臺灣高等法院臺中分院民事裁定 99年度抗字第449號抗 告 人 丁○○相 對 人 國泰世華商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○相 對 人 中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人 丙○○相 對 人 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 甲○○相 對 人 許富雄律師即陳秀妹之遺產管理人上列抗告人因與相對人等間聲明異議事件，對於民國臺灣台中地方法院民國99年9月20日所為99年度執事聲字第122號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、原裁定意旨略以：本件相對人即債權人中國信託商業銀行股份有限公司於民國（下同） 99年3月19日執原法院98年度司拍字第 343號民事裁定及確定證明書，具狀聲請拍賣債務人陳秀妹所有坐落臺中縣○○鄉○○段 ○○○○號土地及其上同段616建號即門牌號碼臺中縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號建物。嗣經原法院於99年4月9日至現場履勘測量時，建物為無人居住，此有執行勘測筆錄在卷可稽。嗣再經債權人於99年5月6日具狀陳稱查報使用情形，經陳報人查訪得知：空屋、無人居住等語，亦有陳報狀附卷可稽。矧，上開建物於94年8月5日原法院94年度執全字第1887號假扣押查封時，債務人陳秀妹在場陳稱房屋為自行居住使用，此亦有查封筆錄在卷可按。據此，縱抗告人所述屬實，原法院亦無從知悉而於拍賣公告中揭示該訊息。又，原法院進行本件拍賣程序前，已於99年6月9日拍賣公告備註欄記載「六、本件建物現況據債務人代理人稱為空屋，於拍定後點交。」，此有拍賣公告在卷可憑，依強制執行法第81條及辦理強制執行事件應行注意事項第43點之規定，執行法院於查封及拍賣時應查明之事項僅限於坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及形式、層別或層數、面積、稅籍號碼等及現實使用狀況，由此足見原法院業經以通常調查方法查明系爭不動產之使用情形，並記名於拍賣公告上，是本件拍賣程序並無瑕疵。又本件拍賣公告已載明標的所在，抗告人於應買前應有機會察看拍賣標的物之現狀，並詢問標的所在警所，苟有疑問之處，亦可事先向原法院詢問，俾原法院得詳予調查後函覆。又系爭建物縱如抗告人所稱曾發生自殺事件，依一般之交易習慣或依抗告人個人臆測，雖可能影響其交易價格，而屬物有減少其價值之情形，即物是否存有瑕疵之問題，然依強制執行法第 113條準用第69條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，抗告人既已決定應買，並經原法院 99年6月30日於拍賣現場宣布得標，且原法院於徵詢相對人中國信託商業銀行股份有限公司等之結果，其亦表示不同意撤銷拍賣。是抗告人以原法院司法事務官未於本件系爭不動產拍賣公告上載明執行標的物有關凶宅之情形，未盡告知義務，聲請原法院撤銷系爭不動產之拍定及拍賣程序，為無理由，駁回抗告人之聲明異議等語。
二、抗告人抗告意旨略以：緣本件強制執行標的不動產，前經抗告人於日前拍定。惟抗告人於拍定後，始驚覺本件拍定之系爭不動產為凶宅，即曾有 2人於系爭建物內自殺。抗告人因而向原執行法院聲明異議，並請求撤銷拍定處分及拍賣程序；惟嗣經原執行法院司法事務官於 99年8月10日以99年度司執字第 21990號民事裁定予以駁回；抗告人不服，乃向執行法院聲明異議，經原執行法院以 99年執事聲字第122號駁回聲明異議；抗告人爰再依強制執行法第 12條第3項規定提出抗告。按拍賣公告所應記載之事項，除不動產所在地、種類、實際狀況外，尚包括占有使用情形及其應記明事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。而所謂「應記明事項」，係指除上開規定應記載事項外，包括依社會通念，其他於交易上認為重要，足以變更應買人意願，如不予記載易生糾紛，甚至影響拍賣效力之事項而言。例如，房屋為凶宅，即足當之。查，本件原執行法院就拍賣標的即臺中縣○○鄉○○路 ○段○○○巷○○○號房地所為之拍賣，雖經抗告人應買拍定；然抗告人於事後查證，方發現上開房屋曾有 2人自殺，則該處既曾發生自殺死亡命案，應屬民間所稱之凶宅，基於社會大眾對凶宅之忌諱，接受程度較低，其交易價格通常遠低於市價，足以影響應買人應買之意願及出價之高低，法院若知悉本件拍賣之不動產屬於凶宅，參照臺灣高等法院暨所屬法院 95年法律座談會民執類第9號提案研討結果，即應於拍賣公告加以記載，使有意願應買者得以知悉。惟本件系爭拍賣公告上，並未揭露「曾有人於屋內自殺」之事實，客觀上顯足以影響應買意願及應買價格；故本件強制執行拍賣公告未依法載明註記「屋內曾有人自殺」，自屬重大瑕疵，依法應撤銷拍賣程序，以符公平。然本件原執行法院對於抗告人所提聲明異議，竟於裁定中認定：「本院業經以通常調查方法查明系爭不動產之使用情形，並記名於拍賣公告上，是本件拍賣程序並無瑕疵」云云，容有違誤不當，抗告人實難甘服。為此，抗告人爰依強制執行法第 12條第3項提出抗告，請求本院撤銷系爭拍定處分及拍賣程序，以維權益云云。
三、按強制執行法第 103條準用第69條規定，拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權。查抗告人陳稱：法院拍賣公告內未記載系爭不動產內有人自殺，嗣經伊查詢，發現系爭不動產應為凶宅云云，即令屬實，亦僅屬物之瑕疵擔保之問題，惟拍賣不動產，其買受人既就物之瑕疵無擔保請求權，抗告人執此理由聲請或聲明異議，亦難謂合。基上，原法院民事執行處司法事務官裁定駁回抗告人之聲請，自無不當，原裁定駁回抗告人之聲明異議，經核於法亦無違誤。抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第 30條之1、民事訴訟法第 495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官 王麗珍中 華 民 國 99 年 10 月 21 日
Ｓ