臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度建上易字第22號上訴人即 總圓建設股份有限公司附帶被上訴人法定代理人 甲○○訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被上訴人即附帶上訴人 乙○○訴訟代理人 李國豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國99年 7月27日臺灣臺中地方法院98年度訴字第2487號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國99年11月 2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒拾貳萬肆仟貳佰柒拾元本息部分，及該部分假執行之宣告，並命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人乙○○主張：被上訴人（原名胡林阿綿）於民國93年1月9日與上訴人訂立房屋預定買賣契約，購買上訴人興建之「中港奇摩市」編號
13 樓B5門牌號碼為臺中市○區○○○路2段19號B棟13樓之5之預售屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）18
7 萬元，並附地下第三層機械停車位上層編號63號車位（車位規格為長550公分、寬225公分，含車道及其他必要空間，面積共計 2.5坪（下稱系爭車位），價值40萬元，已包含於房屋買賣價金內。系爭房屋及車位興建完工後，上訴人於95年5月4日將房屋及車位交付被上訴人，被上訴人原欲出租，故未立即實際入住及使用。被上訴人於96年 9月間與訴外人石振宇成立系爭車位租賃契約，約定每月租金2千元，租期1年，詎石振宇首次試停車時，將其汽車停入系爭車位、並將車位回昇至上層位置時，其車輛後方竟與系爭車位上方樑柱發生碰撞，經被上訴人前往查看，方知系爭車位內側底部距樑柱最高處僅有86公分、最低處僅有79公分，不論以車頭或車尾停入，均無法停放中型以上汽車，僅能停放車身長度短於 420公分之小型車，上訴人自知理虧，賠償石振宇汽車維修費，石振宇尚未付租金即因此與被上訴人解除車位之租賃契約，致被上訴人受有民法第216條所定之所失利益損害2萬4000元。又96年 7月間某日，被上訴人前往系爭房屋打掃，發現位於系爭房屋隔壁編號為13樓B3之房屋（以下簡稱13樓B3房屋）發出陣陣機器運轉聲響，經詢問管理員，方知13樓B3房屋係一消防中繼站，惟本件買賣當時，銷售人員係告知被上訴人該屋已出售他人居住，且上訴人於上揭房屋預定買賣合約書所附單數層平面圖中，並未標示出系爭房屋隔壁即消防中繼站，而一般人若得知系爭房屋隔壁即消防中繼站，必定會減少購買慾望而減損系爭房屋實際成交價值，上訴人顯然對被上訴人刻意隱瞞上開事實，以利系爭房屋之脫售。上訴人故意不告知瑕疵，系爭房屋存有民法第 354條所稱減少其價值之瑕疵。本件係屬預售屋買賣契約，買賣契約成立時，系爭房屋及車位尚未存在，故上開之瑕疵應係於契約成立後始發生，又上訴人所給付之系爭房屋及車位存有上述瑕疵，係屬不完全給付，且可歸責於上訴人之事由，亦為無法補正之瑕疵，上訴人對被上訴人自負有物之瑕疵擔保及債務不履行責任。又依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。是以，被上訴人就系爭房屋之瑕疵所得請求交易性貶值之損害，應將系爭房屋及土地價值一併計算。被上訴人受有系爭房屋及車位之交易價值減損之損害45萬元及35萬元；又因系爭車位具有上揭瑕疵，致受有24萬元租金利益之損失。又兩造同意以系爭房屋交屋時（即95年5月4日）作為鑑定系爭車位之正常價格之基準，且系爭車位如無瑕疵，其現存價值於99年 7月6日之價值為60萬元。爰依同法第360條規定及第227條第1項規定、第 226條規定請求上訴人賠償82萬4000元，並請求法院擇一請求權為被上訴人有利之判決。爰聲明：上訴人應給付被上訴人82萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、原審判准上訴人應給付被上訴人74萬8270元，及自98年10月21日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人於本院審理中提起附帶上訴。
