臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第232號上 訴 人 江阿框訴訟代理人 龔正文律師被 上訴人 林家助
林家宏共 同訴訟代理人 鄭秀珠律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國100年5月31日臺灣南投地方法院98年度訴字第374號第一審判決提起上訴，本院於民國100年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於提起本件上訴後，另辯稱其有優先承買權，被上訴人拍定買受系爭土地不得對抗上訴人之新防禦方法，但倘不許上訴人提出此防禦方法，顯失公平，依民事訴訟法第447條第1項第6款規定，應許其提出，先此敘明。
二、被上訴人主張：坐落南投縣○○鎮○鄉段246、247、287及290地號四筆土地（以下簡稱系爭246、247、287、290地號土地）及坐落其上87建號（未編門牌號，下稱系爭87建號建物）、88建號（門牌號碼南投縣○○鎮○鄉路1之66號，下稱系爭88建號建物）建物，原為訴外人陳足數所有，前經台灣南投地方法院以97年度執字第1490號清償債務民事強制執行事件拍賣，由被上訴人於民國98年8月12日得標並繳足價金，並於98年8月18日領得土地、建物之不動產權利移轉證書，取得系爭土地及建物之所有權，並辦妥系爭土地所有權移轉登記。詎上訴人以系爭87建號建物為其所興建、系爭88建號建物為其向原所有權人陳足數買受為由，拒不遷讓返還並持續占有使用系爭土地及建物，爰依民法第767條規定提起本件訴訟。又上訴人無權占有系爭土地及建物，獲有相當於租金之利益，被上訴人自得依民法第179條規定請求上訴人給付自98年8月18日起至返還系爭土地及建物之日止，相當於租金之不當得利。而系爭建物為廠房、倉庫等之用途，均非一般住宅之房屋，故不受土地法第97條、第105條之限制。是本件不當得利之計算，顯應斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。是應以系爭土地拍定之價格計算系爭土地相當於租金之不當得利。系爭247地號土地面積4
429.888平方公尺，拍定價格為新台幣（下同）210萬7000元，換算每平方公尺為476元；系爭287地號土地面積732.51平方公尺，拍定價格為34萬9000元，換算每平方公尺為476元；系爭290地號土地面積2465.5平方公尺，拍定價格為116萬3000元，換算每平方公尺為472元。系爭4筆土地面積共計94
53.39平方公尺，扣除已點交之82建號建物所占用基地面積3
135.69平方公尺，上訴人無權占用系爭土地6317.7平方公尺，依系爭土地之價值每平方公尺472元計算，上訴人無權占用之土地價值為298萬1954元，按年息百分之10計算租金，則系爭土地每年租金為29萬8195元，每月租金應為2萬4850元，則上訴人應自98年8月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利2萬4850元。並聲明：⒈上訴人應將系爭246、247、287及290地號4筆土地及其上87、88建號建物全部騰空返還被上訴人。⒉上訴人應自98年8月18日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付被上訴人2萬4850元。⒊願供擔保，請准予宣告假執行。【原審判命上訴人應將如原判決附圖一、二所示87、88建號之建物全部騰空返還予被上訴人，並將87、88建號建物使用之28
7、290地號土地（使用面積分別為506點07平方公尺及556點94平方公尺）返還予被上訴人。上訴人應自98年8月18日起至98年12月31日止，按月給付被上訴人2140元，及自99年1月1日起至遷讓返還上開建物及土地之日止，按月給付被上訴人2158元；並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人敗訴部分未據聲明不服，未繫屬於本院，此部分不予贅述】
三、上訴人則辯以：系爭88建號建物係伊於92年間向訴外人劉白君以70萬餘元購買；另系爭87建號建物及其所坐落之系爭287、290地號土地，原係伊於87年間向訴外人陳足數承租，系爭87建號建物係伊於921地震後出資重建。伊前承租上開87、88建號建物及其所坐落土地之租金每月僅4500元，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利每月2萬4850元並不合理，且系爭建物占用土地之面積僅1024.8平方公尺，並非如被上訴人所主張占用6317.7平方公尺，況被上訴人於拍定時已知系爭建物不點交，其主張自拍定後之98年8月18日起算租金亦不合理。伊無力支付拆除系爭建物、重建之費用；且拍賣公告已載明拍定後不點交，被上訴人於應買前應事先查明，或與上訴人協商。又原抵押權人合作金庫商業銀行股份有限公司（以下簡稱合作金庫銀行），不得依修正後民法第877條規定，將伊於抵押權設定後所興建之系爭建物併附拍賣；系爭88建號建物並未設定抵押權予合作金庫銀行，非抵押權效力所及，不得併付拍賣。另上訴人係租地建屋，依民法第426條之2及土地法第104條規定，有優先承買權，被上訴人拍定買受系爭土地不得對抗上訴人等語。
