊說慫恿下，始會急迫、輕率於未經審閱之契約書上簽名，事後始知渠等係有計劃之設局陷害，系爭土地買賣價格遠低於市場行情，且系爭土地上尚有第三人所起造之鐵皮屋及水井，非伊所有，況系爭土地尚設定有地上權及抵押權未塗銷，伊未明究理貿然於98年11月30日簽約，依當時情形確實顯失公平，伊依法撤銷，於法當屬有據。
㈣上訴人詹秀玉並未交付系爭支票予伊，上訴人詹秀玉將系爭
支票交付予訴外人蔡崇欽，嗣存入經紀人丁玉梅之帳戶，不生交付伊之效力：
⑴伊於簽約當日並未收受系爭支票，系爭支票實際上是由丁玉
梅代書所收取，並交予其夫蔡崇欽地政士簽收，此可由系爭契約書第3條第2欄「簽約款」下方「簽收欄」所載「蔡崇欽代收存入履約專戶」等語可知，並有兩造所簽「特別約定」狀可參，上訴人詹秀玉指伊收受價款，顯與事實不符。
⑵又兩造雖於系爭買賣契約第 12條特別約定第8款中同意將買
賣價金存入台中市第二信用合作社中興分社辦理履約保證，惟兩造並未與台中市第二信用合作社中興分社簽訂任何履約保證契約，況系爭支票係交予地政士蔡崇欽代收，何以存入經紀人丁玉梅所申請之帳戶？更遑論「力霸不動產經紀業行」根本未合法立案，而訴外人丁玉梅名片所載「大喜房屋中山店」亦無登記資料，而「中友地政士事務所」係設立於台中市十甲巷30弄41號，訴外人丁玉梅係與其夫蔡崇欽在台中縣太平市○○路○段○○○號經營不動產仲介及代書業務，已違反地政士法第12條、第14條及第33條不得跨區執業及非經紀業不得經營仲介業務之規定。
⑶履約保證專戶係何人名下所有？該支票是否確有存入「力霸
不動產經紀交易安全專戶」並兌現？地政士蔡崇欽是否有權代收上訴人詹秀玉應交付伊之支票？違法經營之「力霸不動產經紀業行即丁玉梅」是否有權開設專戶保管兩造之簽約款項？兩造履約過程中，伊對於該專戶基於何項約款可主張返還請求權？益見上訴人詹秀玉將支票交予地政士蔡崇欽存入「力霸不動產經紀業行即丁玉梅」履約保證專戶，衡情不符合民法第761條第3項「指示交付」之要件。
㈤退萬步言，縱認系爭買賣有效成立，上訴人早已領回簽約支
票，根本實際上未受有損害可言，充其量亦不過是幾天之利息損失。再者，衡以上開客觀事實，及兩造之社會經濟狀況，合約所約定之 300萬元懲罰性違約金實屬過高，應予酌減。
三、原審判命上訴人湯樹宏應給付上訴人詹秀玉45萬元，及自99年4月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，駁回上訴人詹秀玉其餘之請求；並依職權，就上訴人詹秀玉勝訴部分，分別為准、免假執行之宣告。兩造就其敗訴部分各自提起上訴，上訴人詹秀玉求為判決㈠原判決關於駁回伊下列第 2項之訴部分及該部分假執行之宣告並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人湯樹宏應再給付伊 255萬元，及自99年4月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。上訴人湯樹宏則求為判決㈠原判決命伊給付部分廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人詹秀玉在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造對他造之上訴均求為判決駁回。
四、原審經兩造整理不爭執之事項如下（見原審卷67頁反面）：㈠兩造於98年11月30日在大喜房屋中山店暨中友代書事務所簽
立不動產買賣契約書，由上訴人詹秀玉向上訴人湯樹宏購買其所有座落台中市○○段496、502地號等二筆土地。㈡上訴人湯樹宏於 98年12月7日寄發存證信函予上訴人詹秀玉主張契約無效。
㈢上訴人詹秀玉於 99年1月15日寄發存證信函定期催告請求上
訴人湯樹宏依約辦理過戶，逾期未為履行者則逕解除買賣契約。
