臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上易字第152號上 訴 人 乙○○被 上 訴人 丁○○訴訟代理人 熊賢祺律師複 代 理人 甲○○複 代 理人 丙○○複 代 理人 溫令行律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國99年1月7日臺灣南投地方法院 98年度訴字第200號第一審判決提起上訴，本院於99年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國（下同）97年12月10日向伊承租坐落南投縣○
里鎮○○○段 240之11、240之12、240之14、240之15、240之16、 240之17地號土地（下稱系爭土地），及坐落其上之
333 建號建物及其他建物（下合稱系爭房、地），承租期間為5年，自97年12月10日至102年12月10日；租金約定為：97年12月10日至98年1月10日每月租金新臺幣（下同）3萬元，98年2月10日至98年7月10日5萬元，98年8月10日至99年7月10日6萬元，給付時點應於每月10日繳付。不意，伊交付系爭房、地之後，上訴人不僅未繳足20萬元之押租金，就連第一期租金亦拖欠，雖經伊再三催促，上訴人仍未置理，迄今已連續數期未繳納，伊乃委任訴外人林寬柔以埔里南光郵局第16號存證信函催繳納租金並表終止租約，後再聲請調解，但均未獲良善之回應。茲因系爭租約已註明「如不按時給付租金時，無條件收回」，第14條亦明白約定：「如有違背任何條件時，甲方（被上訴人）得隨時解約收回房屋」，今被上訴人為免再有爭議，乃併於本訴狀表示終止租約之意。爰依民法第455條及第767條之規定，求為命上訴人應將系爭土地及其上如原判決附圖所示編號B建物基地面積5平方公尺、編號C建物基地面積34平方公尺、編號D建物基地面積18平方公尺、編號E建物基地面積10平方公尺、編號F建物基地面積40平方公尺、編號G建物基地面積16平方公尺、編號H建物基地面積34平方公尺、編號I建物基地面積33平方公尺、編號J建物基地面積39平方公尺、編號K建物基地面積 31平方公尺予以遷讓交還伊之判決。
二、上訴人則以下列各點抗辯，並求為判決駁回被上訴人之訴：㈠伊已給付押金 20萬元，被上訴人稱尚欠3萬元，與事實不符。且押金是否給付，被上訴人亦不得據以解約。
㈡租賃契約簽立前、後，被上訴人不止一次向伊表示將來之租
金允就被上訴人積欠伊之金額範圍內先予抵扣，而被上訴人積欠伊下列金額：
⑴伊代被上訴人清償銀行貸款等費用共計29萬5919元：
①代償被上訴人夫妻所有花蓮縣壽豐鄉志學新邨151之1號之房
屋移轉登記費用 3萬8666元，另代繳此屋即東華新世區社區管理費2400元，合計4萬1066元。
②代繳上開房屋之土地增值稅2312元。
③代繳上開房屋水電費344元。
④代繳上開房屋積欠臺灣土地銀行花蓮分行放款利息 2萬7777元。
⑤代繳被上訴人配偶即訴外人林寬柔臺灣土地銀行國際信用卡
帳款 2萬0200元：上開房屋係林寬柔向臺灣土地銀行貸款，由被上訴人擔任連帶保証人。上開房屋移轉必先辦理此部分貸款，且如此部分信用卡債務未一併清償，臺灣土地銀行即不允開立清償証明，辦理塗銷。
⑥林寬柔所有坐落桃園縣○○鎮○○路○段○○巷○○號4樓房屋，
亦由被上訴人擔任連帶保証人，自上海匯豐銀行貸款 192萬元，而委任伊為之全權處理買賣各項事宜所生費用：房屋管理費用7200元。房屋電費334元。房屋電費271元。房屋電費1615元。房屋修繕費18萬2400元。房屋管理費1萬2400元。
⑵系爭租賃契約支出有益費用部分：查系爭租賃契約係伊租來
經營民宿之用，而被上訴人交付與伊之租賃物係幾近半成品之空屋，非經修繕增飾改易，不能經營民宿。被上訴人交付租賃標的物後，伊經過 2個多月之修繕改飾後始能經營民宿，在修繕改飾期間，被上訴人夫妻常到租屋處觀看，均未見其提出任何反對之意思，且在簽約前、簽約後不止一次告訴伊，儘量斥資興繕，將來所生的費用在租金裡扣抵，伊乃不疑有他，先後斥資了 348萬6935元予以修繕改易，爰詳列其細目如次：
①總表二張計348萬6935元。
②床組27萬元。
③窗簾攝影3萬4250元。
④種植大王椰子樹33萬元。
⑤園藝花草3萬7000元。
⑥消防設備加廚具6萬3649元。
⑦電話交換機12萬5000元。
⑧冬天被品12萬元。
⑨印刷2萬5800元、印刷3萬0890元、印刷1萬0640元。
⑩吧台2萬元。
