臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度上易字第296號上 訴 人 宋錦銘訴訟代理人 羅豐胤律師複 代理人 陳小華訴訟代理人 蔡素惠律師被 上訴人 張育豪訴訟代理人 張憲璋上列當事人間請求清償債務等事件，上訴人對於中華民國99年5月19日臺灣臺中地方法院99年度訴字第461號第一審判決提起上訴，本院於100年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹佰柒拾伍萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事 實
甲、被上訴人（即原告）方面：
一、答辯聲明：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
㈠、被上訴人與上訴人於民國（下同）98年7月13日，簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約，見原審卷10至15頁），兩造約定以總價新臺幣（下同）18,250,000元向上訴人購買上訴人所有坐落台中市○區○○段○○號（面積113平方公尺）、同段10之1號（面積32平方公尺）土地所有權全部，及其上建號217、218、219、220、221、222、2
27、426號建物（門牌號碼台中市○區○○○街○○號房屋）所有權全部（下稱系爭房地，見原審卷42至62頁系爭土地及建物第二類登記謄本），於簽約時給付上訴人1,000,000元簽約款（見原審卷16頁之被上訴人設於合作金庫商業銀行廻龍分行《下稱合庫廻龍分行》、帳號010381之支票2張，發票日分別為98年7月30日、98年7月31日，面額均為500,000元）因貸款無法核下，上訴人急需用錢，雙方於98年9月18日會面後，被上訴人以5紙支票分5期給付上訴人完稅款2,250,000元（見原審卷17頁之同帳號之支票5張，發票日依序為98年9月29日、98年10月20日、98年11月20日、98年12月29日、99年1月20日，票號依序為UM0000000、UM0000000、UM0000000、UM0000000、UM0000000號，面額除票號UM0000000之支票為250,000元外，其餘均為500,000元），兩造並特別約定上訴人同意被上訴人在4個月內，以上訴人名義再行出售系爭房地，並將鎖匙一支交予被上訴人供買賣看屋之用（見原審卷18頁之98年9月18日再特別約定書）。上訴人於98年9月29日、98年10月20日各兌現一紙支票，取得250,000元、500,000元價金（剩餘如原判決附表即本件判決所示3紙支票，上訴人於原審99年3月24日言詞辯論中返還被上訴人，見原審卷71頁言詞辯論筆錄）。被上訴人於特別約定後，依授權再行委託東森房屋七期惠來加盟店以20,000,000元再出售系爭房地，並於98年9月25日以上訴人之名義與訴外人陳漢志簽訂不動產買賣契約書（見原審卷63至68頁不動產買賣契約書、42至62頁系爭房地第二類登記謄本），上訴人竟於98年11月4日，發函取消被上訴人之代理權（見原審卷19、20頁之向上郵局01079號、98年11月4日存證信函），並於98年11月6日，將再買賣價金20,000,000元扣除仲介費用400,000元後，將款項全部取走（見原審卷69頁不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書《賣方》）。按被上訴人已支付上訴人買賣價金1,750,000元，而系爭房地再賣出之款項，依約定應由上訴人優先扣除剩餘買賣價金、及仲介費用後，將餘款交付被上訴人，基此，兩造買賣契約已合意解除，上訴人應將被上訴人所交付之1,750,000元價金返還被上訴人；且應將買賣價金差價利潤1,350,000元交付被上訴人，惟上訴人未依約履行，而有所違約，經被上訴人於98年11月6日以建北郵局第27支局第2203號存證信函、於98年11月10日以建北郵局第27支局第2215號存證信函催告上訴人履行，上訴人均置不理，依系爭買賣合約第7條第2項約定，應賠償被上訴人與已付價金1,750,000元同額之違約金，及依系爭合約第15條之約定，將買賣價金差價利潤1,350,000元交付被上訴人，合計上訴人應給付被上訴人4,850,000元（1,750,000元＋1,750,000元＋1,350,000元＝4,850,000元）等語，並聲明：「⑴上訴人應給付被上訴人4,850,000元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即99年2月27日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行」。
㈡、原審判決上訴人應給付被上訴人2,650,000元，及自99年2月27日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並准該部分假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請，並無不合（被上訴人敗訴部分未聲明不服，已告確定）。上訴人之上訴並無理由，答辯聲明如上述。
㈢、於本院補充陳稱：⒈系爭買賣合約於何時合意解除？
⑴上訴人主張98年9月17日雙方已經合意解除系爭買賣合
約，則98年9月18日雙方就98年7月13日簽訂系爭買賣合約，再特別約定從何而來？依再特別約定買方以賣方再出售本案標的，賣方同意並願配合買賣相關手續的有效授權才再委託東森房屋七期惠來店在98年9月25日將系爭房地賣給訴外人陳漢志時，雙方系爭買賣合約才算合意解除。如無98年9月18日再特別約定，即無與訴外人陳漢志買賣系爭房地的行為（見本院卷155、205頁）。