㈣上開不動產買賣契約書第10條第2項「違約罰則」載明：「
賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金」。
㈤對於兩造所提證物之真正均不爭執。
五、上訴人詹秀玉主張上訴人湯樹宏拒不履行兩造簽訂之系爭買賣契約，經以存證信函解除上開買賣契約，並依據系爭買賣契約第 10條第2項請求賠償上訴人湯樹宏已收價款同額之懲罰性違約金 300萬元等語，惟為上訴人湯樹宏所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執重點厥為：㈠系爭買賣契約有無消費者保護法第 11條之1或民法247條之1規定之情形而為無效？㈡上訴人湯樹宏與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，是否影響本件買賣契約書之效力？㈢上訴人湯樹宏得否依民法第 74條第1項規定撤銷系爭買賣契約？㈣上訴人詹秀玉是否已交付 300萬元之簽約款予上訴人湯樹宏？㈤本件懲罰性違約金之約定是否過高？茲分述如下：
㈠系爭買賣契約有無消費者保護法第11條之1或民法247條之1
規定之情形而為無效？⑴按消費者係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務
者；企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費爭議係指消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第2條第1款、第2款及第4款、第 11條之1第1項及第2項定明文。查兩造簽訂之系爭買賣契約標的為系爭土地，上訴人詹秀玉縱有經營食品行而從事冷凍食品批發之事實，於本案中亦非以買賣不動產為營業之人，本件爭議亦非因上訴人詹秀玉經營冷凍食品批發事業、販賣冷凍食品予以消費為目的之人而生之爭議，揆諸前揭法條，上訴人詹秀玉於兩造間之系爭買賣契約僅係立於單純買受人之地位，並非消費者保護法所稱之企業經營者，兩造間之系爭買賣契約爭議亦非消費爭議，故不適用消費者保護法之規定。因而，兩造間爭執之系爭買賣契約既不適用消費者保護法中定型化契約條款規定，系爭買賣契約即無違反消費者保護法第11條之 1而無效之問題，上訴人湯樹宏抗辯系爭買賣契約違反消費者保護法第11條之 1而無效云云，不足採信。
⑵又按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。查上訴人詹秀玉並非不動產買賣業者，本件兩造間系爭買賣契約僅係立於單純買受人之地位，且系爭買賣契約係任職於大喜房屋中山店暨中友代書事務所之證人丁玉梅所提供，為兩造所不爭，則系爭買賣契約並非上訴人詹秀玉預定用於不動產買賣契約之條款，而證人丁玉梅雖係以不動產經紀、仲介為業之人而提供系爭買賣契約，惟丁玉梅並非系爭買賣契約之當事人一方，揆諸上開法條，系爭買賣契約自無民法第247條之1規定之適用。是上訴人湯樹宏抗辯系爭買賣契約未給予其合理之審閱期間等情，違反民法第247條之1之規定對伊顯失公平而應無效云云，自非可採。
㈡上訴人湯樹宏與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，
是否影響系爭買賣契約之效力？按契約乃債之關係，基於債之相對性，其效力僅及於締約當事人間。查本件上訴人湯樹宏與證人丁玉梅間簽訂之系爭委託銷售契約，縱有瑕疵，其效力亦僅及於締約當事人間，並不及於非締約當事人之上訴人詹秀玉。且系爭買賣契約與上開委託銷售契約間，兩造並未有效力相互影響之約定，是上二契約間並不存在相互依存之聯立契約關係，則揆諸首開說明，上訴人湯樹宏與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，僅及於上訴人湯樹宏和證人丁玉梅，與本件兩造間系爭買賣契約是否無效，係屬二事。是上訴人湯樹宏與證人丁玉梅間之系爭委託銷售契約之效力，並不影響系爭買賣契約之效力，乃屬當然。
