臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第77號上 訴 人 吳宗璍訴 訟代理人 陳文慧律師被 上 訴 人 陳麗明訴 訟代理人 鐘登科律師訴 訟代理人 廖奕婷律師被 上 訴 人 聯京房屋仲介有限公司法 定代理人 鄭永杰被 上 訴 人 惠雙實業股份有限公司法 定代理人 呂森瀛受告知訴訟人 黃志宏上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國99年12月22日臺灣臺中地方法院99年度訴字第192號第一審判決提起上訴，本院於100年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國98年11月9日經被上訴人聯京房屋仲介有限公司（以下簡稱聯京公司）之業務員黃怡霖居中議價，以新台幣（下同）4,820,000元之價格向被上訴人陳麗明（以下稱陳麗明）購買坐落台中市○○區○○路一段365號之9之三層樓透天厝（下稱系爭房屋），並於當日給付簽約金430,000元、仲介費45,000元，嗣亦按程序配合辦理各項過戶事宜；惟於2星期後，業務員來電告知，聽聞鄰長告知系爭房屋為凶宅，前屋主陳張娉之獨子陳全仲約20年前於系爭房屋一樓樓梯間以絲襪上吊身亡，問上訴人有無意見，另告知因年代久遠，無從考查究實，需上訴人提出證據，始得退還價金。嗣經上訴人四處查證結果，系爭房屋確曾發生自殺致死事件，聯京公司曾表示願退還25萬元之仲介費用，而陳麗明則以系爭房屋實際所有權人為告知訴訟人黃志宏，且陳全仲死亡地點係在送醫途中，而非系爭房屋內，系爭房屋並非凶宅，拒絕賠償。上訴人因於簽署系爭買賣契約時已給付價金及仲介費，上訴人之配偶並由原彰化任職通訊行之店長請調降職為業務員，以便於系爭房屋處就近生活，上訴人又已花費巨資雇請裝潢及購買新家具，為降低損失及恐有違約疑慮，乃先完成過戶，並付清4,820,000元之價款，乃請求出賣人依凶宅行情，減少價金。按依我國社會民情，一般大眾對於房屋曾發生之非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼心理，居住其內者在心理層面上亦有負面影響，是就房屋交易市場之通常交易觀念而言，發生非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，自屬物之重大瑕疵，依民法第354條第1項規定，陳麗明即應負物之瑕疵擔保責任，且不以有無故意、或過失之歸責事由為必要。爰參以報章雜誌，就凶宅影響買賣價格平均為三成之資料，訴請減少系爭房屋買賣價金之三成，即陳麗明應給付上訴人1,446,000元。又依內政部於92年6月26日內授中辦地字第0920082746號公告修正、行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之不動產委託銷售契書範本第6條第3項規定：「委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。」、及第7條第1項規定：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。」，可知出賣人及仲介商有誠實告知並盡詳實調查之義務。上訴人既委託聯京公司代為議價，該公司即應盡善良管理人之注意義務，詎該公司於未議價付首期屋款前先調查清楚屋況，即急於成交此案，致生本件消費糾紛，上訴人自得請求聯京公司負債務不履行之損害賠償責任。又聯京公司既為被上訴人惠雙實業股份有限公司（以下簡稱惠雙公司）之加盟店，惠雙公司依法亦應就本件負賠償責任。而陳麗明、聯京公司與惠雙公司對上訴人所應負者乃不真正連帶債務，如其中一人為給付者，其他債務人於清償範圍內同免給付義務。爰依民法第359條、第360條、第227條及第226條規定，聲明求為判決：
㈠陳麗明應給付上訴人1,446,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5%計算之利息；陳麗明於聯京公司就第㈡項請求金額、或惠雙公司就第㈢項之請求金額清償時，就該清償範圍內免給付義務。
㈡聯京公司應給付上訴人1,446,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；聯京公司於陳麗明就第㈠項請求金額、或惠雙公司就第㈢項之請求金額清償時，就該清償範圍內免給付義務。
