臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第447號上 訴 人 陳建中
龍甲寶股份有限公司法定代理人 陳衣凡共 同訴訟代理人 黃秀蘭律師
陳昱瑄律師被 上 訴人 彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 陳淮舟訴訟代理人 林純如
盧錫銘上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於民國100年10月14日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2196號第一審判決提起上訴，本院於101年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項應更正為「確認被告陳建中、龍甲寶股份有限公司就坐落台中市○○區○○路論子巷14之1號房屋（即台灣台中地方法院100年度司執字第11797號強制執行事件執行標的之建號105、暫編建號328建物）之租賃法律關係不存在」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人於原審列上訴人陳建中、龍甲寶股份有限公司（龍甲寶公司）及原審被告陳文煥、陳至中為共同被告，請求確認就後述建物之租賃法律關係不存在，惟被上訴人於原審主張之租賃事實，應係主張上訴人二人間就後述建物之租賃法律關係不存在，經本院行使闡明權後，被上訴人於第二審撤回對陳文煥、陳至中之起訴，並經渠二人分別同意或視為同意，撤回起訴已生效力，故原判決主文第1項自應由本院更正如主文第2項所示，先此敘明。
二、被上訴人聲請法院執行拍賣後述房屋，執行法院以後述租賃契約書為據，於拍賣公告註記系爭房屋現由第三人龍甲寶公司之租用，拍定後不點交等內容，經被上訴人於100年8月2日以書狀主張出租人陳建中非系爭房屋所有權人，且無租賃事實存在，請求廢棄前揭拍賣條件，更改為「點交」，惟執行法院於100年8月8日發函被上訴人稱：「若認第三人出租之行為無效應提實體訴訟解決」等語，業為兩造所不爭，且有前揭執行處函文在卷足憑，故被上訴人依前揭函文提起本件訴訟，用以聲請更改前揭拍賣條件，應有確認利益，上訴人抗辯本件無確認利益云云，顯屬無據。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠訴外人木伯水產有限公司（下稱木伯公司）於民國（下同）
85年4月23日邀同陳文煥、陳至中及訴外人陳楊滿為連帶保證人，擔保木伯公司向被上訴人借貸之款項，並提供其所有坐落臺中市○○區○○段138-4、140地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路論子巷14-1號之房屋（建號105、暫編建號328，即兩造所爭執租賃契約中之臺中市○○區○○路論子巷14號房屋，下稱系爭房屋）為被上訴人設定最高限額新台幣（下同）4,200萬元之抵押權，上訴人並簽署無租賃切結書。嗣於89年底，木伯公司無法清償借款，經被上訴人取得執行名義後聲請查封拍賣前開之抵押物，業經原審法院以92年執洋字第33851號、97年執洋字第40691號強制執行案件執行無結果，被上訴人於100年2月再度向法院以100年度司執洋字第11797號聲請執行並受理在案。於現場查封時陳楊滿在場並表示執行標的為自住，無租賃關係存在，其陳述亦登載於查封筆錄上。詎料，陳文煥、陳至中及上訴人二人竟於查封後提出租賃契約，惟陳文煥、陳至中將系爭房屋設定抵押權予被上訴人時，該不動產並未出租予他人，被上訴人恐該租賃關係若持續存在，對其債權影響甚鉅，爰依民事訴訟法第247條規定提起確認訴訟，請求確認上訴人間就系爭房屋之租賃關係不存在。
