臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第204號上 訴 人 李憲政訴訟代理人 黃英傑律師複 代理人 詹閔智上 訴 人 林世明訴訟代理人 吳榮昌律師被 上訴人 真人不動產經紀有限公司法定代理人 賴吉彬被 上訴人 涂勝堯
林嘉宏劉政雄宗振華上五人共同訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國100年4月29日台灣台中地方法院99年度訴字第1661號第一審判決提起上訴，本院於民國100年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人李憲政及上訴人林世明之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人李憲政負擔二分之一、餘由上訴人林世明負擔。
事實及理由
一、上訴人李憲政主張：伊於民國99年5月28日經由被上訴人真人不動產經紀有限公司（即中信房屋西區美術館加盟店，下稱真人不動產公司）所屬營業員即被上訴人林嘉宏、劉政雄、宗振華居間仲介，而與上訴人林世明訂立不動產買賣契約書，買受其所有坐落台中市○區○○段○○○○○○號、地目建、面積150平方公尺、權利範圍全部之土地，及其上同段855建號、權利範圍全部之建物即門牌號碼臺中市○區○○○路1段85巷1號之房屋（下稱系爭房地），買賣總價為新台幣（下同）1150萬元，伊於簽約時已給付第一期價款200萬元。系爭契約並經不動產經紀人即被上訴人涂勝堯蓋章其上。訂約後，伊並已於99年5月31日給付真人不動產公司居間報酬23萬元。惟系爭房屋於系爭買賣契約成立前，曾經發生火災，於其價值及通常效用均有減少之情形，顯有重大瑕疵。林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華明知有此重大瑕疵，竟故意不告知，甚至大力慫恿推銷，致伊不知有瑕疵，陷於錯誤而以高價購買之。伊於99年6月中旬接獲承辦申貸之銀行告知系爭房屋於系爭契約成立前曾發生火災，價值嚴重減損，貸款之申請將受重大不利之影響，伊始知受騙，爰依民法第92條第1項規定，以本件起訴狀繕本之送達，作為撤銷本件買賣之意思表示，系爭契約自始歸於消滅，林世明自應依民法第113條、第114條及第179條規定返還伊第一期價款200萬元。又林世明出售與伊之系爭房屋，曾發生火災，自屬物之瑕疵，且屬不能除去之瑕疵，該瑕疵係發生於兩造締約前，林世明因故意而未告知伊該瑕疵，自應負不完全給付之債務不履行責任。從而，林世明除應負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行責任，伊併以本件起訴狀繕本之送達，作為解除前開不動產買賣契約之意思表示，林世明應依民法第354條、第359條、第259條及第227條規定返還伊價金200萬元或賠償伊200萬元。另涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華於執行業務時，明知系爭房屋有瑕疵，竟未據實告知，縱非明知，則對於系爭房屋前曾發生火災之事實，亦本應善盡其調查之義務，惟渠等竟疏未為之，致使伊以高價買受有瑕疵之系爭房屋，而受有損害，涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華自應連帶負侵權行為之責。再者，渠等未據實告知瑕疵或對於系爭房屋未加調查，顯然未盡居間仲介應負之據實報告及調查之義務，亦未盡善良管理人之注意義務，對於伊因此所受之損害，依民法第227條規定，亦應負債務不履行之損害賠償責任。又涂勝堯係經紀人，林嘉宏、劉政雄、宗振華係真人不動產公司所屬營業員，均屬不動產經紀業管理條例第4條第1項第7款所定之經紀人員，而涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華執行本件仲介業務時，有上述之故意或過失行為，致使伊因而受有損害，是依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，真人不動產公司自應與涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華負連帶賠償責任。而此項真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應負之連帶賠償實任，與上述依民法第113條、第l14條、第179條、第259條及第227條規定，應返還伊價金200萬元或賠償伊200萬元之責任，乃多數債務人就同一內容之給付，各負全部履行之義務，而因一債務人之履行，則全體債務消滅之債務，是為不真正連帶債務。涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華上開代理真人不動產公司執行本件仲介業務之行為，違反居間人對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，是真人不動產公司自應返還伊居間報酬23萬元。況系爭買賣契約既經伊撤銷、解除，依民法第1l3條、第1l4條、第179條及第259條之規定，系爭買賣契約已屬自始無效或歸於自始失效，當事人本應回復原狀、返還價金或不當得利、賠償損害等，而且真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華對伊應負連帶賠償責任，已如前述，是伊自得請求真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華連帶給付23萬元。退步言之，假設林世明得主張解除契約及違約賠償金，然其主張沒收之違約金明顯過高，其亦未受有損害，應酌減之，甚至應減至為零等語。並求為判決：⒈林世明、真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應連帶給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⒉真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應連帶給付李憲政23萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人林世明則辯以：李憲政曾於99年5月26日中午與訴外人林居億查看屋況並洽談買賣價格，李憲政當日看屋後即出價1140萬元；於簽約當日、尚未簽約時，李憲政曾詢問系爭房屋三樓其中一間房間之天花板為何燻黑，伊已告知購買時就已經燻黑，系爭房屋保持現狀未加以整修，故李憲政於簽約時對屋況已知之甚稔，自不得嗣後推辭而諉為不知。伊於99年5月27日在「房地產標的現況說明書」上業已明確載明該房屋曾經發生火災，伊已按實說明屋況，並無故意以詐欺之積極行為使李憲政陷於錯誤，更無消極隱匿不告知李憲政之情。另李憲政業已於買賣契約審閱書上簽名，表示其於簽約時即已知悉該屋發生火災。系爭房屋係前屋主弟弟的小孩玩火而不慎引發，火勢小且燃燒時間短，遭火災燻黑範圍甚小且未影響建築結構安全，係經由自行撲滅，轄區消防隊亦無任何出勤灌救紀錄，該火災對整體並無影響，顯見並非重大瑕疵，縱屬瑕疵亦非不能補正，李憲政應依法定相當期間催告伊補正，伊不補正時，李憲政始得主張解除買賣契約，故李憲政逕以起訴方式為解除買賣契約之意思表示，於法不合，李憲政主張返還已給付價金200萬元，顯屬無據。況伊於訂約前業已將系爭房屋曾發生火災之事告知李憲政，李憲政對於買賣標的物之現況完全知悉後方訂約，故李憲政主張伊應負不完全給付之責，亦無理由。依不動產買賣契約書第3條約定，本件不動產買賣之價款支付方式分為三期，李憲政繳交第一期款後，伊即辦理繳納土地增值稅及由李憲政所指定之「陳珮瑜」繳交系爭房屋買賣之契稅，嗣土地增值稅單核下後，李憲政須於3日內給付第二期價金150萬元，惟李憲政並未於簽約備證翌日起算七個工作日內（至遲應為99年6月8日），或土地增值稅單核下3日內（99年6月10日核下，末日應為99年6月13日），依約給付第二期買賣價金，因李憲政遲未繳交，伊乃於99年6月23日，以存證信函催告李憲政履約，並表示催告期滿仍不履約，即解除契約，李憲政已自認有收到上揭存證信函，故林世明解約並沒收李憲政給付之第一期價金之意思表示業已合法通知並送達予李憲政，故林世明依約解約並沒收第一期之價金，自屬合法有據。依系爭買賣契約約定，本件違約金為第一期之價金200萬元，僅占整體售價17.39％，此違約金約定在不動產買賣中，應屬合理之範圍，且本件買賣自李憲政不履約至今已逾半年，參酌今年下半年景氣回升復甦與房市價格持續成長情形，並依一般不動產之交易行情，皆約定以賣價之百分之4作為仲介費用，本件買賣即46萬元，此為伊業已支出之成本，日後若再委託仲介銷售，出售成本必然再墊高。若李憲政依約履行並收受該屋，伊於99年7月之際，即可獲得全部之買賣價金1150萬元，質言之，因可歸責於李憲政之給付遲延，致伊至今受有6個月利息之損失，若以法定利率年息百分之5計算，即為28萬7500元；而違約金之本質即有部分懲罰之性質，目的係為督促雙方能夠依約履行，今李憲政於知悉系爭房屋情況後簽約，不但未依約履行，更主張解約之告知期限過短及違約金酌減至零，且伊亦受有交易成本支出、利息損害等情形，故伊依違約金條款沒收第一期買賣價金200萬元，依一般不動產交易市場行情及商業慣例，不但符合一般客觀常理且並未過高；且100年6月1日之後，政府將開徵奢侈稅，伊需被課徵房價百分之十之稅收。因此伊沒收李憲政已之付之200萬元作為違約之賠償金，並無過高之疑慮。又伊是否負有返還義務尚未確定，縱認伊須返還，其返還範圍亦屬未定，在此權利義務不確定之情形下，原審判決以宣判時作為利息計算起始，適用法規顯有不當，理應自本件判決確定時作為起算時點方屬合法。