⑪玄關櫃1萬3000元。
⑫招牌帆布8萬8500元。
⑬鐵工6萬5000元。
⑭網路行銷合約5年29萬元。
⑮水電工程48萬2205元。
⑯液晶電視21萬6000元。
⑰新建廚房設備22萬元。
⑱追加電話電視接頭4萬6000元。
⑲窗簾防火設備5萬0800元。
⑳夏天被品21萬3131元。
㉑追加電話迴路4萬3500元。
㉒水池內牆壁變色燈1萬8500元。
㉓園區花草肥料、農藥2萬5700元。
㉔漏水修繕零件2萬0080元。
㉕押金20萬元。
㉖第四台合約1年6萬元。
㉗奇銓印刷20萬張計20萬元。
㉘ＲＣ樓房冷氣12萬5000元。
㉙廣告印刷費3萬2990元。
㉚花草水肥9300元。
㈢房屋租賃契約書第20條特別約定「本契約標的物甲方同意經
營民宿，並配合辦理申請照事宜。」土地租賃契約書第18條亦記載「地上建築物如附件相片一、二、三、四，乙方妥善管理使用、經營民宿。」可知，伊向被上訴人承租系爭房地，惟一之目的即在經營民宿。而伊於簽訂租約交付第 1期租金後，屢次要求被上訴人配合提供資料以辦理營業許可，然被上訴人均置之不理。以致伊無法合法經營事業，伊自得以被上訴人未配合辦理取得民宿之經營許可證照，就租金部分行使同時履行抗辯權。
㈣林寬柔不僅為契約之代理人，亦由林寬柔代理發存證信函，
故林寬柔為實際之出租人，被上訴人僅為名義上之出租人，原審採信林寬柔以證人身份所為之證述，而排除證人鍾瑞琴之證述，自有可議。且林寬柔、負責訂約、調解，發函終止，至少應負表見代理之責任，伊依指示，代為清償林寬柔之債務，自屬可抵銷之債權。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張：上訴人於97年12月10日向伊承租系爭房地，承租期間為5年，自97年12月10日至102年12月10日；租金則約定為： 97年12月10日至98年1月10日每月3萬元，98年2月10日至98年7月10日5萬元， 98年8月10日至99年7月10日6萬元，且租金應於每月10日繳付；惟迄今自第一期租金以後之各期租金，上訴人均未繳納等情，業據被上訴人提出系爭土地之土地登記電子謄本、系爭房屋之建物登記電子謄本各 6份及房屋租賃契約書、土地租賃契約書、埔里南光郵局存證信函第 16號各1份等件為證，復為上訴人所不爭，是被上訴人此部分之主張堪信為真實。
五、上訴人辯稱：系爭租賃契約簽立前、後，被上訴人夫妻不止一次向伊表示：儘量斥資興繕，將來所生之有益費用，就租金予以扣抵，伊乃不疑有他，先後斥資 348萬6935元就系爭房地予以修繕改易等情，被上訴人則予以否認。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277 條前段定有明文。是上訴人就其所主張此部分有利於己之事實，依法即應負舉證責任。經查，上訴人上開所辯，證人鐘瑞琴及林寬柔各執一詞，二人之證詞內容恰好相反，即證人鐘瑞琴證稱被上訴人夫妻曾向上訴人為上開表示，證人林寬柔則證稱被上訴人夫妻未曾向上訴人為上開表示。惟查，證人鐘瑞琴及林寬柔就此等事實皆具有利害關係，即證人鐘瑞為上訴人在系爭房地上所經營麗庭園民宿所僱用之員工，證人林寬柔則係被上訴人之妻，故證人鐘瑞琴及林寬柔對上開待證事項，有法律上之利害關係存在，所為證言如無其他積極事證可供佐證，尚難遽予採信。按系爭房屋租賃契約書第 7條約定：「契約期間內乙方（上訴人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費、及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」；另第 9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」；第17條亦規定：「租賃期滿遷出時，以乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議」，足見雙方已以特約排除民法第431條第1項有關上訴人得請求有益費用規定之適用。益見上訴人其所為抗辯難以採信為真實。
六、另按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（參照最高法院33年上字第2326號判例要旨）。是上訴人縱使能主張民法第431條第1項之有益費用償還，然依據上開判例要旨，亦與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得據此而拒絕返還系爭房地。
