臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第308號上 訴 人 周豐振訴訟代理人 黃清濱律師被上訴人 吳玉梅訴訟代理人 蔡瑞麒律師上列當事人間請求返還車位等事件，上訴人對於中華民國100年7月19日臺灣臺中地方法院100年度訴字第383號第一審判決提起上訴，本院於101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人於民國（下同）90年8月1日經原法院民事執行處89年
度執字第24490號強制執行事件，拍賣取得原訴外人張道財所有臺中市○○區○○段○○○○號土地應有部分10002分之108，及其上即同段664建號房屋全部（門牌號碼臺中市○○區○○路○○號，下稱系爭店鋪），及共同使用部分即同段748建號應有部分1萬分之107（即附表編號一所示之不動產），於90年9月21日完成上開不動產所有權移轉登記。依當時成吉思汗社區之車位分管圖，地下二層編號第45號停車位（下稱系爭停車位）係登載為「店Ｇ」即系爭店鋪，惟上訴人取得系爭店鋪所有權後，向成吉思汗住戶管理委員會（下稱管委會）請求登記使用系爭店鋪之地下二層第45號停車位時，遭當時管委會總幹事所拒，且車位分管圖上「店Ｇ」之記載，亦遭竄改成「店Ｈ」（即被上訴人所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○號店鋪）。嗣97年管委會拍賣訴外人代威建設股份有限公司（下稱代威公司）53建號產權，管委會公告代威公司擁有25位車位，引發社區停車位爭議，嗣上訴人始知當時買受系爭店鋪時，上訴人本即擁有系爭停車位之使用權。
㈡成吉思汗社區承購戶與代威公司於買賣社區建物時，確實定
有車位分管圖（即分管契約書），且依其上之約定作為停車位使用之依據。本件系爭店鋪之出賣人張道財先生為成吉思汗社區之原始住戶，於買受時即與代威公司定有車位分管契約，由張道財取得地下二層編號45、46、47號停車位，並於其上蓋有張道財之印，且於成吉思汗車位分管圖備註部分並約定「本車位買賣僅得隨同本大樓房地所有權一併出售」，足證代威公司與承購戶間之停車位使用權之約定，係依車位分管圖訂定車位分管契約。遍查該房屋買賣契約之內容，並無約定依臺中市○○區○○段654或653建號之應有部分來分配車位之規定。因此，成吉思汗社區停車空間之分管契約係為承購戶簽章之車位分管圖，並非臺中市○○區○○段654建號產權。
㈢建號748係公共共有部分，為成吉思汗社區之大公。系爭停
車位係位於748建號之上，屬於成吉思汗社區共有共用部分，自不能與專有部分分離而為移轉或設定負擔。各停車位使用權已訂有分管契約，故當主建物專有部分所有權移轉時，車位使用權自亦隨主建物而移轉予受讓人，受讓人亦受該分管契約之拘束。成吉思汗社區全體區分所有權人就地下二層公共設施建物已定有分管約定，上訴人係因拍賣於90年8月取得系爭店鋪，依該房屋買賣契約書第19條契約效力延續之規定，而取得系爭停車位（第45號）之使用權。
㈣成吉思汗社區地下二樓之654號建物及地下三樓之653號建物
，主要用途為管理員辦公室，建物所有權狀則記載為商業用，其係屬產權獨立之專有部分，依公寓大廈管理條例第4條第1項規定，區分所有權人得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。故張道財於88年轉讓予訴外人張瓊心，難謂有將原屬於店Ｇ之第45號車位讓與其他區分所有權人之事實。
又強制執行事件資料，亦無將停車位編號45號使用權一併移轉予店Ｈ之任何註記與說明，因此並無發生變更分管契約效力與更新之分管契約內容之問題。強制執行案件拍賣時，於備註欄均有載明建號748持分比例之應有部分，故約定專用部分之停車位自屬強制執行事件買賣標的。
㈤上訴人擁有系爭停車位之使用權，惟被上訴人自94年12月27
日買受臺中市○○區○○路○○號店鋪（即店Ｈ）後，即仍繼續占有系爭車位迄今，爰依分管契約及民法第767條，或類推適用民法第767條之法律關係請求被上訴人返還系爭停車位，並依民法第179條規定請求被上訴人給付系爭停車位之相當於租金之不當得利等語。
二、被上訴人則辯稱：㈠成吉思汗社區地下二層除另編臺中市○○區○○段654建號
建物外，其餘空間與社區之其他共同部分，合併登記為同段748建號為共同使用部分。惟同段748建號附屬之主建物為同段653至747建號建物，故地下二層同段654建號建物亦為同段748建號建物所屬主建物之一。成吉思汗社區起造人代威公司出售社區建物時，與承購人約定，將地下二層劃分成51個停車位，由購買地下二層同段654建號建物應有部分之承買住戶，以每102分之2應有部分取得該地下二層1個停車位使用權，承買住戶並取得同段654建號建物之所有權狀，以表彰擁有停車位之使用權。張道財於89年間遭原法院強制執行，經多次買賣交易後再由被上訴人取得系爭停車位。則依
89 年度執字第21696號執行事件取得執行標的物，包含同段
654 建號應有部分102分之4，即包含編號45、46號停車位之使用權，反之上訴人經89年度執字第24490號執行事件拍賣取得執行標的物，即不包括654建號應有部分，自無停車位使用權。
