臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上字第58號上訴人（即附帶被上訴人） 德昌食品股份有限公司法 定 代理人 楊長杰訴 訟 代理人 李榮琪
楊德根羅豐胤律師上 一 人複 代 理 人 吳佩書律師
陳小華被上訴人（即附帶上訴人） 德昌中華大樓管理委員會法 定 代理人 黃義隆訴 訟 代理人 何志揚律師複 代 理 人 廖志堯律師
賴麗卿上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國98年12d月31日臺灣臺中地方法院98年度訴字第589號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之擴張，本院於民國101年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付之金額，除減縮部分外，超過新台幣貳佰肆拾柒萬參仟肆佰柒拾柒元本息部分，並該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人（即被上訴人）後開第四項之訴部分，及命其負擔訴訟費用之裁判廢棄。
附帶被上訴人（即上訴人）應再給付附帶上訴人新台幣參萬伍仟參佰陸拾元，及自民國九十八年十二月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人應給付被上訴人新台幣柒拾柒萬柒仟玖佰壹拾參元，及自民國一○○年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
其餘附帶上訴及其餘追加之訴均駁回。
第一審訴訟費用（除減縮部分外）關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔百分之八十三，餘由被上訴人負擔。第一審訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人（即上訴人）負擔百分之六十四，餘由附帶上訴人（即被上訴人）負擔。追加之訴訟費用由上訴人負擔百分之六十四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人（即附帶上訴人）德昌中華大樓管理管員會（下稱中華大樓管委會）於原審起訴主張上訴人（即附帶被上訴人）德昌食品股份有限公司（下稱德昌食品公司）積欠：（1）民國94年2月至98年12月之建物管理費共新台幣（下同）1,710,188元，（2）94年10月至98年12月之汽車停車位管理費共1,315,800元，（3）懲罰性違約金139,214元，合計3,165,202元，而聲明請求中華大樓管委會給付3,165,202元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。經原審判命德昌食品公司應給付計算至98年11月止之建物、汽車停車位管理費及違約金各1,681,202元、1,290,000元及138,544元，合計3,109,746元及自98年12月4日起算之法定遲延利息，而駁回其餘之請求（按即98年12月份之建物、停車管理費及違約金合計55,456元本息部分）。德昌食品公司就其敗訴部分不服，提起上訴。嗣中華大樓管委會於第二審上訴程序時，於100年9月5日及同年11月21日具狀暨於101年1月3日言詞辯論期日向本院陳明計算至98年11月止（即不包括原審判決其敗訴部分，中華大樓管委會就原判決駁回其55,456元本息部分之請求，嗣已提起附帶上訴），德昌食品公司應係積欠：（1）建物管理費共1,681,188元，（2）汽車停車位管理費共1,290,000元，
（3）懲罰性違約金共128,803元，合計3,099,991元，因而就原審判決其勝訴部分減縮請求德昌食品公司應給付3,099,991元，及其中2,485,364元自98年12月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其中614,627元自98年12月4日起至清償日止，則按週年利率百分之5計算之利息，此部分核屬「減縮其應受判決事項之聲明」。且中華大樓管委會嗣後復陳明追加請求德昌食品公司另積欠自99年1月起至100年10月止之建物管理費、汽車停車位管理費及懲罰性違約金各637,692元、567,600元及21,621元，合計1,226,913元，並加給自100年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之5之計算之利息，此部分核屬「擴張其應受判決事項之聲明」。玆因中華大樓管委會所為上開減縮、擴張其應受判決事項之聲明，核均與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定並無不符，依同法第446條第1項但書之規定，不須德昌食品公司之同意即可為之，自為法之所許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人（即附帶上訴人）中華大樓管委會主張：
（一）德昌食品公司於94年1月27日向訴外人鍾振義買受取得坐落於德昌中華大樓社區之台中市○區○○○○段935建號建物，即門牌台中市○區○○○街○○號地下層（含地下一、二層，下稱系爭建物）之所有權，而成為該社區之區分所有權人；且德昌食品公司並另於94年9月29日向鍾振義買受如附件停車位明細表所示86個汽車停車位（下稱系爭86個停車位）之專用使用權。依德昌中華大樓管理委員會管理規章（即住戶規約，下稱修正前規章）第61條第4款、第6款規定：「本社區管理費用為住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪35元，店面每坪35元打8折按月收費（店面自87年7月1日起生效）」、「本社區停車管理費汽車位每位每月收費300元（含維護費、設備維費、電力供應）」，及97年12月21日修正後住戶規約（下稱修正後規約）第59條第4款、第5款規定：「本社區管理費為住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪35元，店面每坪35元除3取1按月收費（店面自87年7月1日起生效）」、「本大樓停車管理費汽車位每位每月收費300元（含清潔維護費、設備維費、電力供應）」，德昌食品公司依法即負有繳納各該建物及停車位管理費之義務。玆德昌食品公司所有系爭建物面積既為2,737.78平方公尺，則每月應繳之建物管理費為28,986元【計算方式：2,737.78×0.3025×35＝28,986（元以下4捨5入）】，另所有系爭86個停車位每月應繳之汽車管理費則計為25,800【計算方式：300×86＝25,800】。惟德昌食品公司自取得系爭建物及停車位後，均未按期繳納管理費，計至98年12月止，德昌食品公司所積欠之費用如下：（1）建物管理費：①自94年2月起至97年12月止，共積欠1,362,342元：（計算方式：28,986×47=1,362,342），②98年1月起至98年12月止共積欠347,832元（計算方式：28,986×12＝347,832）。（2）汽車停車位管理費：①自94年10月起至97年12月止，共積欠1,006,200元（計算方式：25,800×39=1,006,200），②98年1月起至98年12月止共積欠309,600元（計算方式：25,800×12＝309,600）。（3）懲罰性違約金：①修正前規章第68條第5項規定：「逾期未繳管理費者，除依第68條第4項規定（按即依法追討）外，並須負擔訴訟及執行費外，另罰金以其訴訟費及執行費用2倍計算，並罰款3萬元整」。而修正後規約第60條第4款則規定：「區分所有權人若於存證信函通知之日期前仍未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取訴訟及行政執行費用及遲延利息，以未繳金額之年息6％計算」。