臺灣高等法院臺中分院民事判決 99年度重上更㈠字第16號上 訴 人 財政部國有財產局台灣中區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 劉榮滄律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間塗銷所有權登記事件，上訴人對於中華民國97年9月18日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第404號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於中華民國99年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人給付被上訴人新台幣壹仟叄佰叄拾玖萬元之同時，將民國95年8月8日太平地政事務所以第０八九八七０號收件、民國九十五年九月十三日登記，就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地、面積二０六０平方公尺（重劃後：太平市○○段○○號、面積一００八．四二平方公尺；新高段二之一地號、面積三三０．五八平方公尺）所為之所有權移轉登記塗銷，回復所有權予原所有權人中華民國、管理機關財政部國有財產局。
第一、二審及發回更審前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審起訴時，原係本於民法第767條、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明求為：被上訴人於95年8月8日以太平地政事務所第089870號收件、95年9月13日登記，就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號、面積2060平方公尺之土地，所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
嗣訴狀送達被上訴人後，因請求之上開土地經重劃改編，乃將其上揭聲明變更為：被上訴人於95年8月8日以太平地政事務所第089870號收件、95年9月13日登記，就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地、面積2060平方公尺（重劃後：太平市○○段○○號、面積1008.42平方公尺，新高段2之1地號、面積330.58平方公尺），所為之所有權移轉登記，應予塗銷（見原審卷一第124-126、140頁）；核屬民事訴訟法第256條所定不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，自無不合。其後上訴人又追加聲明求為：回復所有權予原所有權人中華民國、管理機關財政部國有財產局（見原審卷二第68頁），核係就同一請求之基礎事實所為之追加，揆諸前開說明，亦無不合。
二、次查，上訴人於起訴狀雖另依被詐欺錯誤意思表示為由，主張撤銷系爭買賣契約而為同一之請求，但因兩造業於原審為爭點之整理，上訴人復陳明不主張撤銷契（原審卷二第12頁），是系爭買賣契約是否有撤銷之事由，應不在法院審理之範圍。上訴人於本院最後一次言詞辯論雖又改稱：本件無論是違反強制規定或撤銷都是無效，由鈞院擇一判決（本院更一卷第155頁正面），但其買賣是否有無效之事由，與系爭買賣是否係因有錯誤之情事而得撤銷，係屬不同之二回事，上訴人前開所謂擇一之判決，核具有追加之性質，既為被上訴人所反對，且有違兩造於原審所為之爭點整理，自不應准許，併此敘明。
貳、實體方面
一、上訴人方面
㈠、上訴人於原審起訴主張：被上訴人之父吳錦柱前於89年5月29日檢附「振興路永興巷3號」房屋門牌證明書（69年5月1日初編，下稱系爭門牌，於89年5月15日改編為「台中縣太平市○○○街○○○巷○○弄○○號」），作為其在82年7月21日前已在坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號、面積2890平方公尺之國有土地（94年1月25日該地分割出同段10-194地號土地、面積2060平方公尺）有該門牌建物之證明，向伊申請承租前揭分割前10-103地號土地（下稱系爭土地），經伊派員於89年6月13日現場勘查結果，認定符合國有財產法有關出租之規定，於89年10月3日與吳錦柱簽訂國有基地租賃契約。嗣被上訴人以吳錦柱將系爭土地上之建物贈與其為由，先後向伊申請辦理過戶換約及承購分割後之同段10-194地號土地（即系爭土地），兩造乃於90年4月23日及95年8月1日依序簽訂國有基地租賃契約及買賣契約，並於95年9月13日完成所有權移轉登記。