⑵如系爭買賣合約非繼續有效，上訴人買賣代理人魏啟育
為何在98年9月18日再特別約定簽訂後，收取在特別約定第一項被上訴人給付完稅款2,250,000元完稅款支票，並在五張支票影印收據空白處自行填上：「以上五張支票收訖無誤，台中市○○○街○○號買賣合約，宋錦銘、魏啟育（簽名並蓋章），98.9.18收」（見本院卷16
1、209頁）。由上可證98年9月17日雙方並未合意解除系爭買賣合約，上訴人之巧辯，實無可採。
⒉被上訴人有無權利分配系爭買賣標的再行出售之價差？
⑴系爭房地由被上訴人依再特別約定於98年9月25日以上
訴人名義由東森房屋七期惠來店以20,000,000元再出售給訴外人陳漢志等，並由東森房屋合作廠商僑馥建經履約保證（收支、抵押還款等）（見原審卷87之1至94頁、69頁），而上訴人於98年11月4日交屋前兩日突然用台中向上郵局1079號存證信函，取消被上訴人代理權（見本院卷164、165、210、211頁），並於兩日後將再出售價金20,000,000元扣除仲介費後全部取走，致使被上訴人未能依約代理完成交屋手續，實感遺憾。而後續出賣人的契約義務，償還一、二順位貸款，給付售屋仲介報酬、給付登記費用、點交等，當然由上訴人接手代為履行義務。
⑵上訴人買賣代理人魏啟育於證人作證筆錄承認再特別約
定第三項：「買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金，則買方未兌現支票應返還買方。」，依99年9月3日準備程序筆錄內，上訴人訴訟代理人蔡素惠律師問：
第三項是什麼意思？證人魏啟育答「我認為這個房屋是上訴人的，所以賣掉的錢，應歸上訴人所有，又因為系爭房地第一順位新光銀行貸款，第二順位中租迪和，所以我才寫優先，當時因為代書沒有來，所以才寫，我寫的意思是抵押債務優先的意思」。98年9月18日再特別約定第三項：「買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金。」。而所謂「優先」，上訴人買賣代理人魏啟育所寫的意思是抵押債務優先的意思。亦即系爭房地再出售標的有第一順位新光銀行貸款，第二順位中租迪和應優先償還抵押債務。證人魏啟育作證答：「我寫的意思是抵押債務優先的意思。」。而非上訴人訴訟代理人99年7月23日民事上訴理由狀四、㈢後段系爭協議書第三條所載「由賣方優先收取價金」，其中「優先」兩字顯係贅詞，訂約雙方之真意乃再出售之價金全數由賣方（即上訴人）收取，上訴人買賣代理人魏啟育作證所稱其寫的意思是抵押債務優先償還，並非上訴人訴訟代理人擴張解釋的再出售價金全數由賣方收取。由此可證依特約再出售的價金20,000,000元，除優先償還抵押貸款後，扣除兩造約定之系爭買賣價金18,250,000元後之溢價部分1,350,000元，當然應歸借名義再出售的被上訴人所有。被上訴人當然有權獲得買賣標的再行出售的價差利潤1,350,000元。
乙、上訴人（即被告）方面：
一、上訴聲明：
㈠、原判決關於命上訴人給付被上訴人超過1,750,000元部分廢棄。
㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
二、陳述：
㈠、被上訴人與上訴人於98年7月13日所簽訂系爭買賣合約，約定買賣價金為18,250,000元，除簽約款1,000,000元外，完稅款2,250,000元於98年8月5日給付，尾款15,000,000元於98年8月30日給付（見原審卷80至83頁），嗣因被上訴人於給付簽約款後，無力給付其他款，上訴人乃於96年9月16日以台中向上郵局第858號存證信函催告被上訴人於文到3日內，辦妥過戶並付清全部款項，否則依合約第7條第1款辦理（見原審卷78、79頁）。被上訴人接獲上開存證信函，於98年9月17日與上訴人之代理人魏啟育再行協議，被上訴人要求先撤銷向稅務機關增值稅及契稅之申報，但上訴人否決被上訴人於特別條款中加之「本買賣契約仍繼續有效」等字（見原審卷83頁）；足見被上訴人與上訴人所簽訂之系爭買賣合約，業已於98年9月17日合意解除，被上訴人所交付之價金1,750,000元，應由上訴人沒收。
㈡、被上訴人與上訴人於98年9月17日解除系爭系爭買賣合約後，因懼上訴人沒收其已付之1,000,000元簽約金，乃於解除後翌日即同年月18日再與上訴人協商，被上訴人保證於4個月可再找一買主，不致使上訴人受損，上訴人乃要求被上訴人提出保證金擔保，被上訴人乃出具五紙面額總計2,250,000元之支票予上訴人，並於協議書上先行打字方式記載：「民國98年9月18日買賣雙方就98年7月13日簽訂不動產買賣合約，再特別約定如下：一、買方給付完稅款新台幣2,250,000元，並以支票分五期支付完畢，於收訖完畢時即辦理報稅過戶手續，所有權登記完畢起2個月買方應辦理完成現有二個登記次序抵押權之義務人及債務人變更，否則視同買方違約，於有權移轉登記後之本息由買方負擔，不得延誤繳納。二、買方因貸款無法核貸之故，要求賣方同意以4 個月期間，以賣方名義再出售本案標的，賣方特此同意並願配合買賣相關手續，並簽具授權書予買方。」，上開記載因與兩造真意不符，上訴人乃以手寫訂第三、四項「三、買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金則買方未兌現支票應返還賣方。」、「四、立約定書同時，交付買方鎖匙一支。」，以示推翻第一、二項之記載（見原審卷18頁）。兩造除為上開協議外，同日（即98年9月18日）上訴人並授權被上訴人出售系爭房地，授權範圍包括出售總價、相關買賣手續、惟不含價金之收取（見87頁之授權書），後被上訴人將系爭房地以上訴人之名義，以20,000,000元售予陳漢志（見原審卷87之1至94頁），惟出售後之義務均由上訴人履行（見95至100頁）。兩造間之系爭買賣合約既已解除，上訴人僅授權被上訴人出售系爭房地，再出售之差買價自應歸上訴人所有，被上訴人無權主張權利，被上訴人主張系爭房地再行出售之價差得1,350,000元歸被上訴人取得，並無理由。