是依修正前規章第68條第5項之規定，德昌食品公司在97年12月以前積欠之建物及汽車停車位管理費合計為2,368,542元（計算方式：1,362,342＋1,006,200＝2,368,542），應徵之起訴裁判費用及強制執行執行費用分別為24,463元及18,948元（計算方式：2,368,542×0.008＝18,948，元以下4捨5入），則中華大樓管委會得請求二者合計後2倍之罰金為86,822元【計算方式：（24,463＋18,948）×2＝86,822】；另加計罰款3萬元，故中華大樓管委會截至97年12月止得請求德昌食品公司給付之懲罰性違約金額共計為116,822元（計算方式：86,822＋30,000＝116,822）。②又德昌食品公司所欠繳98年1月至12月之建物及停車位管理費合計為657,432元，依修正後規約第60條第4款規定，此部分應給付之懲罰性違約金額即為應徵之起訴裁判費及執行費用總額，計為12,651元。故以上得請求之懲罰性違約金額共計為129, 473元（計算方式：116,822＋12,651＝129,473）。是總計至98年12月止，中華大樓管委會得請求德昌食品公司給付之建物、汽車停車位管理費及懲罰性違約金合計為3,155,447元【計算方式：1,362,342＋1,006,200＋657,432＋129,473＝3,155,447，按此金額係中華大樓管委會減縮後於原審請求之金額】。
（二）經原審判決德昌食品公司應給付中華大樓管委員計算至97年11月止之建物、停車位管理費及懲罰性違約金合計為3,109,746元，而駁回其餘之請求。惟中華大樓管委會就上開勝訴部分業於第二審程序減縮請求此部分金額為3,099,991元，已如上述，且就其敗訴55,456元本息部分提起附帶上訴，並於本院增加請求德昌食品公司應再給付所欠繳自99年1月起至100年10月止共22個月之建物、停車位管理費及懲罰性違約金，其明細如下：（1）建物管理費637,692元（計算方式：28,986×22＝637,692）。（2）汽車停車位管理費567,600元（計算方式：25,800×22＝567,600）。（3）懲罰性違約金：計算至100年10月止，德昌食品公司欠繳之建物及停車位管理費合計為4,231,266元，應徵之起訴裁判費為42,976元，扣除98年12月以前所欠繳管理費應徵之起訴裁判費30,997元，此部分起訴裁判費額為11,979元（計算方式：42,976－30,997＝11,979）。再加計此部分可請求之強制執行費用額為9,642元【計算方式：4,231,266×0.008＝33,850，再扣除所欠繳98年12月以前管理費應徵之強制執行費用額24,208元（計算方式：
3,025,974×0.008＝24,208，元以下4捨5入）後，其得請求之此部分強制執行費用額為9,642】，是依修正後規約第60條第4款規定，中華大樓管委會得請求此部分應給付之懲罰性違約金額共計為21,621元。總計中華大樓管委會於第二審程序追加請求德昌食品公司應再給付1,226,913元（計算方式：1,205,292＋21,621＝1,226,913元），及加給自100年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（三）97年12月21日修正後規約第59條第4款固規定店面每坪35元除3取1按月收費，且德昌食品公司並提出系爭建物之測量成果圖，其上主要用途欄記載：「店鋪、辦公室」等情。然系爭建物係位於地下一層樓，並非規約中所載之店面；至於測量成果圖上主要用途欄記載乃建築法上關於建物使用用途之分類，系爭建物雖可作為店鋪及辦公室使用，但非可執以證明該建物為店面（必須為地上一層樓方屬之）。再者，97年12月21日修正後之規約並無溯及之效力，德昌中華大樓社區店面管理費用所以規定較低之原因，係因店面並無使用社區公共用電之故，且亦須經區分所有權人會議決議方得減少。系爭建物之電梯出口在社區大樓之內，並由社區內進出，且使用社區公共用電，此由台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）99年3月電費分擔之公共設施用電通知單，其上載明電號00-00-0000-00-0號，用電地址為台中市○○○街12等公設及地下二層，足證系爭建物確有使用公共設施用電。又系爭建物起造時，建商富寶建設股份有限公司（下稱富寶公司）即申請關於德昌食品公司所屬獨立電表電號00-00-0000-00-0之用電，由中華大樓管委會代為繳付該用電，每月代繳之電費為2,598元（按每月原應繳納5,196元，但因未曾使用，故電費減半為2,598元)，足證德昌食品公司辯稱系爭建物用電並未由中華大樓管委會分擔繳納，並不可採。故系爭建物自非舊規章第61條第4款及修正後規約第59條第4款規定所稱之店面，德昌食品公司主張應以「店面」收費標準收取管理費，尚屬無據。況德昌中華大樓自富寶公司擔任起造人，將該大樓於87年間移交予第一屆管理委員會後，系爭建物均按一般住戶收費。而德昌食品公司之前手鍾振義亦從未以店面方式計算管理費，且中華大樓管委會請求鍾振義給付管理費民事訴訟事件，業經臺灣台中地方法院（下稱台中地院）以96年度訴字第247號判決中華大樓管委會全部勝訴，鍾振義並第二審上訴時與中華大樓管委會成立訴訟上和解，繳清所有積欠之管理費，而其管理費收費標準即按一般住戶每坪35元計算。是依公寓大廈管理條例第24條規定，德昌食品公司自應繼受其前手依規約所定之一切權利義務事項，以一般住戶身分繳交計算管理費，且應繼受前手之一切權利義務，而不得為相反之主張。況依民法第799條之1第4項規定，德昌食品公司既為鍾振義之繼受人，則其對於系爭建物自取得使用執照後從未按店面收費標準收費知之甚稔，更應繼受其前手規約所約定之義務，而按一般住戶收費標準繳付管理費。至於德昌食品公司所提出之管理費統計表，乃該公司與中華大樓管委會協商如主動繳清管理費可否比照店面方式收費之計算草稿，此由該統計表上方為應繳之費用，下方對比則為如依照店面繳費方式收費即明。且該統計表並無中華大樓管委會簽章，更未經區分所有權人會議決議，則依公寓大廈管理條例第37條規定意旨，既然管理費之計算及收取已經規約明定，中華大樓管委會在未經區分所有權人會議決議修改規約前，更不可能同意德昌食品公司比照店面方式收費。
（四）德昌食品公司固提出96年7至11月份收費憑證，樓別：店-37，住戶姓名：力揚，管理費547×5=2,735元之收據，欲證明修正後規約有溯及之效力云云。惟查，該收據並無主任委員及財務委員之簽章，僅有代收款人：「陳○○」之簽收。姑不論其內容是否正確，觀諸96年7至11月時，住戶規約之內容仍為舊規章，且該收據之收款日期為96年10月3日，當時根本還未召開97年度之區分所有權人會議，豈有可能制定新規約？又如何能預料1年餘後會通過規約修正而依照修正後規約之內容收費？故德昌食品公司執上開收據用以證明修正後規約有溯及之效力，進而據以主張本件建物管理費應按每坪35元之3分之1計收云云，自難足採。
（五）位於系爭建物地下二層如附圖所示A部分供作蓄水池使用之共用部分面積固為29平方公尺（中華大樓管委會100年12月22日出具之陳報狀第4頁誤載為24平方公尺），然不論依據舊規章或修正後規約之規定，並無可扣除系爭建物內部供公共設施使用之上開蓄水池面積之規定，因此關於計算系爭建物管理費時，自不得扣除該公共設施部分。退步而言，縱認應予扣除該等面積計算建物管理費，然自96年5月22日起，上開部分已非供作蓄水池之公共設施使用，亦有台中地院98年度中簡上字第894號刑事判決可證，故至少自96年6月份起之管理費計算，不得再扣除上開蓄水池之面積。