附帶上訴聲明：原判決不利於附帶上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人 7萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人即附帶被上訴人則辯以：系爭房屋及車位於95年間即已交付，被上訴人並未曾主張系爭房屋存有任何瑕疵。且上訴人依法設置消防中繼站及系爭車位上方有橫樑為法律規定必須設置之設備及建築本身之固有問題，非屬房屋之瑕疵或有不完全給付之情形，上訴人並無可歸責之事由。又縱認為有瑕疵，因該瑕疵並非可歸責於上訴人，依民法第 227條規定，上訴人並不須負責，被上訴人只能依物之瑕疵擔保規定請求上訴人負責。另一年一次消防檢查測試及發生火災時，警鈴及警報都會啟動，聲音更大，而消防馬達整層樓都會有噪音，其他住戶均無意見，該消防中繼站之設施並不影響系爭房屋之價值，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。況該大樓銷售時，銷售人員陳麗珍及上訴人總經理特別助理張廖貴峰已告知被上訴人系爭房屋因隔壁即消防中繼站，故售價已較其他同坪數者為低。至於系爭車位高度、長度固有不足，惟已於96年 9月12日依被上訴人之指示賠償石振宇，且無法收取租金之損害與不完全給付無關，被上訴人再請求損害賠償即顯無理由。況被上訴人於96年 9月間僅主張上訴人應賠償石振宇之車輛損害，及欲更換車位，並未主張系爭房屋及車位有瑕疵。系爭標的物縱使存有瑕疵，但上訴人已以現狀交付，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。再者，損害賠償額應以買賣價金為準，車位之價款為22萬元，縱使上訴人應負賠償責任，其賠償之金額亦不應超過買賣之金額。且系爭房地之買賣總價為300萬元，而原審囑託鑑定之價格為374萬2700元，此可證明兩造於買賣當時已將瑕疵因素計價在內，系爭房地之出售價格並無任何減損，被上訴人自無損失可言。系爭車位之狀況顯而易見，被上訴人明知且不為主張瑕疵之存在，又任意致發生損害，此為被上訴人之過失所造成，既然為可歸責於被上訴人，則此責任之造成與上訴人無關。被上訴人於95年間交屋時即已發見被上訴人主張之瑕疵，惟並未提出任何異議，依民法第365條第1項規定 6個月間不行使減少價金請求權，其請求權消滅。亦即被上訴人之減少價金請求權，最遲於交屋後半年即已消滅。
並聲明：駁回被上訴人之訴及假執行之聲請；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：⑴被上訴人於93年1月9日向上訴人買受系爭預售屋及基地，買賣價金340萬元（內含系爭編號63號車位價金40萬元）。
⑵上訴人於95年5月4日交屋予被上訴人。
⑶系爭車位長5.15公尺、寬（內）1.97公尺，（外）2.03 公
尺，樑下可停車高度0.82至0.97公尺，樑深度 0.4公尺，扣除樑深度後車位可用長度4.36公尺。如自牆壁量至公用車道柏油路面交界處止長度 5.8公尺，自牆壁量至機械車位邊緣為5.5公尺，從牆壁量至樑之深度為1.18公尺。
⑷系爭大樓13樓之消防中繼站啟動之可能原因為：
⒈保養啟動：由簽約保養廠商每月保養啟動二次，每次啟動
馬達時間（含大小馬達分別啟動）不逾 3分鐘，故每月合計保養啟動時間約不逾 6分鐘。系爭大樓在保養啟動前會先對住戶公告。且保養啟動時間在日間 9時至12時及下午13時30分至17時止之時間內。
⒉若機件故障造成滲漏致管線壓力不足會自動啟動小馬達補
壓，可能在任何時間發生。但目前負責維修系爭大樓消防中繼站之易銘工程有限公司（下稱易銘公司）自開始負責維修起迄今之2、3年內並未發生過自動啟動之情形。
⒊發生火災意外致啟動灑水設備時會啟動大馬達。
⑸由台中市環保局人員以分貝器實地測試結果，如開啟消防中
繼站大馬達至完全啟動，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為 72-73分貝，且地板有震動；如開啟消防中繼站小馬達，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為53分貝，地板無震動。
⑹被上訴人於96年 9月18日以台中文心路郵局7094存證信函稱