㈢惠雙公司應給付上訴人1,446,000元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；惠雙公司於陳麗明就第㈠項請求金額、或聯京公司就第㈡項之請求金額清償時，就該清償範圍內免給付義務。
㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
【原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人不服
，提起本件上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡並准如上開聲明所示之判決。】
二、陳麗明則辯以：系爭房屋過戶予上訴人前，雖登記於陳麗明名下，惟實際上系爭房屋為受告知訴訟人黃志宏所有，陳麗明僅為借名登記者。又判斷是否為凶宅，是否構成物之瑕疵，除判斷死亡地點外，尚需考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短、對群眾心中打擊程度等因素。依台中市北屯區戶政事務所之死亡登記申請書、台灣台中地方法院地檢署相驗屍體證明書、及證人陳張娉於原審之證詞，可知陳全仲係於送醫途中死亡，死亡地點並非在系爭房屋內；另依證人即系爭房屋該鄰之鄰長范玉蘭之證詞，可知陳全仲上吊自殺事件，並未為四鄰所知悉；又據系爭房屋第二任屋主郭豐泰之配偶即證人郭徐美華之證詞，亦可證明系爭房屋自陳全仲上吊事件發生後迄今，已時隔15年之久，期間經郭豐泰及家人居住其內長達7年，郭豐泰家人均未感居住不適、或有何靈異現象產生，即難認陳全仲曾於15年前在系爭房屋內上吊，已導致系爭房屋價值、效用及居住品質之減損，而有物之瑕疵情事。況陳全仲係於送醫途中死亡，系爭房屋並非死亡地點，且事隔15年之久，又未為周遭四鄰所知悉，堪認並無影響系爭房屋之價值。又系爭房屋成交價格482萬元，與原審囑託鑑定系爭房屋於98年11月9日之合理價格4,939,783元，價差百分率在10%以內，與一般市價相當，顯見；系爭房屋並未因陳全仲在屋內上吊之事件，而減損交易價值之瑕疵等語。
三、聯京公司則辯以：聯京公司於銷售系爭房屋時，已製作房屋現況說明書，並請賣方確實簽認；於系爭房屋成交前，亦曾查詢鄰居及凶宅網之調查，誠已盡產權調查義務。嗣於買賣過戶期間，始發覺鄰居神色怪異、支唔其辭，但亦未言明系爭房屋有何事件發生；經查詢警局資料結果亦毫無所悉，凶宅網亦無登載，然基於誠信原則，聯京公司仍將此種可能孳生爭議告知上訴人，是聯京公司並非先知有上開情事，而故促成系爭房屋之交易。又聯京公司於本件協調期間亦已告知上訴人，若上開情節確實，買方可要求退還價金、解除買賣契約，然上訴人卻說請賣方一定要賣不可解約，只要求減少價金；且買賣雙方於協商過程中，亦協議於完稅款付款前暫停過戶作業，待賣方明確瞭解探詢清楚（時間一個星期）再行協商是否解約或繼續，惟上訴人卻於協議後，未告知聯京公司及賣方情況下，繼續付款，並匯稅款於履約保證帳號，顯見上訴人知悉上開情狀後，仍有購買系爭房屋之意願。另於協商期間，聯京公司因不想此事件影響公司業務，曾提議若賣方願配合減少價金，聯京公司願成全，甚至退還仲介費用，以彌爭議，然並未為賣方所接受。聯京公司實已盡仲介之專業與責任，上訴人請求聯京公司賠償並無理由等語。
四、惠雙公司則以：上訴人與聯京公司簽訂仲介契約，與惠雙公司無關，惠雙公司自始並無參與系爭房屋買賣乙事。又聯京公司雖屬惠雙公司之加盟店，然對外營業於招牌及名片上均註明加盟店字樣，於名片上亦註明各加盟店皆為獨立經營之公司，上訴人向惠雙公司請求賠償，並無理由等語。
五、查兩造於原審審理中，確認本件不爭執事項如下（見原審卷第125頁背面、及第126頁）：
㈠上訴人於98年11月9日經聯京公司業務員黃怡霖介紹，以482
萬元向陳麗明購買系爭房屋，上訴人已付清買賣價金，陳麗明業將系爭房屋移轉登記予上訴人，並交付予上訴人居住使用。
㈡系爭房屋第一次登記之所有權人為陳張娉，其長子陳全仲於
83年2月14日死亡，陳全仲死亡時之戶籍設立於系爭房屋，依台灣台中地方法院檢察署相驗屍體證明書記載：陳全仲之死亡原因為縊死，死亡地點為送醫途中。
㈢陳張娉於87年7月2日將系爭房屋移轉給訴外人郭豐泰，郭豐
泰於97年6月26日將系爭房屋出售給受告知訴訟人黃志宏，黃志宏借用陳麗明名義登記。
