臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上字第397號上 訴 人 財政部國有財產局臺灣中區辦事處法定代理人 廖蘇隆訴訟代理人 蔣志明律師複 代 理人 楊榮富律師被 上 訴人 徐劉雪鐘即徐明.
徐維隆即徐明滄之.徐民純即徐明滄之.兼 共 同訴訟代理人 徐敏議即徐明滄之.上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年9月17日臺灣臺中地方法院99年度訴字第1246號第一審判決提起上訴，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：被上訴人之被繼承人徐明滄前於民國50年間向臺灣省政府承租坐落臺中縣○○鄉○○○段后寮小段711地號國有土地（下稱系爭耕地），面積3,849平方公尺。
89年以後由上訴人概括承受台灣省政府與被上訴人間之上開耕地租佃關係，並於95年換訂國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自95年1月1日起至104年12月31日止。其間徐明滄曾於89年5月3日向上訴人申請核准興建100平方公尺之「農機具室」，嗣於同年11月24日經上訴人核准同意變更為倉庫使用。其後於96年2月1日復申請上訴人核准同意使用1,536平方公尺之土地作為花卉栽培工作室。上訴人嗣於97年9月26日至系爭土地勘查，現場僅2棟經上訴人核准興建之鐵皮屋，並未認定有違法使用情事。而因系爭耕地屬台中縣政府所提供開發「台中縣神岡鄉豐洲科技工業區」（下稱豐洲科技園區）範圍內之土地，故上訴人即依據系爭租約第17條第1項第3款之約定，於97年12月22日以台財產中管字第09795029311號函通知徐明滄自97年9月起終止前開耕地租佃關係，則依促進產業升級條例第27條第3項之規定，給付地價補償款計新台幣（下同）2,514,680元予承租人徐明滄。乃上訴人竟於98年11月25日以台財產中管字第09895039201號函指稱徐明滄就系爭耕地部分有不自任耕作情形，違反耕地三七五減租條例第16條第2項規定及系爭租約之約定，致系爭租約自始無效，拒不發給上開地價補償款。惟如附表編號1、2所示鐵皮屋（門牌台中縣○○鄉○○村○○路○○○號，下稱系爭191號建物）係經上訴人核准興建之合法農業使用相關設施，並無居住之事實，且徐明滄確有耕作之證據，此觀諸查估農作物照片與清冊即明。系爭191號建物所以會編列門牌係因徐明滄依法申請建築執照、使用執照，台中縣政府依程序通知戶政事務所編列，並非承租人徐明滄主動要求。又徐明滄所以於89年10月6日將戶籍遷入該建物，實因921大地震發生，政府補償受災戶係以每1戶籍為單位，徐明滄唯恐再度發生地震，系爭191號建物若因地震受損可能無法獲得賠償，因此將戶籍遷入，以防地震受損無法領到賠償金，實際上並非以該建物做為解決家族居住問題。而系爭191號建物內所以放置有部分生活器具，係因該建物前曾多次遭竊，故乃養狗及吊衣服在室外，部分佈置像是有人在之倉庫，以嚇阻竊賊。該建物之生活設施簡陋，未有冷氣空調，夏天根本無法待在其內，不能供作住宅使用。且徐明滄自64年6月起於臺中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號有自有住宅足夠居住，距離系爭耕地僅約5分鐘車程，根本毋須再去農田倉庫居住，足見徐明滄並無居住系爭191號建物之需求，該建物非為居住之用，而係為了農閒休憩之用，縱有隔間，但內部並無裝潢，亦無裝設隔熱設備，且附近蚊、蛇眾多，並非適合之居住環境。又台中縣政府於97年6月5日製作之豐洲科技園區開發案建築改良物查估調查表（下稱查估調查表）上編號3所示地上物係嗣後建造作為浴廁使用，而編號4所示地上物則係經上訴人核准興建作為花卉栽培室使用，至於編號5至14所示地上物乃徐明滄嗣後來未經申請核准所搭建之地上物。其中RC造圍牆是擋土牆，而非一般圍牆；木竹籬笆是為了生產有機蔬菜用，並非美觀用；荷花水池所種植的是香水蓮花，供販賣之用，而非觀賞之用，徐明滄並無上訴人所指不自任耕作情事，系爭租約係屬有效。