臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第410號上 訴 人即附帶被上訴人 王雅智被 上 訴 人即 附 帶上訴人 劉仁釗訴 訟 代 理 人 王聯興
18號上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年9月5日臺灣彰化地方法院100年度訴字第26號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於中華民國101年3月21日言詞辯論終結，並為判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人負擔。附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）所有坐落彰化縣彰化市○○段南部小段438-29地號土地（下稱系爭土地），為上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）所有同段7579建號即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○○○巷○號1樓建物（下稱系爭建物）後側如附圖所示編號Ａ部分面積35平方公尺之鐵皮架磚造建物（下稱系爭增建物）無權占有使用，爰依民法第767條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除並返還所占用之土地。又上訴人自民國94年1月13日即無權占用系爭土地，乃無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，故另依民法第179條之規定，請求上訴人給付自其99年12月8日起訴時往前回溯5年之相當於租金之不當得利。玆因系爭土地申報地價為每平方公尺4,080元（新台幣，下同），以該土地申報總價年息百分之10計算，上訴人占有前揭土地每年所應給付相當於租金之不當得利額為14,280元（計算方式：4,080×35×10％＝14,280），是上訴人所應給付起訴前5年之相當於租金之不當得利數額合計為71,400元。又上訴人未拆除系爭增建物返還土地前，仍繼續占有使用系爭土地而享有相當於租金之不當得利，故被上訴人依法並得另請求上訴人給付自起訴翌日即99年12月9日起至返還上開土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利14,280元等語。為此提起本訴，求為㈠上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ、面積35平方公尺之建物拆除，並將該土地返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人71,400元，及自99年12月9日起至返還前開土地止，按年給付被上訴人14,280元之判決。（原審判決：「㈠上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段南郭小段四三八之二九地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積35平方公尺之鐵皮架磚造建物拆除，並將該部分土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣35,700元，及自民國九十九年十二月九日起至返還前項土地之日止，按年給付被上訴人新臺幣7,140元），而駁回被上訴人其餘部分之請求，上訴人及被上訴人各就其敗訴部分提起上訴及附帶上訴，被上訴人就上訴人之上訴，於本院答辯聲明求為判決駁回上訴。被上訴人於本院提起附帶上訴之聲明為：㈠原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣35,700元，及自民國99年12月9日起至返還系爭土地之日止，按年給付附帶上人新台幣7,140元。
二、上訴人則以：上訴人因拍賣取得系爭建物及後側之系爭增建物，上訴人自得基於買賣關係合法使用系爭土地，並非無權占用。況系爭建物建築時，即以系爭土地為建築基地及法定空地，足見被上訴人同意提供系爭土地供建物之所有人使用，且被上訴人既以系爭土地作為建築基地，而於其上興建房屋，依最高法院48年臺上字第1457號判例之旨，應推斷被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地。又系爭增建物雖未辦保存登記，但在拍賣前即已存在，且係訴外人即被上訴人之女劉紫霜所增建，自應推斷被上訴人默許拍定人繼續使用系爭土地，其已繼受前手即劉紫霜之權利，故其占有使用系爭土地自有合法權源。被上訴人請求上訴人拆屋還地，有無違反誠信原則或以損害他人為主要目的，甚有疑義等語，資為抗辯。上訴人於本院提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決關於不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人並就被上訴人提起之附帶上訴為答辯聲明求為判決駁回附帶上訴。
