臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第113號上 訴 人 連文發訴訟代理人 陳建勛律師複 代 理人 魏欣怡被上訴人 臺灣省臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾訴訟代理人 蔣志明 律師複 代理人 楊榮富 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國100年1月26日臺灣台中地方法院99年度訴字第1683號第一審判決提起上訴，本院於民國100年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人方面：駁回上訴。
貳、陳述及理由部分：
一、被上訴人主張：
㈠、⒈按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」，耕地三七五減租條例第26條第 1項，定有明文。本件兩造之租佃爭議，業經台中市政府西屯區公所耕地租佃委員會調解及台中市政府耕地租佃委員會調處，二者均不成立後移送本院審理，此有原審卷附之相關之調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程序核無違誤，合先敘明。
⒉被上訴人起訴主張台中市○○區○○段 337、337-1、337-2
地號土地（下稱系爭 3筆土地）為被上訴人所有，均分割自337地號土地，而分割前337地號土地，重測前之地號為台中市○○區○○○段○○○○○○○號。兩造就重測前之水堀頭段196-28地號土地曾訂有耕地租約，租期自民國（下同）74年01月01日起至79年12月31日止，約定作物為稻谷。嗣上訴人於82年間就系爭 3筆承租土地之一部分變更耕作目的，搭蓋建物使用，迄至96年間始拆除上開建物，因認上訴人有不自任耕作之情事，有違依耕地三七五減租條例第16條第 1項之規定，依同條第 2項規定，兩造間之全部租約均屬無效。此而無效係屬當然無效，不待被上訴人主張，且不因被上訴人在不知情之狀況下繼續收租及同意被上訴人使用未自任耕作之土地，或於原訂租約租期屆滿時，換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。又上訴人之上開建物固已於96年間拆除，然兩造間之耕地租約，既因上訴人之不自任耕地而當然無效，雙方間已無任何租賃關係存在，自不因嗣後該建物之拆除，而變更原已消滅之租賃關係。然兩造間就系爭 3筆土地是否存有耕地租賃關係，存有所爭執，爰依上開耕地三七五減租條例第16條之規定，提起本件確認之訴。
㈡、在本院補充陳述：被上訴人係於99年 1月間至現地勘查後，發現系爭承租之土地上有鋪設柏油之痕跡，進而向林務局航空測量所調取系爭土地之航測圖，經與地籍圖套繪比對後，方知上訴人曾於系爭承租之土地上，搭蓋建物違法使用。是以97年12月31日租期屆滿後，被上訴人係因不知上訴人有不自任耕作之情事，始依上訴人之申請，而與上訴人續訂租約，被上訴人要無於原耕地租約無效後，與上訴人另訂新租約之意思。基此，兩造間並無新訂耕地租約之意思合致，何來成立新的耕地租約，上訴人抗辯原耕地租約即令因不自任耕作而無效，兩造於98年間所續訂之耕地租約，亦應視為新的租賃契約云云，要屬無據。上訴人承租之系爭337、337-1、337-2 地號土地本應作為耕作使用，上訴人竟將承租土地之一部，變更原耕作使用之目的，搭蓋建物而為非耕作之用，自構成不自任耕作之事由。不論上訴人不自任耕作之範圍為何，兩造間之全部租約均屬無效等語。
二、上訴人則以：
㈠、依地籍測量實施規則必須依地籍圖，至現場標出系爭土地全部界址及其毗鄰土地界址予以施測後，製作複丈成果圖，始能知悉建物有無占用系爭土地。被上訴人請求原審囑託中興地政事務所將地籍圖比對套繪在航測圖上，與地籍測量實施規則所規定之鑑界複丈方法有違，並不足證明上訴人曾於系爭 3筆土地上搭蓋建物，被上訴人自無不自任耕作之情事。
又兩造現行之耕地租約，依耕地三七五減租條例第20條規定，經多次續約，前一次租約之期間，係自92年1月1日起至97年12月31日止，租約屆滿後，自98年1月1日再續訂租約 6年，租期至 103年12月31日止。縱認上訴人有搭蓋建物之情事，導致兩造於97年12月31日屆滿前之耕地租佃關係無效，然該不自任耕作之情形，依被上訴人之主張，亦早於96年間已不復存在。兩造於98年1月1日所續訂之耕地三七五租約，係成立另一個新的租佃契約關係，上訴人在新租賃契約成立後並無耕地三七五減租條例第16條第 1項所規定之不自任耕作情形，被上訴人訴請確認兩造間於98年1月1日所續訂之耕地租賃關係不存在，即無所據，並無理由等語。
