臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第335號上 訴 人即附帶被上訴人 范發展訴訟代理人 劉喜律師複 代理 人 劉寶美被上訴人即附帶上訴人 張焜嘉上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國100年7月25日臺灣苗栗地方法院100年度訴字第50號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於100年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）方面：被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）99年12月21日將其所有坐落苗栗縣苗栗市○○段169-1、1180及1181等3筆地號土地（下稱系爭土地）以新臺幣(下同)1420萬元出售予被上訴人即附帶被上訴人（以下稱上訴人），並約定由上訴人以自己名義配合被上訴人建築三棟農舍，內容包括申請建築執照、使用執照、保存登記等一切興建農舍過戶所需程序。被上訴人於99年12月21日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約）後，便於當日給付上訴人180萬元，且依兩造口頭約定上訴人應於簽約翌日將戶籍遷至系爭土地所在之縣市，惟之後上訴人卻遲未辦理，被上訴人不得已乃於100年1月7日以存證信函通知上訴人於函到5日內配合將戶籍遷移至系爭土地所在之縣市，並配合界址調整申請興建農舍建照等相關作業等內容。詎料，上訴人接獲被上訴人前揭存證信函後，不但未依函文意旨履行契約，反以存證信函函覆被上訴人稱兩造於當時已有合意解除契約，足證上訴人已無再履行系爭契約之意思。被上訴人接獲上訴人前揭存證信函後，則再以存證信函說明兩造訂約及洽商過程外，並澄清被上訴人並無同意解除系爭契約之意思，另表明上訴人扭曲事實藉故不履行契約且單方自行解約，被上訴人依據系爭契約書第10條第2項等內容，於上訴人經被上訴人定期催告履行契約後逾期仍不履行後，被上訴人自得解除系爭契約，並且得向上訴人請求按其收受買賣價金2倍之金額作為違約賠償等語。
貳、上訴人方面：上訴人則以下列情詞置辯：
上訴人委託利洋公司出售系爭土地，委託出售條件為買方即被上訴人簽約時付總價款一半金額，為687萬7500元。利洋公司找被上訴人訂約時，未事先將定型化契約給上訴人閱覽，朱榮發代書即索取上訴人之印章於契約書上蓋印，並叫上訴人簽名。因當天已很晚，上訴人要求看清楚契約內容，但仲介人員、代書、被上訴人均稱就先這樣，如有問題改天再講，並交上訴人一張面額100萬元之支票及8萬元現金。上訴人回家後看契約，發現契約書多處空白，付款期間無確定日期，簽約金非總價款之半數，上訴人即刻聯絡仲介人員及代書。隔日仲介人員及代書通知兩造至利洋房屋仲介有限公司協議契約內容，並由朱榮發代書與訴外人劉章僑於99年12月23日簽立「23日起3日內就買方付款方式及內容，重新釐正，再更正契約或解除契約」之字據（下稱系爭字據）。被上訴人於當場即表示要解除契約，上訴人亦表示同意解除契約，上訴人馬上叫訴外人范鈺翎拿出現金108萬元要返還被上訴人，被上訴人及仲介人員也查看是否為現金，仲介人員並數鈔確認無誤。被上訴人卻無端生氣欲打訴外人范鈺翎，並不准其說話，上訴人惟恐事態擴大，而離開現場。並以臺中大全街郵局第000055號存證信函通知被上訴人解約並將收受之108萬元退還，被上訴人亦收受無異議，表示契約已解除。被上訴人再主張上訴人違約，請求給付違約金，顯無理由。退步言之，縱契約有效成立，契約內之附註說明第7項，已明白指出若因上訴人之因素致無法取得建照，上訴人僅退還已支付之價款，並無加倍返還收受價款之約定。而契約第10條第2項約定如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解除時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，做為違約賠償。