臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上更㈠字第19號上 訴 人 雅比達石油股份有限公司法定代理人 陳昭穆訴訟代理人 張運才律師被 上訴人 鍾有智
杜育誠共同訴訟代理人 張慶達律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國98年 4月24日臺灣台中地方法院97年度訴字第2977號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審之訴訟費用，均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人之法定代理人於民國98年 7月21日變更為陳昭穆，並於98年 7月15日具狀向本院聲明承受訴訟，有上訴人提出之變更登記表影本及民事聲明承受訴訟狀為證（見本院前審卷第29頁、75至77頁），核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人主張：伊於97年 5月16日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將門牌號碼台中市○○路○段○○○號24樓之1 房屋（下稱系爭房屋）及其基地（即台中市○○區○○段○○○號土地，應有部分0000000分之9801，下合稱系爭房地）出賣予上訴人後，已依約於同年 5月22日備齊過戶資料，僅待上訴人完成銀行之徵信、確定貸款額度，及簽訂撥款同意書手續，即得將之過戶予上訴人。嗣因上訴人及其負責人之徵信、貸款額度問題，遲遲未能辦理系爭房地之過戶，雙方乃於97年7月4日簽訂契約變更書（下稱系爭契約變更書），約明倘於同年8月5日前，未辦完過戶、設定及交屋，上訴人同意無條件即刻搬離，交還房屋予伊。詎上訴人於該期限屆至時，竟違約迄未交付新台幣（下同）64
0 萬元之尾款，業經伊以存證信函向其為解除系爭買賣契約之意思表示。其占用系爭房屋已無正當權源，伊自得依民法第767條、第184條、第179 條之規定，請求上訴人遷交該房屋，及給付（賠償）相當於租金之不當得利（損害）。爰求為命上訴人遷交系爭房屋，及自97年8月6日起至交還該房屋為止，按月給付1萬7095元之判決。
上訴人則以：兩造簽訂系爭買賣契約後，雖另訂定系爭契約變更書，將原訂買賣價金提高為700萬元，惟關於尾款（640萬元）之給付，仍應由被上訴人先將系爭房地所有權移轉登記予伊，俾伊以向銀行貸得之款項支付。乃被上訴人既未先將該房地所有權移轉登記予伊，致伊無法辦理貸款，依民法第264條第1項規定，伊即無違約責任可言。況伊已將系爭買賣契約之一切權義，讓渡訴外人陳濟康概括承受，被上訴人猶以伊未給付尾款為由，逕自對伊解除系爭買賣契約，亦不生解約之效力。伊未占有系爭房屋，被上訴人請求伊遷交，尤屬無理等語，資為抗辯。
二、兩造不爭執事項：㈠兩造於97年 5月16日就系爭房地簽訂不動產買賣契約（見原
審卷第7、8頁）。嗣於同年7月4日另簽訂「契約變更書」（見原審卷第9頁）。
㈡上訴人已交付被上訴人簽約款及備證款共60萬元，尾款 640萬元約定由上訴人向銀行貸款支付被上訴人。
㈢系爭房屋迄今為止，尚未辦完所有權移轉登記、設定抵押權手續。
三、得心證之理由：⑴被上訴人主張兩造於97年 5月16日就系爭房地簽訂不動產買
賣契約，嗣於同年7月4日另簽訂「契約變更書」等語，為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開主張為真實。至於被上訴人主張其已於97年 5月22日備齊一切過戶證件資料，只待上訴人確認貸款之徵信及額度後，即可過戶至上訴人名下，惟因上訴人法定代理人徵信有瑕疵，致遲未能進行過戶手續，兩造因而變更契約條款第 2條為若上訴人未能於97年8月5日前辦完過戶、設定、交屋完成時，即刻搬離，交還房屋予被上訴人，上訴人迄未依上開約定履行及交付尾款，顯已違約，被上訴人並已對上訴人為解除買賣契約之意思表示，上訴人自應將其占有使用之台中市○○區○○路2段288號24樓之