㈡上訴人稱租賃契約真實與否均無法對抗房屋所有權人、抵押
權人及拍定人，亦即原執行法院應於被上訴人聲請除去系爭租賃時，即應依職權除去第三人之租賃關係，以確保房屋所有權人、抵押權人及拍定人之權益。惟原執行法院不願就第三人間租賃關係排除，致抵押權人行使抵押權之法律效果陷於不安定狀態，被上訴人請求確認上訴人間之租賃關係不存在，自有確認利益。又原執行法院認為須透過實體訴訟之方式確認該租賃關係成立或不成立，被上訴人有即受確認判決之法律上利益者，自得依民事訴訟法第247條之規定提起訴訟。
㈢上訴人二人就系爭房屋並無如上訴人提出90年3月15日房屋租用簡易契約書所示之租賃關係存在：
⑴關於系爭房屋所有權之歸屬，上訴人龍甲寶公司曾提起第三
人異議之訴，業經鈞院98年重上字第169號民事判決認定系爭房屋非屬上訴人陳建中所有。雖上訴人於原審法院97年執洋字第40691號執行案件提出房屋租用簡易契約書，惟系爭房屋係由無處分權人即上訴人陳建中出租予上訴人龍甲寶公司，上訴人龍甲寶公司並未經有權代表之人為締約行為，亦難認該契約發生效力。
⑵上訴人曾於原審法院92年執洋字第33851號強制執行案件提
出系爭房屋之租賃合約，其內容載明期間係「自90年3月15日至95年3月15日止」，租期五年；然上訴人於原審法院97年執洋字第40691號強制執行案件，就系爭房屋租賃契約之租賃期限竟變更為「自90年3月15日至105年3月15日止」，租期改為十五年。而同一標的，另於90年3月28日針對同一標的簽訂契約，其租賃期間為90年3月28日至96年3月28日。
上開三份契約，分別由上訴人陳建中、龍甲寶公司、陳文煥提出，而簽約時間，前二份契約相同，第三紙不同，然租賃期間則均不同，但彼此間重疊，而締約之一方均為上訴人陳建中，於契約上之印章均不同。上訴人於不同訴訟案件，提出上揭三份部分內容相同，部分內容不同之租賃契約書，何以同一標的物，有諸多契約書並存，顯與常情不符，且上訴人無法舉證證明為何彼此間有必要反覆簽訂契約之過程，上訴人所言實難採信。另上訴人龍甲寶公司主張於99年9月申請通過取得國際認證，惟經濟部國貿局登錄之公司係為「木伯股份有限公司」，而非上訴人龍甲寶公司之英文名稱「LO
N GABORE CORP. LTD」，上訴人龍甲寶公司所提之物證顯有魚目混珠之嫌。
⑶於歷次強制執行現場查封時，陳楊滿稱系爭房屋為自住、無
租賃關係存在，並簽名於查封筆錄上。縱上訴人間確有租賃關係存在，然上訴人龍甲寶公司為家族企業，上訴人陳建中與陳楊滿同住於系爭房屋，親屬關係密切，何以陳楊滿不知有租賃事實存在、何以未於歷次現場查封或遲至定拍前提出租賃契約，直至上訴人於第三人異議之訴敗後始提出租賃契約。再者，觀其公司設立之時點，上訴人龍甲寶公司之設立係於木伯公司借款逾期之後所設立，顯見上訴人龍甲寶公司之設立係為接替木伯公司之業務並逃避被上訴人對木伯公司之追償所設立。綜上所述，上訴人二人間所訂立之租賃契約係為逃避被上訴人之追償所偽造。
⑷上訴人龍甲寶公司為家族事業，陳文煥、陳楊滿、陳至中等
人與被上訴人間之債權債務應為知悉。又陳楊滿自上訴人龍甲寶公司於90年3月13日設立起至95年9月26日均係擔任上訴人公司之監察人，對內監督該公司之業務執行，並於必要時得調查該公司業務及財務狀況。上訴人主張陳楊滿為家庭主婦，對自然人個人與法人人格無法區分，其對於上訴人龍甲寶公司及木伯公司之借保人等借款、租賃狀況無法分辨，而陳述不完整或不周全之處，顯為推託之詞，不足採信。
