臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第61號上 訴 人 喜樂房屋仲介有限公司法定代理人 陳平安訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師被 上 訴人 志皇工業股份有限公司法定代理人 王登仕訴訟代理人 劉邦遠律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國99年12月20日臺灣南投地方法院第一審判決（99年度訴字第284號）提起上訴，本院於100年5月3日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：(一)被上訴人經由伊公司於99年 7月16日之居間，而買受訴外人啟福汽車股份有限公司（下稱啟福公司）所有坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地及其上同段285號建號房屋（門牌號碼為同市○○○路 ○○○號），價金為新台幣（下同）6600萬元，並已辦妥所有權移轉登記，是被上訴人自應按成交價2%給付仲介報酬 130萬元予伊公司。(二)又依不動產仲介之交易常規，居間契約之訂立絕大部分均不會以書面為之，而係由客戶以「透過仲介公司帶看不動產」之行為默示同意與仲介公司訂約，頂多製作一張客戶帶看資料表，以供後續追蹤之用。而經被上訴人看到廣告後主動要求，伊公司法定代理人陳平安及營業員林錦昌確已於99年7月16日帶被上訴人之法定代理人王登仕及其兄即被上訴人之股東王登利前往看系爭房地，經王登利在伊公司之「客戶帶看資料表」上親自簽名，其兄弟二人並表示確定要買系爭房地，是被上訴人既已接受伊公司之帶看服務，依上開交易常規，兩造確已成立提供訂約機會之居間契約。伊公司否認王登利兄弟曾當場表示前經他人報告並拒絕伊公司仲介，若果如此，其等何需要求伊公司提供系爭房地稅單以核算成本？被上訴人又何需欲包36,000元之紅包予伊公司？且伊公司於99年7月16日帶看後，系爭買賣雙方旋於同年月19日訂立買賣契約，顯見該訂約機會確係由伊公司提供，非被上訴人另由其他管道取得。至王登利兄弟二人嗣私下透過訴外人施銘芳、啟福公司股東謝福章與啟福公司簽約，係為規避給付仲介報酬予伊公司，顯違誠信原則，參照最高法院58年台上字第2929號判例意旨，被上訴人仍應給付仲介報酬。謝福章、施銘芳於伊公司請求啟福公司給付報酬之另案（原審99年度訴字第279號）所為不利伊公司之證述，多所偏頗，且互有矛盾，應不足採信。施銘芳證稱其於伊公司居間前一個多月已將系爭房地出售訊息告知王登利，卻又自承從未帶王登利兄弟看廠房，與一般買賣不動產之常情不符，顯係杜撰，實則，伊公司於99年3月間即將系爭房地出售訊息告知王登利兄弟，因超過其等當時預算而未成交，故其等知悉系爭房地出售之訊息確係來自伊公司，絕非施銘芳；且依謝福章之證述，足證99年7月16日下午以前，施銘芳從未告知謝福章，王登利或被上訴人有意購買系爭房地，如何謂係仲介？(三)再經內政部於89年間依不動產經紀業管理條例第19條頒訂「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，以成交價6%為不動產仲介之報酬上限後，全國各大房仲業者均據此約定仲介報酬為買方2%、賣方4%，即除當事人另約定降低仲介報酬外，一般均係依此比例，已形成房屋仲介業者之慣例，伊公司亦已將上開收費標準張貼於營業處所明顯位置，以供客戶觀看等情，爰依民法第565條居間之法律關係提起本件訴訟，聲明求為命上訴人應給付伊公司132萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%加計利息之判決。
貳、被上訴人則以：(一)兩造並無居間契約存在，伊公司法定代理人王登仕亦未曾以書面或口頭代理伊公司與上訴人達成居間契約之合意。上訴人提出之「客戶帶看資料表」雖經訴外人王登利於客戶姓名欄簽名，惟，其上並無伊公司委任王登利為代理人之記載，且就居間意旨、不動產之詳細資料、居間報酬等內容均付之闕如，顯尚未就居間契約成立要件為一致之意思表示，顯難認定為居間契約。至王登仕雖有於99年