系爭不動產之隔壁房屋為機房及系爭車位規格不符，並請求上訴人損害賠償。
⑺被上訴人於96年 9月間將系爭車位出租予訴外人石振宇，並
簽訂租賃契約，租期 1年，每月租金2000元，惟石振宇簽約後將汽車停入系爭車位時，該車位上昇後車輛後方遭橫樑壓迫致車輛受損，因而石振宇與被上訴人解除契約，石振宇未給付任何租金。
⑻上訴人已於96年9月12日賠償石振宇7470元。
五、得心證之理由：⑴被上訴人主張上訴人隱瞞系爭房屋之隔壁房屋係供作為消防
中繼站而與被上訴人簽訂房屋預定買賣合約，而系爭消防中繼站之馬達運轉時會發出超越一般人社會生活所能忍容之噪音，事實上會影響購買系爭房屋者之意願，導致系爭房屋交易性貶值，致被上訴人受有損害等語；上訴人則辯以：業已告知被上訴人系爭房屋旁為消防中繼站，且系爭房地之買賣總價為300萬元，而原審囑託鑑定之價格為374萬2700元，此可證明兩造於買賣當時已將瑕疵因素計價在內，系爭房地之出售價格並無任何減損云云。查系爭房屋與其隔壁房屋之相對位置即如被上訴人提出之照片所示（見原審第 1宗第45頁），右側之門為系爭房屋大門，該照片中央之門即系爭房屋隔壁房屋大門，且該房屋係供作消防中繼站使用，屋內置有如被上訴人提出之照片所示之機械設備（見原審卷第 1宗第39-44 頁）。而系爭大樓13樓之消防中繼站啟動之可能原因為：⒈保養啟動：由簽約保養廠商每月保養啟動二次，每次啟動馬達時間（含大小馬達分別啟動）不逾 3分鐘，故每月合計保養啟動時間約不逾 6分鐘。系爭大樓在保養啟動前會先對住戶公告。且保養啟動時間在日間 9時至12時及下午13時30分至17時止之時間內。⒉若機件故障造成滲漏致管線壓力不足會自動啟動小馬達補壓，可能在任何時間發生。但目前負責維修系爭大樓消防中繼站之易銘公司自開始負責維修起迄今之二、三年內並未發生過自動啟動之情形。⒊發生火災意外致啟動灑水設備時會啟動大馬達。又如開啟消防中繼站大馬達至完全啟動，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為 72-73分貝，且地板有震動；如開啟消防中繼站小馬達，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為53分貝，地板無震動。上開事實業經原審於99年3月3日會同兩造及負責維護保養系爭消防中繼站設備之易銘公司人員賴明楓、台中市環保局人員周明正、趙偉金實地勘驗屬實，製有勘驗筆錄及經證人賴明楓證述明確（見原審卷第1宗第150-151頁）。參照上訴人所不爭執之行政院環境保護署噪音管制資訊網「噪音小百科」網路資料（見原審卷第 2宗第34頁），系爭消防中繼站例行性每月 2次於日間經預先公告住戶進行保養啟動，每次輪流啟動大、小馬達，合計約 3分鐘，啟動大馬達時最大音量約73分貝，已達使系爭房屋居住者產生焦慮不安，感到不舒適之噪音程度，並會造成毗臨之系爭房屋地板有震動感，且因其隔壁房屋係設置消防中繼站之機械設施，被上訴人主張系爭消防中繼站之馬達運轉時會發出超越一般人社會生活所能忍容之噪音，事實上會影響購買系爭房屋者之意願，導致系爭房屋交易性貶值等語，足堪信為真實。而被上訴人主張系爭房屋預定買賣合約書所附單數層平面圖中，並未標示系爭房屋隔壁即消防中繼站，且上訴人未告知該事實等語，業據提出上訴人所不爭執之合約書為證。上訴人雖抗辯銷售人員於銷售系爭房屋時有告知被上訴人隔壁係消防中繼站一事云云，惟為被上訴人所否認；證人即負責銷售系爭大樓預售屋之代銷公司銷售人員陳麗珍在原審雖證稱：「被上訴人是我在賣中港奇摩市房子的客戶，不記得被上訴人買那一戶，價錢亦不記得，只記得被上訴人是要投資，……不管賣那一戶給被上訴人，但如果有消防中繼站，通常在13、14樓，我會告訴客戶，我會給客戶看平面圖，建築藍圖上都會有寫，沒有附在合約裡，但銷售時會給客戶看，……通常和中繼站同一樓層，公司都會賣比較便宜，因為會有一點噪音，……銷售中心都有放建築藍圖，……如果被上訴人買的是消防中繼站那一層，一定有看到那一層的建築藍圖，也會告知有消防中繼站」等語（見原審卷第1宗第107-108頁）。但證人陳麗珍既證稱其並不記得出售予被上訴人之房屋係那一戶，而被上訴人亦否認看過建築籃圖，則證人陳麗珍之上開證詞尚不足以證明其確有告知被上訴人系爭房屋之隔壁為消防中繼站之事實。上訴人另辯稱其代理人張廖貴峰於辦理交屋時曾告知被上訴人系爭房屋之隔壁為消防中繼站一節，業經被上訴人否認，上訴人復未舉證證明其事，則亦不能證明上訴人此項所辯屬實。綜合上述，上訴人所辯已告知被上訴人系爭房屋隔壁係消防中繼站云云，不足採信。