㈢上訴人湯樹宏得否依民法第 74條第1項規定撤銷系爭買賣契
約？按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第 74條第1項定有明文。查兩造簽約時，上訴人湯樹宏係邀同代書訴外人黃國富一同前往簽約，並由黃國富於簽約前向上訴人湯樹宏解說契約內容，並參與簽約，而兩造共同簽訂系爭買賣契約，簽約過程平順而雙方都很歡喜，上訴人湯樹宏亦無告知係被逼迫賣地，僅事後抱怨賣得太便宜不想賣了等情，業據證人朱富華於原審證述屬實（見原審卷第15
2 頁以下）。對此上訴人湯樹宏亦自陳：證人（即朱富華）所言大致實在，但在簽約前一個月左右，證人與我在麵攤遇到，告訴我說有一個廠商要跟我買土地，但不是上訴人詹秀玉，他會介紹一個代書黃國富來找我，在隔天黃國富就來找我，說有一個廠商要跟我買土地，陸陸續續也有其他的買主來找我，要跟我買土地，我事先並沒有跟證人與黃國富說要賣土地，是要簽約當天，我邀請證人跟我一起去，並請他幫我叫黃國富一起去簽約。在簽約前不到一個月，邱建龍也有跟我講過，有其他的買主要用3609萬元跟我買。我奇怪的是我沒說要賣土地，為何會有這些人陸續找我要賣土地，丁玉梅是第8個等語（見原審卷第154頁）。又上訴人湯樹宏於簽約前即已知悉系爭買賣契約內容，並經過多次磋商，第一次約定兩造於98年11月13日上午10時在證人丁玉梅之事務所洽談，惟因上訴人湯樹宏未到，且上訴人湯樹宏希望有第三人一同出席簽約，始約定第二次於同年月30日簽約，上訴人湯樹宏並請代書黃國富、東信里里長李偉政及證人東信里總幹事朱富華等人一同至證人丁玉梅之事務所洽談並簽訂系爭買賣契約等情，亦有證人丁玉梅之證述可證，核與證人朱富華證言大致相符，堪認為真實。則參之上開事實，上訴人湯樹宏於簽訂系爭買賣契約前即已知悉合約之主要內容，並有代書黃國富於簽約前為上訴人湯樹宏解說，簽約時有代書黃國富為上訴人湯樹宏注意有關簽約之事項，並有上訴人湯樹宏住所所在之東信里里長李偉政及證人東信里總幹事朱富華一同在場簽約，實難認上訴人湯樹宏有何急迫、輕率或無經驗之情形，其辯稱遭人施壓、不堪其擾始同意簽約云云，要與事證不符，洵無可採。更何況，上訴人湯樹宏為賣方並非買方，對於系爭買賣標的上有第三人起造之鐵皮屋及水井，且設定有地上權及抵押權未塗銷等情，早知之甚詳，負有告知或排除義務者實為上訴人湯樹宏自己並非買方，且其自陳早於本件一個月前即不斷有多組人馬出價向其表示購買之意願，其於本件簽約時為慎重其事，尚要求證人朱富華及有代書背景之黃國富陪同前往簽約，兩造於簽約時尚以手寫方式將（動力）水井列為買賣價中，此觀兩造合約第12條特約事項第6點至明（見原審卷第 12頁），上訴人湯樹宏辯稱其係遭人設局陷害云云，顯係悔約卸責之詞。基上說明，上訴人湯樹宏抗辯其因急迫、輕率或無經驗而簽訂顯失公平之系爭買賣契約而得依民法第 74條第1項規定撤銷之云云，應不可採。
㈣上訴人詹秀玉是否已交付300萬元之簽約款予上訴人湯樹宏
？⑴依系爭買賣契約書第6條第1款約定：「本約成立時，買賣雙
方同意共同委任蔡崇欽地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定（變更）登記、測量、稅務、戶政、公證、提存‧‧‧等及與本約業務有關之事項。此項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書，並許諾受任地政士有民法第 106條雙方代理之特別權限，且得逕行委任第三人為雙方複代理人。」第 12條第8款約定：「本案辦理履約保證，詳見附表」，而附表「特別約定」中明定：「（壹）買賣雙方約定本案辦理台中市第二信用合作社中興分社之價金交易履約保證，交易安全專戶為『力霸不動產經紀交易安全專戶』，帳號00000000000000。