臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第115號上 訴 人 周月琇被上訴 人 黃大受訴訟代理人 張于真上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國99年12月24日臺灣彰化地方法院99年度訴字第155號第一審判決提起上訴，本院於100年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，上訴人於100年4月25日提出請假狀，狀內所附診斷證明書及處方箋記載上訴人患有精神官能性憂鬱症，自98年11月24日起，曾至衛生署彰化醫院門診領藥醫治，惟尚不足證明其病症已達無法到庭或無法委任他人到庭之程度，是難認其未於言詞辯論期日到場有正當理由，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，且其所提上述請假狀內，另已陳明「請貴院准予辯論，以書面代之」等語（見本院卷第180頁），爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
甲、兩造在本院之聲明：
一、上訴人方面：求為判決：
㈠、原判決廢棄。
㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被上訴人方面：求為判決：駁回對造之上訴。
乙、兩造之陳述：
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地面積10㎡權利範圍全部，及同段459-2地號土地面積32㎡權利範圍全部，均為被上訴人所有（下稱系爭二筆土地），此二筆土地，與同段458地號土地相鄰，該458地號土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號鋼筋混凝土造四層樓房一棟，該棟樓房未辦理保存登記，該棟樓房之東北側與系爭二筆土地相鄰，該棟樓房之東北側有一部分占用被上訴人所有系爭459-1地號土地之A部分，面積8.5㎡，占用被上訴人所有系爭459-2土地之A-1部分，面積31.5㎡（詳見原判決所附複丈成果圖，以下同），該棟樓房係訴外人許坤銘於65年8月間出資興建，以訴外人許聰雄名義為房屋納稅義務人，72年間，出賣給上訴人占有使用，取得該棟樓房之事實上處分權，惟該屋之興建人許坤銘並非鄰地即458地號土地之共有人，在458地號土地上興建上述房屋時，對鄰地458地號土地並無何權利，且所興建之上述樓房，更越界占用被上訴人所有如上所述之系爭二筆土地中之一部分，其占有使用被上訴人所有之系爭二筆土地，並無任何合法權源，亦未經被上訴人同意，為無權占有，上訴人向該屋之興建人許坤銘買受上述房屋之事實上處分權，亦屬無權占有；上開建物自65年8月興建迄今，屋齡已達34年，依行政院固定資產耐用年數表之規定，該屋已近達使用年限，其殘餘價值稀少，此種情形，參照台灣高等法院台中分院98年上字第18號判決意旨，認為縱使將上述建物越界占用被上訴人之系爭土地部分予以拆除，損害亦不大，並無權利濫用以及違反誠信原則；又被上訴人係本於物上請求權，請求上訴人將越界之建物予以拆除，係依法行使權利，無補償上訴人拆遷費用之義務，上訴人請求被上訴人給付拆遷補償費，並非有據；被上訴人並不知悉上述房屋建築時有越界占用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人仍可請求上訴人將占用系爭土地部分之建物予以拆除；459-1地號土地是被上訴人依法院拍賣程序而買受，縱令法院於拍賣公告中註明土地拍定後不點交，此並非表示應買人即被上訴人有容忍他人可以使用拍賣之土地之義務，並非表示被上訴人承認上訴人有使用土地之權源等情，爰本於民法第767條物上請求權，提起本訴，求為：
1、先位聲明：上訴人應將座落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地如原判決附圖所示A部分，面積8.5平方公尺之四層樓房拆除，及同段459-2地號土地上如原判決附圖所示A-1部分，面積
31.5平方公尺之四層樓房拆除，並將房屋所占用之上述二筆土地全部交還予被上訴人。被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