詎訴外人林進益於96年1月24日以同一門牌號碼申請承購同段10-205地號國有土地，經伊研判82年間航照圖後，始知系爭門牌曾被吳錦柱移掛，系爭土地上於82年7月21日前並無吳錦柱所有之系爭門牌地址之建物存在之情事。茲原承租人吳錦柱與新承租人即被上訴人共同虛偽矇騙伊，依其等簽署之承租、換約申請書內載承諾事項第3點與兩造簽訂之租賃契約書第6條特約事項第1款等約定，原租賃契約應予撤銷，租賃關係自始無效。且被上訴人申購承租之系爭土地，其承租及購買條件均屬虛偽不實，依被上訴人簽署之承購申請書內載承諾事項第1款規定，應併予撤銷。經伊委託律師於96年8月27日、31日發函，撤銷系爭土地之租賃契約及買賣契約而均歸於無效。再者，依國有財產法第42條第1項但書第2款及第49條第1項之規定，國有非公用財產之出租及讓售對象，均限於「82年7月21日前已實際供建築使用」及「已有租賃關係」者，始得讓與直接使用人，而被上訴人之前手吳錦柱既無於82年7月21日前在系爭土地上有系爭門牌建物之事實，不符承租系爭土地之資格，被上訴人繼受其前手之瑕疵，亦無承租、承購系爭土地之資格，系爭土地之租賃契約、買賣契約暨所有權移轉行為均違反前揭強制規定，依民法第71條規定自始無效。茲被上訴人於形式上仍登記為系爭土地之所有權人，屬有害於伊之所有權，且屬無法律上原因而受有登記形式之利益，致伊受有損害，爰依民法第767條及第179條之規定提起本訴，並聲明求為判命被上訴人於95年8月8日以太平地政事務所第089870號收件、95年9月13日登記，就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地、面積2060平方公尺（重劃後為太平市○○段2地號、面積1008.42平方公尺；新高段2之1地號、面積330.58平方公尺），所為之所有權移轉登記，應予塗銷，回復所有權予原所有權人中華民國、管理機關財政部國有財產局之判決。
㈡、上訴人於本院更審之補充陳述：⒈按國有財產屬於全民所有，其使用、收益、處分之利益應屬
由全民共享，且使用、收益、處分之行為及公共利益甚鉅，對於可供處分之國有財產，其出租、讓售之對象及出租條件等重要項目之決定，均屬民法第71條之強制規定，應受法律之拘束，倘有違反出租、讓售對象及條件者，應屬無效（最高法院88年度台上字第1460號判決可資參照），並非屬是否違反行政作業之指導原則之情形。至本院90年上易字第345號、91年度再易字第20號民事判決，均非屬出租、出售對象及條件之規定之爭議；而台南高分院99年度重上更㈠字第22號確定判決則係針對租佃契約之讓渡或轉租是否構成違反三七五減租條例第16條不自任耕作之情形，與本件基地出租有無符合國有財產法第42條第1項第2款規定出租之對象及條件之強制規定，亦有不同。
⒉又按國有財產法第42條第1項但書規定：「非公用財產類不
動產之出租，得以標租方式辦理，但合於左列規定之一者，得逕予出租：…二、民國82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。…」；第49條第1項規定：「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人…」，可知國有非公用財產之出租對象，就建築基地出租部分，國有財產法89年1月12日修正公布第42條之規定，係指逕予出租之國有基地，須符合於82年7月21日之前，即實際供建築基地使用為限，且繼續不中斷。亦即出租之建築基地，自82年7月21日之前，即有實際供建築使用，並且存續到申請承租時，均繼續無拆除重建之情形。且限於「已有租賃關係者」，始得讓售與直接使用人。則上訴人即無權將系爭土地出租於82年7月21日前未實際使用系爭土地之吳錦柱及被上訴人，亦無權將租賃關係自始無效之系爭土地讓售於被上訴人；吳錦柱及被上訴人亦無權請求上訴人出租及讓售。為維護國有財產處理之公益性，應認為上開租、售國有非公用土地對象限制之規定，係屬民法第71條之強制規定。本件原承租人吳錦柱與新承租人甲○○之土地租賃契約，及被上訴人甲○○買受系爭土地之買賣契約及所有權移轉行為，違反上述國有財產法第42條第1項但書第2款及第49條第1項之規定，均具有共同之瑕疵，應認為依法均屬無效。
⒊另關於被上訴人主張之同時履行抗辯部分，其中本金部分，
於被上訴人塗銷登記後上訴人即予返還，但本件不是解除契約的問題，所以沒有返還利息的問題，利息部分不應計入等語。
二、被上訴人方面
㈠、被上訴人於原審則以：⒈國有財產法第42條逕予出租之條件，係指國有非共用不動產