該契約第10條第2項與附註說明第7項之內容不同，有所牴觸，依後約優於前約之原則，應以附註說明第7項為準據，契約第10條第2項即不能再適用。縱被上訴人得請求給付違約金，然被上訴人並無受損害，請求之違約金顯然過高，請法院依職權核減。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人本於系爭契約所生之違約金請求權，請求上訴人給付65萬元及其利息部分，核屬正當，而予准許，並依兩造之聲請，分別為供擔保後准、免為假執行之聲請，另駁回被上訴人逾此部分之請求及假執行之聲請。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：(1)原判決不利於上訴人部分廢棄。(2)上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(3)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(4)如受不利判決，上訴人願供擔保請准宣告免為假執行。附帶上訴答辯聲明為：(1)附帶上訴人之附帶上訴均駁回。(2)附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。(3)如受不利判決，附帶被上訴人願供擔保請准予宣告免為假執行。被上訴人於本院答辯聲明為：(1)上訴駁回。(2)訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人另為附帶上訴，聲明為：(1)原判決第一項關於駁回附帶上訴人在第一審超過65萬元整部分及其利息之訴與超過部分假執行之聲請及命該部分負擔訴訟費用之裁判均廢棄。(2)上開廢棄部分附帶被上訴人應給付附帶上訴人142萬5千元整，並自100年2月28日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
(3)第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。(4)第二、三項聲明請准附帶上訴人供擔保宣告假執行。
肆、兩造不爭執之事實（原審卷第129、182頁）：
一、兩造所提之書證形式上係屬真正。
二、上訴人為光華高工測量科畢業，於內政部地政司中部辦公室公地行政科任職。
三、系爭契約係99年12月21日所簽訂（原審卷第11至22頁）。
四、系爭契約之上訴人簽名（含收款紀錄）係上訴人本人所為。
五、系爭契約簽訂時，係上訴人之配偶陪同上訴人前往簽訂，上訴人之女並未到場。上訴人配偶之教育程度為臺中家事職業學校（高職）畢業，係於中國石油公司任職。
六、99年12月21日系爭契約成立當時，被上訴人先交付180萬元，由利洋房屋公司扣掉仲介費及445,000元農舍過戶費後，將交易款中之108萬元交付上訴人，其中100萬元係以支票之形式取得，其餘8萬元係以現金取得。被上訴人嗣於99年12月22日取回農舍過戶費445,000元，上訴人則於100年1月14日始以存證信函返還被上訴人108萬元（本院卷第48頁背面、49頁）。
伍、本院得心證之理由：
一、依系爭契約書(原審卷第11頁至第22頁)收款紀錄欄所載，其內載明第一次應收款項180萬元，實收款項180萬元正；且上訴人亦在該收款紀錄上簽名，復如本件兩造所不爭執之事實四所示；而上訴人於系爭契約成立當時，自利洋房屋公司僅取得本件交易款中之108萬元，亦如本件兩造所不爭執之事實六所示。綜觀以上各節，上訴人於簽訂系爭買賣契約書時，應已知悉系爭買賣契約書內約明被上訴人所應為之第一次付款，其金額為180萬元。上訴人既未拒絕受領上開款項，復於收款紀錄上簽名，足認上訴人已同意此一付款條件，是系爭買賣契約書業已有效成立，當可認定。上訴人為光華高工測量科畢業，於內政部地政司中部辦公室公地行政科任職；上訴人配偶之教育程度為臺中家事職業學校（高職）畢業；上訴人配偶係於中國石油公司任職；且系爭契約簽訂時，係上訴人之配偶陪同上訴人前往簽訂，已如本件兩造所不爭執之事實五所示，衡之常情，上訴人於系爭買賣契約書收款紀錄欄簽名及收受第1次價款時，應有相當之智識、能力明瞭系爭買賣契約之交易條件如何，難認係陷於錯誤而為意思表示。