⑸又房屋稅稅籍證明僅作課稅之用，不足為所有權或事實上處
分權之證明。且於79年間，上訴人年僅十二、三歲，為限制行為能力之人，其法律行為均須經法定代理人之同意始發生法律效果，故上訴人陳建中稱自79年起至今，均由其繳納房屋稅，主張就系爭房屋有所有權，對其有管理、使用收益之事實，有待商榷。況上訴人龍甲寶公司為家族企業，故上訴人龍甲寶公司開立扣繳憑單予上訴人陳建中，係為節約稅款亦有可能。另上訴人二人亦未提出90年至今之租金給付之銀行資金往來明細或收付證明文件，由此可推斷上訴人間確無租賃事實，上訴人間之租賃扣繳憑單亦係於第三人異議敗訴之後所製作，其目的係為日後遭強制執行時，妨礙被上訴人行使債權，並得以節稅。
⑹上訴人偽造租賃簽訂時間為90年3月15日，即系爭房屋限制
查封登記前，使被上訴人無法請求排除，妨礙被上訴人債權之行使。新契約之訂立於94年底所訂立，係限制查封登記後所為之租賃行為，對被上訴人不生契約效力，上訴人間所為之租賃行為，不生對抗被上訴人之效力。
二、上訴人則以：㈠系爭房屋屬上訴人陳建中所有，此有稅籍證明書、房屋稅繳
款書及房屋修繕證明等資料及證人陳文煥、陳慶堂、黃陳實、李深淵之證詞以資佐證。系爭房屋自79年起迄今，均上訴人陳建中繳納房屋稅款，上訴人陳建中對系爭房屋確實有管理、使用收益之事實，有權將系爭房屋出租予他人。上訴人陳建中出租系爭房屋均有申報房租之所得稅，承租人即上訴人龍甲寶公司並開立扣繳憑單予上訴人陳建中，倘若上訴人二人間並未成立租賃契約，則上訴人陳建中為自己並未收取之租金申報房屋租金所得並納稅，顯不合常理，由此亦證系爭租賃契約為真正。
㈡縱認系爭房屋屬陳文煥所有，上訴人陳建中並非系爭房屋之
所有權人，惟出租他人之物本為法之所許，上訴人陳建中亦得經陳文煥同意將系爭房屋出租他人，出租他人之所有物仍無礙租賃契約之效力，僅係承租人與出租人間有無債務不履行之損害賠償問題或房屋所有權人與出租人間有無不當得利返還之問題，尚不得以此否定該租賃契約之真正。
㈢上訴人陳建中於原審法院92年度執字第33851號強制執行事
件所提出房屋租用簡易契約書，其租用期限為「自90年3月15日至95年3月15日止」，嗣於94年底，上訴人龍甲寶公司為爭取日本客戶資金贊助、擴建工廠、提升生產流程之品管，需取得產品之國際認證以利爭取日本客戶之認同並投入資金，會計師認為原擬定之租賃契約期限過短，不利申請國際認證，於上訴人陳建中同意後，由會計師重新擬定租賃契約書，將原合約租期由五年改為十五年，上訴人二人並以該租賃契約書作為扣抵稅額及繳稅之依據，上訴人龍甲寶公司並於99年9月申請通過取得國際認證。是以，被上訴人主張租約係屬偽造，並不足採。又租賃契約是否經過公證與租賃契約是否成立並無必然之因果關係，被上訴人以該租賃契約未經公證而認該租賃契約係事後偽造，顯有邏輯上之謬誤。
㈣陳楊滿於現場執行係表示「我自己住在二樓」，並非指系爭
房屋即無其他租賃關係存在。陳楊滿係家庭主婦，法律專業知識不足，對於自然人與法人人格之區分並不清楚，故於陳述時或有不完整、不週全之處，不得以其陳述即否定上訴人二人之租賃關係。陳楊滿雖為上訴人龍甲寶公司之董事、監察人，然上訴人龍甲寶公司實際上為家族企業，公司內之董事、監察人均係由家族成員掛名，實際上並未參與公司之經營及運作，對公司之借款狀況及租賃狀況並不瞭解，不得以其陳述即認定系爭租賃契約為事後偽造。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人原審之訴駁回。而被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。
