臺灣高等法院臺中分院民事裁定 99年度抗字第329號抗 告 人 甲○○相 對 人 遠東國際商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○抗告人因相對人遠東國際商業銀行股份有限公司與債務人賴芳裕間請求給付票款強制執行事件聲明異議，對於中華民國99年6月21日臺灣臺中地方法院99年度執事聲字第88號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明異議及於本院抗告意旨略以：債務人賴芳裕所有臺中縣○○鄉○○路○段○○巷○○號建物（下稱系爭建物），經原法院98年度執洋字第69148號拍賣在案。而抗告人係於民國（下同）93年向債務人賴芳裕承租系爭建物，雙方當時雖僅口頭約定，惟業於94年9月15日重訂書面租約，期間自94年9月15日至96年9月14日，嗣先後兩次續約至102年12月30日止，有租約影本為證。則抗告人承租系爭建物日期，早於相對人設定抵押權之94年1月20日，司法事務官依民法第866條、司法院院字第1446號解釋，予以排除抗告人之租賃權，即屬有誤。又民法以買賣不破租賃原則保障無殼蝸牛之居住權，就承租人而言，無論建物所有權之歸屬，僅延續租約，並繳付租金與新所有權人而已。抗告人自93年承租系爭建物後，因其中地板冒水、廚房與天花板漏水，修繕後始重立租約，詎建物整修未及1年即遭拍賣，爰請求廢棄原裁定，停止點交，將抗告人剩餘之租期轉於新所有權人等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。此為民法第866條第1項所明文。
所謂「但其抵押權不因此而受影響」，於96年3月28日參照司法院院字第1446號、釋字第119號及釋字第304號解釋，增訂之同條第2項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」，且此項之除權拍賣，法院既得依聲請，亦得依職權為之，有該項立法理由足參。次按，同法第450條第1項明定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，故於原租約期限屆滿，出租人與承租人另行簽訂新租約，不論係租金等約定內容均相同，抑僅租期更新，或約定內容已有更新，均屬另成立一租賃關係；抵押物於抵押權設定前，即有定期租賃權存在，而抵押人與承租人於抵押權設定後，租賃期間屆滿時，續訂租約，無論係租賃契約內容之更新或僅租賃期限之更新，均應認係抵押權設定後所成立，而有同法第866條規定之適用；乃最高法院94年度台抗字第85號裁判意旨所揭，同院83年度台上字第1244號、93年度台上字第986號裁判亦同此意旨。
三、本件抗告人以其早於93年間承租系爭建物，顯在相對人94年1月20日設定抵押權之前，主張司法事務官不得逕於強制執行程序中，排除其租賃予以拍賣云云。惟查，抗告人雖主張於相對人設定抵押權前，即與債務人賴芳裕口頭約定承租系爭建物，然其嗣於94年9月14日、96年8月15日、98年1月31日，與債務人賴芳裕換立租賃契約，核其提出之歷次契約影本，約定內容已不盡相同。且抗告人與債務人賴芳裕間，就系爭建物之數次換約，依上說明，均屬另成立一租賃關係，無從視為舊有租賃契約之延續，各契約間性質上即應互相獨立。又系爭建物於99年4月22日舉行第一次拍賣而無人應買，司法事務官認抗告人就系爭建物之租賃關係，顯已影響相對人之抵押權，併依相對人之聲請，除去抗告人之租賃權。有原法院該次拍賣公告與99年5月11日中院彥民執洋字第69148號執行命令附原法院98年度司執字第69148號卷可稽。是抗告人與債務人賴芳裕間之租賃關係既新立於相對人設定之抵押權後，且影響相對人實行抵押權，司法事務官依前揭民法暨立法理由之意旨，自得終止存於系爭建物上之租賃關係後拍賣之。原裁定駁回抗告人異議之聲明，依法並無不合。從而，抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95 條、第78條規定，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 粘銘環中 華 民 國 99 年 9 月 1 日
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