二、上訴人雖提出委任同意書影本1件為證(原審卷第93頁)，資以證明系爭買賣契約書上有關付款之條件未經上訴人同意云云。惟查委任同意書係上訴人於99年12月18日所成立，此一委任同意書固足作為上訴人原先意向之認定，然不動產之買賣，買賣雙方原即各有其意向，於最後成立買賣契約時，其交易條件與原先之意向未必相同，此係不動產交易中時常發生之現象，以價格為例，賣方之「開價」與嗣後之「成交價」未必相同，即甚為常見。且證人即利洋房屋仲介公司之范姜群治亦到庭證稱：第一次傳真上訴人的付款條件，經過被上訴人調整，再傳真給上訴人看，上訴人沒有同意，再經過第三次確定付款方式後，再將內容傳真給上訴人看，他說要家人同意，而且是要家人同意，上訴人才會來簽約，且家人也陪同上訴人來簽約等情（本院卷第63頁背面），另參以被上訴人陳稱簽約當天就是仲介告訴渠帶180萬元前往簽約一情（本院卷第50頁），苟非仲介公司已於簽約前與上訴人講妥第一次簽約款180萬元之條件，仲介人員斷無明確告知被上訴人僅備妥180萬元之理。況按不動產買賣，買賣兩造所重視者，除買賣標的之良窳外，買賣價金數額之究竟，實為關切之所在。買賣契約訂立之當事人，或就買賣標的物及其價金以外之事項，生有疏漏並未及注意之情事，惟就價金之多寡及其給付之方式、時期，依社會常情及一般之通例，鮮有未盡注意之可能。於本案中，上訴人屢稱就本件買賣之「付款條件」，於訂立買賣契約前及訂約之同時，未予注意云云，實與經驗法則與社會常情不符，且與參與本件買賣契約訂立之相關人員，即證人范姜群治、劉章僑等人於所為之證詞未符（原審卷第172頁），故上訴人就此所陳，實難採信。且系爭買賣契約書所定之第1次應收款項為180萬元，與委任同意書所載明之第1次簽約時之收款金額為687萬7500元，差距甚大，且上訴人於系爭契約成立當時，有自利洋房屋公司取得本件交易款中之108萬元，其中100萬元係以支票之形式取得，其餘僅8萬元係以現金取得如上開兩造所不爭執之事實六所示，是以上訴人亦無點收不清之可能，再佐以證人即上訴人之女范鈺翎到庭證稱：23日當天渠回台中時，媽媽那時還蠻開心要賣土地了，只是說為何付款條件會跟當時父親講的不一樣，也跟仲介講的不一樣等語（本院卷第68頁），益證上訴人及其配偶於簽約當日即已知付款條件與原先上訴人所說的不同，然上訴人既已同意簽收180萬元，並於契約上簽名而未為任何保留，上訴人之配偶甚至為買賣成交一事而歡喜，則上訴人於簽約之時，當無不同意系爭契約所定付款條件之理，更無不知系爭契約所訂付款條件之可能。
三、上訴人另辯稱：系爭買賣契約書簽訂以前，契約書並非已訂好一整本，而是一張一張的，然後再加以組合，被上訴人如何能證明利洋公司人員已將付款條件供上訴人觀看及同意云云。惟上訴人所述其不願維持系爭買賣契約效力之緣由，依其所稱：「上訴人回家後看契約，發現契約書多處空白，付款期間無確定日期，簽約金非總價款之半數，上訴人即刻聯絡仲介人員及代書。」等語觀之，主要係付款條件之問題，然觀之系爭買賣契約書及委任同意書上所載之付款條件，除各期付款之付款金額有所不同外，買賣契約付款條件之用語及體例，係仿自委任同意書所載。而本件上訴人於簽訂系爭買賣契約書時，對於第1次付款僅180萬元一節既有認識，已如前述，其不可能不知各次付款情形已有所變動，是系爭買賣契約書於兩造簽訂契約時，是否呈散裝狀態，實不影響上訴人對於付款條件之認知，上訴人以此爭執，自非有據。況證人即簽訂系爭契約時之代書朱榮發到庭證稱：簽約時利洋仲介的人將付款條件拿給渠，渠係將付款條件訂好在契約書上，契約書共有三份，每份後面均附上付款條件，訂好一冊，才給他們三方都看過才簽名，共三份，仲介及買賣三方各一份等語（本院卷第96頁），益證上訴人所辯簽約當時，契約是一張一張散裝的云云，實非可採。