三、查坐落彰化市○○路○○○巷○號1樓建物（建號7579）及其後側之系爭增建物原為被上訴人之女劉紫霜所有，嗣經原法院93年度執字第5867號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣，而由上訴人拍定取得全部所有權，並就系爭建物已辦妥所有權移轉登記，惟因未辦保存登記之系爭增建物坐落於被上訴人所有之系爭土地上，因此上開拍賣公告註明「編號2之建物占用毗鄰438之29地號土地，使用權源不明，此部分法律關係由拍定人自理。」，而上訴人所有之系爭增建物現仍占用系爭土地如附圖所示編號Ａ面積35平方公尺部分之事實，有被上訴人提出土地登記謄本、建物登記謄本、建物測量成果圖、拍賣公告為憑（見原審卷第5頁至第7頁、第76頁至第78頁），並經本院依職權調取原審法院93年度執字第5867號強制執行事件卷宗核閱屬實，復據原審及本院會同兩造至現場勘驗及原審囑託及彰化縣彰化地政事務所人員測量屬實，有勘驗筆錄、現場略圖、現場照片及土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第29頁至第30頁、第43頁、本院卷第114至115頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人以系爭增建物無權占用系爭土地，依民法第767條請求拆屋還地，並依不當得利法則請求給付相當於租金之利益等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決要旨參照）。查被上訴人主張系爭土地為其所有，業據其提出土地登記謄本為證（見原審卷第5頁），且為上訴人所不爭執，是上訴人抗辯其為有權占有，自應就其占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
（二）又強制執行法之拍賣，應解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而拍賣機關僅係代替債務人立於出賣人地位（最高法院49年臺抗字第83號判例參照）。
本件上訴人經法院強制拍賣程序買受系爭增建物，執行法院僅係代替債務人地位出售系爭增建部分予上訴人而已，系爭增建物不因經由法院拍賣程序售出，即當然取得對系爭土地之合法權源。
（三）上訴人雖抗辯系爭438-29地號土地係於68年間建築上訴人系爭坐落之4層樓公寓之建築基地且為依法留設之法定保留空地，縱該法定保留空地未於94年一併拍賣移轉，然拍賣效力仍及於該依法留設有助於主物即房屋本身及其主要結構所在建築基地效用之法定空地之使用權所依權利在內。是以，上訴人本於法院拍賣繼受並依現況點交，係有合法權源，並非無權占有云云。惟查原審以100年3月28日彰院賢民樂100年度訴字第26號函彰化縣政府略以：「㈠請查明彰化市○○路南郭小段7579建號建物（門牌號碼彰化市○○路○○○巷○號，使用執照字號：78彰建管（使）字第6284號）之建築基地有無包括彰化市○○段南郭小段438-29地號土地？彰化市○○段南郭小段438-29地號土地是否為彰化市○○路南郭小段7579建號建地所留設之法定空地？並請檢送相關資料到院。㈡請查明彰化市○○段南郭小段438-29地號土地上是否設有排水溝、污物處理池（化糞池），供上開彰化市○○路○○○巷○號1～4樓公寓房屋排放廢水及污物之用？如有，則該438-29地號土地上設有排水溝、污物處理池（化糞池）之原因為何（係地主同意提供或其他原因）？並請檢送相關資料到院」等語（見原審卷第45頁），經彰化縣政府以100年4月20日府建管字第1000100818號函答覆略以：「經查本府67彰建都第12221號建造執照（領有68彰建都第20122號使用執照）內容所示旨揭土地與同段438-30地號屬同一宗建築基地並於上開建造執照內基礎結構平面圖上標示污水處理設施位置。」等詞（見原審卷第47頁）。而依彰化縣政府上開函檢附原審之建造執照之土地同意書及相關資料所示，民國67年間訴外人劉仁欽曾提供其所有坐落彰化市○○段南郭小段438 之1地號土地、被上訴人劉仁釗提供其所有同段第438之3地號土地、訴外人劉仁哲提供其所有同段第438之4地號土地、訴外人黃燈輝曾提供其所有同段第438之5地號土地共同合建上開67年彰建都字第12221地號建造執照之四層樓建物。（見原審卷第51頁至52頁之同意書及59至69頁之土地登記簿謄本）。