㈢、本件系爭買賣合約因被上訴人無法履約而經兩造合意解除，上訴人並無違約，被上訴人對上訴人無請求給付違約金之權利，被上訴人請求上訴人給付違約金1,750,000元，亦無理由。並答辯聲明：「⑴被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行」。
㈣、原判決關於命上訴人給付被上訴人超過1,750,000元部分及准該部分假執行之聲請，自有未合。上訴聲明如上述。
㈤、於本院補稱：⒈本件原判決認系爭房地轉售之價金差額1,350,000元，應
由被上訴人取得3分之2、上訴人取得3分之1，其理由無非係以依卷附兩造98年7月13日所訂系爭買賣合約第15條之約定，兩造訂立系爭買賣合約時，上訴人即同意被上訴人轉售系爭房地，是被上訴人以上訴人之名義轉售系爭房地，自非專為上訴人利益而出售。再審諸兩造98年9月18日簽訂特別約定書面，其中亦約定：「…買方因貸款無法核貸之，要求賣方同意以4個月期間，以賣方名義再出售本案標的…買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金，則買方未兌現支票應返還買方。」等語，該特別約定並未約定轉賣差價上訴人全部取得，而僅約定上訴人得就轉賣之價金，優先收取與被上訴人約定之買賣價金差額，惟就超過原訂買賣價金差額1,350,000元部分，未特別約定。
審諸兩造於原始系爭買賣合約即約轉價差額利益由兩造按比例分享，其後再定之特別條款僅同意被上訴人延長轉售期限，其轉售差額利益自應按原系爭買賣合約約定歸屬於兩造，是系爭1,350,000元轉賣差額利益，亦應以原約定之被上訴人3分之2、上訴人3分之1比例分配較符合兩造之真意，被上訴人請求上訴人給付轉賣差額利益900,000元，於法有據云云。
⒉兩造間原系爭買賣合約因被上訴人無力給付價金而於98年9月17日合意解除：
⑴查被上訴人於98年7月13日以18,250,000元購買上訴人
所有系爭房地所有權全部（見原審卷10到15頁）。合約第2條約定買賣價金為18,250,000元，簽約款1,000,000元於契約成立時給付；完稅款2,250,000元於98年8月5日給付；尾款15,000,000元於98年8月30日給付。詎被上訴人給付簽約金1,000,000元後，即無力給付後續之期款。上訴人乃於98年9月16日以台中向上郵局第885號存證信函催告被上訴人及其代理人張憲璋，於文到3日內辦妥過戶並付清全部價金，否則即依系爭買賣合約第7條第1款約定辦理（解除合約並將已收之價款全數沒收），此有存證信函在卷可稽（見原審卷78、79頁被證一）。
⑵被上訴人接獲上開存證信函後，由張憲璋代理被上訴人
於98年9月17日與上訴人之代理人魏啟育再行協議。張憲璋原本要求代書洪宗智於原系爭買賣合約書第15條增訂第3項：「甲乙雙方於98年9月17日約定：因甲方貸款至今未能核貸，故先予撤增值稅及契稅申報，以免付滯納金，但本買賣仍繼續有效。」，上訴人之代理人魏啟育認為「但本買賣仍繼續有效」九個字不符雙方協議之真意，乃提議將該字句刪除，並註記「刪九字」，由張憲璋與魏啟育同時簽名確認（見原審卷83頁）。此業經證人魏啟育於本院到庭證稱：「第3項最後幾個字『但本買賣仍繼續有效』是被上訴人要求洪宗智代書要如此記載，主張系爭買賣合約仍然有效，我認為系爭買賣合約既然已經解除，就必須刪除，後來雙方同意由我劃掉，雙方都有蓋章，當時也有介紹人吳玉梅在場。」（見本院卷73頁反面、74頁正面之99年9月3日準備程序筆錄），足見兩造於98年9月17日即合意解除系爭買賣契約。再參以系爭買賣雙方嗣後並檢具解除買賣協議書，向台中市地方稅務局申請撤銷房屋契稅及土地增值稅之申報，此有申請書兩紙可證（見原審卷85、86頁被證三）。益證系爭買賣合約業經兩造於98年9月17日合意解除，被上訴人不得依系爭買賣合約再為主張契約上之權利。
⑶被上訴人主張系爭買賣合約之解除時點應為98年9月25
日，否則何來98年9月18日之再特別約定，且於該日約定後，被上訴人業已給付2,250,000元之完稅款支票與上訴人云云。惟查，兩造之所以於98年9月18日再為特別約定，乃因被上訴人惟恐已繳之價金1,000,000元被沒收，業如前述。該再特別約定原以打字方式為以下記載：「民國98年9月18日買賣雙方就98年7月13日簽訂不動產買賣合約，再特別約定如下：一、買方給付完稅款新台幣貳佰貳拾伍萬，並以支票分五期支付完畢，於收訖完畢時即辦理報稅過戶手續，所有權登記完畢起貳個月買方應辦理完成現有二個登記次序抵押權之義務人及債務人變更，否則視同買方違約，於所有權移轉登記後之本息由買方負擔，不得延誤繳納。二、買方因貸款無法核貸之故，要求賣同意以4個月期間內以賣方名義再出售本案標的，買方特此同意並願配合買賣相關手續事宜，並簽具授權書予買方。」等語。然上開第1項記載與兩造之真意不符，上訴人之代理人魏啟育因而表示既然契約已合法解除，則上開第1項之記載似指契約仍存續，與事實不符，乃於上開特別約定書以手寫增訂第三、四項「買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金，則買方未兌現支票應返還買方。」、「立約定書同時交付買方鎖匙壹支。」