1 房屋遷讓返還予被上訴人，並給付相當租金之不當得利等語，則為上訴人否認，並辯稱兩造簽訂買賣契約書後，另行變更契約條件，將原售價678萬元變更為700萬元，除上訴人已支付之60萬元外，其餘尾款 640萬元俟被上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人並向銀行貸款交付予被上訴人後給付，本件係因被上訴人未依約將不動產移轉登記予上訴人，上訴人並無違反買賣契約，被上訴人亦未限期催告上訴人履行，被上訴人之解除自不生解除契約之效力，兩造間買賣契約尚存在，上訴人基於買賣契約關係合法占有系爭房屋，並非無權占有等語。
⑵兩造原約定系爭房地之買賣價金為 678萬元，簽約時上訴人
應給付10萬元，被上訴人於97年 5月22日備證完畢時上訴人應給付50萬元，而上訴人已給付上述60萬元價金予被上訴人，嗣兩造再於97年7月4日簽訂「契約變更書」，變更買賣契約之內容，將原訂買賣改變內容為：「㈠買賣價格原為新台幣陸佰柒拾捌萬元正，現變更為新台幣柒佰萬元正，付款條件如下：簽約款新台幣壹拾萬元正、備證款新台幣伍拾萬元正（於97年 5月22日）、完稅款：×、尾款：新台幣陸佰肆拾萬元正，若貸款不足尾款時，應於完稅款補足，且於過戶前開具尾款同額本票，置於代書處待尾款付清，再退還本票。㈡甲方（指上訴人，下同）同意若於97年8月5日前未辦完過戶、設定、交屋完成時，無條件即刻搬離、交還房屋予乙方（指被上訴人，下同），且已收價金無息返還甲方，並無條件解除買賣契約．．」，有系爭契約、契約變更書影本各
1 份在卷足憑（見原審卷第8、9頁）。是兩造契約變更書除變更買賣價金外，並約定合意解除買賣之條件。查上訴人已依原買賣契約約定給付被上訴人簽約金10萬元、備證款50萬元，此為兩造所不爭執；則此50萬元既為備證款，而有備齊辦理所有權移轉登記所需文件之義務者為出賣人之被上訴人，是上訴人既已支付此備證款，應係被上訴人已備齊足以辦理所有權移轉登記所需之文件印鑑等資料，否則上訴人何以給付此款﹖且依系爭買賣契約及系爭契約變更書之內容，及證人即受託為兩造辦理本件買賣契約及過戶手續之代書楊慧敏之證詞（見原審卷第71、72頁），在上訴人給付60萬元，尚須銀行貸款確認可貸款之額度後，被上訴人始將系爭房地所有權移轉予上訴人，則上訴人辯稱其給付60萬元後，被上訴人即需將系爭房地移轉登記予上訴人，再由上訴人向銀行貸款交付予被上訴人云云，即無足採。至於上訴人另辯稱：伊確於97年6月6日向彰化銀行水湳分行申辦貸款，已完成不動產驗估程序。因被上訴人未辦妥過戶程序，致無法辦理後續申貸手續。被上訴人當時如依約辦理過戶，伊自可依序完成後續貸款作業，並於97年8月5日前給付尾款。系爭契約未能履行，非可歸責於伊云云，查被上訴人於上訴人給付60萬元後，並無義務即將系爭房地所有權移轉予上訴人，已如上述；而彰化銀行中和分行貸款申請說明書之內容係「因貴公司擬以公司名義向本行融資，故評估須待過戶完成後，不動產所有權人已為公司所有，憑以申貸為宜」（見本院前審卷第89頁），顯然彰化銀行中和分行須待過戶完成後，始評估是否貸款；至於彰化銀行水湳分行98年10月26日彰湳字第0982762 號函則指「因未辦妥過戶程序，本行僅辦理不動產鑑估，無辦理後續申貸手續」（見本院前審卷第 101頁），是彰化銀行水湳分行亦僅有辦理鑑估程序，並未辦理申貸手續，則上訴人所辯「伊自可依序完成後續貸款作業，並於97年8月5日前給付尾款」云云，尚乏依據。又證人楊慧敏在原審證稱：「....，後面的程序雅比達公司的陳濟康找尋銀行貸款，他找了幾銀行包括彰銀中和分行、華南銀行、渣打銀行崇德分行，他找了三銀行都沒有通過，因為徵信的問題。