因依促進產業升級條例（按：此條例已於99年5月12日廢止）第27條第3項之規定，提起本件訴訟，求為命：上訴人應給付2,514,680元及自99年6月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）系爭耕地合併為臺中縣所有之前，係國有土地，其管理機關為臺灣省新生地開發處，嗣移交由上訴人接管，被上訴人之被繼承人徐明滄並於94年12月16日與上訴人換訂系爭租約。觀諸上訴人之勘查人員於97年9月26日至系爭耕地勘查時，於勘查表記載「地上物使用人：徐明滄」、「地上物門牌及狀況：堤南路191號、鐵皮棚房、庭院」、「地上物用途：住宅」等語，佐以徐明滄於89年10月6日所出具之遷入戶籍登記申請書載明「申請人住址：臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號」、「遷入地：臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號」等語，可知徐明滄於89年10月6日以前，即居住於系爭耕地上門牌號碼臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號建物內，並於89年10月6日將戶籍遷入該處所，故徐明滄謂其平日住於臺中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號之自有住宅云云，要屬不實。
（二）又查估調查表及所附照片，可見徐明滄於系爭耕地興建面積101.37平方公尺之系爭「二層」鋼鐵造建物一棟（即附表編號1、2所示建物），及如附表編號3、4所示之鋼鐵造平房2棟，面積各為36.2平方公尺及91.2平方公尺，並設置面積67.15平方公尺之如附表編號5所示烤漆板簡舍1棟。苟徐明滄係基於堆放農具、肥料或臨時休息之用而搭蓋建物，僅須搭蓋1棟足以遮風避雨之簡陋建物即可，焉有先後設置4棟建物之必要。況徐明滄將系爭191號建物內部予以隔間，設置客廳、臥室、廚房、廁所、洗衣晒衣間，並擺設沙發、木桌椅、廚具、寢具、衣物、電扇、木櫃及洗衣設備，並安裝冷氣使用，顯已超過「單純」堆放農具、肥料或臨時休息使用之目的。即令該建物可便利或促進耕作使用，亦已超出此目的之使用，自仍構成不自任耕作之事由。且徐明滄更於屋外設置面積16.80平方公尺之簡易畜舍飼養牲畜，21.60平方公尺之木柱鐵皮頂棚、並設置RC造圍籬、10人份化糞池、手動大門、高達960.28平方公尺之柏油地面及110.40平方公尺之水泥地等設施，且於前院設置荷花池，此等設施均與耕作無涉，亦非供耕作使用之設備，自屬變相而非供耕作之用。足見徐明滄有以上開建物、設施，作為住家居住及其他非耕作使用之情事，核屬不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。
（三）被上訴人固稱係因農業倉庫數度失竊，故於系爭鐵皮屋內放置生活器具，以嚇阻竊賊云云。惟若恐農業倉庫遭他人偷竊，理應於所搭蓋之建物內、外安裝保全設施即可，自無就建物內部予以隔間，而設置客廳、臥室、廚房、廁所、洗、晒衣間供居住使用之必要。又被上訴人之被繼承人徐明滄於89年間經上訴人同意新建之農機具室，其實際面積為101.37平方公尺（使用執照記載之面積為97.2平方公尺），嗣於同年11月間申請變更為置放農具、作物之倉庫。其內原無隔間，並放置農機具使用，此有89年間上訴人派員至現場查勘之勘查表及照片可稽。相較於93年間上訴人再派員至現場查勘時，徐明滄已於系爭191號建物出入口處搭建雨遮，並安裝冷氣，且於屋前設置庭園、荷花池及花圃，此復有93年4月15日之勘查表及照片可參，足見徐明滄確有變更使用，而以該建物充作居住或其他非供耕作使用之事實，然上訴人從未曾同意徐明滄以上開建物作為居住使用。再者，上訴人於96年間固曾出具同意書，供徐明滄向地方主管機關申請容許使用，並依相關建築法規申請於系爭耕地上搭建1,536平方公尺供農業使用之相關設施。然徐明滄嗣後並未依法申請建造農業設施。徐明滄於系爭耕地所設置之地上物，除上開經上訴人核准興建之農機具室外，其餘均屬徐明滄非法設置，顯見徐明滄確有不自任耕作情事。且徐明滄所搭建之烤漆板簡舍、簡易畜舍、木柱鐵皮頂棚、RC造圍牆、木竹籬笆、10人份化糞池、鐵架水塔、手動大門等雜項建物，自客觀經驗上予以觀查，均非耕作所必要之設備，承租人徐明滄顯有於系爭耕地上設置該等地上物供其他非耕作使用之不自任耕作情事。