三、真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華則辯以：
伊等於李憲政購買系爭房地前即有告知該房屋頂樓曾有發生火災，是李憲政主張其不知情顯然與事實不符。李憲政早即曾至系爭房地現場看過數次，對於該房屋三樓曾發生火災及會漏水之情況亦知之甚詳。李憲政所主張之「失火」並非重大瑕疵，系爭房屋之三樓天花板及牆面雖有部分燻黑之狀況，惟發生之原因係因小孩玩火所致，且火勢甚小，並無燃燒到屋內任何裝潢或牆面，對於房屋之結構與安全並無任何影響，顯非李憲政所稱之「重大瑕疵」甚明。被上訴人居於居間仲介之地位，於系爭不動產買賣契約簽訂前業已盡告知義務，李憲政對於系爭房屋有「失火」、「漏水」等瑕疵在簽訂不動產買賣契約前均知之甚詳，且有機會在簽訂不動產買賣契約前至現場詳看，惟李憲政放棄其權利，仍與出賣人林世明簽訂不動產買賣契約，顯然李憲政明知該等瑕疵，不予簽約前主張，自不得於事後再主張該「瑕疵」。被上訴人等並無違反仲介者之注意義務，且李憲政對於該房地之狀況均甚為了解後，其主張因錯誤而依民法第92條撤銷系爭買賣契約及依民法第259條解除契約，並無理由。退步言之，縱李憲政主張撤銷契約或解除契約為有理由，李憲政依法得請求出賣人林世明返還已支付之價金，李憲政亦無受有任何損害，且李憲政亦未舉證證明受有何損害，被上訴人等自無負連帶賠償之義務可言。此外，被上訴人真人不動產公司已完成居間仲介之服務，依約取得服務報酬23萬元實有所據。又李憲政係與真人不動產公司成立居間契約，其服務報酬亦給付予真人不動產公司，李憲政與涂勝堯、林嘉宏、劉政雄及宗振華間並無居間契約，亦無理由請求涂勝堯、林嘉宏、劉政雄及宗振華應連帶返還服務報酬之理。
四、原審判准林世明應給付李憲政100萬元，及自100年4月29 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並駁回李憲政其餘之訴。李憲政不服原判決，提起上訴，聲明求為判決：⒈原判決不利於李憲政部分廢棄。⒉林世明應再給付李憲政100萬元之本息。⒊真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華應給付上訴人23萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。林世明亦不服原判決，提起上訴，聲明求為判決：⒈原判決不利於林世明部分廢棄。⒉廢棄部分，李憲政於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
五、兩造爭點整理結果：㈠兩造不爭執事實：
⒈李憲政於99年5月28日經真人不動產公司之營業員林嘉宏
、劉政雄、宗振華居間仲介，而與林世明訂立不動產買賣契約書，買受其所有坐落台中市○區○○段○○○○○○號、地目建、面積150平方公尺、權利範圍全部之土地，及其上同段855建號、權利範圍全部之建物即門牌號碼臺中市○區○○○路○段○○巷○號之房屋，買賣總價為1150萬元，李憲政於簽約時已給付第一期價款200萬元。因其餘款項未交付，故系爭房地尚未辦理所有權移轉登記。
⒉真人不動產公司係經紀業，而林嘉宏、劉政雄、宗振華均
為經紀人員，乃居間仲介李憲政與林世明訂立上開不動產買賣契約，買受系爭房地。涂勝堯擔任經紀人，並有蓋章於不動產買賣契約書上。訂約後，李憲政已於99年5月31日給付真人不動產公司居間報酬23萬元。
⒊買賣契約成立前，系爭房屋曾經發生火災，且為林世明、
真人不動產公司、林嘉宏、劉政雄、宗振華、涂勝堯於簽訂系爭買賣契約前即已知悉。
⒋林世明於99年5月27日在「房地產標的現況說明書」第15
點「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」欄，勾選「是」，備註說明「若有，修繕情形依現況」。
⒌於本件買賣契約成立前，李憲政與訴外人林居億於99年5
月26日經由信義房屋公司之營業員謝慧貞、李祐承陪同至系爭房屋內現場查看。真人不動產公司人員未帶李憲政前往查看系爭房屋。
⒍李憲政於99年5月28日下午在真人不動產公司所提供之書
面上簽名，其上記載「本人已詳細閱讀中信房屋西區美術館加盟店所提供之上述標的物不動產說明書，並確實瞭解相關內容無誤。」。
⒎林世明於99年6月23日以台中中正路郵局第308號存證信函