並非原設定之抵押而影響上訴人的申請貸款，因為上訴人法定代理人詹德麟徵信有問題，款項貸不下來，而且因為上訴人要貸款的額度是九成以上，所以貸款下不來。....本件貸款的部分上訴人都自己去處理，他要自己去找銀行，我事後有追蹤。可能因為信用上額度上面的問題，所以本件沒有辦理貸款。....上訴人貸款是以雅比達名義來申報所以他們應該具備公司損益表、上訴人法定代理人基本的徵信資料，不需要被上訴人的資料來配合。」等語（見原審卷第71頁反面、72頁）；於本院前審證稱：「系爭房地的權狀及過戶所需資料都在證人處，隨時可以辦理過戶」等語（見本院前審卷第109頁反面），足認本件係因上訴人無法獲得銀行承諾貸款640萬元，或銀行承諾貸款之不足額部分，由上訴人於過戶前補足，被上訴人自得拒絕辦理移轉系爭房地所有權予上訴人，上訴人抗辯本件應由被上訴人先辦理所有權移轉登記予上訴人，上訴人始得向銀行辦理貸款給付尾款，惟因被上訴人不願辦理移轉所有權登記．被上訴人自得拒絕給付，上訴人並未違約云云，自無可採。再查，系爭房屋迄97年8月5日止，尚未辦完所有權移轉登記、設定抵押權手續，為兩造所不爭執之事實。而此未辦完所有權移轉登記、設定抵押權手續之原因係可歸責於上訴人，已如前述；被上訴人又已於97年9月4日以台中西屯郵局第 787號存證信函向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，此有該存證信函在卷足憑（見原審卷第10頁正反面），上訴人對於被上訴人確有為解除契約之意思表示，亦不爭執，是被上訴人主張兩造之買賣契約業因解除而不存在等語，堪信為真實。上訴人雖抗辯被上訴人未行催告，自不得逕為解除契約之意思表示，被上訴人之解除契約亦不生效力云云。按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條訂有明文。本件兩造約定於97年8月 5日前，上訴人應辦妥貸款，或由上訴人補足貸款不足額，自屬定期行為，則上訴人既於97年8月5日前未辦妥貸款，或由上訴人補足貸款不足額，被上訴人自無庸再經催告程序，即得逕行為解除契約之意思表示，是被上訴人解除契約之意思表示已發生解除之效果，上訴人此部分抗辯，尚無足取。
⑶上訴人另抗辯其已於97年 5月22日會同被上訴人與訴外人陳
濟康簽立讓渡書，將系爭買賣契約之一切權利義務概括移轉與陳濟康，則因系爭契約所生之法律上地位及一切權利義務關係，當由陳濟康行使之，上訴人已脫離系爭買賣關係，被上訴人仍以上訴人為被告，請求遷讓房屋並給付相當租金之不當得利，其訴顯無理由，並提出讓渡書影本為證（見本院前審卷第 149頁）。查上開讓渡書記載：「甲方：雅比達石油股份有限公司董事長詹德麟（即買方）。乙方：杜育誠、鍾有智（即賣方）。甲、乙雙方於民國97年 5月16日就台中市○○區○○段○○○○號、面積：6503平方公尺、持分：9900/0000000、及台中市○○路○段○○○號24樓之1 之房地買賣，並訂立契約書；現因甲方公司之董事長變更，由原董事長詹德麟出具讓渡書予雅比達石油股份有限公司，由該公司指派負責人承受其所訂定之契約權利義務，不得藉故推託。立書人：甲方：陳濟康、乙方：鍾有智、丙方：詹德麟」，惟核其內容係記載由詹德麟出具讓渡書予雅比達石油股份有限公司，由該公司指派負責人承受其所訂之契約權利義務，並未記載由何人承受系爭買賣契約之權利義務，上訴人抗辯已將系爭買賣之權利義務讓與陳濟康，被上訴人不得請求上訴人遷讓房屋並給付相當租金之不當得利云云，尚無足採。
⑷上訴人訴訟代理人於本院辯稱上訴人並未占有使用系爭房屋
云云（見本院卷第32頁反面），且證人陳濟康於本院雖證稱「原來系爭房子是簡春華的，因為我有借錢給簡春華，所以簡春華讓我居住。」（見本院卷第 103頁正面）；但被上訴人確已將系爭房屋交由上訴人占有，為上訴人於原審所自認之事實，此有上訴人於原審之答辯狀足憑（見原審卷第24頁），上訴人訴訟代理人於本院否認占有之事實，尚無足採。且證人陳濟康於本院亦證述「其有代理上訴人向被上訴人購買房屋，購買之後，被上訴人有交付上訴人公司裝潢。實際上是上訴人拿錢裝潢。因為我在買賣之前已經住在系爭房子，我們簽完契約，對造就告訴我直接裝潢。」（見本院卷第