兩造就上開事項不爭執，即應受拘束，本院無庸就上開不爭執之事實，再為調查證據，並得以之為本件判決之基礎，合先敘明。
六、惟上訴人主張系爭房屋曾發生自殺死亡事件，依房屋交易市場之通常觀念，屋內曾發生住戶非自然身故事件，係屬房屋交易之重要資訊，將影響房屋之交易價值甚鉅，屬物之重大瑕疵，上訴人自得依物之瑕疵擔保責任，請求出賣人陳麗明減少價金；又依上訴人與聯京公司間之委託服務契約，聯京公司未盡調查、及告知義務，致生本件消費糾紛，依債務不履行規定，亦應負損害賠償責任；而聯京公司為惠雙公司之加盟店，惠雙公司亦應負賠償責任等節，則為被上訴人所否認，並分別以上詞置辯。經查：
㈠上訴人主張系爭房屋曾發生自殺死亡之事件，係一般人所認
知之凶宅，系爭房屋存有物之重大瑕疵等語，惟均為被上訴人所否認。陳麗明辯以：訴外人陳全仲係於送醫途中死亡，系爭房屋並非死亡地點，且該事件迄今已隔15年之久，又未為周遭四鄰所知悉，其間亦經訴外人郭豐泰及家人居住多年，均未感不適、或有何靈異現象發生，尚無致系爭房屋價值、效用及居住品質減損之物之瑕疵等語。查訴外人陳全仲於83年2月14日在系爭房屋內上吊一節，固據證人即陳全仲之母陳張娉於原審結證稱：陳全仲係於系爭房屋內上吊自殺的等語（見原審卷第148頁背面），惟陳全仲雖在於系爭房屋上吊自殺，但並非當場死亡，而係於送醫途中始死亡之事實，業經原法院向台中市北屯區戶政事務所查明屬實，有該所99年3月26日中市北屯戶字第0990001547號函附之死亡登記申請書、及台灣台中地方法院地檢署相驗屍體證明書在卷可稽（見原審卷第113至115頁），經核該等文書均屬公文書，依民事訴訟法第355條第1項規定，應推定為真正，自具有法定證據之效力。又陳全仲上吊自殺如係在系爭房屋內即已死亡，應無再送醫急救之必要，惟陳全仲卻有上開送醫之紀錄，益證陳全仲應非在系爭房屋死亡之事實，堪以認定。上訴人於本院審理中聲請再傳訊證人陳張娉，以證明陳全仲在系爭房屋上吊自殺時是否已死亡一節，即無必要。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項固有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查系爭房屋發生上開事件，衡諸社會民眾一般觀感，於精神、及心理上或生不安全感，惟是否即屬買賣標的物之瑕疵，仍應考量具體事故之情狀、個人主觀價值觀之認知、時間是否已經過久遠、及居住者生活品質是否有受影響等因素而決之，非謂曾發生該自殺事件，即將導致房屋價值、效用、品質之減損，遽指為物之瑕疵。而查系爭房屋曾經前手即訴外人郭豐泰偕同家人居住經年，並未查覺有任何特殊感覺等情，業據證人即郭豐泰之配偶郭徐美華結證稱：「我們是外地人，當初向前屋主購買系爭房屋時，並不曉得曾經發生前屋主之子在屋內自殺的事件，我們自87年至94年間住在系爭房屋內7年，居住期間都不曾聽鄰居談論相關的事情。居住期間也沒有特殊感覺。後來94年間因為我先生生病、沒有工作，我先生是先天性腦部動靜脈畸形，我們才搬回高雄老家。我們搬出系爭房屋後，並沒有將房屋出租，後來因為房屋有貸款，所以決定將房屋出售。由我代理我先生將系爭房屋出售給訴外人黃志宏，出售時，因為我們從頭到尾都不曉得系爭房屋曾發生自殺事件，所以沒有告知黃志宏。系爭房屋我們87年間購買時是以490萬元購入，97年間出售時，因為當時景氣不好，仲介公司也有帶其他顧客來看房子，都一直殺價，且我們有貸款壓力，所以最後以370萬元出售，在當時應該算是合理中古屋價」等語甚詳（見原審卷第178頁背面），足見；系爭房屋自上開事件發生後，期間曾經郭豐泰及家人居住在其內長達7年之久，郭豐泰及家人並未感受到居住不適、或有任何心理不適現象發生；又查上訴人亦主張其於簽訂系爭買賣契約後之二星期後，即經業務員來電告知，聽聞陳全仲在系爭房屋自殺一事等情，苟上訴人認為系爭房屋確為兇宅，於其心理上存有不安、畏懼心理，縱依其所述，即其配偶已自彰化原職調至台中系爭房屋處任職、或其已預付房屋裝潢訂金款等情屬實，惟依我國民情風俗、及信仰習慣，一般人寧可選擇解除契約拒絕遷入，嗣再請求因解除契約後所生之損害賠償，以求得內心之平安始是，惟上訴人卻仍繼續給付買賣價金，且將系爭房屋買賣價金482萬元全部付清，並於98年12月間全家遷入居住，且對入住後狀況表示還好等情，業據上訴人陳明在卷（見本院卷第19頁)，堪認上開事件並未造成上訴人對系爭房屋不良之觀感；況上訴人於購買系爭房屋時，已距上開事件發生相隔15年之久，其間亦經訴外人郭豐泰全家居住過，亦未曾造成居住者心理上不適之困擾，客觀上即難認上開事件有導致系爭房屋價值、效用及居住品質之減損，而具有物之瑕疵情事。則上訴人徒以系爭房屋曾發生上開事件，認係凶宅，陳麗明應負物之瑕疵擔保責任，而主張減少買賣價金1,446,000元云云，即屬無據。