（貳）本件買賣履約保證費用新台幣 2萬3400整，雙方協議由買賣雙方平均負擔。（參）賣方之仲介費、土地增值稅、房屋稅及其他房地相關稅費，買賣雙方同意自履約保證專戶優先扣款，並同意授權履約保證機構將款項逕以撥入本案雙方共同委任地政士指定之帳戶。（肆）登記完畢後，買方同意授權履約保證機構將款項逕以撥入賣方帳戶或賣方指定之帳戶或委由本案雙方共同委任之地政士代為領回。」並有兩造簽名捺印，有特別約定附表 1紙、系爭買賣契約附卷可考，證人丁玉梅及朱富華亦證稱上訴人湯樹宏確實知悉本件係以履約保證方式履行等語，可知兩造確實約定以履約保證方式履行契約，並同意將買賣價金存入台中市第二信用合作社中興分社辦理履約保證專戶，而於系爭土地移轉登記完畢後，上訴人同意授權台中市第二信用合作社中興分社將款項逕以撥入上訴人湯樹宏帳戶或上訴人湯樹宏指定之帳戶或委由地政士蔡崇欽領回。
⑵又證人丁玉梅係與其夫地政士蔡崇欽在台中縣太平市○○路
○段○○○號大喜房屋中山店暨中友地政士事務所經營不動產仲介及代書業務，系爭買賣契約簽訂之過程中丁玉梅參與甚多，且簽訂系爭買賣契約時，證人丁玉梅與蔡崇欽亦一同在場簽約，為兩造所不爭。查蔡崇欽係系爭買賣契約雙方所共同委任之地政士，依系爭買賣契約書之第6條第1款約定，其有自行委任複代理人之權限。而證人丁玉梅為蔡崇欽經營之中友地政士事務所登記有案之助理員，有內政部地政司不動產地政士訊系統地政士開業資料查詢單 1紙在卷可按，則參之系爭買賣契約簽訂之過程中丁玉梅參與甚多，且簽約時蔡崇欽與丁玉梅亦皆在場，可知蔡崇欽有授權丁玉梅處理簽訂系爭買賣契約各項事務之意思。是系爭買賣契約既約定雙方共同委任蔡崇欽代辦本約業務有關之事項，蔡崇欽並有委任複代理人之權，則其授權丁玉梅處理與系爭買賣契約有關之事務，即無不可。再查，買方即上訴人提供之簽約款98年11月30日陳亮霓所簽發，票號AD0000000、面額300萬元之系爭支票1紙依兩造系爭買賣契約「特別約定」於 98年11月30日存入台中市第二信用合作社中興分社之「力霸不動產經紀交易安全專戶」，帳號00000000000000號帳戶後，由台中市第二信用合作社中興分社開立「不動產交易價款安全保證書」正本2份交與證人丁玉梅，系爭支票於98年12月3日兌現，並由丁玉梅於 99年3月25日提出台中法院郵局存證信函第3402號存證信函影本予台中市第二信用合作社中興分社後，台中市第二信用合作社中興分社依該函第 3項說明賣方湯樹宏請買方詹秀玉取回簽約款 300萬元，乃在不動產交易價款安全保證書」正本 2份上加註「因買賣雙方未履行原買賣契約內容本保證契約終止」後發還並於當日將簽約款 300萬元電匯至詹秀玉之帳戶等情，有台中市第二信用合作社 99年6月10日中興分社中二信中興字第41號覆原審函附卷可按（見原審卷第98頁以下），堪信為真。又上述台中市第二信用合作社中興分社開立保證書編號Z000000000買及Z000000000賣之「不動產交易價款安全保證書」下方分別載有「此致湯樹宏君」、「此致詹秀玉君」字樣，上開字樣下方並書有「保管人：台中市第二信用合作社中興分社」字句，有上開函文附件 2「不動產交易價款安全保證書」 2份在卷可考，可知丁玉梅確實經蔡崇欽授權後代理兩造，將系爭支票於98年11月30日存入上開帳戶，並與台中市第二信用合作社中興分社成立履約保證契約，後於 99年3月25日代理上訴人將簽約款取回並電匯至上訴人詹秀玉帳戶。
⑶按所謂履約保證，係指房地買賣過程中為保障買賣雙方價金