103 頁反面），是依證人陳濟康於本院所證，被上訴人亦已為占有改定之交付，上訴人否認占有之事實，亦無足採。
⑸按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第 767條定有明文。系爭買賣契約業已解除，已如上述，上訴人基於買賣契約占用系爭房屋之權限自已不存在，就系爭房已無合法占有使用之權限。是被上訴人主張前開契約變更書第㈡條約定、民法第 767條規定，主張上訴人自97年8月6日起即無使用系爭房屋之權利，應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，核屬有據，應予准許。
⑹按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。本件上訴人自97年8月6日起，即無權占用被上訴人所有之系爭房屋，無合法權源，則上訴人占用房屋自受有相當租金之不當利益，是被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭房屋之利益，於法有據。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1項定有明文。經查系爭房屋之現值為205萬1400元，而土地之申報地價為10萬5334元（4958元650398010000000，元以下四捨五入），申報總價為215萬6734元，有房屋稅資料土地登記謄本可證（見原審卷第 5、12頁）。
再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定」（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭房屋位在台中市○○路○段，地處市區，上訴人亦非使用系爭房屋作為公司營業或從事商業活動，及參諸土地法第97條第 1項、平均地權條例施行細則第21條規定，及卷附台中市市有非公用基地房屋租金率基準（見原審卷第13頁）等情，認被上訴人請求以房屋之現值百分之10（即每年20萬5140元，每月 1萬7095元）計算系爭房屋相當於租金之不當得利，應屬適當。是被上訴人請求上訴人應自97年8月6日起騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人 1萬7095元，核屬有據。
⑺綜上所述，上訴人自97年8月6日起無權占用系爭不動產，從
而，被上訴人基於所有權人之地位、97年7月4日契約變更書第㈡條約定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還於被上訴人，並應給付被上訴人自97年8月6日起至騰空返還房屋之日止，按月給付 1萬7095元之損害金，自屬有據，應予准許。
原審因而為上訴人敗訴判決，並依兩造陳明，分別酌定相當供擔保金額，為准免假執行之宣告，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後認對判決結果不生影響，爰不予一一論述，併予敍明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀；依民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項委任有律師資格者，另應附具律師資格證書影本及釋明委任人與受任人之關係書。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第 9條規定，一併繳納上訴審裁判費。
書記官 江丞晏中 華 民 國 99 年 12 月 28 日