7月16日前往系爭房地現場，惟並未表示購買意願，更未對上訴人有任何居間之意思表示。(二)又伊公司否認兩造有就「給付報酬」部分達成合意，上訴人所舉其已將收費方式陳列於辦公室牆上之事實，不足以證明兩造間已有此合意。至王登利曾欲包36,000元之紅包予上訴人，並非給付仲介報酬，僅係因陳平安一再索款，王登利不堪其擾，且兩造同為南崗工業區之廠商，為維持商界情誼而已。再伊公司否認有上訴人所稱房仲業者一般均係以買方負擔2%仲介服務費之慣例或習慣。(三)又伊公司與啟福公司間就系爭房地成立之買賣契約，並非因上訴人之報告或媒介而成立，上訴人自無請求居間報酬之權利。實則，伊公司於上訴人帶看前 1個多月，即經訴外人施銘芳告知系爭房地欲出售，因而有購買意願，並非經由上訴人告知始知悉進而產生購買意願；且伊公司與系爭房地同在南崗工業區，是伊公司對系爭房地之情況已有一定瞭解，並不需再經第三人帶看；至王登利兄弟仍隨同上訴人前往系爭房地，係因到現場前，並不知上訴人廣告中之標的即為系爭房地，而到現場發現後，王登利已當場表示前經他人報告介紹，無法接受上訴人報告之價錢，故未同意由上訴人仲介。另伊公司原透過施銘芳出價6260萬元，經施銘芳與啟福公司斡旋後，加價至6600萬元成交，伊公司亦已給付成交價1%即66萬元之介紹費予施銘芳。再伊公司否認曾於99年3月間委託上訴人居間尋找購買廠房之事，亦否認曾要求上訴人提供系爭房地之稅單等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人主張因其居間仲介，被上訴人乃與啟福公司成立系爭房地之買賣契約，為不足採，被上訴人抗辯兩造間並未成立居間契約尚屬可信。故而上訴人主張本於民法居間之法律關係請求被上訴人給付報酬即仲介費132萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人132萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第
一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造於原審99年12月6日言詞辯論期日，經承審法官行爭點整理，確認就下列事項不為爭執：
㈠上訴人有於99年7月16日與被上訴人法定代理人及訴外人王登利同至系爭房地看屋。
㈡訴外人王登利有於99年7月16日在上訴人之客戶帶看資料表填寫姓名、電話資料。
㈢被上訴人有於99年7月16日與系爭房地之所有人啟福公司之
代理人謝福章簽訂買賣草約，並於同年月19日簽訂買賣契約，以6600萬元向啟福公司買受系爭房地。
二、於被上訴人與啟福公司簽訂系爭房地之買賣契約前，訴外人施銘芳並未帶被上訴人公司人員前往看系爭房地。
三、被上訴人提出之「南崗廠房」出售之廣告照片（附於本院卷第66、67頁），即為上訴人就系爭房地設立之廣告。
伍、兩造於原審99年12月6日言詞辯論期日，經承審法官行爭點整理，確認兩造爭執事項為：
一、被上訴人有無同意由上訴人報告買受系爭房地之機會，並約定仲介酬勞為成交價之2%？
二、被上訴人是否因上訴人之居間而與啟福公司訂立系爭房地買賣契約而應給付報酬及報酬數額為何？
陸、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，亦有最高法院17年上字第917 號判例意旨足憑。又按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文；故而代理人須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力。復稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第565條、第153條第1項分別亦有明文。