於82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租予現使用人。而該現使用人除可能係82年時之使用人本人或其他同時使用人外，亦包括繼承人、受讓人等，並不限於82年時之使用人本人，更非專指82年7月21日前實際使用支人始得申租。故國有非公用不動產本身於82年7月21日前已實際使用，即可按申租之使用現狀出租予現使用人，即本案若系爭土地於82年7月21日前已有實際使用之事實、吳錦柱為申租時之現使用人，即符合上開法條之要件。本件由上訴人提出之航空測量圖、臺灣電力股份有限公司臺中區營業處含及證人林進益證詞，均足證系爭土地於82年7月21日前即有建物存在，係作為建築基地使用，原申租人並無違反前開法條之規定。至上訴人提出之92年6月24日台財產局管字第0920014433號函示及審查國有非公用不動產申請案件補充規定，均係原申租人申租後始作成，且僅係供上訴人審核申租案件行使裁量權參考之行政規則，依行政程序法第159條之規定，不直接對外發生法規範效力，上訴人不得以之對抗原申租人及被上訴人。
⒉又上訴人早89年原申租人申租前之87年間即已派員前往系爭
土地勘查，並以87年10月22日台財產中管第00000000號發函予原申租人吳錦柱，是原申租人吳錦柱於87年間即經上訴人認定有占用之事實，並已繳清82年3月至87年7月止之歷年使用補償金，顯見上訴人早知88年5月11日前系爭土地占用之始末及情狀；此與89年吳錦柱申租時堪查之結果必較，當認上訴人係在認系爭爭土地上之建物於87年至89年間曾有變動之前提下，核准原申租人之申租。且國有財產法第42條係89年初始修正公布，故原申租人不可能有任何故意須為矇騙上訴人之情形。況且，被上訴人之父吳錦柱與上訴人訂立租賃契約期間，被上訴人正於北部服役，對於其申租過程並不清楚，被上訴人僅係善意受讓被上訴人之父吳錦柱與上訴人間就系爭土地之承租權，自應受善意受讓制度之保護。又被上訴人既合法取得系爭土地租賃權，並依規定申購獲准且繳畢全部價金，上訴人主張塗銷所有權移轉登記，並無理由。
⒊再者，塗銷所有權移轉登記之訴，其效力與重劃前之系爭土
地不可分，然系爭土地於被上訴人申購後、上訴人核准讓售前，已將之劃入第三人「太平市宅邸自辦市地重劃」之範圍內，上訴人亦為重劃會一員，於公告分配結果期間，並未就土地分配提出異議，而於重劃後被上訴人分配得之土地台中縣太平市○○段2、2-1地號土地，面積共1,339平方公尺，即系爭土地於重劃後面積、形狀及段名、地號等均已變更，與上訴人讓售予被上訴人及辦理所有權移轉登記時不同，被上訴人無法原物返還；且重劃後之地號自始即無所有權移轉登記，被上訴人係因重劃後分配取得，自無從塗銷所有權移轉登記；況重劃前土地有相當部分於重劃後已分配予其他參與重劃之土地所有權人，並已完成重劃完畢、完成權狀換發，已屬他人所有之土地，上訴人起訴請求之聲明顯已無履行之可能。退而言之，如認兩造間買賣契約為無效者，上訴人亦應類推適用同時履行抗辯規定，同時返還被上訴人已繳納之價金等語，資為抗辯。
㈡、被上訴人於本院更審之補充抗辯：⒈依國有財產法本身之規定，國有非公用不動產（即系爭基地
），於82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租予現使用人或現地上建物之所有權人。而證人陳逸彥於原審97年5月12日期日，就重劃前10-194地號系爭土地上是否有建物，持透明膠片地籍圖套對放大後航照圖之情況下進行判讀，具結表示系爭土地82年間有建物，上訴人之勘測課人員柯芳勝亦在場會同判讀；且證人陳逸彥於本院上訴審之證詞，亦未推翻原審之證詞，僅係就系爭土地上之建物變動情形再予說明。再據上訴人於上訴審所自行提出之附件二地籍圖，益見原申租人所申租之範圍確係原番子段10-194地號土地。另由上訴人於原審提出之台灣電力公司就被上訴人目前使用中之電錶（表號：00-00-0000-00-0）資料回函及照片，已知被上訴人目前使用中之電錶係73年即存在沿用至今，沒有移動，且該電錶係位於現建物右斜前方即82年建物位置，向來僅被上訴人一戶使用，可見申租時82年建物位置確屬申租人實際使用範圍。故系爭土地確於82年7月21日前即有實際使用之事實，而原申租人於申租時為該時唯一之使用人，亦切結為地上建物之所有權人，原申租人確實已符合國有財產法第42條之規定，要無疑問。
⒉至上訴人雖援引國有財產局92年6月24日台財產局管字第092
0014433號、90年2月16日台財產局管字第0900004697號函示，主張建物狀況不得變更，且經違建或訴訟拆除復重建之建物不符合國有財產法之申租條件，且該條件涉及公益，屬強制規定云云。惟上開函釋均係在原申租人89年申租後始作成，且該行政函示本身僅對行政機關內部有拘束力，並不會對外或人民產生拘束力，自不得拘束原申租人；況依上訴人之相關法令及實務見解均認定國有財產法之第42條第1項第2款、第49條第1項等相關規定非強制規定，則縱認係違反國有財產法申租規定相關函釋之申租條件，可直接對外發生法規範效力，其規範效力所及亦僅屬得撤銷，而非自始無效。
⒊另上訴人撤銷部分之主張，依最高法院發回意旨，上訴人已