通知李憲政，定期命李憲政依約履行，若經催告期滿仍不履約，則解除買賣契約並沒收價金。李憲政於99年7月2日寄發台中大全街郵局第571號存證信函與林世明等人，主張同時履行抗辯權，暫停給付第二期價款及尾款。林世明嗣於99年7月9日以律師函再次定期命李憲政給付買賣價金，並記載倘若逾期未為辦理，林世明將維持原有之以合法解除契約之權利（即沒入已付之價金作為違約金）。
⒏李憲政並非首次購屋。於本件買賣前，李憲政與訴外人林
居億曾有合夥購屋並改建出售之經驗。訴外人林居億於99年5月27日代理李憲政與真人不動產公司簽訂「附停止條件定金委託書」，委託居間、代理向賣方傳達購屋意願。
㈡本件兩造爭執之事項：
⒈林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華等人有無故意
不告知李憲政系爭房屋於系爭契約成立前，曾經發生火災之事實？⒉李憲政可否以系爭房屋曾經發生火災之瑕疵為由，依物之
瑕疵擔保及不完全給付主張解除系爭契約，並請求林世明返還200萬元？⒊涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有無或因執行仲介或代
銷業務，因故意或過失致李憲政受損害？有無違反渠等對於委託人即李憲政之義務，而為利於委託人之相對人即林世明之行為？⒋李憲政可否以系爭契約業經合法解除，請求真人不動產公
司返還報酬23萬元？⒌林世明以李憲政遲延給付第二期款，催告並解除系爭契約
，是否發生解除之效力？⒍李憲政請求酌減違約金，並請求林世明返還第一期款，有
無理由？
六、得心證之理由：㈠李憲政主張：林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華均
明知系爭契約成立前，系爭房屋曾經發生火災，竟故意不告知，致李憲政未能知悉云云，惟為林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華所否認，並抗辯於簽訂系爭契約時，李憲政即已知悉系爭房屋曾經發生火災等語。經查：
1.觀之被上訴人真人不動產公司提出不動產說明書第四項「房地產標的現況說明書」之第15項「是否曾發生火災或其他天然災害，造成建築物損害」「是」「若有，修繕情形依現況」，及第五項「不動產說明書應記載事項」之建築改良物瑕疵情形「6.是否曾發生火災或其他災害，造成建築物損害或修繕情形：有」，此有林世明簽署之「房地產標的現況說明書」及「不動產說明書應記載事項」各一紙在卷可稽（見原審卷第124、125頁），而李憲政於99年5月28日下午確實在真人不動產公司所提供之書面客戶簽名欄簽名，其上復記載「委託契約編號：Ａ0000000、標的物門牌：臺中市○區○○○路一段85巷1號、本人已詳細閱讀中信房屋西區美術館加盟店所提供之上述標的物不動產說明書，並確實瞭解相關內容無誤。」（參見不爭執事項五㈠⒍），並在與林世明簽訂系爭契約第16條第1點記載：「經乙方（即林世明）簽章之『不動產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方（即李憲政）已審閱明瞭其內容，並於不動產說明書上簽章」，亦有兩造所不爭執之系爭契約可證，則由上開記載之內容，足見林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無隱瞞系爭房屋曾發生火災之事實，且李憲政已審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容無誤，是李憲政主張林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華於簽約前故意不告知系爭房屋曾經發生火災之事實，即不可採。雖李憲政主張上開「房地產標的現況說明書」係林世明於簽約後重新改寫並倒填日期，及簽約時被上訴人林嘉宏只有拿單張客戶簽名欄（委託契約編號：A0000000）給李憲政簽名，並無提供其餘資料云云，惟為林世明等人所否認，且李憲政復未能舉證以實其說；又真人不動產公司若未提供上開不動產說明書及相關內容供李憲政閱覽，則以李憲政前有購屋並改建出售之經驗（參見不爭執事項五㈠⒏），其豈有不提出異議，而仍簽名於上開文件之理？甚至於簽約後第三日（即99年5月31日）再給付真人不動產公司居間報酬23萬元，故李憲政此部分主張亦與事實不符，亦難採信。至於不動產說明書頁數之間雖未有認證騎縫章戳，然此與真人不動產公司有無提供該等文書予李憲政閱覽，並無必然關係，尚不得據此推認真人不動產公司僅持單張客戶簽名欄給李憲政簽名，併予敘明。2.再者，系爭房屋三樓於系爭契約成立前確曾發生火災，而火災後殘跡並未修繕，現場狀況一望即知等情，有兩造所不爭執之現場照片五幀在卷可稽（見原審卷第82至84頁）。