四、上訴人又以：兩造簽訂系爭買賣契約時，利洋房屋有從事錄影，錄影錄音之目的既在保留買賣當時之簽約狀況，則應是在買賣雙方都已履行完畢後，始有可能將錄影錄音不再留存而予刪除，然本件款項並未付清，不動產亦尚未移轉登記，故證人范姜群治所稱錄影錄音資料沒有留存，應係違反事實，顯見本件簽約過程確有未經合意付款條件之情事，故證人范姜群治不敢提出錄影錄音資料云云，資以抗辯。查利洋房屋公司係居間使兩造簽訂系爭土地買賣契約之人，其對於系爭買賣契約之訂立，固有企求兩造簽訂契約以取得仲介費之動機，但其所處之地位與被上訴人仍有不同，被上訴人對上訴人僅須負交易相對人之責任，而利洋房屋公司對上訴人須負受任人之責任，利洋房屋公司於系爭土地買賣交易之過程，是否已對上訴人盡受任人之責任，與上訴人對於是否已瞭解系爭買賣契約之付款條件，未必係完全相同之事，而利洋房屋仲介公司就未保存兩造簽訂系爭買賣契約時之錄影錄音資料，縱係出於故意而為，亦僅能認為其係出於迴避自身責任，尚不足作為上訴人不知系爭買賣契約書上所定付款條件之認定。
五、上訴人繼以系爭買賣契約契約業已於訂約之後之23日經兩造合意解除云云資以抗辯。被上訴人則否認兩造有合意解除系爭買賣契約之情事，上訴人就此固提出字據影本（原審卷第94頁）、通聯紀錄影本（原審審卷第96頁、第103頁）及存證信函影本各1件（原審卷第105頁至第108頁）為證，然字據影本，係載明「．．．．請利洋房屋就買方付款方式內容，重新釐正，再更正契約，或解除契約。」等文字，依其文字用語，並未明確表示兩造已合意解除契約，且字據上亦無被上訴人之簽名，尚難以此即認被上訴人有為解除系爭買賣契約之意思表示，況證人即書寫上開字據之代書朱榮發到庭證稱：23日當天係上訴人打電話給渠，說增值稅應由被上訴人負擔，買賣契約的此部分應更正，但渠到仲介公司時發現不是要改增值稅，上訴人主張價金不對，要求付一半，一直說要解除契約，也將108萬元帶來，說錢要還被上訴人，被上訴人說若要還錢，要依照契約來走，當時兩造都在說氣話，所以後來渠寫一份承諾書（即上開字據），說要修改契約給兩造看，渠一直強調不管要解約，要更改契約也好，要雙方同意才能執行，渠有做更改的內容，更改的內容係依據上訴人說出來的修改，並傳給仲介公司，後來就沒下文了等語（本院卷第96頁背面、97頁），益證兩造於23日當天並未合意解除系爭買賣契約；而通聯紀錄影本，僅能證明相關電話間有於特定時間聯絡通話之情事，至於通話之內容如何？並非該通聯紀錄得證明，並不能據以認定被上訴人有在此通話中為合意解除系爭買賣契約之意思表示；又存證信函影本，其內載者係上訴人一方所表達之意思，亦不足作為被上訴人有為解除系爭買賣契約意思表示之認定。至見聞上訴人欲解除系爭買賣契約部分經過之證人范姜群治、朱榮發、劉章僑，其等於所為證詞，亦無被上訴人曾同意解除系爭買賣契約之證述（原審卷第113頁至第129頁、第170頁至第183頁）。
再參以上訴人所陳：．．．．被上訴人卻無端生氣欲打訴外人范鈺翎，並不准其說話，上訴人惟恐事態擴大，而離開現場等情觀之，被上訴人與上訴人之女既有發生衝突情事，被上訴人同意上訴人當時要求而解除契約之可能性，應屬不高，且上訴人於23日當天既已攜帶108萬元且多次表示欲解除契約，苟被上訴人當日同意解除契約，當無未當面收取108萬元，反由上訴人於100年1月14日以存證信函退還之理（存證信函見本院卷第82至85頁）。基於以上各節，本院認上訴人所為系爭買賣契約業經兩造於23日合意解除之抗辯，不足採信。
六、上訴人雖辯稱依系爭買賣契約書附註第7項所載（原審卷第18頁）「若因乙方（即上訴人）之因素致無法取得建照，乙方同意解除契約，退還已支付之價款。」等文字，故上訴人可自行解除契約，退還價款即可云云，然查上開系爭契約書附註第7項所謂因乙方（指上訴人）之因素，究僅指於上訴人一方所生但不可歸責於上訴人之因素，抑或包括可歸責於上訴人之因素在內？按一般契約之效力，可歸責之債務人應負損害賠償責任，不可歸責之債務人始免負損害賠償責任，在解釋上，可歸責之債務人不必負損害賠償責任，與一般契約之效力之原理原則實屬相違．是以上訴人辯稱上開條文包括上訴人不願出售之情形在內云云，實難採信。且系爭買賣契約書附註第2項復載明「乙方全權負責甲方興建農舍及移轉登記所需之文件、證件及用印，如致無法辦理建照及移轉登記歸責乙方時，概由乙方負損害之責。」文字，係約定因可歸責於上訴人之事由致未履行取得建照及移轉登記事由時，上訴人應負損害賠償責任；附註第6項約款則載明（原審卷第18頁）「若中途法令變更致無法興建農舍，乙方同意解除契約，退還已支付之價款。」，係因不可歸責於上訴人之法令變更事由致未履行時，上訴人同意解除契約及返還被上訴人給付之價款，此一附註第6項約款之體例、用語與附註第7項約款相當。茲以系爭買賣契約附註第2、6、7項約款相互對照，應可認定系爭買賣契約書附註第7項約款，其解釋標準，應與約款體例、用語相當之附註第6項約款，採取同一標準，即系爭買賣契約書附註第7項約款之適用，限於不可歸責於上訴人之事項而言，如不作此解釋，不僅與系爭買賣契約附註第2項約款之旨趣不符，亦與一般契約效力之原理原則有違。基於以上所述，上訴人不得援引系爭買賣契約附註第7項約款作為渠可任意解除契約，且不必負損害賠償責任之理由。