（六）又德昌食品公司固以「地下建物」、「專用電梯」、「機械式停車位」等非公用部分及約定專用之共用部分未修繕為由，主張同時履行抗辯，拒繳管理費，或據以主張抵銷云云。然中華大樓管委會早已將污水排水設備另以明管方式施工完成，不必經由德昌食品公司所有系爭建物內。且上開抗辯早已經其前手鍾振義於前案提出，並經台中地院96年度訴字第247號民事判決詳載其不採之理由，認並無債權可資主張抵銷，且公寓大廈區分所有權人繳納管理費，係依區分所有權人會議決議為之，而管理委員會則係區分所有權人會議之執行機關，管理費之給付與公寓大廈管理機關之管理行為間，並非雙務契約，無對待給付關係之可言，自無同時履行抗辯之適用。是德昌食品公司主張系爭建物之管理費應自中華大樓管委會完成系爭建物之修繕工程後再行徵收；而系爭停車位管理費則應自停車位修繕完成即96年8月起開始計算收取，均屬無據。況系爭停車位依公寓大廈管理條例第3條第5款規定，屬於約定專用之共用部分，縱有德昌食品公司主張之未維修情事，依據公寓大廈管理條例第10條第1項及舊管理規章第44條之規定，德昌食品公司就欠繳系爭停車位管理費既不爭執，且依上開規定該等費用本應由其自行負擔，復未依規約繳納，自不能對中華大樓管委會主張修繕管理維護而取得債權。再者，根據德昌食品公司所提出之築巢專案—協助受損集合式住宅「德昌中華大樓」擬定修繕補強計畫第一階段報告書第29頁14補強後耐震能力評估與改善建議記載：「經前述補強前耐震能力評估後，針對耐震能力不足，補強後耐震能力評估係採鋼筋混凝土剪力牆，置入原有依現場量測所得樑、柱構架內」，顯見並非所有地下樑柱均須補強，而上開修繕計畫更經國立台灣大學工學院地震工程研究中心審查通過，故系爭建物內之柱顯然不須修繕，德昌食品公司自難以前開公共結構未修繕拒絕繳納管理費。
（七）再德昌食品公司雖抗辯系爭建物及機械停車位與專用電梯因自來水蓄水池未修繕而損壞云云，惟中華大樓管委會否認其間有因果關係。蓋系爭機械停車位及電梯早在921地震前即已損壞，此為政府築巢專案何以不補助修繕經費之原因，故與遭蓄水池溢出之積水無關。況自來水蓄水池及所謂專用電梯均非共用部分，中華大樓管委會自無修繕管理維護之義務，自無不當得利或侵權行為可言，德昌食品公司不可能對中華大樓管委會取得債權。且系爭建物內之廢水池設備損壞已經中華大樓管委會於98年6月間修繕完成，德昌食品公司自無損害可言。是德昌食品公司所為抵銷之抗辯，自無理由。
（八）舊規章第68條第5款規定之用語，雖以罰金、罰款名之，然其真意應係約定社區住戶如未依約繳納管理費時應給付違約金，則依民法第250條第1項之規定，並無不可，自不因其名為罰金或罰款而變更其性質。又依該款後段規定「另罰金以其訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款參萬元整」等文義觀之，並非請求德昌食品公司給付訴訟費用或尚未發生之強制執行費用，而係約定違約金數額之計算方法，是德昌食品公司抗辯雙重罰款自不可採。再者，本件請求德昌食品公司給付之違約金額，相較於該公司所積欠之管理費金額，尚未及週年利率百分之20，因此並無違約金過高及雙重罰款情事。
（九）綜上，德昌食品公司並未依法按期繳納系爭建物及汽車停車位管理費，計算100年10月止，德昌食品公司所應給付之系爭建物、停車位管理費及懲罰性違約金額，除原判決所判命給付業經中華大樓管委會減縮請求變為3,099,991元外，應再加計原審判決其敗訴而經其提起附帶上訴之55,456元部分，暨中華大樓管委會於第二審程序所追加請求之1,226,913元，以上合計4,382,360元。因依住戶規約之規定，求為命德昌食品公司應給付4,382,360元；及其中3,099,991元自98年12月4日起，其中55,456元自98年12月16日起，餘1,226,913元則自100年11月30日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之判決。
三、上訴人（即附帶被上訴人德昌食品公司）則以：
（一）97年12月21日修正後規約第59條第4款所稱之「店面」，係相對於「住戶」而言，即供營業之用，非供家庭居住之用，且未使用社區公共設施。住戶規約並未對於「店面」為定義性規定，更未規定位於地面層以上者始為規約所指之「店面」。又系爭建物有專用電梯及獨立手扶梯可供進出，有獨立之出入口，且位於社區之外，並不須經由管理室進出，該專用電梯直接面臨馬路，並非未於社區之內，進出根本不須經由社區內部，亦無使用公共設施及公共用電，足認系爭建物係屬「店面」，此觀諸該建物測量成果圖之主要用途欄記載為「店舖、辦公室」，而系爭建物登記謄本亦載明其主要用途為「商業用」，亦可明瞭。再者，依據台電公司台中區營業處100年8月3日D台中字第10007002121號函（下稱台電公司100年8月3日函）說明二、四之內容可知，系爭建物「地下二層」及「專用電梯」部分，係單獨使用00-00-0000-00-0號之獨立電表。該電表早已遭斷電多年前，並未由中華大樓管委會負擔電費，故該管委會主張專用電梯使用公共用電云云，無法成立。被上訴人雖稱，因該電表未供電而無法判斷是否使用公用電云云，然而，由該電表業已斷電多年，卻從未因妨礙其他住戶或公共設施之供電而遭要求復電一節，足以推知，該電表確為系爭建物之獨立電表，從未使用到公用電，無庸置疑。又依前揭函文說明三內容可知，系爭建物「地下一層」部分，則另單獨使用00-00-0000-00-0號之獨立電表，並未與其他用戶共同使用該號電表。而該號電表費用所以會發生由中華大樓管委會負擔之結果，係因該號電表帳單過去皆逕行寄至管理委員會，未向德昌食品公司遞送，致該公司多年來從不知該號電表亦為系爭建物所使用，故德昌食品公司自行將前述「地下二層」及「專用電梯」所使用00-00-0000-00-0號電表斷電當時，而漏未將該電表一併斷電，始發生由中華大樓管委會代替支付之結果，然並不會改變「系爭建物如同一般店面，具有獨立電表，而得自行負擔電費」之事實。從而，中華大樓管委會至多僅能請求德昌食品公司返還前開代付之電費，而不能據此誤會指稱系爭建物已變更為「無法獨立計算及負擔電費之一般住戶」，甚為明確。至00-00-0000-00-0號電表，係專供A棟蓄水池及污水池等公共設施之用電，與系爭建物之用電無關。足徵系爭建物確實擁有獨立之出入門戶，以及獨立專用電表，此與一般店面之特性完全相符，實與一般住戶係因共同使用公用電表及出入口，無法分攤計算付費之情形顯有不同，故系爭建物管理費之計算方式，依住戶規約之規定，即應以「店面」之標準計收。中華大樓管委會向全社區店面之區分所有權人收取管理費標準為每坪35元之3分之1，亦有中華大樓管委會傳真予德昌食品公司之統計表可證。又訴外人即同棟大樓住戶王基發所有9381建號建物（1、2、3層房屋），其建物測量成果圖亦記載主要用途為「店舖住宅」，而建物登記謄本主要用途則載為住商用，中華大樓管委會對王基發所有上開建物應繳管理費係按店面計算管理費，且該管委會傳真予德昌食品公司之管理費統計表亦載明每坪為35元之3分之1。更何況區分所有權人會議亦從未決議德昌食品公司所有系爭建物應按一般住戶收費，且系爭建物有專用電梯，並無使用公用電梯出入及增加社區安全維護管理費用負擔之情形，故本件管理費應按照店面計算。然中華大樓管委會對德昌食品公司竟按一般住戶收取管理費，殊非有據。
（二）又97年12月21日修訂後之規約第59條第4款規定：「本社區管理費為住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪35元，店面每坪35元除3取1按月收費（店面自87年7月1日起生效）」，足證該規約本身已明定該條款具有溯及效力。且德昌食品公司所有之另家店鋪（地址為台中市○區○○○街○○號），長久以來皆經被上訴人列為「店面」，並編號為「店37」，該店面總面積為158.17平方公尺，即約47坪，。而中華大樓管委會自92年7月起，早已對於該店面按每坪35元之3分之1計算管理費，即每月管理費為547元，此有店37之管理費存卷可證，足認中華大樓管委會至遲於92年7月間即已全面對於各家店面實行上開店面管理費之新計收方案，僅於97年間始正式修正規約內容，並附記效力應予溯及。德昌中華社區店面住戶自收取管理費，均為一般住戶之3分之1。因中華大樓管委會怠於向主管機關報備規約修正，遲至97年才因其他規約修正事項一併向主管機關台中市南區區公所辦理，故其規約所規定之管理費收費辦法與實際之收費辦法，並不相符。