又林世明早於99年4月間即委由信義房屋代理銷售系爭房地，此業經證人李祐承到庭證述屬實（見原審卷第141頁），故自斯時起，凡有意願買受系爭房地者，均得以前往看屋，嗣後李憲政與訴外人林居億亦確曾於99年5月26日由謝慧貞、李祐承陪同進入系爭房屋一樓處查看，並丈量系爭房屋一樓庭院處等事實，復經證人李祐承、謝慧貞到庭證述屬實（見原審卷141、166頁），則以系爭契約之買賣總價高達1150萬元，且李憲政在真人不動產公司尚未帶看系爭房屋前，即於簽約時給付第一期價金達200萬元等情觀之，如謂李憲政於簽訂系爭契約時不知系爭房屋三樓前曾發生火災，亦顯與事理有違。
3.查系爭房屋原係63年完工之二層加強磚造建物，此有建物登記謄本及建物平面圖謄本在卷可證（見原審卷第29-32頁、37頁），故其第三層樓乃事後所增建，而系爭契約（見原審卷第13頁）第9條第4款亦記載系爭房屋有頂樓平台之違章建築情事，足見李憲政於簽約時即知悉系爭房屋第三層樓係違章建築；又系爭契約第9條第3款尚記載系爭房屋有滲漏水，而其位置僅記載「依現況」，無從由系爭契約查知滲漏水之位置及狀況，且其後更載明林世明無須修繕，由李憲政自行承受負擔，此有系爭契約可證，而李憲政於99年5月26日查看系爭房屋一樓時，其屋況非常糟，有壁癌，壁紙均已脫落等情，亦經證人李祐承到庭證述屬實（見原審卷第141頁），則由系爭契約記載之內容，及簽約前李憲政已目睹系爭房屋一樓狀況，若謂李憲政於簽約前，不知系爭房屋三樓情況，顯與一般購屋者全面謹慎檢視買受標的物之經驗法則不符。
4.至於系爭契約第9條第3、4款已載明系爭房屋有漏水及違章建築之情事，而未記載系爭房屋曾發生火災乙節，固有系爭契約在卷可稽，惟契約記載之內容，恆以簽約當事人當時之意思為準，尤其是原契約所無之事項，是否增添記載，基於契約自由原則，當事人本可任意決定，自不得僅憑契約未記載之事項，即遽認係當事人未約定或未告知，是李憲政以系爭契約未載明系爭房屋曾發生火災之事項，即據以推論林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華未告知系爭房屋曾發生火災，尚嫌無據。
5.綜上所述，堪認李憲政於簽訂系爭契約之初，林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華等人並無故意不告知李憲政系爭房屋於系爭契約成立前，曾經發生火災之事實，是李憲政主張林世名及被上訴人等隱匿故意不告知該事實，自不足採。
㈡按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文，又民事上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號判例意旨參照）。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不侔，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院87年度台上字第1195號民事裁判參照）。本件於簽訂系爭契約時，林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無隱瞞不告知李憲政系爭房屋曾經發生火災之事實，已如前述，足見李憲政與林世明對於買賣標的物之認知並無不一致，自無詐欺情事；再者李憲政既已審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容，於考慮後而仍願與林世明簽訂系爭契約，顯其並未陷於錯誤，自與詐欺之構成要件有違。此外，李憲政復未舉出任何證據證明林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有何故意以不實之欺瞞行為致伊為錯誤之意思表示，而簽立系爭契約，李憲政依民法第92條第1項規定，以本件起訴狀繕本之送達，作為撤銷本件買賣之意思表示，洵不足取。其本於不當得利之法律關係，請求林世明返還第一期價金200萬元，亦屬無據。另李憲政既不能證明林世明、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有詐欺之侵權行為，則其依侵權行為之法律關係行使損害賠償請求權，即非有理。
㈢李憲政主張：系爭房屋曾發生火災，自屬物之瑕疵，且屬不
能除去之瑕疵，該瑕疵係發生系爭契約成立前，林世明因故意而未告知李憲政該瑕疵，故林世明除應負瑕疵擔保責任外，亦同時構成不完全給付之債務不履行責任，李憲政併以本件起訴狀繕本之送達，作為解除本件買賣之意思表示，林世明應返還價金200萬元或賠償200萬元云云，惟為林世明所否認，經查：
