臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上易字第81號上 訴 人 陳沅佑原名：陳泰.訴訟代理人 鄭志明律師被 上訴人 郭雪瑩上列當事人間請求給付買賣價款事件，上訴人對於中華民國99年12月30日臺灣臺中地方法院第一審判決（99年度訴字第1035號）提起上訴，本院於100年5月10日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面本件上訴人於原審原名陳泰三，嗣上訴本院後，已於民國（下同）100年4月19日改名為陳沅佑，有上訴人提出之其戶籍謄本乙件在卷可考，爰依新名列載。
乙、實體方面
一、上訴人主張：㈠兩造於99年2月11日訂立買賣契約，由被上訴人向伊買受伊所有地目均為田、坐落台中縣大甲鎮（按已於99年12月25日因改制更名台中市大甲區，以下為配合卷存資料，仍沿用原名）義和段753-3地號、權利範圍全部、面積578.98平方公尺（下稱系爭土地），及同段753-2地號、權利範圍10萬分之12499、面積817平方公尺等2筆土地，價金共新台幣（下同）8,231,580元。嗣被上訴人已給付訂金220萬元，伊亦已於99年2月26日將上開土地所有權移轉登記予被上訴人，依約被上訴人應於移轉登記後3日內，給付尾款6,031,580元，詎被上訴人迄未給付。而前開尾款扣除第三人台中商業銀行設定抵押之借款500萬元、被上訴人為伊代墊之系爭753-3地號土地之土地增值稅453,222元後，尚餘578,358元迄未給付。㈡又伊於出賣系爭土地時，並未保證可合法申請建照、或有協助被上訴人取得其他土地所有權人通行同意書之義務，若有此事，何以未在契約書中約明？且系爭土地之地目為田，利用方式本受諸多法令限制，被上訴人買受時應已知悉，伊不可能保證可合法申請建照。而證人吳惠慈、莊文良為被上訴人委託之代書及實質仲介人，其等之證詞明顯偏袒被上訴人，與事實不符，不足採信。再伊已於系爭買賣契約中同意無償移轉上開753-2地號之通行使用地，原審法院90年度訴字第884號分割共有物判決亦載明系爭分割後之土地可供建屋使用，並獲得出入之通路，故系爭土地並無通行之瑕疵。至同段754、755地號土地，並非伊所有，755地號土地雖由伊姐黃陳素姩、伊弟陳源智共有，但伊與其等已多年無往來，而系爭土地自分割予伊所有後，伊均擱置未予利用，故伊事前並不知系爭土地通行利用之限制，被上訴人稱伊明知，並非事實。從而被上訴人辯稱系爭土地缺乏伊保證之品質，進而主張減少價金，實無理由。況且，系爭土地所在之巷弄內已有其他合法建物，本件僅憑被上訴人片面之詞即認系爭土地無法申請建築線，實有違誤。㈢又伊事前並不知系爭土地是否遭人越界無權占用，被上訴人應知系爭土地係於拍定後依現況點交，且應知系爭土地有被第三人占用，是依民法第355條第1項規定，伊無需負瑕疵擔保責任。縱被上訴人不知系爭土地遭占用，亦係因重大過失而不知，而伊未保證未遭第三人占用，則依同條第2項規定，伊亦毋庸負瑕疵擔保責任。退步言之，系爭土地經測量遭第三人即同段754地號土地所有人晉暉機械股份有限公司占用之面積僅16.67平方公尺，僅全部面積2.9%，並非重大，而系爭土地所有權已移轉登記予被上訴人所有，則被上訴人以伊無法點交土地為由拒絕付款，顯失誠信。再伊願將遭占用部分之價金扣還被上訴人，俟伊處理解決後，被上訴人再給付該部分之價金。(四)又依民法第345條第1項及第369條規定，與「買賣價金之交付」具對待給付關係者，為「買賣標的物之交付」，則縱被上訴人所稱系爭土地有無法建築使用之瑕疵屬實，其亦僅得請求伊負瑕疵擔保責任，不得執此拒絕給付價金尾款。另被上訴人依約應於移轉登記後3日內給付尾款，與契約第6條所指土地點交乙事，亦非立為對待給付之關係，被上訴人亦不得執此主張同時履行抗辯。且系爭土地經上開分割判決定明界址，兩造並曾共同前往系爭土地點交指界，被上訴人並無異議，自無契約第6條所謂界址不明致無從點交之情事。