四、兩造不爭執事項：⑴被上訴人於98年8月12日拍定買受系爭246、247、287、290
地號土地及系爭87、88建號建物，並經台灣南投地方法院民事執行處於98年8月18日核發不動產權利移轉證書予被上訴人，被上訴人並已辦妥系爭4筆土地所有權之移轉登記。
⑵上訴人於台灣南投地方法院97年度執字第1490號強制執行程
序中，以系爭87、88建號建物為其所建為由，對訴外人即債權人富邦資產管理股份有限公司（以下簡稱富邦資產公司）提起第三人異議之訴，請求撤銷對系爭87、88建號建物之強制執行程序，經台灣南投地方法院98年度訴字第297號判決駁回其訴後，經其提起上訴，上訴後為訴之變更，請求廢棄原判決及判命富邦資產公司僅就系爭87建號建物部分交付拍賣價金，經本院以99年度上易字第176號判決訴外人富邦資產公司就其自系爭87建號建物受償部分，應賠償給付上訴人60萬8000元之本息確定。
⑶系爭87、88建號建物，係未辦理建築改良物所有權第一次登記之建物，迄今亦未完成移轉登記。
⑷系爭88建號建物起造人為陳足數。
⑸系爭87建號建物起造人為上訴人。
五、得心證之理由：⑴被上訴人主張其於98年8月12日經台灣南投地方法院97年度
執字第1490號強制執行事件拍定取得系爭287、290地號土地及系爭87、88建號建物，並已辦妥系爭土地所有權移轉登記，而上訴人就系爭87、88建號之強制執行程序，提起第三人異議之訴，經台灣南投地方法院判決駁回、並經提起上訴後，變更其訴，請求廢棄原判決及判命富邦資產公司僅就系爭87建號建物部分交付拍賣價金，經本院以99年度上易字第176號判決富邦資產公司就其自系爭87建號建物受償部分，應賠償上訴人60萬8000元之本息確定等語，為上訴人所不爭執，且有不動產權利移轉證書、土地第二類登記謄本在卷可證，堪信上訴人上開主張為真實。
⑵系爭88建號建物起造人係訴外人陳足數，此為兩造所不爭執
之事實。上訴人雖辯稱伊於92年11月27日向陳足數之女兒劉白君購得系爭88建號建物，伊已取得系爭88建號建物之事實上處分權云云，證人劉白君於原審雖證稱有將系爭88建號建物出售給上訴人云云，但陳足數倘果將系爭88建號建物贈與劉白君，證人劉白君豈有不知該建物有無取得使用執照及由何人繳稅之理？又劉白君對於出售之確實價金多寡、用以抵銷價金之陳足數欠款金額為何，均無法明確說明；且買賣契約書對此並無隻字片語提及，是證人劉白君所述，顯難採信。是上訴人於原審法院民事執行處拍定系爭88建號建物之所有權前，並未取得事實上處分權。上訴人所辯其已於向訴外人劉白君購得系爭88建號建物之事實上處分權云云，洵無足採。
⑶現存系爭87建號建物為上訴人所興建及系爭88建號建物之起
造人為陳足數，為兩造所不爭執之事實；而上訴人未取得系爭88建號建物之事實上處分權，已如上述；則系爭土地、建物拍定時，系爭88建號建物所有權及事實上處分權，均為陳足數所有。按土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中，聲請法院將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第2項及第3項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。96年3月28日總統公布修正而於96年9月28日施行之該次修正民法第877條定有明文。此規定之目的，在於期使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。系爭土地之抵押權雖設定於民法物權編修正施行前，但抵押權人實施抵押權時，民法物權編已修正公佈施行，是抵押權人依修正後之民法第877條第1、2項聲請原審法院民事執行處將系爭87、88建號建物一併拍賣，並無不合。且按強制執行法第15條所定第三人異議之訴，以排除執行標的物之強制執行為目的，故同條所謂強制執行程序終結，係指對於執行標的物之強制執行程序終結而言，對於執行標的物之強制執行程序如已終結，則雖因該執行標的物之賣得價金不足抵償執行名義所載債權之全部，致執行名義之強制執行程序尚未終結，第三人亦不得提起異議之訴，對於執行標的物之強制執行程序，進行至執行名義所載債權之全部或一部，因對於執行標的物之強制執行達其目的時，始為終結，故執行標的物經拍賣終結而未將其賣得價金交付債權人時，對於該執行標的物之強制執行程序，不得謂已終結，第三人仍得提起異議之訴，但已終結之拍賣程不能依此項異議之訴有理由之判決予以撤銷。故該第三人僅得請求交付賣得價金，不得請求撤銷拍賣程序，司法院院字第2776號解釋意旨可資參照。是系爭87建號建物雖為上訴人所興建，但既經原審法院民事執行處拍定，並發給拍定人權利移轉證書，且於98年12月30日將該建物拍賣所得之價金已分配予債權人，是該執行程序業已終結，上訴人復已訴請訴外人富邦資產公司返還該價金獲得勝訴判決確定（本院99年度上易字第176號），自不得再於本件主張其對於系爭87建號建物有所有權。被上訴人依強制執行法第98條規定，自領得執行法院所發給不動產權利移轉證書之日起，已取得系爭87、88建號建物之所有權。
⑷上訴人辯稱伊係租地建屋，有優先承買權，被上訴人拍定買