2、備位聲明：上訴人應於被上訴人將所有座落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地面積10㎡、及座落同段459-2地號土地面積32㎡土地移轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人新台幣二百七十九萬五千一百元。被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則辯以：
（一）被上訴人係因參加彰化地方法院拍賣競買而買受系爭土地，但依該法院彰院賢執丙98年度司執字第13247號民事執行處通知書內之「使用情形」欄載稱：『土地上有未辦保存登記建物未一併估價拍賣，據債權人稱現出租予第3人』等語，由此文字，可知該法院之所以不點交地上物，也就是承認第3人有權使用系爭土地，有不定期租約存在，不當得利判決等同租金，請依98年度上易字第253號民事判決，每月由貴院98年度存字第846號給付（同案被上訴人李彩鸞已請領，代理人也是訴訟代理人張于真）。被上訴人之訴訟並未影響時效完成，上訴人擬重新申請時效取得地上權。
（二）不當得利等同租金，請被上訴人按月由98年度存字第846號提存。被上訴人自承與本人成立租賃關係，依70年台上字第4510號請求辦理地上權登記。
（三）房屋在性質上，不能與基地使用權分離而存在，鋼筋混凝土四層樓房，不但價值甚巨，且屬永久性建築，被上訴人買受系爭土地時，明知該土地係上訴人之上述建物之一部分所占用，卻仍予買受，足認被上訴人默許上述建物之處分權人即上訴人繼續使用土地，不得請求上訴人拆屋還地。且權利之行使，不得以損害他人為主要目的，此為權利濫用之禁止原則，被上訴人明知拆除上訴人之越界建築，將危及房屋的結構安全，而請求返還之系爭土地，地形岐嶇、不方正，亦不能建屋，無益於被上訴人而徒害於上訴人之權利，為權利濫用，其訴為無理由。
（四）上訴人之上開建物有一部分越界建築在被上訴人所有之系爭土地上，被上訴人原即知悉，被上訴人不可請求上訴人拆除越界部分之建物，只能請求上訴人以相當價額購買越界建物所占用之系爭土地。被上訴人就系爭土地，已經另外向原共有人李彩鸞收取地價減損的價差補償，也向上訴人收取等同租金之不當得利，系爭土地最近成交價格為每平方公尺20480元。被上訴人之訴訟代理人張于真明知原埔崙段459地號，包括未辦繼承的部分已同時出售給上訴人之前手許坤銘，許坤銘買受後與其原有458地號持分合建現彰水路2段320號、322號兩棟房屋，仍強行介入，其自承同地段454、455、458地號每坪10萬元買受，系爭土地為一地二賣，合理推測取得成本應很低，系爭土地與45
4、455、458的共有人完全不同且已滿建，如何交換合併。系爭土地上訴人已購買，因訴訟代理人張于真惡意介入（臺灣彰化地方法院檢察署99年度交查字第57號，訴訟代理人張于真在庭上自承以被上訴人名義登記），上訴人已向原賣出人（許瑋中即許聰雄）求償265860元，若被上訴人願將系爭土地所有權讓渡給上訴人，上訴人願將債權憑證轉讓給被上訴人。系爭土地一地二賣，被上訴人若覺得仍有損失，請被上訴人向關係人求償。又上訴人亦占用訴外人李彩鸞所有之同段459-3地號土地，但訴外人李彩鸞並未切結上訴人可繼續使用至房屋不堪使用始拆屋還地，上訴人僅買受系爭土地之意義不大。
（五）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第一百四十八條定有明文。被上訴人買受系爭土地時已知悉上訴人之上述房屋有一部分越界占用到被上訴人所有之系爭土地，但上訴人之上述房屋價值極高，拆屋還地勢必造成上訴人房屋重大損壞，此為被上訴人所知悉，被上訴人之主張為無理由，被上訴人應將系爭土地，以新台幣518679元出售於上訴人。
（六）被上訴人取得系爭土地之成本每平方公尺僅約12019元，單價甚低，如果貴院認為被上訴人應將系爭土地出售給上訴人，價格不應過高，且上訴人有向前手許偉中即許聰雄求償265860元，可以此金額折抵上訴人所應付給被上訴人之價金。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人於94年間，取得坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地所有權，以及於98年間，取得坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（上開二筆土地，○○○鄉○○段○○○○號土地判決分割而來）。