1.按有關瑕疵擔保之規定，於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵後為給付，買受人固亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約（最高法院86年度台上字第3407號民事裁判參照），然按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項復定有明文，本件李憲政向林世明購買系爭房屋時，既在審閱系爭房地之不動產說明書及相關內容，即知悉系爭房屋三樓曾經發生火災之瑕疵，而仍買受，且未能舉證林世明有為系爭房屋未曾發生火災之保證，依前開規定，林世明就此部分之瑕疵，自不負物之瑕疵擔保責任，即無賠償義務可言。是本件李憲政以系爭房屋曾經發生火災，於其價值及通常效用均有減少之情形，因物有重大瑕疵，而主張解除契約，殊無可取。則李憲政請求林世明返還其巳給付之價金，為無理由，應予駁回。
2.次按最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」，是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人而言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件兩造爭執系爭房屋三樓曾經發生火災之瑕疵於系爭契約成立時既已存在，揆諸上開說明，林世明並不構成不完全給付之債務不履行問題，故李憲政以林世明構成不完全給付之債務不履行責任，主張解除系爭契約，亦屬無據。
㈣李憲政復主張：涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華執行居間
仲介業務，對於系爭房屋未加調查，顯然未盡居間仲介應負之據實報告及調查之義務，因故意或過失致李憲政受損害，且亦未盡善良管理人之注意義務違反其對於李憲政之義務，而為利於林世明之行為云云，已為涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華所否認，且如前所述，本件於簽訂系爭契約時，涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華並無隱瞞不告知李憲政系爭房屋曾經發生火災之事實，而李憲政復未能舉證證明涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華有因故意或過失致李憲政受損害及違反義務為利於林世明之行為，李憲政此部分之主張，委無足採，是其依侵權行為法律關係、居間契約法律關係、及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華連帶賠償200萬元，及連帶返還服務報酬23萬元，即無理由。
㈤復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後
契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例參照），本件系爭房地之買賣既因真人不動產公司居間而成立，則李憲政自不得以事後林世明解約（詳後述㈥）為理由，請求返還已給付之報酬，是李憲政徒以系爭契約已經解除，請求真人不動產公司返還報酬23萬元，非有理由。
㈥林世明以李憲政遲延給付第二期款，催告並解除系爭契約，
是否發生解除之效力？又李憲政請求酌減違約金，並請求林世明返還第一期款，有無理由？
1.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段，查依系爭契約第3條約定，系爭房地買賣價金之支付方式分為三期，第一期為簽約備證，第二期價金為150萬元，第三期為尾款800萬元，此有系爭契約可證，而關於第二期價金給付時期，系爭契約雖載明「簽約備證翌日起算七個工作日內」、「土地增值稅單核下三日內」，然簽約當事人並未於其前面之□打勾，自不得資以認定第二期價金之給付時間，故關於第二期價金之給付，係屬一給付無確定期限之約定。嗣因李憲政遲未履行，經林世明於99年6月23日以台中中正路郵局第308號存證信函通知李憲政，定三日內給付第二期款，若經催告期滿仍不履約，則解除系爭契約，並沒收李憲政已支付價金。李憲政收受後，於99年7月2日寄發台中大全街郵局第571號存證信函與林世明等人，以林世明及被上訴人等人隱匿系爭房發生火災為由，主張同時履行抗辯權，暫停給付第二期價金及尾款（參見不爭執事項五㈠⒎），則李憲政於林世明定有期限（三日）催告後，因仍置之不理，李憲政自期限屆滿時起已需負遲延責任，堪以認定。