(五)又依華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲估價師事務所）99年8月26日鑑定報告，系爭土地若「無法申請指定建築線」之回估價格為8,196,620元，與兩造之成交價大致相符，可見客觀上並無被上訴人所稱系爭土地因無法建造使用而減少價值之情事。實則，參諸上開分割判決及拍賣公告，被上訴人以8百餘萬買受上開2筆土地，已較市價為低。至華聲估價師事務所99年11月17日之補充鑑定報告，與前一份鑑定報告歧異甚大，且未說明加權係數根據何在，復無可供參考之交易資訊，遽為評定系爭土地無法作建築使用時之價值僅為4,483,621元，顯失公平；尤有甚者，若以該鑑定之4,483,621元，加計被上訴人所稱陳源智等二人要求之出具土地使用同意書之代價200萬元，豈非謂系爭土地「可供申請建築線以建築房屋」之價值竟僅餘6,483,621元，殊屬矛盾不合理等情，爰依民法第367條規定及系爭買賣契約提起本件訴訟，聲明求為命被上訴人應給付伊578,358元，及自99年3月2日起至清償日止按年息5%加計利息之判決。
二、被上訴人則以：㈠本件買賣之標的實僅753-3地號土地，至753-2地號土地持分，則係上訴人無償移轉予伊供作道路通行使用，此觀買賣契約書記載即明。上訴人明知系爭土地若欲對外聯絡，除需經753-2地號土地外，尚需經754、755地號土地，故系爭土地欲指定建築線以申請建照，即需754、755地號土地所有權人蓋用通行同意書，同巷弄之其他建物亦係取得通行同意書後始得建築，惟，上訴人為順利出售土地，竟故意隱匿上情，向伊保證系爭土地可合法申請建照，伊至承買後欲申請建照時始得悉上情，而754地號土地所有權人已同意蓋用通行同意書以讓伊通行，755地號土地所有權人陳源智、黃陳素姩則向伊要求200萬元之通行償金，否則不願蓋用通行同意書，致伊無法利用系爭土地供建築使用，影響伊權利甚鉅。是系爭土地既無法如上訴人之保證得以起造建物，其價值減少甚多，伊自得依民法第354條、第359條規定請求減少價金，並與上訴人請求之尾款抵銷，依華聲估價師事務所之鑑定，其價值僅為4,483,621元，故伊主張本件之價金應減為4,483,621元，則上訴人受領之價金已逾前開金額，已無尾款得再向伊請求。㈡又經伊向地政事務所申請鑑界，始發現系爭土地遭752地號土地之所有權人占用
16.67平方公尺，此面積之短少，亦屬民法第354條第1項所定「物之瑕疵」，且構成民法第227條第1項所定不完全給付，伊要求上訴人出面處理，其均置之不理，迄今無法將遭占用部分土地點交予伊使用收益。伊亦得依民法第264條規定主張同時履行抗辯，即於上訴人將系爭土地點交予伊前，拒絕給付尾款。㈢再依證人吳惠慈、莊文良於原法院之證述，可見上訴人確有保證系爭土地可申請建照，毋庸蓋用道路通行所有權人之通行同意書，且伊購買系爭土地最在意者即能否合法申請建照，若上訴人當時未對伊為保證，系爭土地買賣契約絕無成立之可能。再系爭土地之地目雖為田，但使用分區為乙種工業區建築用地，依法可作為興建建築物使用。㈣另華聲估價師事務所99年9月29日發文檢送之99年8月26日估價報告書，誤認為袋地通行權之情形，與本件係為起造建物之目的不同，故該次鑑定有誤，不足憑採。經釐清鑑定目的後，華聲估價師事務所出具之補充鑑定報告認系爭土地可否指定建築線之市價各約為9,527,695元、4,483,621元，而伊係以8,231,580元購買，可見伊係以可申請指定建築線之價格購買，且若無法指定建築線，價格差距甚遠等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認系爭土地確有被上訴人抗辯所述之瑕疵，致減損交易價值後為4,483,621元，被上訴人主張上訴人應負出賣人之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金3,747,959元，再依民法第334條第1項規定行使抵銷權後，上訴人得請求被上訴人給付買賣價金尾款之數額即為0元，即上訴人之請求為無理由，應予駁回。而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人578,358元，及自99年3月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項㈠兩造於99年2月11日簽訂不動產買賣契約，約定價金8,231,5