㈡原建商代威公司既與各承購戶就地下二層停車位使用權達成
以購買臺中市○○區○○段654建號應有部分為取得停車位使用權之合意，自認共有人即區分所有權人對地下二層共同使用部分已成立分管契約。被上訴人既自訴外人張道財購得654建號持分102分之4，自得繼受該分管契約之權利而取得編號45、46號停車位使用權。縱當時車位分管圖記載為「店Ｇ」，非謂張道財事後不得憑自主之意思變更系爭車位為「店Ｈ」，即變更為現管委會總幹事車位分管圖中所載。且不論係將編號47號停車位出售而為之變更或變更系爭車位為「店Ｈ」，均係張道財憑其自主之意思所為之變更，並無證據證明系爭停車位上之記載係受他人竄改，而訴外人張淑珍所拍定之同段653建號權利範圍126分之27，於97年6月7日取得之臺中行政執行處核發之權利移轉證明書亦載明拍賣之標的物為停車位。故上開拍賣公告及臺中行政執行處之權利移轉證明書，可明同段653建號確實為地下三樓停車位使用權之表徵。則與同段653建號具同性質之同段654建號，自亦為地下二樓停車位使用權之表徵至明。
㈢地下二、三樓停車場所在之位置，係與該社區其他共用部分
，同編列於建號748中，而該社區地下二、三樓亦因代威公司於銷售社區房屋之初即與原始承購戶約定做為停車場使用，而具有約定專用關係，住戶是否使用該停車場，即非以該公用部分之所有權（建號748之持分）為依據，而係依分管契約為準。成吉思汗社區地下二樓、三樓並無此管理員辦公室存在，該空間均為停車位使用，如此情形下，當初之建商代威公司為何需給所有原始承購戶建號654或建號653之所有權狀？相對之下，即可看出，建號654或653之所有權狀（持分）實即為停車場停車位之使用依據，亦即就停車位約定專用之分管契約之依據。
㈣系爭停車位所在係位於地下二層編定於臺中市○○區○○段
748建號內，為社區全體住戶共有所有權。惟系爭停車位使用權之歸屬，並非所有權之歸屬。本件未涉及專有部分及共用部分之應有部分移轉或設定負擔之問題。成吉思汗社區對於地下二層之共用部分，既經約定由取得停車位使用權之住戶作為停車使用，而停車位之使用權又以取得同段654建號所有權為依據，該停車位使用權自應隨同同段654建號產權移轉，非隨同同段748建號移轉至明等語。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人對原審判決不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上748建號建物即成吉思汗社區共同使用部分地下二層第45號停車位返還予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）9萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自99年12月27日起至返還成吉思汗社區共同使用部分地下二層第45號停車位之日止，按月給付上訴人1,500元。㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠張道財原為成吉思汗公寓大廈社區之區分所有權人，其原有
附表編號一至四所示之不動產，及編號45、46、47號之停車位使用權。
㈡張道財嗣於88年6月11日，將附表編號四所示不動產轉讓予
另一區分所有權人張瓊心，並於88年6月17日將編號47號之停車位使用權轉讓予張瓊心。
㈢上訴人與蔡吉慶於90年8月1日經原法院民事執行處89年度執
字第24490號強制執行事件，拍賣取得張道財原有附表編號一所示之不動產，並於90年9月21日完成所有權登記為上訴人單獨所有。
㈣原法院89年度執字第21696號強制執行案件之執行標的物為
張道財原有附表編號二、三所示之不動產，由訴外人尤碧玉、許淑娟拍賣取得，於90年5月28日完成所有權移轉登記，嗣於91年8月23日一併移轉登記予訴外人陳美含，再於93年3月22日一併移轉登記予訴外人魏佑宸，復於94年12月27日一併移轉登記予被上訴人。
㈤成吉思汗社區由代威公司起造，社區之公共設施部分，編列於748建號。
㈥兩造均為社區之區分所有權人。
㈦地下二層編號45號停車位現由被上訴人使用中。
㈧依登記簿謄本所示653、654建號建物之主要用途為管理員辦公室。
㈨系爭停車位每月租金以1,500元計算。
五、上訴人稱購買社區住戶，原依買賣契約約定住戶各有車位分配位置使用，且將來對受讓人及繼承人亦具有同等約束力，並以車位分管圖為分管車位之依據，則上訴人於拍得系爭664建號主建物時，其所屬之系爭45號車位為共用部分，應隨同移轉上訴人取得等語。是本件爭執在於系爭車位是否約定專用部分之共用部分？應否隨同主建物一併移轉？又表彰停車位使用權究應以何為證明文件？按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第