不得再予爭執，蓋無效與得撤銷係相斥之法律關係，此亦經原審法官闡明，且原審與發回前本院上訴審法院並已整理及簡化爭點，並特定訴訟標的為「是否違反強制規定而無效」，上訴人已不得再予爭執。更何況，上訴人主張被上訴人係虛偽懸掛訴外人林進益之門牌乙事，業經林進益於原審具結否認，而本案歷次訴訟文件均係寄送上開地址，復經被上訴人及家人收受無誤，而原申租人出具之門牌證明，亦僅係證明系爭土地於82年7月21日前即有實際使用之事實，該事實依前述既已足堪認定，是否附繳證件自非必要。至上訴人以證人柯芳勝傳聞自不特定他人之傳言，主張82年間之建物係訴外人天明宮所有，不是原申租人所有，惟上開傳聞係傳聞自何人均未指定，且89年申租時系爭土地上之建物業經原申租人切結所有權，而自被上訴人受讓上開租約及建物迄今，均無其他人就地上建物主張權利。又縱認系爭土地上之所有權歸屬確有疑義，依審查國有財產法第五十二條之二讓售案件補充規定三、讓售對象及分戶之認定㈤１，亦僅係是否終止租約之範圍，而迄被上訴人買受系爭土地止，原租約均未經終止而持續存在，故上訴人爭執上開所有權歸屬，均與本案結論無涉。
⒋又被上訴人取得系爭土地之原因係土地重劃，該重劃分配經
台中縣政府公告期滿，無人異議後已告確定，復觀系爭土地之異動索引，該分配後之系爭土地自始即登記為被上訴人所有，系爭土地並無所有權移轉登記之紀錄，上訴人自無從請求塗銷重劃後土地之移轉登記，亦無從回復登記。上訴人雖主張依平均地權條例第62條：「市地重劃後，重行分配與原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日止，視為其原有之土地。」惟同條但書亦載明「但對於行政上或判決上之處分，其效力與原有土地性質上不可分者，不適用之。」；即該條前段之規定，係針對重劃後仍能繼續存在適用該土地，如租賃等之法律關係。故本件顯屬平均地權條例第62條但書規定之範圍，上訴人請求逕予塗銷登記並回復登記之請求，亦屬無法履行而顯無理由。
⒌退步言之，被上訴人係主張類推適用民法第261條之規定準
用第264條為同時履行之抗辯（最高法院89年度台上字第594號判決參照），上訴人應將價金及利息返還予被上訴人（最高法院96年度台上字第969號判決、本院96年度重上字第75號判決均採相同見解）。況本件若有無效之事由，亦係上訴人違反拘束其自身之行政規則，且該規則規定之內容，上訴人於89年出租時均已明知，縱認係溯及的產生拘束力，亦是溯及的對上訴人機關產生拘束力。故上訴人因未預知其機關內部將來有新的行政規則，致受該行政規則溯及拘束力影響，亦係上訴人未遵其將來作成的行政規則之違失所造成，則上訴人違失之責任，本應由其承擔等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以被上訴人之父吳錦柱於89年10月3日與上訴人簽訂之國有基地租賃契約，並無無效之事由存在，被上訴人因受贈而繼受之權利，並無瑕疵，兩造間就系爭土地所成立之租賃契約、買賣契約均屬有效，被上訴人基於有效之買賣契約取得系爭土地之所有權，並無侵害上訴人權利致上訴人受有損害之情事，而認上訴人依民法第767條及第179條之規定，請求被上訴人塗銷所有權移轉登記並回復系爭土地所有權人為上訴人，為無理由，據此為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起第二審上訴，經本院前審將原審判決廢棄，就本案部分改判為上訴人勝訴之判決，並依被上訴人同時履行之抗辯，判命上訴人應給付被上訴人1339萬元及自95年8月1日起算之法定遲延利息；嗣兩造均各就其不利部分聲明不服，提起第三審上訴，經最高法院廢棄本院前審判決，發回本院更審。上訴人於本審聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於95年8月8日以太平地政事務所第089870號收件、95年9月13日登記，就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地、面積2060平方公尺（重劃後：
太平市○○段○○號、面積1008.42平方公尺；新高段2之1地號、面積330.58平方公尺），所為之所有權移轉登記，應予塗銷。判決回復所有權予原所有權人中華民國、管理機關財政部國有財產局。㈢更審前各審及更審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、分割前坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地（面積2890平方公尺）原為上訴人所管理之國有財產，於94年1月25日分割出同段10-194地號土地（面積2060平方公尺）。