80元，上訴人已於99年2月26日將土地所有權移轉登記予被上訴人名下，扣除被上訴人已給付訂金220萬元、第三人台中商業銀行設定抵押之借款500萬元，及被上訴人為上訴人代墊系爭753-3地號土地之土地增值稅453,222元後，尚餘買賣價金尾款578,358元迄未給付。
㈡系爭土地遭第三人晉暉機械股份有限公司越界占用，經台中縣大甲地政事務所測量結果，占用面積為16.67平方公尺。
㈢依鑑定人華聲估價師事務所於99年11月17日出具之補充鑑定
報告所載，系爭土地若可申請指定建築線之市價約為9,527,695元，系爭土地若無法申請指定建築線，其格僅為4,483,621元。
五、本院得心證之理由㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例意旨參照）。另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照）。
㈡又按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354條、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。另民法關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任（最高法院84年度台上字第56號判決意旨參照）。準此，買賣契約之出賣人應負物之瑕疵擔保責任，乃法律保護買受人之特別規定，除非買賣契約當事人間有免除出賣人物之瑕疵擔保責任之特約，出賣人均應負此瑕疵擔保責任，不以買賣契約有無明文約定為必要，而買賣契約當事人間是否有免除出賣人之瑕疵擔保責任，應由主張該項有利於己事實之出賣人負舉證責任，先予敘明。
㈢查上訴人主張兩造間系爭買賣尚餘買賣價金尾款578,358元
迄未給付之事實，既為被上訴人所不爭執，則上訴人依民法第367條規定及系爭買賣契約請求被上訴人給付買賣價金尾款578,358元，原即屬有據。然，被上訴人以系爭土地不具上訴人保證得合法申請建造執照建屋使用之瑕疵，抗辯稱上訴人應負出賣人之瑕疵擔保責任，並主張減少買賣價金等語，固為上訴人所否認，並陳稱系爭土地之地目為田，其土地利用受有諸多法令之限制，上訴人不可能保證系爭土地得合法申請建造執照興建房屋，上訴人若有上開保證，此乃契約重要事項，何以未記載在系爭買賣契約內云云。惟，系爭土地之地目為田，其土地使用分區為「乙種工業區」建築用地，依89年12月29日發布施行之「都市計畫法台灣省施行細則」第18條規定，可供作公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用，並非全然不得興建工業廠房使用，故上訴人出賣系爭土地時向被上訴人「保證」得合法申請建造執照乙事，衡情即屬可能。另原審法院依被上訴人聲請於99年7月1日言詞辯論期日以隔離訊問方式分別訊問證人即土地代書吳惠慈、台中銀行大甲分行襄理莊文良，其中證人吳惠慈具結後證稱：「系爭土地買賣談判過程我在場，主要是兩造和莊文良討論買賣細節，我是受莊文良委託，按照3方意思擬訂契約，如果他們沒有提到要寫在契約書裡面，我就沒有寫，而且訂立契約是雙方合意的，有些部分是口頭說的。在買賣過程，買方有特別強調詢問賣方申請建造執照有無問題，要不要蓋私有道路土地所有權人同意書，賣方說土地是經法院判決分割的，申請建造執照沒有問題，不需要蓋道路用地所有權人之同意書。當時被告【按即被上訴人，下同】知悉系爭753-2地號土地是道路用地，我以為通行權要蓋土地所有權人同意書係指753-2地號土地，但事後才知道系爭土地申請建造執照要取得同段755地號土地所有權人之同意書，這是被告和建築師確認後之結果。」等語明確（參見該日言詞辯論筆錄第2至4頁）。另證人莊文良亦具結後證稱：「系爭土地是台中銀行聲請法院拍賣之土地，被告從法拍資訊得知此事，就來問我，我說如果你有興趣，可以請原告【按即上訴人，下同】來銀行洽談。