（二）上訴人有處分權之上述違章建物，越界占用被上訴人所有座○○○鄉○○段○○○○○○號土地如原判決附圖所示A部分，面積8.5㎡，及座○○○鄉○○段○○○○○○號土地如原判決附圖所示A-1部分，面積31.5㎡。
（三）上述建物未辦理保存登記，原係訴外人許坤銘於65年8月間出資所建，建築完成後，以許聰雄為房屋之納稅義務人，72年間，將該未辦理保存登記之建物出售給上訴人。以上兩造不爭執之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、地籍圖等為証，且經原法院會同彰化縣彰化地政事務所派員到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、及該所99年3月9日複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實，本院採為判決之基礎。
四、本件之爭點：
（一）被上訴人請求上訴人將上述建物中越界占用被上訴人之系爭土地部分予以拆除，並將占用之系爭土地返還被上訴人（即先位聲明），是否有據？
（二）若被上訴人上開先位聲明為無理由，則被上訴人之備位聲明（即依據民法第796條第2項規定，請求上訴人價購建物所占用被上訴人之系爭土地？價購之金額若干？）是否有理由？
五、得心證之理由：
（一）按最高法院85年度台上字第1120號判決意旨：「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」。本件系爭土地為被上訴人所有，此有被上訴人所提之土地登記簿謄本在卷可稽，而上訴人對於其有處分權之上述建物，有一部分占用被上訴人所有之系爭土地之事實，並不爭執（見兩造不爭執之事實(二)所載），則上訴人自應就其上述建物占有系爭土地有何合法權源負舉證之責，惟上訴人迄未就其占有權源舉證以實其說，上訴人所辯，即難採信，而應依上述判決意旨，認上訴人以上述建物之一部分，占有使用被上訴人所有之系爭土地，為無權占有，而為上訴人敗訴之判決。
（二）上訴人雖另辯稱：被上訴人之訴訟代理人張于真明知原埔崙段459地號土地，包括未辦繼承的部分已同時出售給上訴人之前手許坤銘，許坤銘買受後與其原有458地號持分合建現彰水路2段320號房屋，但被上訴人之訴訟代理人張于真仍強行介入，以很低之價格予以買受，以被上訴人名義，登記為土地所有權人，系爭土地為一地二賣，上訴人已向原賣出人（許瑋中即許聰雄）求償265860元，若被上訴人認為受有損失，應向許聰雄求償等語。惟為被上訴人所否認。查「一地兩賣」，同一筆土地，分別訂立買賣契約，將同一筆土地分別出賣給不同之人，各買賣契約各自獨立成立，各買賣契約之當事人均應各依其所訂立之契約內容履行，權利義務各別，互不影響，「一地兩賣」並非無效。最高法院19年台上字第138號判例：「賣主就同一標的物為二重買賣，如前買約僅生債權關係，而後買約已發生物權關係時，前之買主不得主張後買約為無效」。再按土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」。本件縱有如上訴人所述系爭土地先賣給上訴人，後賣給被上訴人之情形，但依土地登記簿謄本所載，系爭土地所有權已移轉登記為被上訴人名義，顯見後買約已發生物權關係，依上述判例意旨以及上開土地法之規定，即應認系爭土地所有權人為被上訴人，縱令有如上訴人所辯系爭土地曾經先出售給許坤銘之事實，惟既未辦理系爭土地所有權移轉登記給許坤銘，自不得認許坤銘為系爭土地之所有權人，亦即上訴人不得執此對抗系爭土地登記所有人被上訴人，是上訴人上述抗辯，為無理由。
（三）再查：原法院98年度訴字第232號兩造間返還不當得利事件，認定周月琇（即本件上訴人）以上述建物占用黃大受（即本件被上訴人）所有之系爭二筆土地，無任何正當權源，為無權占有，而判命周月琇（即本件上訴人）應給付黃大受（即本件被上訴人）相當於租金之不當得利），周月琇提起第二審上訴（本院98年度上易字第253號），經本院審理結果，亦認定周月琇以上述建物占用黃大受所有之系爭二筆土地，無任何正當權源，為無權占有，而判命周月琇（即本件上訴人）應給付黃大受（即本件被上訴人）相當於租金之不當得利）（僅將應給付之不當得利金額減少一部分），有各該事件判決正本附卷可考（見原審卷二第57頁至第72頁）；台中高等行政法院97年度訴字第525號周月琇與彰化地政事務所間時效取得地上權事件，亦認定周月琇（即本件之上訴人）之上述建物雖係向訴外人許聰雄買受而來，但其所提之占有範圍位置圖等資料，並未能證明其係以行使地上權之意思而占有系爭土地，彰化地政事務所駁回周月琇之地上權時效取得之聲請，並無不合，有該院判決正本之下載資料、彰化縣政府地政處案件辦理情形查詢表附卷可憑（見原審卷一第109頁至第113頁）。