七、被上訴人主張上訴人遲未履行系爭買賣契約，經被上訴人於100年1月7日以存證信函通知上訴人，上訴人仍拒絕履行系爭買賣契約等情，業據被上訴人提出存證信函影本2件（原審卷第23頁至第27頁）為證，應可信為真實。系爭土地買賣契約書第10條第2項既訂明（原審卷第16頁）「乙方（即上訴人）違反本契約約定時每逾一日，自逾期日起至完全給付日止，應按甲方（即被上訴人）已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方，如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解除時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。」等內容，則被上訴人據以解除系爭買賣契約，並請求上訴人給付違約金，自屬有據。
八、被上訴人雖得依系爭土地買賣契約書第10條第2項請求上訴人給付違約金。惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故當事人約定契約不履行之違約金如屬過高，法院即得依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以職權減至相當之數額，而無待於當事人之主張。」、「約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益等一切情狀為衡量標準。」，最高法院86年度臺上字第285、575號民事裁判意旨，可資參照。
本院審酌系爭買賣契約訂立後，上訴人旋即表示不願履行，被上訴人得以為相當之規畫及因應，且被上訴人就其支付之第1期款180萬元亦已於100年1月14日收回其中108萬元，99年12月22日收回農舍過戶費445,000元，為被上訴人所自陳（原審卷第6頁、本院卷第49頁），並有存證信函一份在卷（本院卷第79至81頁），則被上訴人雖受上訴人拒絕履行情事之影響，但並未投入高額之資金成本，被上訴人於明白上訴人之意向後，如仍有投資相關產業意願，亦可儘速取得其他土地從事投資，時間上並不致過於延滯。至於被上訴人所主張之所失利益，尚取決於農舍規畫興建前後之市況、原物料、人力成本及被上訴人採購之時機，是否確可獲得利益，尚涉及不確定經營成效及時機因素，是被上訴人主張其可獲利之金額，尚非可逕予採信。本院綜合上情，認原審將違約金酌減至65萬元為適當。被上訴人逾此部分之請求為無理由。
陸、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人違約，為可採，上訴人抗辯系爭買賣契約未成立或已合意解除均非可信，然約定之違約金有過高之情形，應予酌減。從而，被上訴人主張本於系爭買賣契約所生之違約金請求權，請求上訴人給付207萬7000元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即100年2月28日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中65萬元及其利息部分，核屬正當，應予准許，原審於此範圍內准許被上訴人之請求，並依兩造之聲請分別為供擔保後，准、免為假執行之宣告，並駁回被上訴人逾此部分之請求，於法並無不當，上訴及附帶上訴意旨均指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 紀美鈺中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
Ａ