，以示推翻前開第一項之記載，此觀魏啟育於本院到庭證稱：「這個約定是因為我要代表上訴人沒收簽約金1,000,000元，所以買方即被上訴人請洪代書拿了特別約定書，要我簽收5張支票，作為他可以在4個月內，將系爭房地賣掉，解決上訴人的困境的保證（避免被中租賃迪和拍賣），被上訴人認為這5張支票是要做完稅款使用，我看了這個約訂以後，洪代書因無法過來，就交由介紹人吳玉梅帶過來，我認為第1、2項不能這樣寫，因為既然合約解除了，就不能視為完稅款，是為了保證買方在4個月內賣掉的保證金，所以我才會寫上第3項，買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金，則買方未兌現支票（上開簽收的5張支票），應退還給買方。如果合約繼續有效，才是完稅款，但因合約已經解除，所以不是完稅款。」等語，即足證明（見本院卷74頁99年9月3日準備程序筆錄）。足徵98年9月18日之再特別約定，乃係以原系爭買賣合約業已解除為前提，被上訴人簽立支票擔保於4個月找到買主，則上訴人應允不沒收簽約金。被上訴人所簽發5紙面額共計2,250,000元之支票係為擔保其上開4個月找到買主之承諾，從而，該五紙支票實乃被上訴人擔保上開承諾之保證金，而非被上訴人所稱之完稅款支票。此部分業經證人吳玉梅於本院證述屬實，吳玉梅到庭證稱：「後來被上訴人辦理過戶時，銀行貸款無法辦妥，98年8月5日期款，被上訴人亦無法支付，上訴人有說要沒收簽約金，後來兩造在98年9月18日協調說被上訴人在4個月期限內要把系爭房地賣掉，否則上訴人就要沒收簽約金。原來上訴人早就想沒收被上訴人的簽約金，因為被上訴人98年8月5日的第二期款都沒有給付，上開說4個月期限內是指從兩造98年9月18日的協議起算。」、「協議書手寫的部分是魏啟育加上去的，我記得協議的內容是張憲璋有開票給上訴人，上訴人本來要把簽約金沒收，張憲璋保證期限內會把系爭房地賣掉，張憲璋開票做保證，如果賣掉的話，上訴人不會沒收簽約金，被上訴人會把賣掉的款項交給上訴人，上訴人會把簽約金返還被上訴人。」（見本院卷93頁反面、94頁下面之99年9月29日準備程序筆錄）。
⑷據上，兩造於98年9月17日即合意解除原系爭買賣合約
，至於98年9月18日之再特別約定，乃被上訴人為免已交付之簽約金1,000,000元被沒收而為之特別協議，與原系爭買賣合約之解除無涉。原系爭買賣合約既於98年9月17日合意解除，被上訴人自不得依系爭買賣合約再為主張契約上之權利。本件原判決對於被上訴人未依約給付買賣價金之事實略而不提，對於原系爭買賣合約第15條增訂之第3項原記載「但本買賣契約仍繼續有效」九個字嗣後予以刪除，亦恝置不論，因而其雖亦肯認兩造間系爭買賣合約業經合意解除，惟其認定合意解除之時日及理由乃與事實有所偏離。若非被上訴人無法繼續給付買賣價金，兩造何須解除系爭買賣合約？兩造既於98年9月17日特意將第15條增訂之第3項原記載「但本買賣契約仍繼續有效」九個字予以刪除，嗣後並檢具解除買賣協議書，向台中市地方稅務局申請撤銷房屋契稅及土地增值稅之申報，足見原系爭買賣合約係於98年9月17日解除，而非原判決所認定之98年9月25日（即系爭房地再行出售予第三人陳漢志時）。
⒊原判決對系爭買賣合約第15條之意有所誤解：
查兩造簽訂系爭買賣合約之前，上訴人即曾委託東森房屋出售系爭買賣標的，委託期限至98年9月9日，委託出售價金為26,000,000元，此業經證人周麗玲於本院99年11月10日到庭證述明確（見本院卷131頁反面、132頁正面），復為被上訴人所不爭執。惟容或因上開委託出售價格高於市場行情，東森房屋公司遲遲未能出售系爭房屋。適被上訴人經吳玉梅介紹，有意購買系爭房地，因東森房屋公司得否出售系爭房地尚屬未定之天，被上訴人則確定購買，上訴人乃將系爭房地出售予被上訴人。惟上訴人與東森房屋公司之委託銷售期限尚未屆至，上訴人惟恐將來有一屋二賣之違約情形，乃先與東森房屋終止上開委託銷售契約，再於98年7月13日與被上訴人共同委託東森房屋銷售系爭買賣標的，委託期間從98年7月13日到98年9月9日止，委託出售價金26,000,000元（見本院卷132頁正面之99年11月10日證人周麗玲之證述，及本院卷122至124頁之被上訴人提出之98年7月13日委託銷售契約書），俾確保上訴人對東森房屋及被上訴人均無違約之虞。兩造因而於系爭買賣合約第15條特別約定：「賣方（上訴人）於民國九十八年九月九日期限內委託東森房屋銷售本案標的，委託價為新台幣貳仟陸佰萬元整，買方（被上訴人）同意時間內若出售達成時扣除所有買方成本費用後，買方分得三分之二利潤，賣方分得三分之一利潤。」，由兩造依比例共享兩次買賣之價差。準此，該條之約定乃源之於上訴人於系爭買賣合約簽訂之前，委託東森房屋銷售系爭房地，而非被上訴人簽訂系爭買賣合約後，單獨委託東森房屋銷售系爭房地。詎原判決將上開條款內之「賣方」誤解為被上訴人，因而認定「兩造訂立買賣契約時，被告（上訴人）即同意原告（被上訴人）轉售系爭房地」（見原判決第5頁末1行至第6頁第1行），並以此為立論基礎，認定嗣後被上訴人雖以上訴人名義轉售系爭土地，並非專為上訴人利益而出售，進而認定轉售後價金應依原系爭買賣合約第15條之約定，即被上訴人三分之二，上訴人三分之一，此部分認定顯有違誤。
⒋兩造並未約定再出售系爭房地之差額由兩造依比例分配：
⑴承前述，上訴人於系爭買賣合約簽訂之前即委託東森房
屋銷售系爭房地，嗣與被上訴人簽訂系爭買賣合約後，為避免一屋二賣，乃先與東森房屋終止契約，再與被上訴人共同委託東森銷售系爭房地，因而於系爭買賣合約第15條約定，若東森房屋於委託期間內出售系爭房地，扣除成本費用後由被上訴人分得三分之二利潤、上訴人分得三分之一利潤。惟系爭買賣合約因被上訴人無力給付價金而於98年9月17日合意解除。契約既經解除，契約第15條價差分配之協議，自亦失效，兩造均不受上開條款之拘束，被上訴人自亦不得依該條款請求分配再出售之價差。
⑵第查，兩造於98年9月18日所為之再特別約定，乃為免
沒收被上訴人已交付之簽約金而為之特別協議，與原系爭買賣合約之解除或履行無關。兩造於該特別協議中，並未如原系爭買賣合約第15條為出售價差分配之協議。