在洽談過程，買方有問到系爭土地有無路權問題，是否可蓋房子，賣方當時出示1張法院分割土地之判決，他說沒有這方面的問題。洽談時賣方沒有提到系爭土地若要蓋房子，要經同段 755地號土地所有權人之同意，後來是買方申請建造執照時發現這個問題，我有請賣方幫忙處理，但後來沒有結果。另我記得在談的時候，買方很在意申請建造執照之問題，賣方拿1張法院判決，一直說沒有問題，至於價格部分，我沒有介入，我印象比較清楚的是確有提到申請建造執照之問題。」等語（參見該日言詞辯論筆錄第8至10頁）。是依證人吳惠慈、莊文良等2人上開證述內容，兩造就系爭土地洽談買賣事宜時，被上訴人確曾就系爭土地能否合法申請建造執照建築房屋使用，是否需蓋用其他土地所有權人通行同意書乙事詢問上訴人，上訴人則提出原審法院90年度訴字第884號分割共有物事件之民事確定判決，表示系爭土地係經法院判決分割，建造房屋沒有問題，亦毋需蓋用其他土地所有權人通行同意書等語，可見兩造簽訂系爭買賣契約時，上訴人確曾向被上訴人「保證」系爭土地得合法申請建造執照建築房屋使用，且毋需蓋用其他土地所有權人通行同意書乙事甚明，即使上開「保證」事項並未明文記載在系爭買賣契約上，惟，按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立（最高法院71年度台上字第4408號判決意旨參照），是上開「保證」事項內容既經兩造以口頭達成合意，在客觀上亦屬系爭買賣契約之一部分，對兩造當然發生拘束力，上訴人事後以上開所述並無明文約定等情詞否認曾為上開「保證」事項，委無可採。至上訴人復指稱證人吳惠慈、莊文良等2人之證詞偏袒被上訴人，有失客觀公正云云，惟，證人吳惠慈、莊文良等2人與被上訴人非親非故，證人吳惠慈僅受委任依兩造及證人莊文良等
3方意見擬訂系爭買賣契約內容，及辦理系爭土地所有權移轉登記事宜而已，證人莊文良係上訴人之債權銀行即台中銀行大甲分行之襄理，因被上訴人從法拍資訊得悉系爭土地將遭法院拍賣，遂向證人莊文良查詢此事，證人莊文良遂通知上訴人到場洽談系爭土地買賣事宜，其目的無非係協助上訴人得以將系爭土地儘快出售後，清償積欠台中銀行之債務，使台中銀行對上訴人之債權獲得滿足之受償，故證人吳惠慈、莊文良等 2人對系爭土地擬出售之對象為何，應無特別利害關係，在客觀上自無甘冒最重本刑7年以下有期徒刑之刑法偽證罪，而刻意偏袒被上訴人之必要。況依被上訴人提出系爭土地及相鄰土地之地籍圖所示，系爭土地欲合法申請建造執照興建房屋之前，必須向主管機關即台中縣政府申請指定建築線，而系爭土地屬未與道路相毗鄰之袋地，欲對外聯絡除需經由上開亦為系爭買賣契約書所載標的之753-2地號土地外，尚需經由同段754、755地號土地，始得與同段721地號土地之既成道路及同段810地號土地之公路相連接，且系爭土地係自上開原審法院90年度訴字第884號共有物分割判決分割而來，上訴人既與同段755地號土地所有權人即其姊黃陳素姩、其弟陳源智同為該分割共有物前案之當事人，自不可能不知此情，故被上訴人向上訴人買受系爭土地後，欲向台中縣政府申請指定建築線，當然需取得同段754、755地號土地所有權人之通行同意書，否則無從申請指定建築線，更遑論能合法申請建造執照興建房屋使用？此經本院依被上訴人聲請，向台中市政府函調系爭土地旁同段753-5、753-7地號土地上建物之建築執照相關申請資料（原台中縣政府98-101號、99-806號），益可證當地欲申請建築執照，確需同段754、755地號土地所有權人之通行同意書，此有該等建築執照案卷中之土地使用同意書影本附於本院卷第93至95頁可稽。故上訴人於簽訂系爭買賣契約前既曾向被上訴人以口頭方式「保證」系爭土地得合法申請建造執照興建房屋，毋需蓋用其他土地所有權人通行同意書之意旨，事後卻因同段755地號土地所有權人即上訴人之姐黃陳素姩、弟陳源智拒絕出具通行同意書，致被上訴人無法就系爭土地申請指定建築線，而無法合法申請建造執照，系爭土地即有民法第345條第1項規定：「減少契約預定效用」之瑕疵甚明。
㈣另上訴人雖援引民法第355條規定，主張其毋需負出賣人之