本件上訴人持以主張兩造間成立居間契約之「客戶帶看資料表」，其上客戶姓名處係由訴外人王登利簽署，並非以被上訴人名義簽訂，亦無表明代理被上訴人之文字，對於被上訴人自不生效力。惟被上訴人之法定代理人與王登利既同時於上訴人帶看系爭房地時在場，則兩造間是否就被上訴人委託上訴人帶看系爭房地而成立口頭之居間契約，亦應由上訴人舉證以實其說。就此，上訴人雖主張：伊公司負責人陳平安及業務代表邱長隆早於99年3月間即告知王登仕兄弟系爭廠房要出售之訊息，因被上訴人公司當時之預算只四、五千萬元，因而作罷。迨至99年7月16日，伊公司職員林錦昌聯絡王登仕兄弟到南崗工業區之和泰汽車前見面，伊公司負責人陳平安告知王登仕兄弟系爭房地即之前告知之啟福公司廠房，售價高於其等四、五千萬元之預算，其等回稱因現房地產一直在上漲，其等之預算並已提高，因此仍要求上訴人帶看系爭房地，並很滿意而決定要購買，並稱買到後將委託伊公司辦理出租事宜，乃要求伊公司向啟福公司索取房屋稅單及地價稅單，以供其核算成本云云，惟以上均為證人王登仕、王登利所否認，而證稱：系爭房地乃早經訴外人施銘芳向伊等仲介在先，伊等見林錦昌故意誤導面積為一千一百坪之個案廣告，不知係同一案廠房，始打電話聯絡其帶看，在和泰汽車前，上訴人亦未告知，及至現場伊等始知為同一個案，因上訴人法代稱既來之乃姑且看之，但未向其表示要買及委其居間，且未要求其索給稅單，因上訴人法代表示既有帶看之實，依慣例簽收帶看單，王登利始於其上簽名，但無決意委其居間買賣等意旨之記載等語（見本院卷第83-84頁），參諸證人即上訴人公司職員林錦昌在本院準備程序中同時在場，先則證稱：伊等在TOYO TA汽車前有明確告知王登仕兄弟為啟福公司之廠地云云，但為法官追問後卻閃爍其詞，改稱：「（法官問：在TOYOTA那裡有無告訴他們地點在那裡？）到現場我們請陳平安經理去接洽，講的過程我只是在旁邊」、「（被上訴人訴訟代理人劉邦遠律師問：在TOYOTA有無告訴王登利、王登仕要看啟福的廠房？）我是在旁邊的，我（只）有聽到價金的部分。到TOYOTA時，我沒有說，因為那時我在等我們經理到現場」等語（見本院卷第85頁正、反面），且對於其公司所張貼之二張廣告單確有將同一系爭廠房面積為不同標示（即一為1100坪，一為1111坪）之情形亦不諱言（見本院卷第86頁正面），並承認：「伊不知何人要稅單」、「取得兩張稅單後，要拿去給他們，他們電話就沒人接，（我）拿去他們公司，他們公司鐵門拉下來，電話也沒有接」等語（見本院卷第83頁正面、85頁反面），足證被上訴人確無「委託」上訴人帶看系爭廠房（地）並決意「委託」上訴人仲介（居間）買賣事宜始簽立系爭帶看單之事實。
二、次按民法債編之居間分為單純報告訂約機會，或為他人訂約之媒介之二種類型，前者稱為「報告居間」，居間人僅須向委託人報告訂約機會，後者稱為「媒介居間」，居間人尚須於他人訂約時周旋其間為之說合。惟不論何一類型之居間契約，均應就給付報酬之內容此契約必要之點意思一致，否則難謂已成立居間契約。本件上訴人主張兩造間之仲介報酬計算方式，係依目前不動產仲介業之收費標準，即依內政部頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」之計收標準，以實際成交總價收取，即賣方應負擔百分之4服務報酬、買方負擔百分之2服務報酬，並將收費標準張貼於上訴人營業處所明顯位置供客戶觀看等語；惟為被上訴人所否認。經查，內政部依不動產經紀業管理條例第19條規定所頒之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」係規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，有上訴人提出之前揭規定附卷可參（詳一審卷第71-78），顯見並無上訴人所陳賣方負擔百分之4、買方負擔百分之2仲介費之絕對標準。