受系爭土地不得對抗伊云云，但查系爭88建號建物係原土地所有人陳足數所建，已如上述，此部分上訴人自非租地建屋。至於87建號建物部分，上訴人於原執行程序中，從未主張其有承租87建號建物所坐落土地之事實，上訴人雖稱承租土地之租金為每月4500元云云（見原審卷第246頁），但台灣南投地方法院97年度執字第1490號97年3月25日執行筆錄僅記載訴外人陳詩涵承租43、44地號興建之鐵皮屋之土地租金為每月4500元，上訴人僅稱「290地號土地上之未測量建物（指87建號建物）是我所興建所有，因債務人陳足數有積欠我債務，才將門牌號東鄉路1-66號之鐵皮屋（指88建號建物）賣給我」（見台灣南投地方法院97年度執字第1490號影卷），是上訴人於執行程序中並未主張承租土地、租金為每月4500元之事實。又上訴人於另案第三人異議之訴中，僅主張系爭87建號建物原由陳足數建有鐵皮工廠租予伊使用，惟921地震震毀後，陳足數同意由伊重建云云，亦未主張其有租地之事實；此外，上訴人並未就承租及繳付租金之事實舉證證明，此部分所辯，不足採信。
⑸按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。上訴人無權占有被上訴人所有之系爭87、88建號建物及該2筆建物基地使用之系爭287、290地號土地，而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。為土地法第97條第1項所明定。而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言。亦為土地法施行法第25條所明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（參照最高法院68年台上字第3071號判例）。
惟供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，應不受土地法第97條規定房屋租金最高額之限制。換言之，土地法第97條租金限制之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，並不包含供營業用之房屋（參照最高法院93年度台上字第1718號判決）。經查：
①上訴人無權占有系爭88建號建物及其坐落之系爭290地號
土地部分，並非繁榮商圈，係為上訴人當農舍使用，非供營業之用，有複丈成果圖及現場照片可證，本院審酌上情，自有上開土地法第97條規定之適用，認以系爭土地申報地價按年息5%為計算上訴人不當得利之標準為適當。而系爭290地號土地96年1月之申報地價為每平方公尺64元，99年1月則為72元，有土地登記第二類謄本及地價第二類謄本在卷可稽（見原審卷第14、168頁），被上訴人並僅請求以土地計算相當租金（見原審卷第166頁、第190至191頁、第220至221頁、第234至235頁）。則關於上訴人無權占有系爭88建號建物及其坐落之系爭290地號土地部分之不當得利，應自被上訴人領得不動產權利移轉證書即99年8月26日起算至98年12月31日止，每月相當於不當得利之租金為149元（計算式：64×556.94×5%÷12＝149元，元以下四捨五入，下同）；自99年1月1日起至遷讓交還系爭88建號建物及所占用土地之日止，每月相當於不當得利之租金為167元（計算式：72×556.94×5%÷12＝167元）。
②上訴人無權占有系爭87建號建物及其坐落之系爭287、290
地號土地部分，係做為鐵工廠而供營業使用，依上述說明，即無上開土地法規定之適用，被上訴人並僅請求以土地計算相當租金，已如上述，自應以上訴人所占用土地面積之租金價值計算。系爭287、290地號土地之拍定價格分別為每平方公尺為476、472元，拍賣價格係顯示最近之市場價格，則被上訴人主張應依每平方公尺472元及年息10%計算不當得利之金額，即無不合。是上訴人主張每月相當租金為1991元（計算式為506.07×472×10%÷12＝1991元），尚屬適當，應予准許。
③綜上，上訴人應給付被上訴人之相當於租金之不當得利為
自98年8月18日起至至98年12月31日止，按月給付被上訴人2140元（即149+1991＝2140），及自99年1月1日起至遷讓交還系爭87、88建號建物及所占用土地之日止，按月給付被上訴人2158元（即167+1991＝2158）。
⑹綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有87、88建號建物及
該建物所坐落之土地，並受有相當租金之不當得利為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於所有物返還權及不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓房屋、並將系爭房屋及土地返還被上訴人及給付相當租金之不當得利為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如上開給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 4 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 100 年 10 月 5 日
Ｓ