由上述判決，足證上訴人有事實上處分權之上述建物，占有使用被上訴人所有之系爭二筆土地，無任何正當權源，為無權占有。上訴人於系爭二筆土地上之違建物既為無權占有，無任何合法正當權源佔用系爭土地，無權對抗被上訴人，故被上訴人本於所有人之地位，得依民法第767條物上請求權，排除侵害，先位聲明求為判命上訴人將上述建物中無權占用系爭土地部分予以拆除，並將所占用之土地返還予被上訴人，並無不合。
（四）上訴人再抗辯稱：系爭459-1地號土地係被上訴人依拍賣程序應買而取得所有權，法院於拍賣公告中已明確載稱拍定後不點交之文句，由此等記載，已足認拍定人即被上訴人有容忍占有人即上訴人繼續占有使用拍賣標的物即系爭土地之義務，上訴人有權繼續占有使用系爭土地，被上訴人請求拆屋還地，為無理由等語。惟此亦為被上訴人所否認。按最高法院八十六年度台上字第一九九三號判決意旨：「法院於標售不動產時，雖表示不點交拍賣標的物，亦僅法院得不為點交而已，並非謂拍買人有容忍他人使用拍賣物之義務」。是拍賣公告中所載「拍定後不點交」，僅表示法院不負責點交拍賣標的物給拍定人而已，並不代表拍定人於取得拍賣標的物所有權後，不能行使其基於所有權人之所有物返還請求權或妨害除去請求權。據此可知，系爭459-1地號土地，雖係被上訴人經拍賣程序而取得所有權，縱令拍賣法院於標售不動產公告中載稱拍定後不點交之文句，非謂拍定人有容忍他人使用拍賣標的物之義務，亦即並非承認拍定之系爭土地上之建物於拍定後有權繼續占有使用系爭土地，仍應認上訴人以上述建物占有使用系爭土地，為無權占有，被上訴人仍得基於所有權人之所有物返還請求權或妨害除去請求權，請求上訴人拆屋還地。上訴人上述抗辯，亦非有據。
（五）上訴人復抗辯稱：系爭房屋有越界建築而占用系爭土地之事實，被上訴人早就已知悉，又未即時提出異議，依民法規定，被上訴人不可請求上訴人拆除越界部分之建物，只能請求上訴人以相當價額購買越界之土地云云。此亦為被上訴人所否認，上訴人就其上開主張有利於己之事實，應依民事訴訟法第277條第1項之規定負舉證責任，惟查上訴人迄本院言詞辯論終結時，乃未舉證以實其說，所辯即難採信。況被上訴人就此另陳稱：伊原於緊鄰本系爭土地南邊之埔崙段458地號土地有所有權（分別共有人），因該筆土地於92年間裁判分割共有物時，以都市計畫之30米深為分割線，致使被上訴人應有部分土地面積不足蓋店面，又適逢本系爭459地號土地之共有人梁綉美等人要出售，被上訴人才買來要與埔崙段458地號進行合併使用，以期能有足夠面積單獨建屋，增加經濟效用，於購買系爭土地當時有先去查地價稅，查出是訴外人「黃義雄」所繳納，並非上訴人繳納，此有地價稅課稅明細表及地價稅繳款書可稽，又因本系爭土地所有權人「梁天佑」已死亡甚久，而無法以梁天佑之名義申請鑑界，故被上訴人當時不知本件系爭土地為上訴人占用，亦不知上訴人之房屋有越界建築占用到系爭土地等語，尚堪採信。上訴人辯稱是被上訴人惡意介入買受系爭土地云云，容有誤認。按修正前民法第796條規定：「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物」。98年1月23日修正，同年7月1日施行之民法第796條規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金」。上開修正之條文，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之（見98年1月23日修正公布之民法物權編施行法第八條之三）。依上規定，鄰地所有人不得請求移去或變更其房屋之要件，需：「鄰地所有人知其越界而不即提出異議」。惟依上所述，尚無證據證明被上訴人（鄰地所有人）已知悉上訴人之上述建物越界建於被上訴人所有之系爭土地上而不即提出異議。是依上述說明，被上訴人仍得訴請上訴人拆屋還地，上訴人上開抗辯，亦無足採。