（三）系爭建物因921地震損壞，廢水池設備及機械式停車位因中華大樓管委會未保養維護而損壞，專用電梯則因自來水蓄水池損壞，致池水溢出淹沒地下一樓而損壞。921大地震後，訴外人富寶公司與中華大樓管委會就地震所生損害達成和解，富寶公司並支付中華大樓管委會1,885萬元，此和解款項並經社區決議作為大樓修繕補強工程所需費用之一部分。中華大樓管委會並另向財團法人921震災重建基金會申請「築巢專案」修繕補助，而受補助16,675,715元，再加上政府相關補助金，辦理德昌中華大樓之修繕補強，實際發包金額為79,170,072元。當時系爭建物及停車位之所有權人為富寶公司，乃中華大樓管委會於發包修繕社區建物時，雖曾修復德昌大樓之結構「柱」，惟對於系爭建物所在大樓卻僅修復地下1樓至地上11樓，而對於地下二層，屬於大樓最底層、最為重要之支撐柱部分，則從未前往勘查，亦未加以修繕地下2樓之結構柱。且系爭建物並因坐落於該建物地下二層之公共設施（按即自來水蓄水池，供住戶日常用水，屬約定公共使用之設備，並經台中地院以98年度中簡上字第894號刑事判決認定無誤，故該蓄水池之維護修繕管理應由中華大樓管委會負責）遲未修繕而頻遭淹水，水淹地下二樓高達該樓面5分之4高度，迨至98年6月23日始修繕完畢，迄今牆面仍留有淹水之水位線。則在中華大樓管委會修繕完成地下2共用結構之前，因德昌食品公司無從使用系爭建物，自不得收取管理費。又系爭停車位自921地震後即故障無法使用，中華大樓管委會未修復亦未固定保養，依舊規章第44條及第61條第6款之規定，停車位管理費之收取在於支應停車位之清潔維護、停車設備之維護及電力之供應。且中華大樓管委會曾於93年3月16日函覆鍾振義，表示管委會代收機械停車位保養費，是支付機械停車位每月固定之保養費款項，非管理費。加以德昌中華社區大樓96年度區分所有權人會議資料中管委會年度工作報告第13點亦載明：「機械車位保養從8月份起改為完繕全責保養，爾後車位修繕管委會不用支付任何費用」，可見96年8月以前係由中華大樓管委會支付停車位之修繕費用。由此足證系爭停車位之維修責任及費用應由中華大樓管委會負責，德昌食品公司並無支付車位保養費之義務。玆系爭停車位既直至96年8月1日始修復完成，則德昌食品公司自96年8月起始可使用停車位。在此之前，德昌食品公司無法使用系爭停車位，中華大樓管委會亦未對停車位為任何清潔、維護或保養，自無由收取停車位管理費。故系爭停車位管理費之繳納應自96年8月份開始計收，始符公平。
（四）興建德昌中華大樓者為富寶公司，並非德昌食品公司。且富寶公司從未曾以一般住戶之標準繳交系爭建物之管理費。中華大樓管委會指稱系爭建物自德昌中華大樓開始銷售迄今均以一般用戶標準繳交管理費，顯屬無稽。又公寓大廈管理條例第24條第1項後段所規範者，係區分所有權之繼受人應繼受依公寓大廈管理條例或規約所定之權利義務事項，而非前手與他人之約定事項。德昌食品公司之前手鍾振義與中華大樓管委會成立訴訟上和解，以一般住戶之標準繳納管理費，此乃鍾振義與中華大樓管委會間之協議，並非公寓大廈管理條例或規約所定之權利義務事項，自無要求德昌食品公司不得為相反之主張。
（五）系爭建物與一般住戶之情形並不相同，對於一般住戶而言，公共設施或公共結構毀壞未修復，或許僅造成住戶使用公共設施上之不便，而無損於其使用專有部分。然德昌中華大樓之廢水池設置於地下一樓，中華大樓管委會未修復廢水池，致水淹地下1、2樓，致德昌食品公司對於專有部分之系爭建物根本無從使用，中華大樓管委會卻仍要求德昌食品公司繳納管理費，實有違兩造利益衡平原則，難謂其權利之行使合乎民法第148條所定誠實及信用方法。
（六）另德昌食品公司自取得系爭建物及停車位後，即不斷與中華大樓管委會溝通協議處理本件管理費爭議，並於97年度區分所有權人會議中提請討論解決，然因意見分歧無法達成共識而延宕至今，非德昌食品公司故意推託拒不處理，是中華大樓管委會自不得請求罰金或違約金。更何況訴訟費用之負擔尚待法院之判決，且本件迄未聲請執行，中華大樓管委會依據舊規章第68條第5款規定，先行請求兩倍之訴訟費用及執行費用，並非有據。且既已加倍計算，又再罰款3萬元，雙重罰款，更無理由。縱認舊規章第68條第5款之規定係屬民法第250條違約金之約定，然究屬賠償性違約金或懲罰性違約金，未據中華管委會提出釋明。且以本件而言，德昌食品公司若依照中華大樓管委會之意繳交管理費，則該管委會即無庸支付訴訟費用及強制執行費用。準此，中華大樓管委會之利益應僅限於訴訟費用及強制執行費用。是舊規章第68條第5款規定「罰金以其訴訟費用及執行費用2倍計算，並罰款3萬元」，此項約定之計算金額，顯高於中華大樓管委會所得節省之訴訟費用及執行費用，故本件所謂之違約金應酌減為訴訟費用及執行費用。
（七）又中華大樓曾收取富寶公司之和解款及各方之補助款用以修繕德昌中華大樓之共同結構項目及公共設備等，惟中華大樓管委會迄今仍未對系爭建物地下2樓之結構柱為修復，該部分修復費用為1,210,938元，堪認該部分之修復費用，中華大樓管委會無法律上之原因受有利益，致德昌食品公司受有損害，德昌食品公司得依不當得利法律關係請求返還。另自來水蓄水池雖位於系爭建物地下二層德昌食品公司專有部分，然自起造時即供德昌中華大樓社區住戶公共使用，而屬經約定公共使用之設備。玆自來水蓄水池既屬公共使用之設備，中華大樓管委會自應負修繕管理之責。乃中華大樓管委會竟怠於修繕，致池水溢出，水淹地下樓，毀壞系爭建物及水電設施，侵害德昌食品公司之權利，自應負侵權行為損害賠償責任，賠償相關修復費用共計888,933元。爰以上開不當得利金額1,210,938元及損害賠償金額888,933元合計2,099,871元，與本件應支付建物及汽車停車位管理費相抵銷等語，資為抗辯。
三、兩造之聲明：
（一）上訴人（即附帶被上訴人）德昌食品公司部分：（1）原判決不利於德昌食品公司部分廢棄；（2）上開廢棄部分，中華大樓管委會在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。（3）駁回中華大樓管委會追加之訴。（4）駁回中華大樓管委會之附帶上訴。
（二）被上訴人（即附帶上訴人）中華大樓管委會部分：（1）駁回對造之上訴。（2）德昌食品公司應給付中華大樓管委會1,226,913元，及自100年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（3）原判決關於駁回中華大樓管委會後開之訴部分廢棄。（4）德昌食品公司應再給付中華大樓管委會55,456元，及自98年12月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭建物於94年1月27日以買賣為原因，登記為德昌食品公司所有。
（二）德昌食品公司於94年9月29日取得系爭86個汽車停車位。
（三）系爭停車位於96年8月1日修繕完成。
（四）系爭建物內之廢水池設備已經中華大樓管委會於98年6月間修繕完成。
五、查德昌食品公司向鍾振義買受系爭建物，並於94年1月27日辦理所有權移轉登記，且另於94年9月29日向鍾振義買受取得系爭86個汽車停車位之使用權之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本及公寓大廈管理組織報備證明附卷可稽（見原審卷第9、13頁），自堪信為真實，足認德昌食品公司為德昌中華大樓公寓大廈之區分所有權人。按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之．．．．。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。再參酌同條例第1條明定此條例制定之目的在於加強公寓大廈之管理、維護，提昇居住品質，可知區分所有權人於其享有區分建築物所有權期間，就其所有各該區分所有建物之修繕、管理及維護，應自行為之，並自行負擔其所需之費用。至於共用及約定共用部分之修繕、管理及維護，則由管理委員會為之，但對此部分所生之管理維護費用，則負有分擔之責任，而其費用之負擔問題，並優先依區分所有權人會議或規約之規定決之。玆德昌食品公司既為德昌中華大樓社區之區分所有權人，依法即負有依區分所有權人會議決議或規約之規定繳納管理費之義務。