㈡、在本院補充陳述：證人羅閏輝即中興地政事務所人員，於鈞院證稱本件套繪空照圖，係屬於土地複丈，我們是按照地籍測量實施規則中的鑑界辦理，就是該規則所稱之鑑界複丈等語。是以，原判決認為以地籍圖套繪空拍圖，不需依地籍測量實施規則辦理云云，已有錯誤。證人羅閏輝雖另證稱，空照圖的比例尺是五千分之一，我們出一張順安段五千分之一的地籍圖來套繪，我們以安和路及西屯路為基準，參考空照圖上的田埂來套繪，套繪的結果田埂部分僅係參考，不會影響套繪的結果等語。然而，道路、田埂、建物的實際坐落位置與地籍圖上之位置，並非完全相符，而有差距存在，為實務上屢見不鮮。尤其系爭土地並非緊鄰安和路或西屯路，與安和路或西屯路均相隔多筆土地，地政事務所僅以安和路或西屯路為基準進行測量之方法倘若可採，則實務上鑑界複丈均以空拍圖或衛星照片套繪地籍圖即可，何需再實地測量？可見以地籍圖套繪空拍圖之方式，並非準確之測量方法，證人羅閏輝以安和路、西屯路為基準進行測量之方式，實不足採。
三、經查，被上訴人主張兩造間就系爭 3筆土地有耕地三七五租賃契約（下稱系爭耕地租約）存在，最近一次租約到期之時間為103 年12月31日等事實，為兩造所不爭執，並有卷附之台中市西屯區公所調解筆錄、台中市政府調處筆錄、西屯區公所租約登記資料及系爭土地之登記簿謄本可稽（分別見原審卷第19-21頁、第4-14頁、第44-48頁），堪信為真實。至於被上訴人主張上訴人在系爭租地 3筆土地之一部分變更耕作目的，搭蓋建物使用，至96年間始拆除建物，有不自任耕作之情事，違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定，依同條第 2項規定，兩造間之系爭耕地租約當然全部無效，亦不因嗣後上訴人拆除上開建物而變更原已消滅之租賃關係，惟因兩造就系爭耕地租約是否存在有爭執，因而有確認兩造間租賃關係不存在之必要一節，則為上訴人否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠上訴人是否於承租期間之82年至96年間，在其承租之系爭 3筆土地上搭蓋建物使用？系爭耕地租約是否因上訴人搭蓋建物而無效？㈡兩造於98年1月1日所定之租賃契約，係延續系爭耕地租約之耕地三七五租賃契約，或為新簽訂之耕地租賃契約，上訴人抗辯該契約為新定之耕地租賃契約，且其後上訴人並無在系爭土地上搭蓋建物，其並無不自任耕作或違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定情形，兩造間之耕地租賃關係仍存在等語，是否有理由？經查：
㈠、按「確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同」，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又「民事訴訟法第 247條所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去之者，始為存在」（最高法院亦27年上字第 316號判例意旨參照）。經查，被上訴人主張兩造間就系爭土地之耕地租約不存在一節，為上訴人所否認，被上訴人如不訴請確認，其基於耕地租約所可主張之權利即無法確定行使之，不得謂其在私法上之地位無受侵害之危險，則被上訴人提起本件確認之訴以排除此項危險，與上開規定並無不合，揆諸上開規定及說明，被上訴人對上訴人提起本件確認租賃關係不存在之訴，應有確認利益，合先敘明。
㈡、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第16條第 1項，定有明文。所謂『承租人應自任耕作』，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。承租人將承租耕地填平，建築房屋，或供非耕地使用，均屬不自任耕作，應准出租人收回耕地」（最高法院48年台上字第1362號判例要旨、67年度第 7次民事庭總會決議參照）。又「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂之農舍，仍以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，故承租人如使其家族在承租之耕地上建屋居住，亦屬違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定」（最高法院64年台上字第 571號判例要旨參照），是承租人在承租之系爭 3筆土地上建屋，而非供便利耕作用之農舍，即屬不自任耕作而違反耕地三七五減租條例第16條第
1 項規定，合先敍明。經查，上訴人於82年間在其承租之系爭 3筆土地上搭蓋建物使用，迄至96年間始拆除上開建物之事實，有被上訴人提出81年 4月18日、82年6月28日、95年5月11日及96年10月16日林務局農林航空測量所之航測圖與地籍套繪比對圖附在原審卷為佐（見原審卷第 50-53頁），依上開航測圖與地籍套繪比對之結果顯示，系爭承租耕地上於81年4月18日航空攝影時，尚無建物，嗣於82年6月28日、95年 5月11日，二次航空攝影時在承租之337-1、337-2地號耕地上，即存有建物，直至96年10月16日航空攝影時，上開建物始為拆除，堪信被上訴人主張為真。上訴人雖否認上開林務局農林航空測量所之航測圖與地籍套繪圖上之建物係坐落在系爭3筆土地上，並辯稱伊並未在系爭3筆土地上搭蓋建物等語。