臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上易字第104號上 訴 人 傑冠不動產經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 吳榮昌律師複 代 理人 陳世川律師被 上 訴人 甲○○訴訟代理人 鄭秀珠律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國98年11月19日臺灣臺中地方法院98年度訴字第1854號第一審判決提起上訴，本院於99年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：上訴人起訴主張略以：緣被上訴人於民國（下同）98年5月9日與上訴人（即「東森房屋」）簽訂「不動產買賣斡旋書」及「給付定金暨服務報酬承諾書」，委託上訴人以新台幣（下同）2800萬元價格，與坐落台中市○○區市○○○路○○○號10樓之2房屋及基地所有人羅家轅商談前開房地買賣事宜，被上訴人並交付金額新台幣（下同）20萬元之支票充作斡旋金，委託期間至同年月17日24時止。然因羅家轅表示若以2800萬元成交，其不付上訴人仲介費，即仲介費由上訴人自行爭取，羅家轅實拿2800萬元。上訴人為促成買賣及避免仲介費損失，便以羅家轅出價2868萬元之方式詢問被上訴人是否願意購買，經被上訴人詳細思索後而同意，兩造於同日簽定「契約內容變更合意書」。詎上訴人於同年月11日通知被上訴人簽訂買賣契約，被上訴人竟表示不願購買，上訴人雖感奇怪惟亦尊重被上訴人意願。詎料日前發現被上訴人於同年月25日私下與羅家轅完成系爭房地買賣，而兩造契約兼具媒介居間及報告居間性質，上訴人已報告訂約機會，仍得請求居間報酬，且被上訴人故意阻礙上訴人服務報酬之停止條件成就，依民法第101條規定視為條件已成就，為此依約請求服務報酬28萬6800元，另依侵權行為法律關係請求被上訴人賠償上訴人原可獲取相當於羅家轅支付之仲介費68萬元。而被上訴人依自由意志同意以2868萬元購買系爭房地，上訴人並無民法第571條「利於委託人之相對人」或「由相對人收受利益」行為，亦無欺騙或強迫被上訴人，被上訴人依該規定拒付報酬並不可採等語。
貳、被上訴人方面：被上訴人抗辯略以：被上訴人與羅家轅間就系爭房地之買賣，係由「中信房屋」仲介成功，與上訴人公司無關。而查，系爭房屋最初係由羅家轅對外向多位仲介業表示出售之意，並由上訴人及「中信房屋」等多家仲介業協助刊登出售，被上訴人原委由上訴人公司代為斡旋以2800萬元之價格買受，並交付斡旋金20萬元予上訴人公司進行斡旋。而系爭房地之屋主羅家轅早已同意以2800萬元出售，上訴人公司竟向被上訴人謊稱賣方不願接受該價格，最低只能降至2868萬元，意圖藉此賺取期間68萬元差價，反觀「中信房屋」則照實以屋主同意價格2800萬元出價，故本件買賣實係因上訴人高報售價始未能由上訴人居間仲介，依民法第568條規定，上訴人自不得請求報酬。又兩造間居間契約僅屬訂約媒介之居間，不包括報告訂約機會之居間，至於兩造間「給付定金暨服務報酬承諾」第2條第1、3項約定屬定型化契約條款，依消費者保護法第11條、11-1條、12條規定應為有利於消費者之解釋。再者，兩造間契約兼具委任及居間性質，而上訴人未以最有利於被上訴人之最低價格居間仲介，亦未善盡居間契約之忠實報告義務，違反民法第535條、第540條、567條規定，另依民法第571條規定亦不得請求報酬等語。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人依兩造契約及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付服務報酬28萬6800元，與相當於賣方羅家轅支付之仲介費68萬元，即合計96萬6800元及法定遲延利息，為無理由，而駁回上訴人之請求及其假執行之聲請。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人96萬6千8百元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：①上訴駁回。②第
一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、本件兩造不爭執之事實（原審卷第72頁背面、本院卷第33頁背面至34頁）：
一、兩造於98年5月9日簽訂「不動產買賣斡旋／承諾契約書」及「給付定金暨服務報酬承諾書」，並於同日簽訂「契約內容變更合意書」。
二、羅家轅委託上訴人銷售系爭不動產的銷售期限為98年3月1日至98年9月30日止，原來賣方委託金額是三千五百萬元。
三、上訴人於委託期間以羅家轅出價2868萬元銷售系爭房地詢問被上訴人是否願意購買，於98年5月11日通知被上訴人簽訂買賣契約時，被上訴人表示不願購買。