六、惟中華大樓管委會主張德昌食品公司自取得系爭建物所有權及系爭停車位使用權後，均未繳納管理費，請求德昌食品公司給付自92年2月起至100年10月止之建物管理費、自94年10月起至100年10月止之停車位管理費及懲罰性違約金等情，則為德昌食品公司所拒絕，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：（1）系爭建物是否屬於住戶規約所稱之「店面」，而應依店面收費標準繳納管理費？（2）97年12月21日修正後規約是否有溯及之效力？（3）系爭建物及停車位之管理費應自何時開始計算收取？且其收費標準為何？（4）上訴人所為抵銷之抗辯，是否有理由？（5）被上訴人請求上訴人給付違約金，是否有據？又其違約金是否過高，依法應予酌減？經查：
（一）系爭建物是否屬於住戶規約所稱之「店面」，而應依店面收費標準繳納管理費？
（1）查德昌中華大樓社區舊規章（按即住戶規約）第61條第4款、第6款分別規定：「本社區管理費用為住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪35元，店面每坪35元打8折按月收費（店面自87年7月1日起生效）」、「本社區停車管理費汽車位每位每月收費300元（含清潔維護費、設備維護、電力供應）機車位每位每月收費60元。其後該規章於97年12月21日修訂，修正後規約第59條第4款及第5款亦分別定明：「本社區管理費為住戶及店面以建坪計算，一般住戶每坪35元，店面每坪35元除3取1按月收費（店面自00年
0 月0日生效）」、「本大樓停車管理費汽車位每位每月收費300元（含清潔維護費、設備維護、電力供應），機車位每位每月收費60元」，有各該德昌中華大樓管理委員會管理規章及住戶規約存卷可查（見本院卷一第234至237頁及原審卷第71至77頁），可見德昌中華大樓社區已於住戶規約中明定建物管理費及停車位管理費之收費標準，其中汽車停車位每位每月應繳納管理費300元，而建物部分則區分一般住戶及店面，而異其收費標準。然通觀舊規章及修正後規約全文內容，均未見其對於所謂「店面」之用辭加以定義，致兩造對於德昌食品公司所有系爭建物究竟是否屬於上開規章及規約所稱之「店面」，而應依店面之收費標準繳納管理費一節，爭執甚烈，並各執一詞。就此中華大樓管委會雖主張所謂「店面」，係指地上一、二、三樓獨棟店面而言，且須未使用社區大公及小公之公共用電方屬之云云。然觀諸卷附德昌中華大樓社區於87年2月22日所召開之87年度區分所有權人會議，其會議記錄記載該次會議中僅提及管理規章（按指舊規章）增訂「一般住戶」每坪35元，「店面以每坪35元打8折」，按月收費（店面自87年7月1日起生效）等情，並未限定須係地上一層以上建物始得謂之為「店面」，此有該會議記錄存卷可查（見本院卷一第254至256頁）。則在區分所有權人會議及規約均未對店面之定義予以釋示之情況下，解釋前開規章、規約中所稱店面之意義，尚非不得衡諸一般社會常情加以探求其真意。蓋現今一般公寓大廈對社區內住戶收取管理費，所以會對店面住戶所應繳納之管理費予以折扣或減免，無非係因店面住戶之建物有獨立對外之出入門戶，無須經由社區大樓門廳、公共空間或公用電梯出入，並未使用公共用電，而未增加社區安全維護及清潔管理費用負擔之故。因此，判斷系爭建物是否屬於前揭規章、規約中所謂之「店面」，即非不得以前述情狀以為判斷之依據。查系爭建物坐落於德昌中華大樓社區之地下一、二層，地下一層與同社區供作停車空間之台中市○○○街○○號地下一層間有牆壁阻隔，並未相通。且系爭建物有獨立之手扶樓梯可供進出，並有專用電梯專供出入地下一、二層使用，該手扶樓梯及專用電梯均直接面臨道路，並非位於社區內部等情，業據本院勘驗現場明確，制有勘驗筆錄足稽（見本院卷一第72、109頁），並有現況照片附卷可考（見本院卷一第164、165、169頁）。且中華大樓管委會亦不爭執通往系爭建物地下一、二層之手扶樓梯為德昌食品公司所專用，是系爭建物之獨立出入口；而德昌食品公司所指該專用電梯，僅能通往系爭建物地下一、二層，不能通往地下一樓其他非屬該公司區分所有權範圍以外之停車場部分等情（見本院卷一第233頁），顯見系爭建物有獨立對外出入口，不必經由社區大樓門廳、公用電梯及社區內部公共空間對外出入，當屬前開規章、規約所謂之「店面」，而應依店面之收費標準收繳管理費。中華大樓管委會謂系爭建物之專用電梯位於社區之內，並由社區內進出，均會使用到大公部分云云，尚非可採。
（2）又中華大樓管委會雖另主張系爭建物有使用公共設施之用電，並提出電號00-00-0000-00-0號99年3月電費分攤之公共設施戶用電通知單（見本院卷一第73、104頁）為證。
且謂系爭建物起造時，富寶公司申請關於系爭建物所屬獨立電錶電號00-00-0000-00-0號之用電亦由中華大樓管委會代為繳付，每月代繳金額為2,598元，致使德昌食品公司所指該專用電梯迄今仍可運作，有台電公司供電饋線資料通知單（見本院卷一第138頁）為憑，故系爭建物自難與其他一般真正店舖相比擬，並非住戶規約所稱之店面，不能以店面收費標準收取管理費云云。惟查，中華大樓管委會所指該00-00-0000-00-0電號99年3月電費分攤之公共設施戶用電通知單，其上記載用電地址為：台中市○○○街○○號等公設及地下二層，核與系爭建物之門牌台中市○○○街○○號地下層已有所不同。且經本院向台電公司函查結果，發現9350建號建物（即系爭建物）地下二層係使用00-00-0000-00-0 電號電錶，並非該00-00-0000-00-0電號電錶；而專供通往系爭建物地下一、二層之電梯（即前述之專用電梯），亦係使用00-00-0000-00-0電號電錶。
系爭建物住戶並無使用到00-00-0000-00-0電號電錶，該電號電錶係9349及9350建號建物之公共設施用電（不含共用電梯用電），並未供給系爭建物地下層之電梯用電，業據台電公司台中區營業處函覆明確，此有該營業處100年8月3日D台中字第10007002121號函附卷可參（見本院卷二第34頁）。足見中華大樓管委會指稱系爭建物住戶使用到該00-00-0000-00-0電號電錶，有使用公共用電云云，顯然並非事實。至於00-00-0000-00-0電號電錶，雖係系爭建物地下一層建物之用電，亦經台電公司上開函文函釋甚明，且德昌食品公司亦不否認中華管委會有為其代繳每月電費情形，然此充其量僅係中華大樓管委會將來是否依其他法律關係請求德昌食品公司返還所代墊付電費之問題，不能僅憑中華大樓管委會有代德昌食品公司支付該00-00-0000-00-0號電錶電費之情事，即據以否認系爭建物確未使用公共用電之事實。是中華大樓管委會憑此以為系爭建物並非住戶規約所稱之店面，不應以店面收費標準收取管理費，而應按一般住戶收費標準繳交管理費之論據，自難執為其有利之認定。