㈡、被上訴人之父吳錦柱於89年5月29日向上訴人申請承租分割前坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地，於89年10月3日與上訴人簽訂國有基地租賃契約。
㈢、被上訴人於90年3月6日以其父吳錦柱已將前述10-103地號土地上建物即門牌號碼「台中縣太平市○○○街○○○巷○○弄○○號」房屋贈與被上訴人為由，向上訴人申請辦理過戶換約，因而於90年4月23日與上訴人簽訂國有基地租賃契約書。
㈣、被上訴人於94年12月12日向上訴人申請承購坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地，於95年8月1日兩造簽訂買賣契約，被上訴人已繳畢全部價金，並已於95年9月13日完成所有權移轉登記。
㈤、坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地經土地重劃後，於96年9月18日新編為台中縣太平市○○段○○號（面積1008.42平方公尺）、同段2-1地號（面積330.58平方公尺）土地。
五、得心證之理由
㈠、上訴人主張：被上訴人之父吳錦柱於82年7月21日以前，在分割前之系爭10-103地號土地上並無建物存在，竟隱瞞其情，向案外人林進益借用建物之門牌號碼後，於89年5月29日10月3日以其在系爭土地上有建物為由，檢附「振興路永興巷3號」之房屋門牌證明書，向上訴人申請承租台中縣太平市○○段第10-103號土地，經上訴人履勘現場後，認地上確為銜掛該門牌之房屋使用，且依該門牌證明書所載，係於69年9月1日辦理初編，89年5月15日改編為「樹德八街126巷30弄20號」，核符國有財產法出租之規定，而與吳錦柱簽訂國有基地租賃契約，90年4月23日被上訴人以吳錦柱已將地上建物贈與為由，向上訴人申請過戶換約，95年9月13日被上訴人又以租地承租人之身分申請承購系爭土地並辦理所有權利轉登記，其後因林進益亦以同一門牌申請承購同段之國有土地，並告知承辦人上情，上訴人始知吳錦柱向他人借用並移掛建物門牌號碼之情，足見原承租人吳錦柱並未符合國有財產法第42條第1項但書第2款所定之出租條件，吳錦柱於89.10.3.與被上訴人簽訂之國有基地租賃契約，被上訴人於90.4.23.與被上訴人簽立之國有基地租賃契約及94.12.12.與上訴人簽立之買賣契約，均已違反國有財產法第42條第1項但書第2款、第49條第1項之強制規定而無效，被上訴人應塗銷上開所有權移轉登記，回復系爭10-194地號土地予原所有權人中華民國、管理機關為財政部國有財產局等語，被上訴人則否認之，並以系爭土地確於82年7月21日前即由吳錦柱實際使用，而原申租人於申租時即該時之唯一使用人，原申請人確實符合國有財產法第42條之規定。且國有財產法第42條第1項但書第2款、第49條第1項並非強制規定，縱有違反亦僅生得撤銷之效力，非當然無效。若鈞院認前開條文係屬強制規定，則上訴人亦應返還被上訴人已繳付之承購款，並為同時履行之抗辯。
六、本件爭點：㈠被上訴人之父吳錦柱於82年7月21日前是否於分割前台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地上有建物？㈡上訴人與吳錦柱間於89年10月3日所簽訂之國有基地租賃契約、兩造於90年4月23日所簽訂之國有基地租賃契約、及兩造於95年8月1日就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地所簽訂之買賣契約，是否均因違反強制規定而無效？㈢上訴人請求依民法第767條、179條不當得利之法律關係，請求被上訴人塗銷所有權移轉登記，是否有理由？㈣被上訴人抗辯其應受善意受讓制度之保護，及本件土地已因重劃而無原物返還可能，上訴人請求塗銷無履行之可能，並以若上訴人請求為有理由，其得主張同時履行抗辯，請求上訴人於塗銷同時，返還其所繳交之價金1,339萬元，是否有理由？經查：
㈠、按「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰．．民國82年7月21前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。．．」、「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓與直接使用人。」，89年1月12日修正公布之國有財產法第42條第1項第2款、第49條分別定有明文。依上開規定，人民於82年7月21日以前實際使用非公用國有土地，並願繳清歷年使用補償金者，自得申請承租非公用國有不動產，並於承租後申請讓售該非公用國有土地已灼然至明。