七、上訴人復辯稱：其代被上訴人清償銀行貸款等費用共計29萬5919元，其以該金額主張抵銷等情。惟按民法第 334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（參照最高法院 49年台上字第125號判例要旨）。經查，前述上訴人主張抵銷之29萬5919元，皆係因被上訴人之妻林寬柔所有之坐落花蓮縣壽豐鄉志學新邨151之1號房、地及桃園縣○○鎮○○路○段 ○○號4樓之房地所產生之相關費用，則此債權債務關係係發生在上訴人與林寬柔之間，即該29萬5919元債權，係上訴人對於他人之債權，而非上訴人對於被上訴人之債權，上訴人自不得以該債權對於被上訴人主張抵銷。
八、上訴人又以伊向被上訴人承租系爭房地，惟一之目的即在經營民宿。而伊於簽訂租約交付第 1期租金後，屢次要求被上訴人配合提供資料以辦理營業許可，然被上訴人均置之不理。以致伊無法合法經營事業，伊自得以被上訴人未配合辦理取得民宿之經營許可證照，就租金部分行使同時履行抗辯權云云。惟因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人應配合提供資料以辦理民宿營業許可與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無配合提供資料以辦理民宿營業許可之義務，承租人當無再行使同時履行抗辯權之餘地。本件上訴人於被上訴人依法終止租約租賃關係消滅後，於本院始行使同時履行抗辯權，依據上述說明，不應許可。至上訴人主張林寬柔不僅為契約之代理人，並代理發存證信函、調解，故林寬柔為實際之出租人，被上訴人僅為名義上之出租人，被上訴人至少應負表見代理之責任，伊依被上訴人指示，代為清償林寬柔之債務，自屬可抵銷之債權等語。惟上訴人清償之債務既為林寬柔之債務，又未提出證據證明被上訴人指示上訴人代為清債務，或同意承擔債務，上訴人自不能主張抵銷。又民法第 169條之所謂表見代理乃原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任，倘確有授與代理權之事實，即非表見代理，自無該條之適用。本件被上訴人就系爭租賃契約部分並不否認授與林寬柔代理權，林寬柔就租約之訂定、發函終止契約、調解等行為，自對於被上訴人發生效力。至於其他部分，如上訴人所主張之被上訴人同意以林寬柔積欠伊之債務與租金抵扣，上訴人並不能證明，或林寬柔有何種表見之事實，足使伊信該林寬柔有代理權之情形存在，是上訴人抗辯，應不足採。
九、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段分別定有明文。又按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別約定是（參照最高法院86年台上字第3303號判決要旨）。查上訴人於97年12月10日向被上訴人承租被上訴人所有之系爭房、地，迄至原審言詞辯論終結為止，自第一期租金以後之各期租金，上訴人均未繳納等情，業如前述；又系爭房屋租賃契約第 5條之後已註明「如不按時給付租金時，無條件收回」，應認此部分之約定得以排除民法第440條第1項之規定；另查被上訴人以本件起訴狀繕本之送達以代終止系爭租賃契約意思表示之通知，亦如前述，且本件起訴狀繕本業於 98年7月1日送達予上訴人，有送達證書1份在卷可查，故應認兩造間系爭租賃契約已於98年7月1日合法終止。從而，被上訴人本於兩造間租賃契約之約定暨租賃契約之法律關係，請求上訴人將本件租賃物即坐落系爭土地及其上如原判決附圖所示編號B建物基地面積 5平方公尺、編號C建物基地面積34平方公尺、編號D建物基地面積18平方公尺、編號E建物基地面積10平方公尺、編號F建物基地面積 40平方公尺、編號G建物基地面積16平方公尺、編號H建物基地面積34平方公尺、編號I建物基地面積33平方公尺、編號J建物基地面積39平方公尺、編號K建物基地面積 31平方公尺等建物予以遷讓交還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又系爭租賃契約已於98年7月1日合法終止，至今已將近 1年，上訴人均未給付租金，其請求定履行期間至100年2月止，本院不予准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
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