系爭租約既因徐明滄將系爭191號建物供為居住使用及其他非耕作使用之不自任耕作情形而無效，自屬當然無效，不待上訴人之主張，且不因上訴人嗣後繼續收租及同意徐明滄使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿時換訂租約，而使原已無效之系爭租約恢復其效力。即令承租人徐明滄於系爭耕地之一部分尚作農業使用，然既有前開不自任耕作情事，系爭租約之全部亦均屬無效。玆系爭租約既屬無效，自不符合促進產業升級條例第27條第3項所定發給補償費之要件。是被上訴人訴請上訴人給付本件地價補償費，於法無據，應予駁回等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：（1）原判決廢棄，（2）上開廢棄部分，駁回被上訴人第一審之訴。而被上訴人之答辯聲明則為：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人之被繼承人徐明滄前於50年間向臺灣省政府承租系爭耕地），面積3,849平方公尺。89年後由上訴人概括承受原臺灣省政府所屬機關與承租人所訂租賃契約之一切權利與義務。嗣於95年換約續租，租賃期間自95年1月1日起至104年12月31日止。
（二）上訴人於97年12月22日以台財產中管字第09795029311號通知徐明滄，終止雙方間就系爭耕地之租賃關係。
（三）被上訴人如得請求補償金，其金額為2,514,680元。
五、查系爭耕地於98年6月22日合併為台中縣所有之前，屬國有土地，並由台灣省政府出租予被上訴人之被繼承人徐明滄使用，嗣該土地由上訴人接管，並由上訴人承受台灣省政府與徐明滄間原訂租賃契約之權利義務關係。其後上訴人與徐明滄於94年12月16日換訂系爭租約，約定租賃期間自95年1月1日起至104年12月31日止。嗣因系爭耕地屬台中縣政府所提供開發豐洲科技園區範圍內之土地，上訴人遂依據系爭租約第17條第1項第3款之約定，於97年12月22日以台財產中管字第09795029311號函通知徐明滄自97年9月起終止系爭租約之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、國有耕地租賃契約書及上開終止函文附原審卷（見原審卷第95、96、102頁）可稽，自堪信為真實。
六、惟被上訴人主張上訴人終止系爭租約，應依促進產業升級條例第27條第3項規定，以補償地價總額3分之1補償原耕地承租人，據以請求上訴人給付本件地價補償費2,514,680元等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之處，顯在於被上訴人之被繼承人徐明滄是否有不自任耕作情事，致使系爭租約全部無效？經查：
（一）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。而所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。又所謂農舍，乃以便利耕作而設，係指以耕作為目的所建之簡陋房屋而言，如供堆置農具或肥料或臨時休息之用，始足當之，如所建房屋係供居住之用，則與農舍顯然有別，亦經最高法院70年臺上字第4637號及64年臺上字第571號判例分別闡釋甚明。準此可知，承租人如變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。且承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。而所謂無效，係當然無效，無待出租人終止，即當然向後失其效力，耕地租賃關係因而歸於消滅而言。是耕地租約無效後，不因出租人嗣後繼續收取租金默示同意承租人使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。