四、被上訴人於98年5月25日與羅家轅就系爭不動產訂立系爭買賣契約，於98年6月29日完成系爭不動產的移轉登記。
伍、本件之爭點：⑴依據兩造契約約定，被上訴人是否應該給付報酬金286800元？⑵上訴人基於侵權行為請求被上訴人給付680000元，是否有理由？（本院卷第34頁）
一、依據兩造契約約定，被上訴人是否應該給付報酬金286,800元？
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。故民法債編之居間可分為單純報告訂約機會，或為他人訂約之媒介之二種類型，前者稱為「報告居間」，居間人僅須向委託人報告訂約機會，後者稱為「媒介居間」，居間人尚須於他人訂約時周旋其間為之說合。而居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，民法第568條第1項亦有明定。故居間人僅於他人契約因報告或媒介而成立，始有報酬請求權，又媒介居間，倘僅為報告而有效果，固亦有報酬請求權（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照），然仍以他人契約因而成立為要件。再者，當事人原不因居間人之報告或媒介，即負有訂立契約之義務，仍得本其自由意志，決定是否因而成立契約，此項結果之發生或不發生，為居間人須自行承擔之風險，此為居間特性所當然。
（二）查兩造「不動產買賣斡旋／承諾契約書」已明定「立契約書人委託受託人居間仲介，以如後條件提出承購之意願…」（原審卷第14頁），又「給付定金暨服務報酬承諾」關於「服務報酬」第一條約定：「一、如買賣成交，買方同意給付受託人成交總價百分之一（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽定不動產買賣契約書時一次付清。」（原審卷第15頁），足見兩造間契約關係，係由上訴人周旋於不動產出賣人及買受人之間，為之議價、磋商並洽談買賣條件而為之說合，揆其性質自屬媒介居間無訛。而兩造上開「服務報酬」第二、三條所約定：「因不可歸責於受託人之事由，而有買賣契約無效、被撤銷或解除時，買方不得拒絕服務報酬之給付義務。」、「買方或其配偶或二親等內之親屬於賣方委託期限終了後二個月內，就本件不動產標的與賣方訂立買賣契約時，視為委託人已完成居間仲介之義務，此時買方仍應給付本條第一項之服務報酬予受託人。」，分別係就他人間買賣契約依法有效力瑕疵，或委託期限終了後一定期間之買賣契約，明定居間人仍有報酬請求權，旨在排除契約解釋之疑義，然仍未改變媒介居間之性質，上訴人主張本件契約兼具報告居間性質並無可採。惟依前揭所述，苟上訴人不待周旋於訂約人間為之說合，而僅為報告訂約機會即有效果，仍得許其請求報酬，惟上訴人主張此一有利於己事實，既經被上訴人否認，依民事訴訟法第277條規定，自應由上訴人負舉證責任。
（三）上訴人固提出系爭房地之登記謄本及地政異動索引資料（原審卷第11至13頁），以證明羅家轅業於98年6月29日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予被上訴人，被上訴人對此事實亦不爭執。然被上訴人與出賣人羅家轅，係經由登豐不動產仲介經紀有限公司（即「中信房屋」）仲介，始訂立系爭房地買賣契約，上訴人並已支付該公司仲介報酬等情，已據提出買賣契約、中信房屋服務報酬給付同意書及付款支票為憑（原審卷第80至85、110頁），並與實際處理系爭房地出售事宜之證人鍾柏華（即羅家轅之夫）證述略謂：96年11月購屋當初純粹要投資，但一直賣不出去，伊前後委託將近20家仲介公司出售，包括中信房屋，98年5月10日星期日早上接到中信房屋人員來電詢問是否仍要出售系爭房地，當時伊已收到上訴人公司轉來的斡旋金，但仍告訴中信房屋人員2800萬元價格，同日下午接到中信房屋人員電話而出來與被上訴人當面談就談成，被上訴人有提到不喜歡上訴人公司的一些做法，當時被上訴人說上訴人開出一個很貴的價格，沒有提到細節，因為被上訴人不是透過上訴人公司向伊買房子，所以伊將斡旋金退還上訴人公司等語（原審卷第73頁背面），暨「中信房屋」仲介人員許文慧證述略謂：當初被上訴人到中信房屋要看屋，系爭房屋是伊介紹被上訴人看屋，不是被上訴人主動要求，當時伊拿銷售資料給被上訴人，其上有房屋照片和地址，被上訴人沒有說什麼，但是到現場時說他有看過了等語相符（原審卷第74至74頁背面）。足見系爭買賣契約確經由中信房屋仲介所訂立，其買賣價格2800萬元亦與上訴人所自承報價2868萬元不符，則上訴人空言主張本件買賣係因其媒介或報告訂約機會而成立，據以請求居間報酬，自無可採。