㈡又查原法院將系爭房屋曾發生上開事件之事由，囑託華聲企
業發展鑑定顧問有限公司，鑑定系爭房屋於98年11月9日之合理價格、及該價格是否與一般市價相當，經該公司鑑定結果，以系爭房屋於98年11月9日之合理價格應為4,939,783元，且與一般市價相當，合乎行情等語，有該公司99年11月18日華聲字第14789號函所附報告書在卷可稽。上訴人於本院審理中雖以：原法院囑託鑑定時，並未指示鑑定人以系爭房屋係凶宅為鑑定，而請求本院應傳訊鑑定人到庭說明系爭房屋為凶宅、或有自殺事實，是否影響及市場買賣交易價格、及影響價格成數為何等節，惟查系爭房屋既無減損價值、效用及品質之物之瑕疵情事，已如前述，則縱華聲鑑定公司上開鑑定報告，未將上開事件之因素考量在內，亦與本件之認定無涉，自無傳訊鑑定人之必要。況查證人即系爭房屋該鄰之鄰長范玉蘭結證稱：「我從69年農曆8月起住在現在住處，於96年間開始擔任鄰長，並不清楚系爭房屋曾發生凶案，只知道我小孩大概幼稚園時，那家的兒子過世，因為辦喪事，鄰居有包白包。我不清楚該戶的兒子過世是什麼原因，亦不知道該戶兒子是否死於家中。上訴人購買系爭房屋前，從來沒有向我詢問過該戶有無問題。」等語（見原審卷第85頁背面），可見；上開事件並未為週遭四鄰所知悉，於客觀上自不造成系爭房屋交易價格低落；至訴外人郭豐泰雖僅以370萬元之價格出售系爭房屋予受告知訴訟人黃志宏，惟影響不動產市場交易價格高低之因素甚多，有可能因景氣不佳，亦有可能因買賣雙方當時之經濟狀況因素所致，不一而足，郭豐泰因未知悉系爭房屋曾發生上開事件，亦未告知黃志宏，顯見該交易價格應無受上開事件之影響，且系爭房屋買賣交易亦相當順利，尚難以郭豐泰上開出售之價格為370萬元，即認系爭房屋有交易價格之減損。又訴外人郭豐泰、及上訴人於買受系爭房屋居住使用期間，心理上亦未受上開事件之影響，而有任何不適之困擾，亦已如前述，益證上訴人主張系爭房屋有減損價值之物之瑕疵云云，並無可採。
㈢上訴人另主張：依其與聯京公司間之委託服務契約，聯京公
司未在議價付首期屋款前詳盡調查及告知義務，致生本件消費糾紛，上訴人自得請求聯京公司應負債務不履行之損害賠償責任；且因聯京公司為惠雙公司之加盟店，惠雙公司依法亦應就本件負賠償責任等語。惟系爭房屋之前手郭豐泰因未知有上開事件，故於出售系爭房屋時並未告知黃志宏，嗣黃志宏借用陳麗明名義登記後，再以陳麗明名義出售予上訴人時，前後之不動產現況說明書中均經出賣人勾選未曾發生兇殺、或自殺致死之情事，有聯京公司提出之不動產標的現況說明書、及陳麗明提出之標的物現況說明書等件為證（見原審卷第56、133頁）；又因上開事件發生迄今已逾15年之久，相關文件資料均已銷燬，無從查知一節，亦有東山派出所巡佐許文忠99年5月13日職務報告書、及台中市消防局99年5月14日消護字第0990009292號函附卷可憑（見原審卷第163、166頁），衡情應無課予仲介人員較轄區警局更高查證能力之理，聯京公司抗辯其已盡查詢義務，難認有何可歸責之處等語，應堪採信，上訴人主張聯京公司未盡善良管理人注意義務云云，即無可取。又聯京公司固為惠雙公司之加盟店，然系爭委託服務契約僅存於上訴人與聯京公司間，惠雙公司與上訴人間並無任何委託服務契約存在，惠雙公司亦未參與介入系爭房屋之交易過程；是上訴人主張惠雙公司應與聯京公司負債務不履行損害賠償責任云云，亦屬無據。
七、綜上所述；上訴人本於物之瑕疵減少價金、及債務不履行法律關係，訴請被上訴人應給付1,446,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被上訴人間之給付關係為不真正連帶債務關係，如其中一人為給付者，其他人於清償範圍內同免給付義務，均為無理由，不應准許；原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 林欽章法 官 張浴美以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 阮正枝中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
Ｓ