⑵又被上訴人主張其買受之系爭車位，依買賣契約約定之車位
規格為長550公分、寬225公分，業據提出前揭房屋預定買賣合約書為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。被上訴人又主張系爭車位因上方樑柱影響致長度、高度不足等語，業經原審現場勘驗屬實，該車位實際情形如兩造不爭執事實⑶所示，有勘驗筆錄可憑（見原審卷第1宗第151頁），被上訴人此項主張亦堪信為真實。此外，經原審囑託楊祥銘不動產估價師鑑定結果，系爭機械車位在上昇至定點時，支撐架底板與地下室樑下之空間高度僅有82－97公分（正常高度為180公分），可使用車位長度僅有436公分（正常長度為 515公分），此有卓越不動產估價師事務所99年 2月24日函檢附之估價報告書附卷可稽。又該車位既有上開限制，致實際僅可停放長度 436公分以內之車輛，而被上訴人主張系爭車位得停放之車輛依汽車百科雜誌第 288期公布之車輛最新規格表，被歸類為迷你車，再依98年1至9月國產迷你車銷售量占整體國產車銷售量百分之21.4等情，並為上訴人所不爭執，則被上訴人主張該車位顯然具有減少其通常效用之瑕疵，即堪信為真實。
⑶查系爭房屋因隔壁房屋供作消防中繼站使用而足以影響居住
品質；且系爭車位僅可停放迷你車，而致系爭房屋、車位之交易價格減少已如前述，倘被上訴人係於購買時已知悉其事，而在明知之情形下，經其考量系爭房屋、車位該項特殊因素後，再與上訴人磋商價格後達成合意之售價，再行購買系爭房屋、車位者，自不得再為主張不完全給付或上訴人應負瑕疵擔保責任。然上訴人既無法證明曾於出售時告知被上訴人隔壁房屋係作為消防中繼站使用之事實，且本件係預售屋買賣，訂立買賣契約時，系爭房屋尚未建成；而被上訴人主張其於交易時就上情並不知情，應堪採信。又系爭車位與買賣契約中所約定之空間不符、僅可停放迷你車。是系爭房屋、車位均存有瑕疵，且此瑕疵於買賣契約訂立時，並未存在，為出賣人之上訴人除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付（最高法院77年度第 7次民事庭會議參照）。至於上訴人辯稱其已以現狀交付，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付云云，但系爭買賣契約訂立時，房屋、車位之瑕疵尚未存在，而係於興建完成後存在，已如上述，則上訴人縱已以現狀交付，仍屬非依債務本旨所為給付，所辯尚不構成不完全給付云云，即無足採。至於系爭預售屋買賣契約訂立時之買賣價金與交屋時房屋之價值不同，係因房地產市場價格之變動，上訴人辯稱交屋時價值較高，自無瑕疵存在或非不完全給付云云，亦無足採。
⑷本件被上訴人係基於民法第227條第1項不完全給付、第 226
條第 1項給付不能及物之瑕疵擔保擇一有理由者，請求上訴人賠償損害或減少價金，查系爭房屋存有隔鄰係消防中繼站之瑕疵、系爭車位與買賣契約中所約定之空間不符、僅可停放迷你車，自均屬不完全給付，且可歸責於上訴人；上訴人未依債之本旨給付房屋、車位，且無從補正，致被上訴人受有交易價格減少之損害，則被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項請求不完全給付之損害賠償，即屬有據。而物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。被上訴人依不完全給付之債務不履行規定請求上訴人賠償損害，自無民法第 356條及365條規定之適用。上訴人抗辯被上訴人怠於依民法第356條規定從速檢查其所受領之物及通知，視為承認其所受領之物。又依同法第365條第1項規定，其瑕疵擔保請求權業已消滅云云，自無理由。
⑸被上訴人主張其買受之系爭房屋有上開隔壁為消防中繼站之
瑕疵，致其受有系爭房屋價值減少之損害，且系爭房屋僅得與其坐落之基地之應有部分一併移轉；公寓大廈之買賣通常均考量房屋及基地之總價，且鑑定報告亦係認系爭瑕疵所減少之價值包含土地部分，是被上訴人所受損害應將系爭房屋及土地價值一併計算等語，即有理由。原審囑託楊祥銘不動產估價師鑑定結果，認在未毗鄰消防中繼站時，系爭房地正常鑑定價格於交屋日95年5月4日（不含車位）為 374萬2700元，高層建築物因依消防安全及建築法規之規定，必須在高層樓中設置中繼水箱（消防中繼站），系爭房地銷售時因毗鄰中繼水箱之售價與假設沒有中繼水箱時正常售價之減價比率為10%，此有卓越不動產估價師事務所99年2月24日函檢附之估價報告書 37-41頁及99年6月8日補充意見函可資參照。