（3）再中華大樓管委會固又主張：系爭建物自始均按一般住戶收費，且中華大樓管委會前曾訴請德昌食品公司之前手鍾振義給付管理費，該事件業經雙方成立訴訟上和解，而其管理費收費標準亦按一般住戶以每坪35元計收，是依公寓大廈管理條例第24條及民法第799條之1第4項規定，德昌食品公司自應繼受其前手鍾振義依規約所定之一切權利義務事項，按一般住戶收費標準繳交管理費，並應繼受前手之一切權利義務，而不得為相反之主張云云。惟按，公寓大廈管理條例第24條第1項及第799條之1第4項固分別規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」、「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束」。然依此等規定所繼受者，乃契約地位之繼受，亦即區分所有權人之繼受人對其繼受區分所有權後所應生之權利義務悉依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項，諸如依公寓大廈管理條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及與其他住戶間相互關係之事項（按：例如管理費之繳費標準及計算方式等類）而言，其目的乃避免後手於繼受區分所有權後，以其並未參與規約之訂定為由，而主張不受規約之拘束，以維護區分所有關係之一貫性及維持法律秩序之安定性。玆前開舊規章及修正後規約有關建物管理費之收取既明定應區分為一般住戶及店面而有不同之收費標準，且系爭建物係屬店面，復經本院肯認詳述於前，則德昌食品公司指稱其所有系爭建物之建物管理費應按規約所定店面之管理費收費標準繳納管理費，揆之上開規定及說明，於法即屬有據。中華大樓管委會固然一直誤將屬於店面性質之系爭建物認作一般住戶，而錯按一般住戶標準收取管理費，且德昌食品公司之前手鍾振義亦未察覺有誤據以提出異議，甚至於中華大樓管委會訴請其給付管理費之上開民事事件，更同意按一般住戶每坪35元之管理費收費標準與中華大樓管委會成立訴訟上和解，核與德昌食品公司無涉，難謂對德昌食品公司有何拘束力可言。是中華大樓管委會執此主張德昌食品公司應繼受其前手鍾振義之一切權利義務，按一般住戶收費標準繳交管理費云云，自亦無足採。
（二）97年12月21日修正後規約是否有溯及之效力？
（1）德昌食品公司雖抗辯97年12月21日修訂後之規約第59條第4款規定：「……，一般住戶每坪35元，店面每坪35元除3取1按月收費（店面自87年7月1日起生效）」，足證該規約本身已明定該條款溯及自87年7月1日起發生效力云云。
惟查，該條款所以會載有「店面自87年7月1日起生效」等字，對照修正前舊規章第61條第4款之規定：「……，一般住戶每坪35元，店面每坪35元打8折按月收費（店面自87年7月1日起生效）」以觀，應係照錄舊規章第61條第4款規定此部分原有文字而來。而修正前舊規章所以會於第61條第4款規定註記該等文字，乃因87年2月22日召開之區分所有權人會議始決議通過增訂「一般住戶每坪35元，店面每坪35元打8折，按月收費（店面自00年0月0日生效）」此規定內容，增列區分一般住戶及店面不同之管理費收費標準，故特別訂明店面部分之修訂條款內容自00年0月0日生效，此觀諸該次區分所有權人會議記錄即明（見本院卷一第255頁）。是97年12月21日修正後規約第59條第4款雖修訂店面部分之管理費收費標準改按每坪35元之3分之1計收，卻誤而照錄87年間所增訂上開舊規章條款內容有關「店面自00年0月0日生效」等字，其真意應非表示修正後規約有關前揭店面按每坪35元之3分之1計收管理費之規定溯及自87年7月1日起生效。更何況舊規章及修正後規約倘均同時自87年7月1日起生效，則有關店面住戶建物管理費之收費標準，究應按每坪35元打8折計算，抑或者應按每坪35元之3分之1計收，將紊亂不清，不僅衍生適用上之爭議，更對住戶規約修正前已按舊規章所定管理費計收標準繳交管理費之住戶極不公平。是則，德昌食品公司遽以97年12月21日修正後規約第59條第4款規定有「店面自87年7月1日起生效」等字，即率認修正後規約有溯及之效力，系爭建物之建物管理費自87年7月1日起即應按每坪35元之3分之1計收云云，尚難憑採。
（2）又德昌食品公司雖另提出管理費統計表（見原審卷第41頁），並執該統計表抗辯中華大樓管委會確向全社區店面之區分所有權人收取管理費之標準係以每坪35元之3分之1計收云云。然據原審卷存該管理費統計表以觀，其上記載系爭建物按一般住戶收費標準應繳交之管理費數額及其計算方式，下方則對比記載系爭建物若按店面收費標準計收管理費，則其應繳納之管理費數額及計算方式，以為彼此相互對照之用，依其所載內容，顯較類似於雙方協商繳納管理費數額之計費文稿。再參諸中華大樓管委會曾於社區財務報告中載敘：「德昌食品公司向管委會提出協商條件，管委會窒礙難行，唯求公平正義，管委會將訴求本次區權會以求公決」等情，可見中華大樓管委會指稱該管理費統計表是德昌食品公司與之協商如主動繳清管理費可否比照店面方式收費之計算草稿等情，尚非無稽，要難憑此即遽認中華大樓管委會係以每坪35元之3分之1向店面住戶計收建物管理費。更何況德昌食品公司所指該管理費統計表並未經中華大樓管委會簽章確認，亦未經區分所有權人會議決議通過，自無法徒憑該管理費統計表即遽爾認定中華大樓管委會確以每坪35元之3分之1向店面住戶計收建物管理費，更無法執此進而推論修正後規約確有溯及之效力。是德昌食品公司所提出之上開管理費統計表，自亦難執為有利於該公司此部分抗辯有利之認定。
（3）再德昌食品公司雖又抗辯伊公司所有門牌台中市○區○○○街○○號建物，長久以來皆經被上訴人列為「店面」，並編號為「店37」。中華大樓管委會自92年7月起即對該店面按每坪35元之3分之1計收管理費，可見中華大樓管委會至遲於92年7月間即已全面對於社區內店面住戶實施前揭店面管理費新計費方案，僅於97年間始正式修正規約內容，並附記效力應予溯及。社區店面住戶自始即按一般住戶之3分之1計收建物管理費，僅因中華大樓管委會怠於向主管機關報備規約修正，遲至97年才因其他規約修正事項一併向主管機關辦理，致其規約所定之管理費收費辦法與實際之收費辦法，並不相符云云。惟查，德昌中華大樓社區於97年12月21日修正舊規章，修正後規約第70條明定住戶規約於97年12月21日經所有權人大會（按即區分所有權人會議）修定完成，是德昌食品公司謂社區店面住戶自始即按一般住戶之3分之1計收管理費，僅因中華大樓管委會怠於向主管機關報備規約修正，遲至97年才因其他規約修正事項一併向主管機關辦理一節，是否屬實，即有可疑。再者，德昌食品公司所提出之店37之收費憑證（見本院卷一第212頁及本院卷二第152頁），其上雖記載每月管理費以547元計付，按諸該店面建物總面積158.17平方公尺計算，顯然尚低於按每坪35元之3分之1方式計收（計算方式：
158.17×0.3025×35×1∕3＝558，元以下4捨5入）。姑不論該等收費憑證所載內容是否屬實，並未經中華大樓管委會加以確認，即令德昌食品公司所有上開店37建物確早自92間即按上開收費憑證所載標準計付管理費，並為中華大樓管委會所接受，何以如此，不得而知。然因修正前舊規章及修正後規約已明定建物管理費有關店面之收費標準，則全體區分所有權人及管委會自均應受其拘束，在未經區分所有權人會議決議或規約修訂變更收費標準前，均不得擅自違反規約之規定計收管理費。是德昌食品公司以其所有店37建物早自92年起即按前揭收費憑證所載計費標準繳交管理費，即據此主張修正後規約有溯及之效力，並認系爭建物應按每坪35元之3分之1計收管理費云云，因與德昌中華大樓社區住戶規約之規定有違，自難為本院所憑信。
（三）系爭建物及停車位之管理費應自何時開始計算收取？且其收費標準為何？
（1）按公寓大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納公共積金或管理費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人所繳納之公共積金或每月繳納之管理費。是無論區分所有權人現是否實際居住使用其區分所有建物，均負有分擔繳納管理費之責。玆德昌食品公司已於94年1月27日取得系爭建物之所有權，並另於同年9月29日取得系爭86個汽車停車位之使用權，既如前述，則中華大樓管委會主張德昌食品公司應自94年2月起繳納建物管理費，並另自同年10月起繳交停車位管理費，依據上開說明，於法即屬有據。然因系爭建物屬於店面，應依店面收費標準計收管