（六）上訴人末又抗辯稱：被上訴人請求拆屋還地，係屬權利濫用，且違反誠實信用原則云云。此亦為被上訴人所否認。按民法第一百四十八條第一項規定，權利之行使，不得以損害他人為主要目的之規定，其立法意旨在限制權利人行使權利不得專以損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人為主要目的，縱使他人因而喪失利益，亦無該條之適用。又權利之社會化，當不至剝奪所有人應有之權能，否則私權豈非毫無保障，得任由第三人侵犯，而無法律秩序。本件被上訴人係系爭土地之所有權人，因系爭土地為上訴人無權占用而訴請上訴人拆除占用部分之建物，並請求將所占用之系爭土地返還予被上訴人，核屬正當權利之行使，並未違反公共利益可言，自非以損害他人為主要目的。且被上訴人另陳稱:伊已與鄰地即459-3地號土地及459地號土地所有權人李彩鸞等人訂立「合夥經營餐廳計劃協議書」，有協議書影本附卷可據（見本院卷第29頁），俟伊於本件勝訴確定，於上訴人將上述建物占用系爭土地部分予以拆除，被上訴人取得系爭459-1、459-2地號土地後，即可與459-3地號土地合併，興建樓房，並將彰水路二段322號建物南面側牆打通，合併為餐廳使用，以提高系爭土地之最大經濟利益等語。足認被上訴人所稱伊收回系爭土地之目的，係基於將系爭土地與鄰地459-3地號土地合併經營餐廳使用，係以土地所有權人地位，行使正當權利，非以損害上訴人為主要目的，亦無權利濫用情形，上訴人指稱被上訴人對其提起本件訴訟，為權利濫用、違反誠信原則云云，委無可採。本件被上訴人提起本件訴訟，係為維護其土地所有權之權能，為所有權權能之正當行使，難謂其主觀上係出於損害他人之目的，況上訴人之上開建物屋齡已達三十餘年之未保存登記之建物，該未保存登記之建物中之一部分占用系爭土地又無何正當權源，且無被上訴人知悉越界建築而不立即提出異議情事，依上開民法法條規定，被上訴人得請求上訴人拆屋還地等情，復詳如上述，是被上訴人提起本件拆屋還地訴訟，請求上訴人拆屋還地，自無何權利濫用違誠信原則可言，上訴人抗辯被上訴人提起本件訴訟為權利濫用，有違誠信原則云云，無足採。
（七）上訴人再指稱：退步言之，若法院認為被上訴人請求上訴人拆屋還地為有理由，則被上訴人應補償上訴人上述建物拆除所受之損失等語。此亦為被上訴人所否認，並陳稱伊合法請求拆除，不必補償上訴人等語。查被上訴人係依據民法第七百六十七條物上請求權，本於所有權人之地位，有權排除上訴人無權占有所加於被上訴人所有系爭土地所有權之侵害，為權利之正當行使，在法律上被上訴人並不負有補償上訴人拆遷費用之義務，是上訴人所辯應補償上訴人上述建物拆除所受之損失云云，亦無可取。
（八）承上所述，本件爭點在上訴人占有使用系爭土地有無合法權源，玆查上訴人無何使用系爭土地權源，被上訴人請求上訴人將上述建物占用系爭土地部分予以拆除並將所占用之系爭土地返還，即非無據，自無上訴人請求被上訴人將占用之系爭土地出售給上訴人問題，上訴人於本院所稱被上訴人取得系爭土地之成本每平方公尺僅約12019元，單價甚低，如應出售給上訴人，價格不應過高，且上訴人有向前手許偉中即許聰雄求償265860元，可以此金額折抵上訴人所應付給被上訴人之價金云云，即無再予斟酌審究必要。上訴人另稱伊對系爭土地已因時效取得地上權，伊擬重新申請時效取得地上權云云。惟查上訴人前曾向台中高等行政法院就系爭土地對彰化地政事務所提起行政訴訟，請求准許辦理時效取得地上權登記。經該法院98年4月9日以97年訴字第525號判決駁回（見原審卷一第110頁至第113頁），此外，上訴人復未舉任何證據證明伊就系爭土地已因時效取得地上權登記或有何其他正當權源，亦難為有利上訴人之認定。
（九）綜上所述，本件被上訴人先位聲明，本於民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求上訴人將上開建物越界占用被上訴人之系爭土地部分予以拆除，併將所占用之系爭土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，各酌定相當擔保金額，分別為「准」、「免」假執行之宣告，並無不合。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件被上訴人先位之訴為有理由，已詳如上述，本院自無庸就其備位聲明予以審判。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 翁芳靜法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 黃薰慧中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
Ｓ