兩造對於上開房地之鑑定價格並未爭執，則被上訴人所有系爭房屋之價格因前揭瑕疵而減少之價值按10% 計算之結果為37萬4270元。被上訴人主張其受有之此項損害金額在37萬4270元之範圍內為有理由，逾此部分之主張即無理由。
⑹系爭車位因上方樑柱影響致長度、高度不足之瑕疵，系爭車
位僅能停入長度未逾 436公分之車輛。經原審囑託楊祥銘不動產估價師鑑定結果，系爭正常機械車位於交屋日之鑑定價為50萬元（指不考量前揭瑕疵情形），因上開瑕疵機械式上層停車位售價與正常機械式上層停車位之減價比率為70％，此有同前函及估價報告書附卷可稽。又兩造於原審均不爭執系爭車位於99年7月6日時之價值至少有60萬元，上訴人雖於本院辯稱應以車位於買賣契約訂立時之價金22萬元計算，但本件既係預售屋買賣，上訴人所應交付之車位自應以交屋時應有之價值為準，上訴人所辯稱應以車位於買賣契約訂立時之價金22萬元計算云云，並無足採。則上訴人所給付予被上訴人之系爭車位不符契約約定，依上述鑑定，系爭正常機械車位於交屋日之鑑定價為50萬元，所減少之價值按70% 之比例計算結果即為35萬元。是被上訴人主張其受有35萬元之損害，為有理由。至於上訴人抗辯其已賠償訴外人石振宇云云，惟係石振宇車輛受損之賠償，與被上訴人就系爭車位價值減少之損害無關，上訴人之上開抗辯自不可採。
⑺被上訴人主張其於96年 9月間將系爭車位出租予訴外人石振
宇，並簽訂租賃契約，租期一年，每月租金2000元，惟石振宇簽約後將汽車停入系爭車位時，該車位上昇後車輛後方遭橫樑壓迫致車輛受損，因而石振宇與被上訴人解除契約，石振宇未給付任何租金，其受有租金損失 2萬4000元之損害云云，被上訴人確有將車位出租予石振宇之事實，雖據證人石振宇在原審結證屬實，且為上訴人所不爭執。但上訴人辯稱：此租金之損害與不完全給付無關等語，查被上訴人因上訴人未依約給付停車位，而請求車位所減少之價值，為有理由，已如上述。則其再請求無法收取租金之損害，即屬重複請求，其此部分之請求即不應准許，應予駁回。
⑻綜上所述，上訴人交付予被上訴人之系爭房屋因隔壁房屋為
消防中繼站，及系爭車位與契約約定之長度、高度不符，係不完全給付，且可歸責於上訴人，致被上訴人受有系爭房地減少價值37萬4270元及車位減少價值35萬元，合計72萬4270元之損害。被上訴人主張依不完全給付之法律關係及民法第
360 條規定請求上訴人損害賠償，並請本院擇一為被上訴人有利之判決，其中被上訴人依不完全給付之法律關係，請求上訴人賠償72萬4270元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月21日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人所為逾上開範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。被上訴人另依民法第 360條規定請求賠償部分，與依不完全給付法律關係請求，其准許部分相同，本院即無再為審理之必要，併此敘明。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判如被上訴人之請求，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人即附帶上訴人認系爭車位損害42萬元，除原審判決35萬元外，再請求賠償 7萬元損害云云，惟系爭車位之損害為35萬元，並非42萬元，已如上述，附帶上訴請求附帶被上訴人應再賠償附帶上訴人 7萬元本息暨該部分假執行之聲請部分，為無理由，不應准許。原審為附帶上訴人敗訴之判決，並無不合。附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第 1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 16 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江丞晏中 華 民 國 99 年 11 月 17 日