四、上訴人龍甲寶公司與被上訴人經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴訴外人木伯公司於85年4月23日邀同陳文煥、陳至中及訴外
人陳楊滿為連帶保證人，向被上訴人借款，並由陳文煥、陳至中提供渠等所有系爭138-4、140地號土地及系爭房屋，為被上訴人設定本金最高限額4,200萬元之抵押權，陳文煥並簽署無租賃切結書。
⑵嗣89年底間，木伯公司無法清償借款，經被上訴人取得執行
名義後聲請查封拍賣前開之抵押物，業經原審法院以92年執洋字第33851號強制執行案件、97年執洋字第40691號強制執行案件執行無結果，嗣被上訴人於100年2月再度向法院以100年度司執洋字第11797號聲請執行並受理執行在案。⑶陳文煥為陳楊滿之夫，陳至中、陳建中為陳楊滿之子，龍甲
寶公司之法定代理人陳衣凡為陳楊滿之女，而訴外人陳楊滿於85年至91年間擔任訴外人木伯公司之董事，為該公司之法定代理人，又陳楊滿自龍甲寶公司於90年3月13日設立起至95年9月26日均係擔任該公司之監察人。
⑷陳建中主張其為系爭房屋中暫編建號328 號建物之所有權人
，並就原審法院97年度執字第40691 號強制執行事件提起第三人異議之訴，經原審法院97年度訴字第1757號及本院98年度重上字第169號判決認定陳建中並非前揭建物之所有權人，嗣經判決確定。
⑸系爭房屋經被上訴人聲請法院執行拍賣，執行法院以陳建中
與龍甲寶公司於90年3月15日之房屋租用簡易契約書，於拍賣公告註記系爭房屋現由第三人龍甲寶公司之租用，拍定後不點交等內容，經被上訴人於100年8月2日以書狀主張出租人陳建中非系爭房屋所有權人，且無租賃事實存在，請求廢棄前揭拍賣條件，更改為「點交」，惟執行法院於100年8月8日發函被上訴人稱：「若認第三人出租之行為無效應提實體訴訟解決」等語。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人二人就系爭房屋是否有如上訴人提出90年3月15日房
屋租用簡易契約書所示之租賃關係存在？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張：訴外人木伯公司於85年4月23日邀同陳文煥
、陳至中及訴外人陳楊滿為連帶保證人，向被上訴人借款，並由陳文煥、陳至中提供渠等所有系爭138-4、140地號土地及系爭房屋為被上訴人設定本金最高限額4,200萬元之抵押權；嗣89年底間，木伯公司無法清償借款，經被上訴人取得執行名義後聲請查封拍賣前開之抵押物，業經原審法院以92年執洋字第33851號強制執行案件、97年執洋字第40691號強制執行案件執行無結果，嗣被上訴人於100年2月再度向法院以100年度司執洋字第11797號聲請執行並受理執行在案等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。
㈡上訴人雖主張渠二人間就系爭房屋有租賃法律關係存在，然為被上訴人所否認。經查：
⑴系爭租賃契約書上所載之「論子巷14號」房屋即為強制執行
程序之執行標的前揭105建號、328建號房屋等情，業為兩造所不爭，故應堪認定。
⑵本件系爭房屋中已辦理保存登記之前揭105建號房屋為前揭