4 條第2項定有明文。是以，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，固無庸置疑。按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度臺上字第2025號判決意旨參照）。公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度臺上字第242號判決意旨參照）。惟約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故本件成吉思汗社區之系爭編號45、46、
47 號停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與系爭大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。
六、次按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；第二種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分係抽象存在於全部共有物，故其應有部分當及於地下室停車位部分。又公寓大廈之共有人，區別有無停車位使用權之表徵，有以應有部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權，後者則無從自應有部分之登記看出端倪。經查：
㈠張道財原擁有成吉思汗公寓大廈社區編號45、46、47號之停
車位使用權，並於88年6月17日將編號47號之停車位使用權轉讓予張瓊心，但並未移轉同段664建號（門牌93號主建物）、665建號（門牌95號主建物）之房屋（店鋪）所有權，僅係於88年6月11日，將臺中市○○區○○段654建號（地下室二層）應有部分102分之6之其中102分之2（即附表編號四），轉讓予張瓊心，已如前述。足見成吉思汗公寓大廈社區之停車位，即是可在不移轉主建物（房屋或店鋪）之情形下，移轉予其他區分所有權人。而張道財所有之其餘如附表編號一、二及三之不動產，分別經原法院執行處以89年度執字第24490號及89年度執字第21696號強制執行案件予以拍賣，分別由上訴人及被上訴人之前手尤碧玉、許淑娟取得。至於張道財當時仍持有之編號45、46號停車位使用權，雖未記載於拍賣公告內，惟尤碧玉、許淑娟取得附表編號二、三所示之不動產，並於91年8月23日一併移轉登記予陳美含後，編號45、46號停車位使用權即由陳美含所有等情，業據被上訴人提出管委會同日（即91年8月23日）所發給之車位使用證明書在卷可憑，上訴人雖否認該證明書之真實性，惟並未舉證以實其說。參以原法院執行處以89年度執字第24490號及89年度執字第21696強制執行事件之拍賣標的，除各有不同之房屋（店鋪）部分外，均包含共同坐落之臺中市○○區○○段○○○○號土地之及共同使用部分即同段748建號之應有部分。惟原法院89年度執字第21696強制執行事件之拍賣標的，更包含同段654建號之應有部分，此觀拍賣公告附表建物部分編號2備註欄載明「公設748建號4869.29平方公尺持分萬分之13」即明（張道財於88年6月間移轉編號47號停車位予另一區分所有權人張瓊心時，亦將同段654地號之應有部分移轉登記予張瓊心），此為89年度執字第24490號強制執行事件之拍賣標的所無，可知張道財原擁有之編號45、46號之停車位使用權，並未包含於原法院89年度執字第24490號強制執行事件買賣契約之範圍內，乃係包含於原法院89年度執字第21696強制執行事件買賣契約之範圍內。上訴人主張上開2件強制執行案件拍賣時，於備註欄均有載明建號748持分比例之應有部分，故約定專用部分之停車位自屬上開2件強制執行事件買賣標的云云，惟查地下二、三樓停車場所在之位置，係與該社區其他共用部分，同編列於建號748中，即屬前述第二種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分係抽象存在於全部共有物，故其應有部分當及於地下室停車位部分，此種情況判定何人有停車位之使用權，無從自應有部分之登記看出端倪，故住戶是否有權使用該停車場，即非以該公用部分之所有權（建號748之持分）為依據，上訴人之主張委無足取。
㈡又建號654、653號（地下二樓、三樓）原雖編列為管理員辦
公室，有建物登記謄本在卷可稽，惟已變更為社區約定專有部分，供住戶作停車位使用，此有成吉思汗住戶委員會97年8月4日成管字第09708004號函、台中市地方稅務局免徵房屋稅97年8月14日中市稅財字第0970040775號函在卷可查（本院卷第182、183頁），並與台中市中興地政事務所96年4 月24日中興地所一字第0960006398號函稱得單獨移轉豐功段
654、653號等建物之旨相符（本院卷第180頁），是上訴人稱系爭車位為共用部分，不得與專有部分分別轉讓云云，即無可採。而上揭2件強制執行事件之買賣契約，買受人既均同時成為成吉思汗社區之區分所有權人，則將編號45、46號之停車位使用權，均歸於原法院89年度執字第21696強制執行之買賣標的，而未歸於原法院89年度執字第24490號強制執行事件買賣標的，依前揭說明，並無違反上述土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。並以建號