且除為上開特別約定外，上訴人並授權被上訴人出售系爭不動產，授權範圍包含出售總價、相關買賣手續事宜，惟不含價金之收取，此有授權書可證（見原審卷87頁被證四）。嗣被上訴人之父張憲璋代理上訴人與訴外人陳漢志簽訂不動產買賣契約書，將系爭不動產以2,000,000元出售予陳漢志，此有不動產買賣契約書可證（見原審卷87之1至94頁被證五）。該買賣契約簽訂後，後續出賣人之契約義務，均由魏啟育代理上訴人履行，包含清償原第二順位抵押權人中租迪和股份有限公司之債務、給付東森房屋之服務報酬、給付房地產登記之相關費用、將系爭不動產點交予買受人陳漢志，此除有匯款回條兩紙（見原審卷95、96頁被證六）、統一發票（見原審卷97頁被證七）、房地產登記費用明細表（見原審卷98頁被證八）、交屋明細表（見原審卷99頁被證九）及不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（見原審卷100頁被證十）可證外，亦經證人魏啟育於本院證稱：「原來我委託的東森房屋以20,000,000元賣掉了系爭房地，所有的籌款還第二順位的錢是我幫上訴人籌措的。而且交易的手續都是由我處理的。被上訴人在出售過程中都沒有處理。」（見本院卷74頁反面之99年9月3日準備程序筆錄），足見被上訴人僅係履行兩造98年9月18日所為之特別約定，於4個月內找到買主，並代理上訴人與訴外人陳漢志簽訂買賣契約，契約之權利義務關係概由契約當事人，即上訴人及陳漢志負擔承受，與代理人無涉。準此，買賣價金之收取權利人自為上訴人，被上訴人並無權置喙。兩造既未約定系爭房地出售後之價差應如何分配，則出售所得之價金自應由上訴人全數收取，被上訴人對於系爭房地之買賣價金並無權要求分配。
⑶按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一
切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參照最高法院19年上字第2 8號判例意旨）。經查，依據上開事證，足見本件乃被上訴人未履行給付買賣價金義務，經上訴人發函限期催告履行，否則即解約並沒收定金1,000,000元，被上訴人惟恐1,000,000元定金被沒收，因而由其父張憲璋出面，於98年9月18日與上訴人之代理人魏啟育簽訂原審原證三所示之協議書（見原審卷18頁）。在該協議中，被上訴人處於協商弱勢，其最大訴求在於定金不被沒收，豈可能另行要求額外之利益？再者，再次出售之履約義務，全係由上訴人負擔，何以被上訴人得以分配系爭房地再次出售之差額？原判決認被上訴人得以分配系爭房地再次出售之差額，洵與現存事證不符，亦與常情有違。系爭協議書第三條所載「由賣方優方收取價金」，其中「優先」兩字顯係贅詞，訂約雙方之真意乃再出售之價金全數由賣方（即上訴人）收取，並無再分配予被上訴人之意。原審判決未審酌被上訴人之違約情事，逕以原始系爭買賣合約即約定轉售價差由兩造依比例分享，其後再定之特別約定僅同意被上訴人延長轉售期限，而認轉售差額利益自應按原系爭買賣合約約定之比例歸屬於兩造云云，其認事用法，顯有違誤。
⒌綜上，本件乃係源之於被上訴人未能依約按期給付買賣價
金，上訴人本可沒收被上訴人之定金，被上訴人乃以4個月內再出售系爭房地為對價，要求上訴人不沒收其定金。原判決對被上訴人違約情形恝置不論，復誤解系爭買賣合約第15條之意，以致解釋兩造98年9月18日協議書有所違誤；且兩造間系爭買賣合約既經解除，其中各項約定之效力即不復存在，原判決亦認兩造於協議中並未就買賣差額之分配有所約定，其豈可自行斷定兩造有依原系爭買賣合約之分配比例為分配之意？原判決認事用法均有違誤，顯無可維持，為此懇請本院鑒核，賜為廢棄原判決，另為判決如上訴聲明，以維權益。
丙、不爭執事項：
一、被上訴人於98年7月13日以18,250,000元購買上訴人所有系爭房地所有權全部（見原審卷10至15頁原證一系爭買賣合約）。
二、兩造簽訂系爭買賣合約前，上訴人即曾委託東森房屋出售系爭房地，委託期限至98年9月9日，委託出售價金為26,000,000元（見本院卷131頁反面、132頁正面之99年11月10日證人周麗玲之證述）。
三、上訴人先與東森房屋終止上開（即二、）委託銷售契約，再於98年7月13日與被上訴人共同委託東森房屋銷售系爭房地，委託期間從98年7月13日到98年9月9日止，委託出售價金26,000,000元（見本院卷132頁正面之99年11月10日證人周麗玲之證述，及本院卷122至124頁之被上訴人提出之98年7月13日委託銷售契約書）。
四、兩造於系爭買賣合約第2條約定，契約成立時給付簽約款1,000000元，98年8月5日給付完稅款2,250,000元，98年8月30日給付尾款15,000,000元（見原審卷11頁）。
五、被上訴人已給付上訴人價金1,750,000元（見原審卷15、17頁）。
六、系爭買賣合約第15條特別約定：「一.賣方於98年9月9日期限內委託東森房屋銷售本案標的，委託價為26,000,000元整（服務費百分之四），買方同意時間內若出售達成時，扣除所有買方成本費用後，買方分得三分之二利潤，賣方分得三分之一利潤。二.依第10條貸款不足時，買方得以設定抵押第二順序，向中租迪和借貸，再有不足時，則買賣雙方另行協商。」（見原審卷14頁）。
七、上訴人曾於98年9月16日發函催告被上訴人於文到三日內辦妥過戶並付清全部價金。被上訴人屆期並未給付（見原審卷78至79頁被證一）。
八、系爭買賣合約第15條原只有2項約定。兩造於98年9月17日再於該條約定第3項：「甲乙雙方於98年9月17日約定：因甲方貸款至今未能核貸，故先予撤增值稅及契稅申報，以免付滯納金，但本買賣仍繼續有效。」。上訴人之代理人魏啟育及被上訴人之代理人張憲璋於上開約定下方簽名，另於第3項約定左方記載「刪九字」及簽名（見原審卷83頁被證二）。