物之瑕疵擔保責任云云，惟民法第355條係規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責（第1項）。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限（第2項）。」即買受人於買賣契約「成立時」，已「知悉」買賣標的物有瑕疵之存在，或買受人因「重大過失」而不知前開瑕疵之存在等2種情形，出賣人始不負民法第354條規定之瑕疵擔保責任，故民法第355條規定乃出賣人免除瑕疵擔保責任之法定事由，出賣人即上訴人欲主張系爭土地之買賣具有該條規定免責事由之存在，應依民事訴訟法第277條規定負舉證責任，即應舉證證明被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，已「知悉」系爭土地得否合法申請建造執照起造建物使用，應由被上訴人自行取得鄰地即同段754、755地號土地所有權人之通行同意書，上訴人不負「保證」責任，或被上訴人因「重大過失」而不知上情之存在各節。然，依前揭證人吳惠慈、莊文良之證述，上訴人與被上訴人洽談系爭土地買賣事宜時，既持原審法院90年度訴字第884號分割共有物事件之民事確定判決向被上訴人表示系爭土地係經法院判決分割，興建房屋沒有問題等語，自無法遽行推論被上訴人當時即已知悉系爭土地無法合法申請建造執照起造建物之事實，尤其在上訴人已保證「毋庸蓋用其他土地所有權人通行同意書」之情況，被上訴人即無知悉系爭土地不能合法申請建造執照起造建物之可能，故上訴人依民法第355條第1項規定主張被上訴人於系爭買賣契約成立時已知悉系爭土地之瑕疵云云，即嫌無憑。又按民法上之「過失」，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失（最高法院42年台上字第865號判例、96年度台上字第1649號判決等意旨參照），民法第355條第2項所定「重大過失」之意義，亦應與上開說明相同。準此，依普通人之注意程度（即以事不關己之旁觀第三者角度留意此事），系爭土地具有上述瑕疵之存在，旁觀第三者如何得悉系爭土地欠缺鄰地所有權人出具通行同意書，即無法申請指定建築線及合法申請建造執照？被上訴人購買系爭土地具有「重大過失」致不知土地之瑕疵，該「重大過失」認定之依據事實為何？上訴人迄未舉證以實其說，其泛稱被上訴人具有「重大過失」而不知系爭土地之瑕疵云云，要無可採。從而上訴人主張依民法第355條規定不負出賣人物之瑕疵擔保責任，並非可採。
㈤承上，系爭土地有民法第345條第1項所定「減少契約預定效
用」之瑕疵，且上訴人不得依民法第355條規定主張不負瑕疵擔保責任，則被上訴人請求依上開民法第359條規定減少價金，自屬有據。而被上訴人請求減少買賣價金之數額為何，固未經法院判決確定其範圍，然原審法院依被上訴人聲請函請華聲估價師事務所鑑定「系爭土地於99年2月間之交易價值為何？系爭土地若無法取得同段754、755地號土地所有權人通行同意書，而無法申請指定建築線，致無法作為建築使用時，系爭土地之價值是否減損？減損後之價值為何？」各節，嗣經該事務所函覆稱：「系爭土地若得申請指定建築線，合法申請建造執照起造建物，於99年2月間之價值約為952萬7695元，若需經鄰地所有權人出具通行同意書，始得申請指定建築線，否則無法作為建築使用時，其價值約減損為448萬3621元」等情，有該事務所分別於99年9月29日、11月17日以(99)華估字第80879、80879-1號函提出鑑定報告書及補充評定報告書各1件在卷可稽，則系爭土地之使用分區為「乙種工業區」，依法自得供建築使用，已如前述，倘系爭土地因無法取得同段 755地號土地所有權人出具通行同意書，致無法申請指定建築線，及合法申請建造執照起造建物使用，系爭土地即無法提供為建築基地，僅能依其地目「田」作為農業使用而已，在客觀上其交易價值必然發生減損，減損後之價值參酌華聲估價師事務所補充評定報告書之記載，應認定為4,483,621元，而被上訴人於99年2月11日向上訴人買受系爭土地之總價金為 8,231,580元，則被上訴人得請求減少買賣價金數額應為3,747,959元（計算式：000000000000000＝0000000）。