又上訴人拍定之7579號1樓建物其坐落之基地為彰化市○○段南郭小段第438之30、438之68、438之93地號之土地，系爭增建物之基地則為438之29地號，兩建物坐落之基地並不相同。而438之30及438之29地號係由438之1地號分割出來，438之68地號係由438之3地號分割出來，438之93地號係由438之4地號分割出來，438之29地號係於69年3月17日以買賣為原因由訴外人劉仁欽登記為被上訴人劉仁釗，7579建號建物係於78年8月28日為所有權第一次登記，登記所有權人為被上訴人劉仁釗，並於86年9月10日以贈與原因登記為其女即訴外人劉紫霜所有。上開438之30、438之68、438之93地號所有權二分之一亦均於86年9月10日由所有權人即被上訴人劉仁釗以贈與為原因登記為訴人劉紫霜所有，有建物及土地登記簿謄本可憑（見原審卷第5頁、本院卷第87至88頁、第102至112頁、第131-132頁）。且本院勘驗現場時，上訴人並指出系爭438之29地號土地中化糞池（污水處理池之位置），並有相片可憑（見本院卷第114頁反面、第118頁）。足見系爭第438之29地號土地雖曾提供為彰化縣政府67彰建都字第12221號建造執照之建築基地，但僅做為公共設施用地即污水處理設施位置，而不能供其他用途（如住戶之私人用途），此所以上開第7579建號建物並未列系爭438之29地號之土地為其基地坐落之土地之所由來（僅列438之
30、438之68，為438之93地號為其基地坐落之位置，已如上述），而住戶於辦理所有權第一次登記及移轉登記，亦無從取得系爭第438之29地號土地之產權。是以，上訴人並無占有系爭土地做為私人用途之正當權源（上訴人自承系爭增建物為簡易之棚架，主要是曬衣服使用，被上訴人亦稱劉紫霖係在上面增建做曬衣服使用，見本院卷第69頁、原審卷第96頁反面）。
（四）又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固有最高法院48年臺上字第1457號判例意旨參照（現為民法第425條之1之規定）。惟上揭判例適用之前提為土地與房屋原同屬一人之情形。查上訴人經拍賣取得之7579地號，其原始起造人雖為被上訴人，並於78年8月28日辦理建物有權第一次登記為被上訴人所有，被上訴人並於86年9月10日以贈與為原因登記為訴人劉紫霜所有，劉紫霜係於受贈後始在系爭土地上增建系爭建物乙節為被上訴人所自承（見原審卷第96頁反面、第68頁），足見系爭建物、增建之建物並無土地及房屋分開同時或先後出售之情事，則上訴人抗辯依上開最高法院48年台上字第1457號判例意旨，應推斷被上訴人有默許上訴人繼續使用系爭土地云云，並無根據。
（五）上訴人又辯稱被上訴人對其女劉紫霜在系爭土地上搭建系爭增建物既無異議，其已繼受前手權利，被上訴人自不能請求上訴人拆除等語，為被上訴人所否認。本院衡諸縱被上訴人曾同意其女劉紫霜在系爭土地上搭建系爭增建物，惟按「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」（最高法院59年度台上字第2490號判例參照）。又債之契約，僅於訂約當事人之間發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法第153條規定意旨甚明。經查縱上訴人辯稱被上訴人同意上訴人之前手即劉紫霜使用系爭土地屬實，惟上訴人並未提出劉紫霜有支付使用系爭土地對價之證據資料供參，是上訴人抗辯被上訴人對劉紫霜在系爭土地上搭建系爭增建物並無異議，亦僅足認定被上訴人與劉紫霜間有無償使用借貸契約存在，惟揆諸前揭說明意旨，使用借貸關係僅具有債之相對效力，該使用借貸關係僅存在於被上訴人與劉紫霜間，本件後手即上訴人仍不得執以對土地所有權人即被上訴人主張有使用系爭土地之權利。
（六）上訴人再抗辯：按民法第796條規定：「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。」被上訴人於94年拍賣時（法院拍賣筆錄及標示部）均有指稱法院增建建物（建號11542）占用其438-29地號土地時係無人使用，可知其於86年建造時即已知越界之事實，未有所主張，而於上訴人拍定後5年多後突訴請拆除增建物，則依民法第796規定，被上訴人已不得請求移去系爭增建物云云。惟查民法第796條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言。若其房屋之全部建築於他人之土地，則無同條之適用（最高法院28年台上字第634號判例參照）。本件係劉紫霜係於被上訴人之所有之系爭第438之29地號土地上增建系爭建物，與上開越界建築之情形不同，揆諸上開判例意旨，自無上開民法第796條規定之適用，上訴人此部分之抗辯亦不可取。