再若人民係以在國有非公用土地上有建築物之方式使用土地及申請承租國有非公用土地者，則除需繳清歷年使用補償金外，尚需該建物係於82年7月21日以前即已存在且持續存在者，始符合上開法條規定申請承租之要件，此由財政部國有財產局92年6月24日台財產局管字第0920014433號函示內容略以：「．．．依國有財產法第42條第1項第1款規定逕予出租之國有基地，係以於82年7月21日前即供建築基地使用至今者為限，如申租人檢附之時間證明文件符合前開規定，惟有反證資料證明確有變更為非供建築基地使用之事實者，雖嗣後再於原地建築使用，亦不得認屬符合前開規定而辦理出租。本件國有土地地上建物依貴處勘查資料，於87年12月為堆置廢土之土石地，嗣於88年4月重新建築，而經貴處認定使用事實有中斷情事，自不符前述國有財產法逕予出租之規定。」等語（見原審卷㈠第211頁、卷㈡第112頁）、參以國有財產法第52條之2規定：「非公用財產類之不動產，於民國35年12月31日以前已供建築、居住使用至今者，其直接使用人得於民國104年1月13日前，檢具有關證明文件，向財政部國有財產局或所屬分支機構申請讓售。．．」，亦須繼續使用至今之意旨亦明。本件被上訴人之父吳錦柱係於89年5月29日向上訴人申請承租分割前坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地，並於89年10月3日與上訴人簽訂國有基地租賃契約一節，已如前述，是本件租賃契約自應符合修正後之上開國有財產法第42條第1項第1款規定方屬合法，亦即吳錦柱申請承租時，應於82年7月21日前在系爭10-103地號土地有建築物存在，且於申請時該建物尚存在，始符合上開法條規定之承租要件，核先敍明。
㈡、經查：⒈被上訴人之父吳錦柱於87年1月6固有向上訴人申請繳納占用
台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地之補償金，並於翌日即87年1月7日申請勘查，經上訴人承辦人員張祚華於87年2月3日勘查現場結果，認吳錦柱在系爭10-103地號土地上有模板造棚房、水泥地、土石地合計面積786平方公尺（建物面積為342平方公尺，空屋），故而通知其繳納補償金，吳錦柱遂繳納82年3月起至87年7月份止即5年份之土地之補償金，此業據上訴人承辦人員謝俊良、張祚華在本院上訴審證稱屬實（見本院上訴卷第70頁正、反面、第71頁反面），並有照片、國有財產局臺灣中區辦事處國有土地勘（清）查表、上訴人87年7月7日台財產中管第00000000號、87年8月18日台財產中管第00000000號、87年10月22日87、10、22台財產中（管）字第00000000號函、收據、申請書等件影本各一份在原審卷為證（見原審卷㈡第33-38頁、第39-46頁），此部分事實自足採信。復按，依上訴人承辦人員勘查結果若有使用的事實，即依勘查表使用的面積，一律通知繳納5年的使用補償金，如果發現沒有使用那麼久或是民眾自行檢證超過的部分就不徵收，並依實際使用的年限來繳納使用補償金。」、「（上訴人訴訟代理人劉榮滄律師問：本件若經法院判決認定實際上使用之年限，國產局是否依照上開規定辦理？）答：如果確定使用未達5年，我們會依規定辦理退款。」，亦據證人謝俊良於本院前審證述屬實（見本院上訴卷第71頁反面、72頁），從而吳錦柱雖有繳納自82年3月起至87年7月止之補償金，然依謝俊良前開所述，可知土地補償金之繳納，只要有使用國有土地之事實，即一律推估其占有時間為5年，並不問其實際之占有時間為多久，而須待有人檢舉或舉證屬實，始改按實際占有時間辦理退費，故單純土地補償金之繳納，自不足以證明吳錦柱自82年3月份起，即有建物存在其系爭10-103號土地上⒉復查，證人張祚華於87年2月勘查吳錦柱有無占有系爭土地
時，雖發現該處有七棟模板建物，吳錦柱亦表示他有在使用該建物，但因伊看起來疑似沒有在使用，所以在勘查結果寫「空屋」（同上第70頁正面）；又查證人柯芳勝嗣於89年6月13日至現場勘驗時，系爭10-103號國有土地上，則變更為一棟浪板棚房、棚架，還有庭院，此外並無其他之建物，可見被上訴人所謂在系爭土地之建物確有拆除重建之情。又查，依系爭國有土地之航照圖所示，其中⑴82年6月18日的航照圖上面有建物，⑵87年9月8日之航照圖建物狀況已有改變，86年6.18.航照圖所示之建物於87年9月8日之航照圖上已拆除，但新增建物7棟，⑶88年5月11日之航照圖建物狀況再改變，87年9月8日航照圖上之7棟建物位置改變成一大棟建物，87年9月8日航照圖上之7棟建物已不存在，但82年6月18日航照圖上原有建物位置新增一小棟建物⑷89年10月5日航照圖與88年5月11日航照圖所示相同。」此業據農林航空測量所陳逸彥於原審到庭證述屬實（原審卷㈡第73頁反面），，並有82.6.18.、87.9.18.、88.5.11.、89.10.5.航照圖足參。再佐以上訴人於82.6.18.、82.8.3.、83.5.5.、84.10.