（四）上訴人主張被上訴人以不正當方法阻止其居間報酬請求權之條件成就云云，而按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。學者悉依據誠實信用原則闡釋本條規定，有謂：此一規定與「違反誠信義務者，不得因之而享權利」之一般法律原則相符（黃立，民法總則，第394頁）；有謂：民法為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為的效力，特別規定視為已成就（施啟揚，民法總則，第271頁）。有謂：行為是否不當，應就具體情事，基於一般社會觀念，依其行為是否違反誠實信用原則予以決定（林誠二，民法總則講義，下冊，第193頁）。最高法院則明白揭櫫：當事人須有故意阻其條件成就之行為，且該行為為不正當，例如當事人為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為（84台上字第2461號、86年台上字第2280號民事判決）。查上訴人自承本件買賣雙方均同意以2800萬元出賣、買受，其為避免仲介費損失，遂以2868萬元報價之事實（原審卷第7頁），而上訴人主張賣方與之約定仲介費由上訴人自行爭取，即超過2800萬元部分為其仲介費等情，已據證人鍾柏華證述並無其事，略謂：仲介費是上訴人公司的徐英哲主動不收，因徐英哲瞭解伊以2800萬元出售並無利潤，該房屋是經由上訴人公司仲介、在96年11月間以3000萬多元購入，但一直賣不出去，98年5月10日伊本來想賣2900萬元，上訴人公司人員一再講價，後來考量貸款及管理費壓力才同意2800萬元等語（原審卷第73頁）。則上訴人既未據實告知買賣條件，且欲藉此買賣契約賺取差價，已有可議，再因系爭房屋屋主急於出售而多次委託近20家仲介公司，此一產品訊息在不動產仲介市場廣為揭露，上訴人因而獲悉屋主實際出價價格及上訴人虛報售價欲賺取差價之事實，始不願經由上訴人媒介訂立買賣契約，改經由照實報價之仲介業者成立買賣契約，並支付實際仲介業者報酬，核其所為自難謂有何不正當。故上訴人主張被上訴人以不正當行為阻止其居間報酬請求權條件成就，而應視為條件成就，亦無可採。
（五）上訴人復主張依兩造所簽訂之「給付定金暨服務報酬承諾書」第2條第1、3項規定：「服務報酬（一）如買賣成交，買方同意給付受託人成交總價款百分之一（含稅）之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時一次付清。（三）買方或其配偶或二等親內之親屬於賣方委託期終了後2個月內，就本件不動產標的與賣方訂立買賣契約時，視為委託人已完成居間仲介之義務，此時買方仍應給付本條第1項之服務報酬予受託人。」本件中，上訴人與賣方即第三人羅家轅簽訂之委託銷售契約書之委託期間至98年9月30日止，被上訴人同意以2868 萬元之價格購買系爭房地，而被上訴人竟於上訴人與賣方即第三人羅家轅之委託期限內之98年5月25日私下與第三人羅家轅完成系爭房地之買賣交易，被上訴人之行為明顯違反「給付定金暨服務報酬承諾書」第2條第1、3項規定，故仍應給付服務報酬286,800元云云，然查上開「給付定金暨服務報酬承諾書」第2條第3項所約定之：（三）買方或其配偶或二等親內之親屬於賣方委託期終了後2個月內，就本件不動產標的「與賣方訂立買賣契約」，仍係指買方或其配偶或二等親內之親屬與賣方訂立同樣條件之契約內容，方有仍應給付服務報酬可言，本件被上訴人原同意經由上訴人向出賣人買受之價額為2686萬元，然嗣後被上訴人與賣方訂立買賣契約之價額為2600萬元，並非同一買賣條件，是以被上訴人並無違反兩造所訂「給付定金暨服務報酬承諾書」第
2 條第3項之約定，從而上訴人以此契約約定主張被上訴人仍應給付服務報酬286,800元，即無可採。
二、上訴人基於侵權行為請求被上訴人給付680,000元，是否有理由？上訴人另依侵權行為法律關係，請求被上訴人賠償其原可就羅家轅出價差額請求被上訴人支付之68萬元損害云云。核其主張所受損害純屬金錢利益之純粹經濟上損失，並非權利，觀諸民法第184條規定，須以被上訴人有故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人為要件。而本件出賣人原無與上訴人協議超過2800萬元屬上訴人仲介費之事實，被上訴人並因上訴人不實報告始未經由上訴人媒介訂約，已如前述。是被上訴人上開所為，即難認有何故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人情形。故上訴人此部分主張，亦無可採。
陸、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人違約及侵權為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於兩造契約及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付服務報酬28萬6800元，與相當於賣方羅家轅支付之仲介費68萬元，即合計96萬6800元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 洪麗華中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
Ｓ