654、653號持分為表彰停車位使用權之證明文件明確。換言之，將系爭編號45、46號之停車位使用權，與門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（店Ｈ）之專有部分一併移轉予其他區分所有權人，而不將系爭編號45號之停車位使用權，與門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（店Ｇ）之專有部分一併移轉予其他區分所有權人，自屬合法。上訴人另主張系爭編號45號之停車位使用權，應依車位分管圖定其使用依據，而依原車位分管圖，該停車位應由門牌號碼臺中市○○區○○路○○號店鋪所有權人（店Ｇ）使用等語，固非無據，然原法院上開2件強制執行事件，既已將系爭編號45號之停車位使用權，與門牌號碼臺中市○○區○○路○○號房屋（店Ｈ）之專有部分一併移轉予其他區分所有權人，而發生變更分管契約之效力，自斯時起，兩造自應繼受已更新之分管契約內容之拘束。故系爭停車位於分管契約上，原係登載由「店Ｇ」即系爭店鋪使用，嗣後更改為「店Ｈ」（即被上訴人所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○號店鋪），自屬合理。
準此，上訴人經原法院89年度執字第24490號強制執行事件拍賣取得附表編號一所示之不動產，並未同時取得系爭編號
45 號停車位之使用權；而系爭編號45號停車位之使用權，乃係尤碧玉、許淑娟經原法院89年度執字第21696強制執行事件拍賣而取得，並由被上訴人繼受之，自得由被上訴人占有使用。是以上訴人主張被上訴人無權占有系爭編號45號停車位，受有相當於租金之不當得利，且應將系爭編號45號停車位返還上訴人，自屬無據。至被上訴人於準備程序終結後，始聲請傳訊證人，與民事訴訟法第447條規定不符，核無必要。
七、綜上所述，上訴人依所有物返還請求權，請求被上訴人返還編號45號停車位，及依不當得利請求權，請求被上訴人給付上訴人9萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自99年12月27日起至返還系爭編號45號停車位之日止，按月給付上訴人1,500元之不當得利，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人上訴利益未逾150萬元，不得上訴第三審，於本院判決後即告確定，自無宣告假執行之必要，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與本判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 古金男法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 凃瑞芳中 華 民 國 101 年 2 月 29 日附表：（所示不動產原為訴外人張道財於83年6間向代威公司買
受而所有）┌─┬────────────┬───────────┐│編│ 標 的 │ 說 明 ││號│ │ │├─┼────────────┼───────────┤│一│臺中市○○區○○段274地 │上訴人與訴外人蔡慶吉以││ │號土地應有部分10002分之 │原法院民事執行處89年度││ │108，及其上即同段664建號│執字第24490號強制執行 ││ │房屋全部（門牌號碼臺中市│事件拍賣取得，並於90年││ ○○○區○○路○○號），及共│9月21日完成所有權登記 ││ │同使用部分即同段748建號 │為上訴人單獨所有。 ││ │應有部分1萬分之107。 │ │├─┼────────────┼───────────┤│二│臺中市○○區○○段274地 │訴外人尤碧玉、許淑娟以││ │號土地應有部分10002分之 │原法院民事執行處89年執││ │114，及其上即同段665建號│字第21696號強制執行事 ││ │房屋全部（門牌號碼臺中市│件拍賣取得，於90年5月 ││ ○○○區○○路○○號），及共│28日完成所有權登記，嗣││ │同使用部分即同段748建號 │於91年8月23日移轉登記 ││ │應有部分1萬分之111。 │予訴外人陳美含，再於93││ │ │年3月22日移轉登記予訴 ││ │ │外人魏佑宸，復於94年12││ │ │月27日移轉登記予被上訴││ │ │人。 │├─┼────────────┼───────────┤│三│臺中市○○區○○段274地 │同編號二。 ││ │號土地之同段654建號（門 │ ││ │牌號碼臺中市○○區○○路│ ││ │87號地下二層）應有部分 │ ││ │102分之4。 │ │├─┼────────────┼───────────┤│四│臺中市○○區○○段274地 │張道財於88年6月11日移 ││ │號土地之同段654建號（門 │轉予另一區分所有權人張││ │牌號碼臺中市○○區○○路│瓊心。 ││ │87號地下二層）應有部分 │ ││ │102分之2。 │ │└─┴────────────┴───────────┘