理費，而德昌中華大樓社區住戶規約有關店面收費標準，修正前舊規章及修正後規約之規定又有不同，故於97年12月21日住戶規約修正前，依法即應按舊規章第61條第4款之規定，依每坪35元打8折按月收取管理費，修正後始應改按修正後規約第59條第4款規定，依每坪35元之3分之1計收管理費。準此，德昌食品公司在97年12月以前，應按每坪35元打8折即28元計算繳交建物管理費，然自98年1月起即應按每坪35元之3分之1計付建物管理費。至於停車位管理費，則因修正前舊規章第61條第6款及修正後規約第59條第5款均規定汽車停車位管理費每位每月收費300元，並無差異，故不論住戶規約修正前或修正後，均應一律按此標準計收汽車停車位管理費。
（2）復查，系爭建物之總面積為2,737.78平方公尺，固有建物登記謄本附卷可憑（見原審卷第13頁），然該建物地下二層內坐落有原供大樓住戶使用之如附圖所示A部分面積29平方公尺之自來水蓄水池等情，業據本院勘驗明確，記明勘驗筆錄可稽，並經本院囑託台中市中山地政事務所製有複丈成果圖（即附圖）在卷為憑。參諸中華大樓管委會曾於台中地院98年度中簡上字第894號毀棄損壞刑事案件中，於98年10月28日以98德昌中華函字第981028號函向台中地院表示：有關本社區地下二層蓄水池之設備，自富寶公司起造時已設置有該項設備，本大樓住戶（A棟）使用該項設備用水，則自富寶公司起造後延續至今。有關蓄水池設備坐落位置，雖屬德昌食品公司所有之私有產權內，但屬於專有部分供公眾使用，自屬公寓大廈管理條例第3條第6款之約定共用部分（按指公寓大廈專有部分經約定共同使用者）等情甚詳（見該刑事卷第63頁），是堪認全體區分所有權人就屬地下二層作為蓄水池使用之該部分建物範圍已有共同使用之約定，為維持社區大樓管理秩序之安定性及維護全體社區住戶之利益，該項約定未經全體共有人同意終止，全體區分所有權人仍應受該約定之拘束。故按系爭建物面積計算德昌食品公司所應繳納之建物管理費數額，自應扣除此專有經約定共用部分蓄水池之面積29平方公尺，始符公平原則。中華大樓管委會抗辯住戶規約並無應扣除此部分蓄水池面積之規定，且自96年5月22日起已自行另以明管方式施工完成，該部分已非供作為蓄水池之公共設施使用，故至少自96年6月份起之管理費計算不得再扣除上開蓄水池面積云云，顯有悖於前揭約定，自無可採。玆扣除該蓄水池所在範圍29平方公尺後，依上開計費標準計算結果，德昌食品公司所積欠自94年2月起至100年10月止之建物管理費數額合計為1,403,350元【計算方式：1、94年2月起至97年12月止共47個月之管理費金額為1,078,321元〔（2,737.78－29）×0.3025×35＝28,679，28,679×0.8＝22,943（以上元以下均4捨5入），22,943×47＝1,078,321。2、98年1月至100年10月止共34個月之管理費金額為325,029元〔28,679×1∕3×34＝325,029（元以下4捨5入）〕，二者合計額為1,403,350元】；另積欠自94年10月起至100年10月止共73個月之系爭停車位管理費數額則合計為1,883,400元【計算方式：300×86×73＝1,883,400】，以上建物及停車位管理費共計為3,286,750元。
（3）德昌食品公司固抗辯系爭建物因921地震損壞，另廢水池設備、機械式停車位及專用電梯亦均有損壞情形，其中廢水池設備迨至98年6月始修繕完成，而系爭建物地下2層之結構柱則迄未修繕，致無從使用系爭建物，自無須繳納建物管理費：又系爭停車位則直至96年8月1日始修復完成，故其停車位管理費應自96年8月起始須繳納，而為上開同時履行之抗辯云云。惟姑不論兩造就系爭建物地下二層之樑柱是否有修繕之必要，及中華大樓管委會就系爭建物、停車位及專供地下建物對外出入之專用電梯是否負有修繕之義務等情節有所爭執，並各執一詞。縱認中華大樓管委會對系爭建物、停車位及專用電梯確未善盡修繕之責。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有59年台上字第850號判例參照。查區分所有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議之決議而生，足見區分所有權人或住戶繳納管理費之義務並非基於與管理委員會間之雙務契約而生，故德昌食品公司所負給付系爭建物及停車位管理費之義務，與中華大華管委會就社區大樓所負之管理維護義務顯非基於同一雙務契約而生。再者，區分所有權人或住戶所繳交之管理費，其所有權屬於社區之全體區分所有權人所共有，並由管理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委員會執行公寓大廈管理事務之執行間（參見公寓大廈管理條例第36條規定），並不存在對價關係。
因之，倘中華大樓管委會確有德昌食品公司所指前揭未盡管理事務執行之責情形，德昌食品公司僅能依公寓大廈管理條例等相關規定另為主張，要無援此主張同時履行抗辯之餘地，德昌食品公司仍負有按期繳交管理費之義務，更無何違反民法第148條所定誠實信用原則可言。是德昌食品公司遽以上情拒付系爭建物之管理費，並主張系爭停車位應自96年8月起始負有繳納停車位管理費之義務，更抗辯於廢水池設備修繕完成前，令其繳納管理費，有違民法第148條所定誠實信用方法云云，於法難謂有據，委無可取。
（四）上訴人所為抵銷之抗辯，是否有理由？
（1）德昌食品公司雖抗辯中華大樓管委會曾收取富寶公司之和解款及各方之補助款用以修繕德昌中華大樓之共同結構項目及公共設備等，惟該管委會迄今仍未對系爭建物地下2樓之結構柱為修復，該部分修復費用為1,210,938元，堪認中華大樓管委會無法律上之原因受有此利益，致德昌食品公司受有損害，德昌食品公司得依不當得利法律關係請求返還，並主張以此不當得利債權主張抵銷云云。惟查，系爭建物地下2層部分屬德昌食品公司專有部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，本應由該專有部分之區分所有權人即德昌食品公司負修繕之責。德昌食品公司就系爭建物地下2層之樑柱部分何以須由中華大樓管委會負修繕責任，並未舉證以實其說，故其主張中華大樓管委會就此部分負有修繕義務是否屬實，即有可疑。且姑不論兩造對於中華大樓管委會是否負有修繕系爭建物地下二層結構柱之義務，仍存有爭執，縱認中華大樓管委會對此部分確負有修繕之責，則在其修繕之前，其所負之瑕疵修繕義務自仍然存在，並不因遲未修復即免負此部分修繕責任，自難認中華大樓管委會受有未支出此部分修復費用1,210,938元之利益。是德昌食品公司主張其對中華大樓管理委員會有此不當得利債權，尚無可採。從而，其主張以該債權與上開積欠之建物及停車位管理費相抵銷云云，要乏依據。
（2）又德昌食品公司固另抗辯位於系爭建物地下層之蓄水池，屬經約定公共使用之公共設施，中華大樓管委會應負修繕管理之責。惟中華大樓管委會怠於修繕，致池水溢出，水淹地下樓，毀壞系爭建物及水電設施，估計相關修復費用共計888,933元，致德昌食品公司受有損害，爰以此部分侵權行為損害賠償債權888,933元與本件應支付之建物及汽車停車位管理費相抵銷云云。惟按，民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者為要件。故得供債務人主張抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權始可，而不得以對他人之債權，對於債權人主張抵銷。查管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，此觀諸公寓大廈管理條例第3條第9款之規定即明。而管理委員會之職責，依同條例第36條規定，則在維護管理該公寓大廈及執行區分所有權人會議決議事項。是管理委員會依區分所有權人會議決議或住戶規約之規定，向各住戶收取管理費，並於其職務範圍內保管、支付及運用，就其與各住戶之關係而言，顯具有代收代付之性質，該管理費債務之債權人應為區分所有權人全體，而非管理委員會。準此以觀，本件中華大樓管委會縱有德昌食品公司所指怠於修繕屬約定共用部分之蓄水池，致該公司受有損害情事，而對德昌食品公司負有損害賠償責任，亦與民法第334條所定「二人互負債務」之抵銷要件規定不符。是德昌食品公司主張以此部分損害賠償債權為抵銷云云，要難憑採。