九、上訴人已將如原判決附表所示之三紙支票返還被上訴人（見原審卷123頁，上訴人於原審99年4月21日審理中當庭交付被上訴人）。
十、兩造各由張憲璋、魏啟育代理於98年9月18日簽訂特別約定書面，其中約定：「二、買方因貸款無法核貸之，要求賣方同意以4個月期間內，以賣方名義再出售本案標的，賣方特此同意並願配合買賣相關手續，並簽具授權書予買方。」、「三、買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金則買方未兌現支票應返還買方。」、「四、立約定書同時，交付買方鎖匙一支。」（見原審卷18頁）。
十一、被上訴人於98年9月18日特別約定訂立後，依上訴人之授權委託東森房屋七期惠來加盟店以20,000,000元再出售系爭房地，於98年9月25日與訴外人陳漢志簽訂買賣契約（見原審卷87之1至94頁被證五）
十二、兩造已合意解除買賣契約（關於何時解除，另列為爭執事項）。
十三、系爭房地出售予訴外人陳漢志。
丁、爭執事項：
一、系爭買賣契約於何時合意解除？
二、被上訴人有無權利分配系爭買賣標的即系爭不動產再行出售之價差？
戊、本院判斷：
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人依系爭買賣合約第7條第2項約定，上訴人應賠償被上訴人已付價金1,750,000元（見兩造不爭執事項五）同額之違約金，及依系爭合約第15條之約定，將再行出售之買賣價金差價利潤1,350,000元交付被上訴人，合計上訴人應給付被上訴人4,850,000元（1,750,000元＋1,750,000元＋1,350,000元＝4,850,000元）及其法定遲延利息。嗣原判決命上訴人應給付被上訴人已付價金1,750,000元，及再行出售之買賣價金差價利潤90,000元，合計2,650,000元（1,750,000元＋900,000元＝2,650,000元），被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定，而上訴人僅就原判決命上訴人給付再行出售之買賣價金差價利潤900,000元部分上訴，故本件審酌者，僅為被上訴人請求上訴人給付再行出售之買賣價金差價利潤900,000元部分是否有理，合先敍明。
二、系爭買賣契約於何時合意解除？
㈠、查，被上訴人於98年7月13日以18,250,000元購買上訴人所有系爭房地所有權全部（見原審卷10到15頁）。合約第2條約定買賣價金為18,250,000元，簽約款1,000,000元於契約成立時給付；完稅款2,250,000元於98年8月5日給付；尾款15,000,000元於98年8月30日給付（見原審卷10至15頁原證一系爭買賣合約），且為兩造所不爭（見不爭執事項一、四）。而被上訴人給付簽約金1,000,000元後，即無力給付後續之期款。上訴人乃於98年9月16日以台中向上郵局第885號存證信函催告被上訴人及其代理人張憲璋，於文到3日內辦妥過戶並付清全部價金，否則即依系爭買賣合約第7條第1款約定辦理（解除合約並將已收之價款全數沒收），此有存證信函在卷可稽（見原審卷78、79頁被證一），並為被上訴人所不爭（見不爭執事項七）。而被上訴人接獲上開存證信函後，由張憲璋代理被上訴人於98年9月17日與上訴人之代理人魏啟育再行協議。張憲璋原本要求代書洪宗智於原系爭買賣合約書第15條增訂第3項：「甲乙雙方於98年9月17日約定：因甲方貸款至今未能核貸，故先予撤增值稅及契稅申報，以免付滯納金，但本買賣仍繼續有效。」，上訴人之代理人魏啟育認為「但本買賣仍繼續有效」九個字不符雙方協議之真意，乃提議將該字句刪除，並註記「刪九字」，由張憲璋與魏啟育同時簽名確認（見原審卷83頁），並為被上訴人所不爭（見不爭執事項八），且業經證人魏啟育於本院到庭證稱：「第3項最後幾個字『但本買賣仍繼續有效』是被上訴人要求洪宗智代書要如此記載，主張系爭買賣合約仍然有效，我認為系爭買賣合約既然已經解除，就必須刪除，後來雙方同意由我劃掉，雙方都有蓋章，當時也有介紹人吳玉梅在場。」（見本院卷73頁反面、74頁正面之99年9月3日準備程序筆錄），足見上訴人主張兩造於98年9月17日即合意解除系爭買賣契約，並非無據。再參以系爭買賣雙方嗣後並檢具解除買賣協議書，向台中市地方稅務局申請撤銷房屋契稅及土地增值稅之申報，此有申請書兩紙可證（見原審卷85、86頁）。益徵系爭買賣合約業經兩造於98年
9 月17日合意解除。
㈡、被上訴人主張系爭買賣合約之解除時點應為98年9月25日，否則何來98年9月18日之再特別約定，且於該日約定後，被上訴人業已給付2,250,000元之完稅款支票與上訴人云云。上訴人主張兩造之所以於98年9月18日再為特別約定，乃因被上訴人惟恐已繳之價金1,000,000元被沒收等語，茲分述如下：
⒈依兩造不爭執事項十、兩造各由張憲璋、魏啟育代理於9
8年9月18日簽訂特別約定書面，再特別約定原以打字方式為以下記載：「民國98年9月18日買賣雙方就98年7月13日簽訂不動產買賣合約，再特別約定如下：一、買方給付完稅款新台幣貳佰貳拾伍萬，並以支票分五期支付完畢，於收訖完畢時即辦理報稅過戶手續，所有權登記完畢起貳個月買方應辦理完成現有二個登記次序抵押權之義務人及債務人變更，否則視同買方違約，於所有權移轉登記後之本息由買方負擔，不得延誤繳納。二、買方因貸款無法核貸之故，要求賣方同意以4個月期間內以賣方名義再出售本案標的，賣方特此同意並願配合買賣相關手續事宜，並簽具授權書予買方。」等語（見原審卷18頁）。上訴人主張上開第一項記載與兩造之真意不符，上訴人之代理人魏啟育因而表示既然契約已合法解除，則上開第一項之記載似指契約仍存續，與事實不符，乃於上開特別約定書以手寫增訂第三、四項「買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金，則買方未兌現支票應返還買方。」、「立約定書同時交付買方鎖匙壹支。」，以示推翻前開第一項之記載等事實，業據證人魏啟育於本院到庭證稱：「這個約定是因為我要代表上訴人沒收簽約金1,000,000元，所以買方即被上訴人請洪代書拿了特別約定書，要我簽收5張支票，作為他可以在4個月內，將系爭房地賣掉，解決上訴人的困境的保證（避免被中租賃迪和拍賣），被上訴人認為這5張支票是要做完稅款使用，我看了這個約訂以後，洪代書因無法過來，就交由介紹人吳玉梅帶過來，我認為第