18.、85.9.30.、86.6.23.所拍攝之歷次航照圖互核對照，益可知吳錦柱申租前揭分割前10-103地號土地時，該土地上門牌號碼「太平市○○○街○○○巷○弄○○號」之建物，係88年間方始興建，並非82年7月21日前即已繼續存在之建物，且82年6月18日航照圖上之建物，亦非坐落於其承租之系爭國有基地範圍內，凡此均足以證明系爭土地於82年7月21日前並無現有門牌地址之建物存在，吳錦柱應有虛偽申報之情。是吳錦柱於89年5月29日申請承租系爭10-103地號土地時，其所主張之建物既非82年7月21日前即已存在之建物，而係88年5月始行重建，與國有財產法第42條第1項第1款規定之申請承租要件即有不符，被上訴人辯稱：吳錦柱於82年7月21日前已在系爭10-103地號土地上有建物存在，且當時僅其一人使用等語，並不足採。
㈢、按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」，民法第71條定有明文。再按「國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律」，國有財產法第1條定有明文。依上開條文規定意旨，國有土地之取得、保管、使用、及收益、處分悉依國有財產法之規定，若國有財產法未規定者，始適用其他法律，此乃為維護、妥適利用國有土地，及使政府機關於取得、保管、使用、收益處分國有土地時有所依循之故。再按國有財產法第42條第1項第1款對國有非公用土地之承租資格、同法第49條對國有非公用土地之讓售資格均有嚴格規定，國有財產局並無裁量空間，自屬強制規定，是違反國有財產法第42條第1項第1款、第49條規定就國有非公用土地出租、讓售者，依民法第71條規定，當然無效。經查，吳錦柱係以其於82年7月在21日前，在系爭10-103地號上有建物為由，申請承租系爭10-103地號土地，然依系爭土地82.6.18.航照圖所示，系爭土地於當時雖有一小建物，但該建物並非吳錦柱所有，已據張祚華證述如前，且吳錦柱係逕以林進益所有之上開門牌為其在系爭10-103地號土地上房屋之門牌申請承租系爭國有土地，亦據林進益在原審證述甚詳（見原審卷㈡第62頁），另國有財產局中區辦事處政風室主任即證人沈建龍亦於原審到庭證實：林進益質疑渠等賣系爭國有土地並不合規定，並認吳錦柱係利用遷戶籍至林進益家購買系爭國有地，且吳錦柱係88年間始將戶籍遷入（原審卷㈠第186頁正面、187頁正面），被上訴人機關負責市地重劃之技士即證人林宏隆亦於原審證稱；95年年底到96年年初這段期間，伊曾與林進益接觸，林進益有特別提到甲○○是向他們借門牌等語屬實（同上卷㈠第187頁正面）；衡情無論吳錦柱、甲○○既以在系爭國有土地上有建物為由申請承租系爭國有土地，則其等對82年7月21日前在系爭10-103地號土地上是否有其所有之建物一節理應知之甚詳，並無誤解之可能，竟明知其於82年7月21日前在系爭10-103號土地上並無建物存在，不符合申請承租系爭10-103地號土地要件，而持林進益所有之上開門牌號碼為其在系爭10-103地號土地上房屋之門牌號碼，據以向上訴人申請承租系爭10-103地號土地，其後再由吳錦柱將前述門牌號碼之建物贈與被上訴人，再由被上訴人與上訴人簽訂租賃契約，並由被上訴人以合法承租人之身分，向上訴人申請承購系爭土地並簽訂買賣契約，揆諸前開法條規定及說明，上開租賃契約及買賣契約，因與法定之要件（即需有建物於82年7月21日以前即存在，且持續存在）不符，顯有違國有財產法第42條第1項但書第1款、第49條之強制規定，應屬無效。
㈣、雖被上訴人又抗辯：國有財產法第42條第1項但書第1款、49條並非強制規定，前開租賃契約及買賣契約並非無效等語。惟查，國有非公用土地之財產係屬於全民所有，其使用、收益及處分之行為涉及公共利益，為杜流弊及維護全民利益，應認國有財產法前開有關租、售國有非公用土地對象之限制規定，係屬強制規定，而非單純行政指導原則而已，否則若謂各該規定僅具行政指導之效力，則將使國有財產法嚴格限制租售國有地之立法目的形同具文，自有不宜（最高法院88年台上字第1460號判決意旨參照）。至被上訴人固又援引本院90年上易字第345、台灣高等法院台南分院92年重上更㈠第22號確定判決據以主張前開條文規定並非強制規定等語。
然本院90年上易字第345號一案旨在說明國有財產之內部計價方式縱未合規定，亦不生無效之問題，至於台南分院前開確定判決係針對租佃契約之讓渡或轉租是否構成違反三七五減租條例第16條不自任耕作之情形，與本案之情形有別，並為個案所持之法律見解，對於本院並無拘束力。