（二）查系爭租約之承租人即被上訴人之被繼承人徐明滄曾於89年5月3日向上訴人申請核准興建「農機具室」，使用土地面積100平方公尺，嗣於同年11月24日復申請上訴人核准同意變更為倉庫使用。該建物並編列門牌為台中縣○○鄉○○村○○路○○○號，徐明滄並於89年10月6日將戶籍遷入該處，且其後於96年2月1日復另申請上訴人核准同意使用面積1,536平方公尺之土地興建花卉栽培工作室使用等情，固有上訴人分別於89年5月3日及96年2月1日出具之出租國有土地同意使用證明書、台中縣政府工務局請領建築物使用執照、臺中縣政府工務局使用執照、上訴人89年11月24日台財產中管第0000000000號函、遷入戶籍登記申請書附原審卷可稽（見原審卷第97至101頁、第163頁）。然上訴人於89年間派員至現場勘查時，上開建物並未隔間，且放置農機具使用，有國有土地勘（清）查表及現況照片存卷可查（見原審卷第201至205頁）。惟其後台中縣政府欲辦理豐洲科技園區範圍內土地之建築改良物及農作物補償費事宜，於97年6月5日派員至系爭耕地現場勘查結果，發現該土地上有如附表所示編號1至14號所示各該地上物，並於卷存查估調查表上載繪明確。其中編號1、2所示地上物（面積101.37平方公尺）即為前開申請作為倉庫使用之系爭191號建物，編號3所示地上物（面積36.26平方公尺）則為徐明滄自行搭建之浴廁，編號4所示地上物（面積
91.2平方公尺）則為前揭申請作為花卉栽培室使用之建物，至於編號5所示烤漆板簡舍（面積67.15平方公尺）、編號6所示簡易畜舍（面積16.80平方公尺）、編號7所示木柱鐵皮頂棚（面積21.60平方公尺）、編號8所示RC造圍牆、編號9所示木、竹籬笆（面積22.80平方公尺）、編號10所示10人份化糞池1座、編號11所示鐵架水塔2座、編號13所示柏油地（面積960.28平方公尺）及編號14所示水泥地（面積110.40平方公尺），則均為徐明滄所自行搭建使用等情，亦據被上訴人陳明在卷（見本院卷附99年12月8日準備程序筆錄）。而系爭191號建物既原作為農機具室使用，嗣申請核准變更作為倉庫使用，則以系爭耕地係屬農業用地，且系爭租約第5條第3項復約明系爭土地須種植農作物使用，即作為耕作之用，則徐明滄申請興建並作為倉庫使用之系爭191號建物，亦應與農業使用有關，而以耕作或便利耕作為目的。然依原審卷附上訴人及台中縣政府人員先後於93年4月15日及97年6月5日勘查系爭耕地現場時所拍攝之現況照片綜合以觀，其上顯示系爭191號建物出入口處設置有鐵皮頂棚雨遮，門口兩側及前方則設置有花圃、植栽，其間之土地則舖設柏油地面，有如一般居家之庭園。且系爭191號建物室內並區隔為一、二樓，均有隔間，設有客廳、廚房、臥室、洗曬衣間及衛浴設備等設施，客廳內並擺設有大型沙發、電風扇，且裝設窗簾及冷氣；而其他房間內則分別擺放有床舖、嬰兒床、電腦、木製桌椅、廚具、衣物、木櫃，置有書冊之書架、烘衣機、盥洗及洗衣用具等設備，且部分桌子上方並擺放花器及盆栽以為美觀之用。是縱令該建物內另亦擺放有農業機具，可便利耕作，然由前述室內之隔間規劃及陳設整體而觀，各該物品及用具擺設整齊有序，顯非僅供臨時休憩之用可比，足認徐明滄以之超出其目的之使用，客觀上已達於可供居住之狀態，與僅供堆置農業用機具、肥料或臨時休息之用而建之簡陋農舍，顯然有別。是上訴人指稱承租人徐明滄有一部不自任耕作情事，顯非無因。
（三）被上訴人雖辯稱：徐敏議之三名小孩均由徐明滄夫婦照護，客廳及嬰兒床係供小朋友使用，徐明滄及其家人並未居住於系爭191號建物。又系爭191號建物雖有隔間，但無裝潢，亦沒有隔熱設備，附近蚊、蛇眾多，並非合適之居住環境，只是農閒休憩之用。該建物二樓之隔間，應係徐明滄恐一樓有蛇，因而隔間給小朋友遊戲使用。而建物內所放置之電腦，係徐明議用壞拿去那裏放的，已不能使用。另擺設之辦公桌亦係他人用壞不要之物品云云。惟查，徐明滄所以會將系爭191號建物之二樓予以隔間，果如被上訴人所稱，係恐一樓有蛇，始將之隔間供小朋友遊戲之用，則徐明滄又何須於「恐有蛇出沒」之一樓特設客廳供小朋友使用？豈非矛盾。且若僅係供小朋友使用，亦應無於客廳另行裝設窗簾，並放置大型沙發之必要。更何況被上訴人自承系爭191號建物距離伊等實際居住之臺中縣豐原市○○路○○○巷○○弄○號自宅僅約5分鐘車程，則果爾系爭191號建物附近有蛇出沒之危險，基於小孩安全顧慮之考量，自僅須徐明滄一人至系爭耕地耕作，而由徐明滄之妻留於上址自宅看顧小孩即可，何以仍須甘冒極大風險隨身將小孩帶至系爭191號建物加以照護之必要。