1 、2項不能這樣寫，因為既然合約解除了，就不能視為完稅款，是為了保證買方在4個月內賣掉的保證金，所以我才會寫上第3項，買賣雙方同意再出售時，由賣方優先收取價金，則買方未兌現支票（上開簽收的5張支票），應退還給買方。如果合約繼續有效，才是完稅款，但因合約已經解除，所以不是完稅款。」等語（見本院卷74頁99年9月3日準備程序筆錄），足徵98年9月18日之再特別約定，乃係以原系爭買賣合約業已解除為前提，被上訴人簽立支票擔保於4個月找到買主，則上訴人應允不沒收簽約金。被上訴人所簽發5紙面額共計2,250,000元之支票係為擔保其上開4個月找到買主之承諾，從而，該五紙支票實乃被上訴人擔保上開承諾之保證金，並非被上訴人所主張之完稅款支票。此部分復經證人吳玉梅於本院證述屬實，吳玉梅到庭證稱：「後來被上訴人辦理過戶時，銀行貸款無法辦妥，98年8月5日期款，被上訴人亦無法支付，上訴人有說要沒收簽約金，後來兩造在98年9月18日協調說被上訴人在4個月期限內要把系爭房地賣掉，否則上訴人就要沒收簽約金。原來上訴人早就想沒收被上訴人的簽約金，因為被上訴人98年8月5日的第二期款都沒有給付，上開說4個月期限內是指從兩造98年9月18日的協議起算。」、「協議書手寫的部分是魏啟育加上去的，我記得協議的內容是張憲璋有開票給上訴人，上訴人本來要把簽約金沒收，張憲璋保證期限內會把系爭房地賣掉，張憲璋開票做保證，如果賣掉的話，上訴人不會沒收簽約金，被上訴人會把賣掉的款項交給上訴人，上訴人會把簽約金返還被上訴人。」（見本院卷93頁反面、94頁正反面之99年9月29日準備程序筆錄）。
⒉如上述，兩造於98年9月17日即合意解除原系爭買賣合約
，至於98年9月18日之再特別約定，乃被上訴人為免已交付之簽約金1,000,000元被沒收而為之特別協議，與原系爭買賣合約之解除無涉。足見原系爭買賣合約係於98年9月17日解除，而非如被上訴人所主張及原判決所認定之98年9月25日（即系爭房地再行出售予第三人陳漢志時）。
原系爭買賣合約既於98年9月17日合意解除，被上訴人自不得依系爭買賣合約再為主張契約上之權利。
⒊查上訴人主張：兩造簽訂系爭買賣合約之前，上訴人即曾
委託東森房屋出售系爭買賣標的，委託期限至98年9月9日，委託出售價金為26,000,000元，此業經證人周麗玲於本院99年11月10日到庭證述明確（見本院卷131頁反面、132頁正面），復為被上訴人所不爭執（見不爭執事項二）。惟因上開委託出售價格高於市場行情，東森房屋公司遲遲未能出售系爭房屋。適被上訴人經吳玉梅介紹，有意購買系爭房地，因東森房屋公司得否出售系爭房地尚屬未定之天，被上訴人則確定購買，上訴人乃將系爭房地出售予被上訴人。惟上訴人與東森房屋公司之委託銷售期限尚未屆至，上訴人惟恐將來有一屋二賣之違約情形，乃先與東森房屋終止上開委託銷售契約，再於98年7月13日與被上訴人共同委託東森房屋銷售系爭買賣標的，委託期間從98年7月13日到98年9月9日止，委託出售價金26,000,000元（見本院卷132頁正面之99年11月10日證人周麗玲之證述，及本院卷122至124頁之被上訴人提出之98年7月13日委託銷售契約書），俾確保上訴人對東森房屋及被上訴人均無違約之虞。兩造因而於系爭買賣合約第15條特別約定：「賣方（上訴人）於民國九十八年九月九日期限內委託東森房屋銷售本案標的，委託價為新台幣貳仟陸佰萬元整，買方（被上訴人）同意時間內若出售達成時扣除所有買方成本費用後，買方分得三分之二利潤，賣方分得三分之一利潤。」，由兩造依比例共享兩次買賣之價差。準此，該條之約定乃源之於上訴人於系爭買賣合約簽訂之前，委託東森房屋銷售系爭房地，而非被上訴人簽訂系爭買賣合約後，單獨委託東森房屋銷售系爭房地。原判決將上開條款內之「賣方」誤解為被上訴人，因而認定「兩造訂立買賣契約時，被告（上訴人）即同意原告（被上訴人）轉售系爭房地」（見原判決第5頁末1行至第6頁第1行），並以此為立論基礎，認定嗣後被上訴人雖以上訴人名義轉售系爭土地，並非專為上訴人利益而出售，進而認定轉售後價金應依原系爭買賣合約第15條之約定，即被上訴人三分之二，上訴人三分之一，此部分認定自有違誤，一併敍明。
三、被上訴人有無權利分配系爭買賣標的再行出售之價差？
㈠、如上所述，上訴人於系爭買賣合約簽訂之前即委託東森房屋銷售系爭房地，嗣與被上訴人簽訂系爭買賣合約後，為避免一屋二賣，乃先與東森房屋終止契約，再與被上訴人共同委託東森銷售系爭房地，因而於系爭買賣合約第15條約定，若東森房屋於委託期間內出售系爭房地，扣除成本費用後由被上訴人分得三分之二利潤、上訴人分得三分之一利潤。惟系爭買賣合約因被上訴人無力給付價金而於98年9月17日合意解除。契約既經解除，契約第15條價差分配之協議，自亦失效，兩造均不受上開條款之拘束，被上訴人自亦不得依該條款請求分配再出售之價差。