㈤、復查，已故吳錦柱向被上訴人申請承租系爭國有土地時，依申請人承諾事項第3點之約定：「訂約後如發現附繳之證件有虛偽或損害第三人權益時，除願負法律責任外，聽憑撤銷承租契約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還，絕無異議」（見原審卷㈠/第20頁正、反面、第23-25頁），然原承租人吳錦柱雖係以其在系爭10-103地號土地上之有門牌號碼「振興路永興巷3號」之房屋為由，向被上訴人申請承租，但實際上吳錦柱於82年7月21日前在系爭10-103地號土地上並無建築物存在，與承租國有土地之法定資格及條件已有不合，且有違前開國有財產法之強制規定，已如前述，吳錦柱嗣後縱將該「建物」贈與予上訴人，被上訴人本人亦於90年3月6日以受贈「建物」為原因，向被上訴人申請換約，但吳錦柱於申租時既無建物在系爭國有土地上，無論其申租或其後所為之贈與，包括上訴人所為之換約，即均有虛偽不實之情，被上訴人復已在換約申請書及切結書上為文保證：「該台中縣太平鄉樹德八行126巷30弄20號之建物確係其所有，若有虛偽，願負法律責任」，另上訴人與被上訴人於90年4月23日簽訂之國有基地租賃契約書第6條亦約定：「承租之國有土地，基地上房屋所有權，確係承租人所有，如有虛偽，願負法律責任，…絕無異議」（見原審卷㈠第28、29頁），另兩造間於94年12月12日承購國有非公用不動產申請書申請人承諾事項第1款亦規定「附繳之證件如有虛偽不實時，申請人願負法律責任，並無條件同意撤銷買賣關係，已完成移轉登記者，並願辦理回復國有登記」（見原審卷㈠第36頁），此有各該申請文件在原審卷為證。而上訴人申請換約及承購國有地之門牌號碼，係移用林進益所有門牌號碼情，已據證人沈建龍、林宏隆證述如前，另證人林進益亦到庭證實吳錦柱僅寄放戶籍而已，是無論吳錦柱或被上訴人於申請承租或換約、承購時既有虛偽不實之處，其條文及切結書更已約明申請人願負法律責任，自包括因契約無效而生之返還請求權，被上訴人自不得主張其為善意受讓人，而受善意制度之保護。
㈥、再按「買賣契約罹於無效後，買方固得以不當得利之法律關係請求賣方返還收受之價金，賣方亦得以不當得利之法律關係請求返還交付之房屋，雙方似得以此為同時履行抗辯之主張」（最高法院89年度台上字第549號判決意旨、85年度台上字第2220號判例意旨參照）。經查，本件買賣契約因違反強制規定而罹於無效，是上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人回復原狀，固有理由，但被上訴人既為同時履行之抗辯，是於上訴人請求被上訴人請求其塗銷所有權移轉登記之同時，上訴人自亦負有返還已受領買賣價金之義務。又查，系爭國有土地所有權移轉登記之塗銷與原買賣價金係立於互為對價之關係，至於利息係於給付價金以後所衍生，與土地所有權之塗銷登記間並非立於互為對價給付之關係，且本件係屬買買無效而生不當得利返還請求權，與解除契約所負回復原狀之義務亦有不同，被上訴人抗辯上訴人應一併返還利息，尚難採信。再按，兩造是因買賣關係而互為價金之給付及所有權之移轉，縱系爭買賣因違反強制規定而無效，亦非不法原因之結付，上訴人以本件係不合法原因之給付，拒絕返還買賣價金予被上訴人，自無可採。次按，被上訴人雖抗辯本件土地業經重劃而無回復原狀可能，惟重劃僅是地界變更，土地所有權人就重劃所得之土地，自分配結果確定之日起，依平均地權條例第62條規定視為原有之土地（最高法院80年度台上字第2821號判決意旨），並不影響被上訴人回復原狀義務之履行，是被上訴人上開抗辯，亦無可採。
七、綜上所述，本件上訴人主張其與吳錦柱及被上訴人間之上開租賃契約、買賣契約，均因違反強制規定而無效，本件兩造間之買賣契約既屬無效，被上訴人仍登記為上開土地之所有權人，自屬無法律上原因而受有利益，並致原所有權人即中華民國、管理機關即上訴人受有損害，則上訴人本於不當得利民法第767條之法律關係，請求被上訴人回復原狀，即將95年8月8日以太平地政事務所第089870號收件、95年9月13日登記，就坐落台中縣太平市○○路段○○○○○○○號土地、面積2060平方公尺（重劃後：太平市○○段○○號、面積1008.42平方公尺；新高段2之1地號、面積330.58平方公尺），所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復所有權予原所有權人中華民國、管理機關財政部國有財產局，固屬有據，但因兩造間之買賣關係已因違反強制規定而無效，上訴人原受領之買賣價金亦已失其法律上原因，屬不當得利，被上訴人為同時履行之抗辯，自屬正當。原審遽為上訴人敗訴判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判為如主第二項所示。再被上訴人本於同時履行抗辯，請求上訴人於其塗銷上開所有權登記之同時，返還已受領之買賣價金1,339萬元，亦有理由，爰判決如
主文所示。
八、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，不予一一論述，，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 翁芳靜法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 胡美娟中 華 民 國 99 年 11 月 10 日