至上訴人另以鑑定人華聲估價師事務所上開補充評定報告內容與其原於99年 9月29日出具鑑定報告內容歧異甚大，評定金額差異過鉅，且前開補充評定報告並未說明加權係數根據何在，復無可供參考之交易資訊，遽為評定系爭土地無法作為建築使用時之價值僅為 4,483,621元，顯失客觀公平云云，然，鑑定人華聲估價師事務所於99年9月29日出具鑑定報告書評定減損後之價值為819萬6620元，其評定之基礎係以「袋地無法通行時」所減損之價值，並非以原審法院囑託鑑定之「系爭土地無法取得鄰地所有權人通行同意書，致無法申請指定建築線，及合法申請建造執照起造建物使用」時所減損之價值，而鑑定人承辦本件鑑定之不動產估價師洪振剛於於原審99年10月26日言詞辯論期日到庭具結後陳述意見，亦自承原鑑定報告之對「通行同意書」之認知有誤，若系爭土地無法申請指定建築線及起造建物，其減損之價值與袋地無法通行時之減損價值必然不同，故願再行提出修正報告等語明確（參見該日言詞辯論筆錄第3至5頁），則原鑑定人既認為99年 9月29日鑑定報告書之內容有誤而須重新修正，該鑑定報告內容與99年11月17日補充評估報告內容不符部分即不可採。詎上訴人猶認為應以99年9月29日鑑定報告內容為可信，委無足取。
㈥準此，被上訴人因系爭土地有無法如上訴人保證之合法申請
建造執照建築房屋使用之瑕疵，得請求減少之價金數額為3,747,959元，經減少後，上訴人就系爭買賣可得請求之價金數額應僅為4,483,621元（計算式：000000000000000＝0000000），而被上訴人已給付之買賣價金為 7,653,222元（按即訂金220萬元＋給付抵押借款500萬元＋代墊土地增值稅453,222＝7,653,222元）（亦即契約原定價金8,231,580元－上訴人主張之尾款578,358元＝7,653,222元），是被上訴人已給付之價金數額顯已逾上訴人可得請求之價金數額，從而，上訴人已無價金尾款可得再向被上訴人請求給付。又按買受人依民法第 359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院87年台簡上字第10號判例意旨可資參照。是被上訴人主張民法第 359條所定價金減少請求權經其以意思表示行使後，本件上訴人可得請求之買賣價金數額即已縮減，而無待被上訴人另主張以可得減少之價金數額與上訴人請求之價金尾款相抵銷，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約請求被上訴人給付系爭土地買賣價金尾款 578,358元，而系爭土地確有被上訴人主張之無法如上訴人保證之合法申請建造執照建築房屋使用之瑕疵，上訴人應負出賣人物之瑕疵擔保責任，被上訴人得依民法第359條規定請求減少買賣價金3,747,959元，經減少後，被上訴人已給付之價金數額已逾上訴人可得請求之價金數額，上訴人已無價金尾款可得再向被上訴人請求給付。從而，上訴人請求被上訴人應給付上訴人買賣價金尾款 578,358元本息，自無理由，不應准許。原審法院為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之訴，理由雖略有不同，其結果則無二致，仍應予維持。上訴意旨仍執陳詞，指原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證核與判決結果無礙，例如：被上訴人另主張系爭土地因遭占用而面積短少，亦屬民法第354條第1項所定「物之瑕疵」等語，因此部分並非被上訴人於本訴抗辯減少價金之範圍，且本件買賣僅憑上述系爭土地無法合法申請建造執照建築房屋使用之瑕疵所得減少之價金，已足使上訴人無買賣價金尾款可得再向被上訴人請求，故被上訴人此部分主張，於本訴已無影響，爰不一一論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 曾煜智中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
Ａ