（五）被上訴人請求上訴人給付違約金，是否有據？又其違約金是否過高，依法應予酌減？
（1）按違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，此觀諸民法第250條第1項之規定自明。違約金之種類因其性質而異，可分為懲罰性違約金及賠償額預定性違約金。前者以強制債務之履行為目的，於債務人不履行債務時，除須支付違約金外，關於因債之關係所應負之一切責任均仍應履行，不因有懲罰性違約金之約定而受影響。查舊規章第68條第5款規定：「逾期未繳管理費者，除依第68條第4項規定外，並須負擔訴訟費及執行費外，另罰金以其訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款參萬元整」，是依此規定之文義而觀，倘德昌中華大樓社區之區分所有權人有逾期未給付管理費情形，即應依此規定給付罰金及3萬元罰款，其目的無非係確保管理費債務之履行，明定區分所有權人不履行管理費債務時，即應支付金錢。故上開規定之用語雖以罰金及罰款名之，核其性質即為有關違約金之約定，且係屬懲罰性違約金。玆德昌食品公司既未按期繳納管理費，則中華大樓管委會依據上開規定，請求德昌食品公司給付具懲罰性違約金性質之上開規定所稱之罰金及罰款，即為法之所許。查計算至97年12月止，德昌食品公司積欠建物管理費1,078,321元，另積欠停車位管理費1,006,200元（計算方式：25,800×39＝1,006,200），合計2,084,521元。應徵之起訴裁判費及強制執行費用分別為21,691元、16,676元（計算方式：2,084,521×0.008＝16,676，元以下4捨5入），二者合計為38,367元。其罰金額為此數額之2倍即為76,734元，再加計罰款3萬元，則就97年12月以前德昌食品公司逾期未繳管理費而可請求之違約金額為106,734元（計算方式：76,734＋30,000＝106,734）。
（2）又中華大樓管委會固另主張德昌食品公司所欠繳自98年1月起至100年10月止之建物及停車管理費部分，應依97年12月21日修正後規約第60條第4款之規定，另行給付以訴訟費及執行費用合計數額之違約金云云。惟查，修正後規約第60條第4款固規定：「區分所有權人若於存證信函通知之日期前仍未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取訴訟及行政執行費用及遲延利息，以未繳金額之年息6％計算」。然依此條款規定之客觀文義而論，僅能認為德昌中華大樓社區之區分所有權人若有逾期欠繳管理費情形，則管理委員會除得訴請給付積欠之管理費外，另得請求給付訴訟費及行政執行費（按應係強制執行費之誤），並可請求加給按週年利率百分之6計算之遲延利息，尚難依此規定擴張解釋其意旨為得向逾期繳納管理費之區分所有權人請求按訴訟費用及強制執行費用之總額計算其應支付之違約金數額。是中華大樓管委會就德昌食品公司所積欠自98年1月起至100年10月止之建物及停車位管理費1,202,409元【計算方式：325,029＋（25,800×34）＝1,202,409】請求給付以起訴裁判費及強制執行費用合計數額作為違約金額，自難憑採。
（3）德昌食品公司固抗辯伊公司自取得系爭建物及停車位後，即不斷與中華大樓管委會協商處理本件管理費爭議，然終究無法達成共識，故中華大樓管委會自不得對之請求罰金或違約金。況訴訟費用之負擔尚待法院之判決，且本件迄未聲請執行，中華大樓管委會先請求2倍之訴訟費用及執行費，再加計罰款3萬元，雙重罰款，應屬無據云云。惟查，舊規章第68條第5款所謂之「另罰金以其訴訟費及執行費用兩倍計算，並罰款參萬元整」，依其客觀文義而論，顯非請求德昌食品公司給付訴訟費用或尚未發生之強制執行費用，而係約定違約金數額之計算方法以其二者合計額之2倍為據。是德昌食品公司所稱上情，尚非可採。又德昌食品公司雖另抗辯本件違約金額過高，應酌減為訴訟費用及執行費用云云。然查，中華大樓管委會得請求德昌食品公司給付之違約金額為106,734元，已如前述，相較於德昌食品公司所積欠至97年12月止管理費數額，其比例僅約百分之5【計算方式：106,734÷2,084,521＝0.05（小數點第3位以下4搭5入）】，經核並無過高情形。是德昌食品公司請求酌減云云，於法難謂有據。
七、綜上所述，德昌食品公司自取得系爭建物之所有權及系爭停車位之使用權後，並未依法按期繳納管理費，計算至100年10月止，德昌食品公司所積欠之系爭建物、停車位管理費及應給付之違約金額分別為1,403,350元、1,883,400元、106,734元，合計3,393,484元。其中計算至98年11月止，所積欠之建物、停車位管理費及違約金合計為2,580,211元【計算方式：2,084,521＋106,734＋（28,679×1∕3×11）＋（25, 800×11）＝2,580,211（以上元以下4捨5入）】；而98年12月份所積欠之建物及停車位管理費則合計為35,360元【計算方式：（28,679×1∕3）＋25,800＝35,360（元以下4捨5入）】；又自99年1月起至100年10月止所積欠之建物及停車位管理費則分別為210,313元、567,600元，合計777,913元。從而，中華大樓管委會依住戶規約之規定，請求德昌食品公司給付計算至98年11月止之管理費及違約金部分，於2,473,477元及加給自98年12月4日起算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，原審為附條件假執行之宣告，於法並無不合。至於不應准許部分，中華大樓管委會所為假執行之聲請即失所依據，應予駁回。原審就超過上開應應准許部分（除減縮部分外），為德昌食品公司敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚無違誤。上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又中華大樓管委會提起附帶上訴，請求德昌食品公司給付98年12月所積欠之建物及停車位管理費合計35,360元，及自98年12月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
乃原判決就此部分為中華大樓管委會敗訴之判決，自有未洽。中華大樓管委會就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第三項所示。至於逾上開應准許部分，中華大樓管委會之請求，為無理由，原審為其敗訴之判決，並無違誤，中華大樓管委會就此部分所為之附帶上訴，為無理由，應駁回其附帶上訴。另中華大樓管委會於第二審程序追加請求德昌食品公司給付自99年1月起至100年10月止之建物及停車位管理費合計777,913元，及加給自100年11月30日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。另中華大樓管委會就原審判決其敗訴部分提起附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件德昌食品公司之上訴為一部有理由，一部無理由；中華大樓管委會之附帶上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 林欽章法 官 吳美蒼以上正本係照原本作成。
德昌食品股份有限公司得上訴。
德昌中華大樓管理委員會不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 高麗玲中 華 民 國 101 年 1 月 30 日