惟查，經原審將上開4紙航測圖（比例尺1：5000）送請台中市中興地政事務所，套繪上開 4紙航測圖上所照之建物之土地位置何在結果，認上開建物確係坐落在上訴人承租之系爭 3筆土地上，並在原審檢送該地政事務所套繪之前開航測圖上以紅色標示經界一節，有臺中市中興地政事務所99年11月25日中興地所二字第0990014158號函及套繪圖 1份在原審卷（見原審卷第99、101頁），及前開航測圖1份（放在案卷外）為證，並經承辦本件套繪業務之證人即任職中興地政事務所之羅閏輝在本院證稱略以：本件套繪是依地籍測量實施規則中之鑑界辦理，在前開航測圖上以紅色標示經界線係中興地政事務所為，因本件系爭土地已經重劃為單元一，土地上之田埂建物已不復存在，伊係以地籍圖套繪空照圖，因西屯路及安和路尚在，所以可以套繪出來，空照圖的比例為五千分之一，伊出一張順安段五千分之一的地籍圖來套繪，以安和路與西屯路為基準，參考空照圖上的田埂來套繪，空照圖上田埂之位置雖與地籍圖上田埂位置會有一點差異，但因伊係以西屯路與安和路做基準，所以套繪的結果田埂部分僅是作參考，不會影響套繪的結果等語（見本院卷第29頁反面、第30頁），是被上訴人主張上訴人曾於82年在系爭耕地上，搭蓋建物使用，迄至96年間始拆除之事實，堪認為真。上訴人抗辯其未在系爭耕地上搭蓋建物，航照圖上之建物並非在系爭耕地上，上開套繪方法有違地籍測量實施規則所規定之鑑界複丈方法，不足以為證明之用等語，自無可採。
㈢、次按，依耕地三七五減租條例第16條第2 項前段規定，承租人不自任耕作者，原訂租約無效。非認其違法轉租為租約終止之原因，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權（最高法院46年台上字第57號、49年台上字第766號、56年台上字第1520號、68年台上字第948號、80年台再字第15號判例要旨參照）。又所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約（同一租約）均無效而言（最高法院66年台上字第761 號判例要旨參照）。本件上訴人曾於82年至96年間於系爭耕地上搭蓋建物使用，而有不自任耕作之情事，已如前述，自有違反耕地三七五減租條例第16條第 1項之規定，依上開說明，系爭租約全部即為無效。
㈣、上訴人抗辯兩造間曾於98年間新訂耕地三七五租賃契約，且上訴人在新訂契約後並未搭蓋建物，並無違反耕地三七五租賃條例之相關規定，兩造間仍有耕地三七五租賃契約存在等語。經查，按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文（最高法院51年台上字第1858號判要旨參照），是租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非租賃期滿而當然消滅。是租賃期間，承租人請求續租，出租人並無拒絕之權利。換言之，上開條文為強制規定。又所謂無效者，確定、當然無效之謂，是耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件系爭耕地租約，經多次續約，於92年1月1日起至97年12月31日止之該次租約期滿後，兩造於98年1月1日再訂租約，租賃期限為 6年，租賃期限至103 年12月31日止一節，為兩造所不爭，堪信為真。再查，兩造於98年1月1日簽訂之租約係續訂租約一節，有臺中市西屯區公所100年5月12日公所農建字第1000010097號函及所附臺灣省臺中市西屯區耕地租約登記簿卡片、臺中市政府98年 4月27日府地權字第0980102953號函及臺中市西屯區公所97年底私有耕地租約期滿出租人未申請收回自耕承租人申請續約清冊影本各1份在本院卷為證（見本院卷第46-49頁），足認兩造於98年1月1日簽訂之租賃契約仍屬原租賃契約之續約，並非新訂之耕地租賃契約，揆諸前開說明，系爭耕地租約既因上訴人於82年至96年間搭蓋建物，違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定而無效，自不因其後於98年1月1日之續約而變更使已無效之租賃契約恢復效力，兩造間已無耕地租賃關係存在，是上訴人前開之抗辯，自不足採。
四、綜上，兩造間就系爭 3筆土地之耕地租賃契約，因上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項前段之規定而為無效。從而，被上訴人依上開規定，請求確認兩造間就台中市○○區○○段 337、337-1、337-2地號土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後認對判決結果不生影響，爰不予一一論述，併予敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 6 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳麗玉中 華 民 國 100 年 7 月 6 日
Ａ