2.再按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約)者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號裁判參照）；又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，無須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度台上字第564號裁判）。查依系爭契約第11條第2款後段約定：「甲方（即李憲政）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，…。若經乙方（即林世明）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」，此有系爭契約可證，林世明於李憲政負遲延責任時，復於99年7月9日委請律師代為發函予李憲政，表示於同意於99年7月15日上午11時以前給予李憲政再次履約機會，倘若逾期未為辦理，林世明將維持原有之以合法解除契約之權利（參見不爭執事項五㈠⒎），惟李憲政非但未按期履行，並於99年7月21日提起本件訴訟，依上揭說明，林世明解除契約之意思表示已發生效力，系爭契約業經林世明解除，洵堪認定。
3.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦有明定。又違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例、94年度台上字第360號民事判決要旨參照）。「本件系爭契約既經林世明解除，依前開系爭契約第11條第2款之約定，李憲政已支付之價金，即由林世明沒收作為違約賠償，視為李憲政不履行債務所生之損害賠償總額」，依民法第252條規定，本院即得予以酌減。茲審酌系爭契約因李憲政未於99年7月15日上午11時履約而發生解除之效力，林世明因締結系爭契約所花費之勞力、時間、精神及相關費用即化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金之利益；且林世明尚須承受將來系爭房地價值下滑及奢侈稅之風險等客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情狀，因此林世明固受有損害，然兩造於99年5月28日簽立系爭契約後，至99年7月15日即解除契約，尚未屆滿2個月，林世明本可在解除契約之後，再將系爭房屋轉售他人等情，認林世明主張因李憲政違約而沒收其已交付之第一期款200萬元作為違約金，核屬過高，應酌減至100萬元，始為適當。
⒋末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項規定甚明。本件林世明受領之違約金經原法院酌減後，林世明就核減之金額100萬元即無受領之法律上原因，李憲政自得依前開規定請求被告林世明返還上開金額。又林世明受有不當利益係因原法院酌減違約金所致，林世明自原法院判決時起，始知其所受領者屬不當得利，故李憲政得請求之利息，應自原法院判決時起即100年4月29日起算。林世明抗辯應以判決確定時起算，核屬無據。
六、綜上所述，李憲政依不當得利法律關係請求林世明給付100萬元，及自100年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。至於李憲政另依侵權行為法律關係、解除契約回復原狀及損害賠償請求權請求林世明給付200萬元，及依不當得利、侵權行為、居間契約等法律關係、與不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被上訴人真人不動產公司、涂勝堯、林嘉宏、劉政雄、宗振華連帶返還服務報酬23萬元，亦均無理由，應併予駁回。原審判命林世明應給付李憲政100萬元之本息，並駁回李憲政其餘之訴暨依李憲政與林世明之聲請，就李憲政勝訴部分分別為假執行及免為假執行之宣告，核無不合。至於李憲政敗訴部分，其假執行之聲請，因失所附麗，原審判決併予駁回，經核並無違誤。李憲政、林世明各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其等之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件李憲政與林世明之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 2 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 100 年 8 月 3 日
Ａ