及產權之權利，將買賣價金交由銀行以專戶保管之履約方式。查上述「不動產交易價款安全保證書」第 2條保證責任範圍第 1項明定：「一、賣方未能依約履行，將買方依房屋交易安全契約書約定方式完成催告並解除契約者，本社即將買方為履行買賣契約已支付之價金返還。」及第 5條：「本保證書有效期間，自簽發日之次一營業日起至前述買賣價金履行完成或解除、失效日止，以三者中先屆至者為準。」等情，有前述「不動產交易價款安全保證書」 2紙附卷可查，可知上述「不動產交易價款安全保證書」係成立於兩造與履約保證機構台中市第二信用合作社中興分社間，並約定若賣方未能履約，應將買方已支付之價款返還與買方，上述保證書有效期間，至買賣價金履行完成或解除、失效日止三者中先屆至者為準。則既上訴人已將作為簽約款之系爭支票存入上述「力霸不動產經紀交易安全專戶」中，並約定若賣方未能履約，應將買方已支付之價款返還與買方，衡諸常情，係因房地買賣中履行的過程較長，手續亦較繁複，而買賣雙方為確保買受人價金確實交付及出賣人確實履行移轉所有權及交付標的之義務，故使用履約保證方式履行契約，即將履行過程切割為數階段，由買賣雙方及履約保證機構間成立履約保證契約，由買受人分階段支付價金與履約保證機構，而於出賣人一一履行相關義務移轉房地所有權予買受人後，即可領取價金，買賣契約履行完成後，履約保證契約即失效。是於此情形，買受人將價金支付予履約保證機構保管，即已完成階段性之買受人義務，而出賣人應負有履行相關契約約定事項之義務，買受人除出賣人違約外，並無法取回價金，要言之，出賣人依據契約一一履行義務，即可向履約保證機構領取價金，於買受人未違約之情況下，出賣人是否得向履約保證機構領取買受人支付之買賣價金，繫於出賣人是否確實履約，買受人全無決定之餘地，是此時應認為買受人將買賣價金支付履約保證機構時，即已交付價金與出賣人，而出賣人與履約保證機構間則受履約保證契約之拘束，於出賣人履行買賣契約義務而得受領全部價金前，買賣價金暫由履約保證機構保管，直至出賣人契約義務履行完畢，向履約保證機構領取買賣價金後，買賣契約履行完畢，履約保證契約始失效。是揆諸上開說明，本件上訴人之簽約款 300萬元之系爭支票既已於98年11月30日存入台中市第二信用合作社中興分社之「力霸不動產經紀交易安全專戶」，並於 98年12月3日兌現，則上訴人詹秀玉身為買受人之階段性義務已履行，應認其業已交付 300萬元之簽約款予上訴人湯樹宏，況系爭買賣契約第3條第2欄位「簽約款」下方明確記載「付款行庫」、「帳號」、「票號」、「到期日」等付款之票據明細，其下方「簽收欄」並有上訴人湯樹宏親筆之簽收等情，上訴人湯樹宏抗辯系爭支票實際上是由丁玉梅代書所收取，並交予其夫蔡崇欽地政士簽收，此可由系爭契約書第3條第2欄「簽約款」下方「簽收欄」所載「蔡崇欽代收存入履約專戶」等語可知，惟如上開說明，蔡崇欽本依系爭買賣契約即受任處理與系爭買賣契約業務有關之事項，並有雙方代理之權，且蔡崇欽授權丁玉梅處理系爭買賣契約事務，亦非不可，是縱係由蔡崇欽或丁玉梅實際收受系爭支票，亦屬於受他人之指示，而對於物有管領之力者，而為上訴人湯樹宏之占有輔助人，仍有現實交付上訴人湯樹宏效力。且縱不認上訴人有現實交付系爭支票與上訴人湯樹宏之效力，觀諸上開說明，系爭支票既已存入上開「力霸不動產經紀交易安全專戶」，應認為上訴人詹秀玉已交付簽約款 300萬元予上訴人湯樹宏。故上訴人湯樹宏抗辯上訴人詹秀玉並未交付系爭支票伊，故未收受上訴人詹秀玉之 300萬元簽約款價金，自屬無據，殊不可採。
㈤本件懲罰性違約金之約定是否過高？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院50年台抗字第55號、 79年台上字第1915號判例意旨參照）。查系爭買賣契約第 10條第2項「違約罰則」載明：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金」，此為兩造所不爭。