（七）另被上訴人陳稱系爭增建物係劉紫霜增建用以供作曬衣使用，為上訴人所不爭執，且上訴人自稱其亦係照原使用方式使用等語（見原審卷第96頁反面），參以系爭增建物本係在原有系爭建物之結構體外，另行搭建之鐵皮磚架造建物，是將系爭增建物拆除對於上訴人所有系爭建物之結構安全並無影響此經本院至現場勘驗明確，並有現場照片在卷可參（見原審卷第24頁、本院卷第117、118頁），又依上述拍賣公告所載內容，可見上訴人於投標應買系爭建物及系爭增建物時，已明顯可知系爭增建物為「未辦保存登記建物」且占用系爭土地，執行法院拍賣時，並未將上開未辦保存登記建物占有使用基地之權利一併出賣予拍定人即上訴人，是上訴人參加投標而應買，本即應承擔日後系爭增建物有被拆除之風險。因此，被上訴人請求上訴人拆除系爭增建物，乃其所有權之正當行使，要難認為有何權利濫用之情事，亦難認與何誠信原則有違。上訴人主張被上訴人訴請拆屋還地有違反誠信原則或以損害他人為主要目的之疑義云云，自不足採。
（八）綜上所述，上訴人所辯各節，均難認其有占用系爭土地之合法權源，被上訴人主張上訴人所有之系爭增建物乃無權占用系爭土地為真實。從而被上訴人本於系爭土地之所有權，依民法第767條規定，請求上訴人將系爭土地上之系爭增建物，即如附圖所示編號A部分、面積35平方公尺之鐵皮架磚造建物折除，並將該部分土地返還被上訴人，要屬有據，應予准許。
（九）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院著有61年臺上字第1695號判例參照）。查本件上訴人占用系爭土地，且無合法權源，其占用土地自受有相當租金之不當利益，而系爭土地係被上訴人所有，已如前述，是被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。次按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。再按租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年臺上字第1730號判例參照）。本院審酌系爭房屋之基地係位於彰化市○○路○○○巷內，本院勘驗現場時發現系爭基地與12公尺寬之彰化市○○路○○○巷距離約70多米，與約15米寬之民族路距離約50公尺，有勘驗筆錄之記載可憑，足見系爭土地並未直接臨路，且所在位置○住○區○○○○○段，且系爭土地原已提供為污水處理設施用，而上訴人以鐵皮架磚造建物占用系爭土地，使用價值尚屬有限，所能獲得之利益尚非至鉅等情狀，認為被上訴人請求以系爭土地之申報地價年息百分之10計算不當得利數額，顯屬過高，應依系爭土地申報總價額年息百分之5計算為相當。又依上開說明，被上訴人請求相當於租金之不當得利，自應適用5年短期消滅時效之規定。又上訴人無權占用系爭土地面積為35平方公尺，系爭土地自93年1月迄99年1月之申報地價均為每平方公尺4,080元，此有被上訴人提出之地價第二類謄本在卷可稽（見原審卷第105頁），又依系爭建物登記謄本（見原審卷第37頁），上訴人係於94年2月17日登記取得系爭建物及其後側系爭增建物，是被上訴人請求上訴人給付自起訴日99年12月8日回溯5年之相當不當得利損害金35,700元（35平方公尺x4,080元x5%x5年=35,700元），及自99年12月9日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人相當不當得利之損害金7,140元（35平方公尺x4,080元x5%=7,140元），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地內如附圖所示編號Ａ部分面積35平方公尺土地上之系爭增建物拆除，並將土地返還被上訴人，及請求上訴人給付35,700元暨自99年12月9日起至返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人7,140元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
原審就上開應准許部分，依被上訴人之請求而為判決，並依被上訴人之聲請酌定相當之擔保金額為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，並無理由，應予駁回。至上開不應准許部分，原審駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，於法並無不合。被上訴人就此部分提起附帶上訴，請求附帶被上訴人應再給付附帶上訴人35,700元及自民國99年12月9日起至返還系爭土地之日止按年給付7,140元，亦無理由，應予駁回。
六、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴、附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 謝雅惠中 華 民 國 101 年 3 月 28 日