又上訴人自承：除「客戶帶看資料表」之外，本件居間契約無其他書面契約，王登利和被上訴人法定代理人係一起至約定之地點看廠房，看完之後在現場填寫「客戶帶看資料表」，該資料表無仲介費用之記載，被上訴人法定代理人及王登利要求提供稅單核算成本，當日即向賣方人員拿取房屋、地價稅單資料，尚未交付，被上訴人法定代理人及王登利即先離開，離開後被上訴人即與啟福公司訂約，未再與上訴人接觸等語（詳一審卷第63-65頁），足證兩造係在上訴人營業處所以外之地點見面，被上訴人並無機會觀看上訴人之收費標準，自難知悉上訴人對於仲介報酬之要約內容為何，此外，上訴人未再舉證證明兩造間確有約定仲介報酬，參以證人王登利在本院準備程序中到庭所證關於如何姑且由林錦昌等人「帶看」及填單，但無委託其居間之意思及事實等情，足見兩造就居間契約之內容並無明確之意思表示，難謂兩造已成立居間契約，從而，上訴人之上開主張並非可採。
三、上訴人雖以依其法定代理人於99年8月4日、同年月9日與王登利之電話錄音內容，王登利二度承認上訴人有居間帶看系爭房地之事實，及於99年8月20日與被上訴人法定代理人王登仕之談話錄音內容，王登仕亦承認有帶看事實，認被上訴人應給付居間報酬等語。惟查，王登利係以其個人名義在上訴人之「客戶帶看資料表」填寫姓名、電話等資料，被上訴人並無「委託」之意，且該資料表上並無報酬之記載，故王登利與上訴人間是否成立居間契約，本非無疑，縱認其等成立居間契約，既非王登利以被上訴人之名義訂立契約，亦無載明代理被上訴人之旨，王登利所為即與被上訴人無涉；又被上訴人法定代理人王登仕與上訴人之法定代理人之談話中，仍認被上訴人買受系爭房地係因他人之媒介，並已給付仲介報酬，對於上訴人之帶看服務則稱會給予適當之表示等語（詳一審卷第50-61頁），故自兩造法定代理人對話內容觀之，仍難證明兩造間已成立居間契約。復據訴外人施銘芳於上訴人訴請訴外人啟福公司給付仲介報酬事件（即原法院99年度訴字第279號）中亦證稱其自啟福公司股東謝福章處得知系爭房地出售訊息，有向王登利告知此事，其後由王登利、王登仕兄弟與謝福章議價，最後以6,600萬元成交，有收王登利兄弟百分之1仲介費66萬元等語（詳該案卷第124-127頁），核與被上訴人法定代理人所陳：系爭房地在上訴人帶看前就打算要買，期間也有看其他廠房，上訴人帶看並未加強伊購買系爭房地之意願，是因帶看時仲介要賣7,000萬元，施銘芳開價比較低，所以有購買之意願等語相符（詳一審卷第66頁）；可見被上訴人早於上訴人帶看系爭房地前即與證人施銘芳就系爭房地之買賣有所聯繫，經比較售價後決定同意由施銘芳居間媒介並承買。又上訴人雖又引據之最高法院58年台上字第2929號判例意旨，主張被上訴人應付伊報酬，惟按之該判例意旨，乃「媒介居間固以契約因其媒介成立為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則。仍應支付報酬」，而本件上訴人所主張其僅止於「帶看」，且於兩造有爭執之「客戶帶看資料表」上，亦只記載「請代為洽談價錢及條件斡旋『要約』」，就契約之重要要素，如價錢等條件均付闕如之情形，乃明顯與該判例所揭「拒絕」訂立該媒介就緒之契約，而……與相對人訂立『同一內容』之契約」情形不同，且上訴人亦未受託與相對人即啟福公司就被上訴人「委其與相對人斡旋要約之條件談妥價格及其他條件」，自亦與民法第101條第1項所稱以不正當行為阻止其條件之成就之情形有間，上訴人勉強比附援引，據以主張被上訴人就本件應支付其報酬，自亦非有據。
四、綜上所述，本件上訴人主張其因居間仲介，被上訴人乃與啟福公司成立系爭房地之買賣契約，為不足採，被上訴人抗辯兩造間並未成立居間契約尚屬可信。故而上訴人據此主張本於民法居間之法律關係請求被上訴人給付報酬即仲介費132萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，駁回其在原審之訴及假執行之聲請，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第
78 條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 曾煜智中 華 民 國 100 年 5 月 17 日
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