又本件上訴人詹秀玉已依約定於簽約當日即 98年11月30日交付發票日為同日之300萬元即期支票（該支票如期兌現存入本件履約保證專戶），上訴人湯樹宏拒不履行契約，並於同年 12月7日寄發存證信函予上訴人詹秀玉主張契約無效，嗣上訴人詹秀玉於 99年3月25日始由證人丁玉梅代上訴人詹秀玉由第二信用合作社履約保證專戶中取回簽約金 300萬元之事實，亦為兩造不爭執，且經證人丁玉梅證述屬實。再上訴人詹秀玉經營冷凍食品事業，買受系爭土地係為做冷凍倉庫等情，有掛號收件回執影本2張、商業登記資料查詢單 1紙、小武食品網shiau-wu.com.tw網頁資料 1份、土地及建物登記謄本在卷可稽，並有證人丁玉梅之證詞可證，亦堪信屬實。本院斟酌以上情形，暨上訴人詹秀玉名下財產總額約為1000餘萬、上訴人湯樹宏名下財產總額約為2000餘萬，有兩造之稅務電子閘門財產所得調件明細表 2份附卷可稽（見原審卷第85頁以下），以及目前社會經濟狀況、上訴人詹秀玉主張上訴人湯樹宏違約造成伊資金周轉困難之損害、上訴人詹秀玉取回簽約款之時間等情，認兩造上開約定之違約金尚屬過高，應予核減為 150萬元為公平合理。上訴人湯樹宏主張違約金應以造成上訴人詹秀玉112日之利息損害4萬6028元為標準，並無所據，不足採取。至其聲請本院再向財政部中區國稅局函調兩造98年度之所得清單及向台中縣政府函調伊檢舉丁玉梅、蔡崇欽違反不動產經紀業管理條例及地政士法規定之處理情形及處分結果，因兩造經濟能力本院已審酌如上，無再調查之必要；而丁玉梅、蔡崇欽是否違反不動產經紀業管理條例及地政士法規，與本件上訴人湯樹宏是否違約無關，本院亦不予調查。是上訴人詹秀玉主張依系爭買賣契約第 10條第2項約定，請求上訴人湯樹宏給付300萬元為懲罰性賠償金，於150萬元以內，於法有據，逾此部分，即非有理。
六、綜上所述，本件上訴人湯樹宏之抗辯均不可採，應以上訴人詹秀玉主張上訴人湯樹宏違約應負違約責任為可採。從而，上訴人詹秀玉依兩造間契約之法律關係，請求上訴人湯樹宏給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月16日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。原審僅判命上訴人湯樹宏應給付上訴人詹秀玉45萬元，及自 99年4月16日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。因之，上訴人詹秀玉上訴在上開二金額之差額即 105萬元及利息部分，為有理由，自應由本院將此部分予以廢棄，改判上訴人湯樹宏應再給付上訴人詹秀玉105萬元，及自99年4月16日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。至原審將上訴人詹秀玉請求逾 150萬元及利息部分及其假執行聲請部分予以駁回，核無不合，上訴人詹秀玉上訴無理由，應予駁回。另上訴人湯樹宏上訴，亦無理由，應予駁回。又上訴人詹秀玉勝訴部分未逾 150萬元，依法不得上訴，本判決宣示時起即告確定，自無宣告假執行或免為假執行之必要，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，上訴人詹秀玉與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人詹秀玉之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人湯樹宏之上訴為無理由，依民事訴訟法第 450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
書記官 王麗珍中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
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