㈡、兩造於98年9月18日所為之再特別約定，乃為免沒收被上訴人已交付之簽約金而為之特別協議，與原系爭買賣合約之解除或履行無關。兩造於該特別協議中，並未如原系爭買賣合約第15條為出售價差分配之協議。且除為上開特別約定外，上訴人並授權被上訴人出售系爭不動產，授權範圍包含出售總價、相關買賣手續事宜，惟不含價金之收取，此有授權書可證（見原審卷87頁）。嗣被上訴人之父張憲璋代理上訴人與訴外人陳漢志簽訂不動產買賣契約書，將系爭不動產以2,000,000元出售予陳漢志，此有不動產買賣契約書可證（見原審卷87之1至94頁）。該買賣契約簽訂後，後續出賣人之契約義務，均由魏啟育代理上訴人履行，包含清償原第二順位抵押權人中租迪和股份有限公司之債務、給付東森房屋之服務報酬、給付房地產登記之相關費用、將系爭不動產點交予買受人陳漢志，此除有匯款回條兩紙（見原審卷95、96頁）、統一發票（見原審卷97頁）、房地產登記費用明細表（見原審卷98頁）、交屋明細表（見原審卷99頁）及不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（見原審卷100頁）可證外，復經證人魏啟育於本院到庭證稱：「原來我委託的東森房屋以20,000,000元賣掉了系爭房地，所有的籌款還第二順位的錢是我幫上訴人籌措的。而且交易的手續都是由我處理的。被上訴人在出售過程中都沒有處理。」（見本院卷74頁反面之99年9月3日準備程序筆錄），足見被上訴人僅係履行兩造98年9月18日所為之特別約定，於4個月內找到買主，並代理上訴人與訴外人陳漢志簽訂買賣契約，契約之權利義務關係概由契約當事人，即上訴人及陳漢志負擔承受，與代理人無涉（此部分亦為被上訴人所不爭）。準此，買賣價金之收取權利人自為上訴人，被上訴人並無權置喙。兩造既未約定系爭房地出售後之價差應如何分配，則出售所得之價金自應由上訴人全數收取，被上訴人對於系爭房地之買賣價金並無權要求分配。
㈢、按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（參照最高法院19年上字第28號判例意旨）。依上所述，本件乃被上訴人未履行給付買賣價金義務，經上訴人發函限期催告履行，否則即解約並沒收定金1,000,000元，被上訴人惟恐1,000,000元定金被沒收，因而由其父張憲璋出面，於98年9月18日與上訴人之代理人魏啟育簽訂原審原證三所示之協議書（見原審卷18頁）。在該協議中，被上訴人其最大訴求在於定金不被沒收，豈可能另行要求額外之利益？再者，再次出售之履約義務，全係由上訴人負擔，何以被上訴人得以分配系爭房地再次出售之差額？原判決認被上訴人得以分配系爭房地再次出售之差額，自有違誤。上訴人主張至於系爭協議書第三條所載「由賣方優方收取價金」，其中「優先」兩字顯係贅詞，訂約雙方之真意乃再出售之價金全數由賣方（即上訴人）收取，並無再分配予被上訴人之意等語，亦與事實相符，而屬可採。
㈣、綜上，本件乃係源之於被上訴人未能依約按期給付買賣價金，上訴人本可沒收被上訴人之定金，被上訴人乃以4個月內再出售系爭房地為對價，要求上訴人不沒收其定金。原判決對被上訴人違約情形恝置不論，復誤解系爭買賣合約第15條之意，以致解釋兩造98年9月18日協議書有所違誤；且兩造間系爭買賣合約既經解除，其中各項約定之效力即不復存在，原判決亦認兩造於協議中並未就買賣差額之分配有所約定，竟認定兩造有依原系爭買賣合約之分配比例為分配之意，亦有違誤。
四、查被上訴人於98年9月18日特別約定訂立後，依上訴人之授權委託東森房屋七期惠來加盟店以20,000,000元再出售系爭房地，於98年9月25日與訴外人陳漢志簽訂買賣契約（見原審卷87之1至94頁被證五），系爭房地出售予訴外人陳漢志。上訴人於98年11月4日發函取消原告之代理權，並於98年11月6日將再買賣價金20,000,000元扣除仲介費用400,000元及其他費用後，將款項全部取走，上訴人所取得之價金比原應取得之價金，溢價取得1,350,000元等事實，為兩造所不爭（見本院兩造不爭執事項十一、十三，原審兩造不爭執事㈢），並有原審卷69頁不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書《賣方》可稽。而被上訴人有無權利分配系爭買賣標的再行出售之價差利潤，已如上述。從而，被上訴人請求上訴人給付系爭買賣標的再行出售之價差利潤1,350,000元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即99年2月27日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。其併陳明願供擔保請求宣告假執行，亦失所依據，應併予駁回。原審就此不應准許部分，判決上訴人應給付被上訴人系爭買賣標的再行出售之價差利潤1,350,000元之三分之二，即900,000元及其法定遲延利息，及分別依兩造之陳明願供擔保而酌定擔保金額准為或免為假執行之宣告，而為上訴人敗訴之判決，自有未合（被上訴人敗訴部分未聲明不服，已告確定）。上訴意旨執此指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰廢棄原審此部分判決，改判被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，如主文第二項所示。
己、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果並無影響，毋庸審酌之，併予敍明。
庚、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 19 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 陳繼先法 官 胡景彬以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
書記官 劉建智中 華 民 國 100 年 1 月 20 日
Ａ