抵押義務人陳至中所有；又上訴人陳建中主張其為系爭房屋中暫編建號328號建物之所有權人，並就原審法院97年度執字第40691號強制執行事件提起第三人異議之訴，經原審法院97年度訴字第1757號及本院98年度重上字第169號判決認定陳建中並非前揭建物之所有權人或事實上處分權人，嗣經判決確定等情，業為兩造所不爭，並有建物登記簿謄本影本附於執行卷內、前揭判決書影本在卷足參（見原審卷第20至26頁）。本院審酌前揭第三人異議之訴之主要爭點即為上訴人陳建中是否出資興建而取得前揭328建號房屋之所有權或自訴外人陳其萬受讓事實上處分權，嗣經兩造充分攻擊防禦後，始為前揭判決，故前揭確定判決就上訴人陳建中並非前揭328號建物所有權人之主要爭點，即應發生爭點效，上訴人陳建中於本件仍主張其為系爭房屋之所有權人云云，顯不足採信。
⑶另陳文煥為陳楊滿之夫，陳至中、陳建中為陳楊滿、陳文煥
之子，龍甲寶公司之法定代理人陳衣凡為陳楊滿之女，而訴外人陳楊滿於85年至91年間擔任訴外人木伯公司之董事，為該公司之法定代理人，又陳楊滿自龍甲寶公司於90年3月13日設立起至95年9月26日均係擔任該公司之監察人等情，業為兩造所不爭，自應堪採信。又上訴人陳建中之母陳楊滿於前揭執行事件法院人員到場執行查封時陳稱：「房屋自住，無出租」等語，業有執行筆錄影本在卷足參（見本院卷第69頁），若上訴人陳建中曾將系爭房屋出租予龍寶甲公司使用，且查封時租賃關係仍存在，上訴人陳建中之母陳楊滿豈有不知租賃關係存在而於查封時為前揭陳述之理，故上訴人二人前揭租賃關係顯非真實。
⑷上訴人雖提出前揭租賃契約書影本為證，惟查：
①上訴人陳建中於原審法院92年度執字第33851號執行事件
中，曾聲明異議，主張系爭房屋有租賃關係存在，並提出於房屋租用簡易契約書影本為證（見原審卷第28頁，下稱甲契約），嗣上訴人龍寶甲公司於原審法院97年度執字第40691號執行事件中，曾聲明異議，主張就系爭房屋有租賃關係存在，並提出於房屋租用簡易契約書影本為證（見原審卷第29頁，下稱乙契約）等情，業經本院調取前揭執行卷宗核閱明確。
②本院審酌前揭二份契約書，甲契約租期為「90年3月15日
至95年3月15日」，乙契約租期為「90年3月15日至105年3月15日」，並由上訴人陳建中與上訴人龍寶甲公司之法定代理人陳衣凡所簽訂，認：前揭二份契約簽訂日期及租賃期間起始日均相同，惟租期屆滿日卻有不同，若上訴人二人確有租賃關係，豈會重複訂定屆滿日不同之租賃契約？又依被上訴人原審提出之公司登記資料（見原審卷第83至86頁），前揭契約簽訂日即90年3月15日，上訴人龍寶甲公司之法定代理人應為陳至中，自90年8月9日起始由陳衣凡擔任法定代理人，而前揭契約上之簽訂人竟為當時非法定代理人之陳衣凡所簽訂，顯見前揭契約應非真實。
③上訴人雖主張前揭二份契約，係為聲請國際認證取得15年
租期之租約才重新簽訂，並提出國際認證證書影本一紙（見本院卷第90頁）為證云云，惟查：上訴人所提出前揭國際認證之公司為「MUPO CORP,」，該英文名稱應為木伯公司之英文名稱，而龍寶甲公司之英文名稱應為「LON GAB-
ORE CORP.LTD」等情，亦有被上訴人提出該二家公司查詢資料為證（見本院卷第114至117頁），故上訴人前揭主張顯屬不實，不足採信。
㈢綜上所述，本件上訴人並無法證明就系爭房屋有前揭租賃法
律關係存在，從而被上訴人請求確認前揭租賃法律關係不存在，即有理由，應予准許。原審判決關於確認上訴人二人間之前揭法律關係不存在部分，為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 張瑞蘭法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 高勳楠中 華 民 國 101 年 3 月 29 日