是被上訴人所稱上情，顯與常理有悖，而礙難遽信。次查，依前揭現況照片以觀，系爭191號建物房間內所擺放之電腦係放置於桌上，且擺設位置極為整齊，倘該電腦確已壞掉不堪使用，則衡諸一般人常情應係將之丟棄，或係隨意放置於地上或是地面邊緣角落，以免有礙空間之利用。乃徐明滄（或其家人）竟大費週章將該等「壞掉」之電腦自上址住宅搬至系爭191號建物內存放，並將之整齊排放於桌上，實與常情有違。是被上訴人指稱該等電腦已壞掉不能使用一節，自難使本院憑信。復參以徐明滄夫婦均不會使用電腦，已據被上訴人陳明在卷，而該等電腦係屬被上訴人徐敏議所有，亦已如前述，是系爭191號建物內所擺放之上開電腦，衡情該係留供被上訴人徐敏議使用，應可憑認。再參諸系爭191號建物內設置之洗曬衣間，其上所吊曬之衣物，其中部分衣服之外觀樣式較為年輕，顯不可能係徐明滄夫婦之年齡層所穿著使用之衣物，而應屬其子女之齡所穿著之衣服式樣。就此被上訴人雖指稱由於上址自宅並無曬衣之地方，故伊等母親也會把家裏之衣服拿去系爭191號建物一起曬云云。然查，系爭191號建物內所設置之洗曬衣間，其內置放有烘衣機，此觀諸前揭現況照片即明。果爾被上訴人上址自宅確無適當曬衣處所，則徐明滄自僅須將該烘衣機置於上址自宅，將「無處可曬」之衣物烘乾即可穿用。乃徐明滄竟將該烘衣機放置於191號建物內，再由其妻自上址住宅攜帶衣物至該建物內晾曬，如此波折勞費，顯與常理有悖，自亦難令本院憑信。是本院參酌系爭191號建物內設有客廳、廚房、臥室、浴廁等設施，其內並置有徐明滄之子徐敏議所有之電腦，並有其子女所使用之嬰兒床等用品，暨前述晾曬之年輕式樣衣物等一切情狀，認徐明滄應同時有將系爭191號建物供其子徐敏議家人居住使用情形，益徵徐明滄確有不自任耕作情事。
（四）玆系爭租約之承租人既有一部土地不自任耕作情事，已如前述，則揆諸首開規定及說明，系爭租約之全部即應屬無效。縱徐明滄於系爭耕地如附表編號1至14所示地上物所在土地以外區域，確有種植桂花、矮仙丹、仙桃等多項農作物之事實，有豐洲科技園區開發案農林作物查估調查表附原審卷可參，然因不自任耕作之情形縱僅存在於土地之一部，不管其面積多寡，全部租約仍屬無效。是被上訴人執此以為徐明滄確有自任耕作之論據，委無可取。又系爭租約既因承租人徐明滄就系爭耕地一部不自任耕作而無效，則其租賃關係自不待出租人即上訴人之主張即當然消滅。故上訴人即使曾於99於97年12月22日誤以台財產中管字第09795029311號通知徐明滄自97年9月起終止雙方間之租賃關係，亦無法使已失效之系爭租約回復其效力。再被上訴人雖主張上訴人並未依內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函所載程序聲請鄉鎮公所認定系爭租約無效事宜，顯違反法令云云。惟系爭租約既因徐明滄不自任耕作土地之一部而使該租約全部無效，自亦不因上訴人有無踐行內政部前揭函文所載程序辦理租約無效之認定事宜，而使已失效之系爭租約又回復其效力。是被上訴人此之所辯，要非可採。
七、按工業區內公私有出租耕地，於開發工業區時，終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，並應以補償地價總額之三分之一，補償原耕地承租人，促進產業升級條例（按已於99年5月12日廢止）第27條第3項固定有明文。然其承租人得領取地價補償費之要件則須耕地租約有效，且經合法終止而失其效力始可。玆系爭租約既因承租人徐明滄不自任耕作土地之一部而使該租約全部當然無效，自無領取地價補償費之可言，是徐明滄之繼承人即本件被上訴人援引上開規定，請求上訴人給付本件地價補償費，於法即屬無據。
八、綜上所述，被上訴人主張系爭耕地租約已經上訴人終止，其得依廢止前促進產業升級條例第27條第3項之規定，請求上訴人給付本件地價補償費2,514,680元，既無可採，上訴人所辯，尚屬可信。從而，被上訴人依據上開規定，請求上訴人給付2,514,680元及加給法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 林欽章法 官 吳美蒼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 高麗淇中 華 民 國 99 年 12 月 30 日
Ｖ