臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第403號上 訴 人 胡金德訴訟代理人 楊俊樂律師複代理人 薛宇婷律師
李聰華上 訴 人 楊垂達訴訟代理人 潘仲文律師被上訴人 黃正男
龍琨仁劉俊駿寶不動產經紀有限公司上列一人法定代理人 楊宜潔
號9樓之5被上訴人 二十一世紀不動產股份有限公司（更名前為泛太不
動產仲介經紀股份有限公司）
16樓之3法定代理人 王福漲上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人胡金德、楊垂達對於民國100年9月6日台灣台中地方法院第一審判決各自提起上訴，本院於101年7月10日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人胡金德、楊垂達各自負擔。
事實及理由
一、除上訴人楊垂達外，其餘被上訴人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，茲依上訴人胡金德之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人胡金德主張：被上訴人黃正男係被上訴人駿寶不動產經紀有限公司（下稱駿寶公司）即被上訴人二十一世紀不動產股份有限公司（下稱二十一世紀公司）五期精誠加盟店之實際負責人，龍琨仁、楊垂達及劉俊（以下除別有指明外，與黃正男合稱黃正男等人）在駿寶公司分別擔任店長、副理、業務員。於民國94年7月間，黃正男等人明知系爭坐落臺中市○區○○路○○○巷○○號之新天地飯店（下稱系爭房地），因房屋老舊地點不佳，並無金融機構願意提供貸款，經訴外人陳威林介紹，在黃正男等人所提供予胡金德之售屋資料表中載明：「現值新臺幣（下同）4500萬，折8折=3600萬（可貸），復華大里分行楊'Ｒ」，使胡金德誤信在本案買賣過程中，黃正男等人已先洽復華銀行願提供3600萬元貸款，胡金德可不必提供自有資金，即可達成買賣，藉此投資獲利。乃委任胡孝新與駿寶公司約定於95年12月30日簽立兩份買賣議價委託書，委託駿寶公司購買系爭房地連同其旁6層樓房住家即門牌號碼為同巷11號，以總價3200萬元購買，並同意給付成交價之1.5%為仲介服務費，另黃正男等人如於買賣過程中積極為買方向賣方殺價而有價差產生時，可額外要求價差100萬元。胡金德於96年1月13日與賣方簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），總價為3100萬元，黃正男等人並向買方請求價差100萬元。嗣於96年1月15日交付310萬元之支票予賣方，約定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金信託履約保證。然於買賣成立之後，胡金德始發現並無銀行願意貸款，致胡金德因貸款不成而違約，遭賣方解除契約，並受有被賣方沒收價金310萬元之損失。又系爭房地之買賣成交價為2700萬元，黃正男等人得收取之仲介費為40萬5千元，彼等已於96年2月5日向僑馥公司請領40萬元之賣方仲介費，依約黃正男等人僅得再請領5千元。詎黃正男等人卻於96年3月21日在申辦單載明：原服務費為85萬元正，已收40萬元正，餘額45萬元正。施用詐術藉由不實之申辦單，使僑馥公司專案帳戶之經辦人員陷於錯誤，而多給付黃正男等人45萬元，造成胡金德之損害。其後黃正男等人又於96年6月22日，以同樣之手法向僑馥公司專案帳戶之經辦人員詐取買方服務費27萬元，使胡金德再度受損。總計黃正男等人向僑馥公司詐取之金額112萬元，超收71萬5千元。另同巷11號房地之買賣成交價為400萬元，黃正男等人得領取之仲介費為6萬元。惟彼等亦以同一詐騙手法致僑馥公司專案帳戶之經辦人員陷於錯誤，分別於96年2月5日、96年3月21日、96年6月22日依序請領賣方服務費10萬元、5萬元及6萬元，共21萬元，超出得領取之仲介費15萬元，亦造成胡金德之損害，依法應返還予胡金德。又上開房地賣方傅美智以3100萬元銷售，竟向胡金德偽稱因其等努力使賣方減價100萬元出賣，並向胡金德收取其原願承買之價金3200萬元之100萬元差價。胡金德支付價差100萬元乃受黃正男等人詐騙。依買賣委託書，黃正男等人實際能收取之買方仲介費只15萬5千元，惟黃正男等人陸續以各種名目向僑馥公司詐領因履約保證而存入買賣履約保證專戶之胡金德服務費133萬元。又賣方應負擔之仲介費為15萬5千元，故僑馥公司支付給駿寶公司仲介費中之15萬5千元，應由賣方負擔而不應由胡金德負擔。僑馥公司履約保證信託專戶內所有款項在賣方履行移轉所有權之義務前，仍為胡金德所有，故黃正男等人超收之仲介費，受害人為胡金德，應依法返還胡金德。茲就各被上訴人對胡金德所為之侵權行為：劉俊明知系爭不動產無法貸得3600萬元，卻偽稱可貸，致胡金德受騙與賣方簽立買賣契約書，嗣因無法貸款無法履約，被賣方沒收310萬元；黃正男、楊垂達、龍琨仁及劉俊共同不法詐取胡金德於僑馥公司履約保證專戶內之金錢133萬元，雖其等已於96年11月5日退還83萬元，然仍詐領有50萬元。劉俊及楊垂達明知賣方委託之出賣價格為3100萬元，竟偽稱因其努力使出賣人減價100萬元出賣，向胡金德詐取願意承買價3200萬元間之100萬元差價，然事實上委託出賣與委託購買之價格並無差價，嗣後共取得服務費133萬元及價差100萬元共233萬元。
黃正男等人皆為共同侵權行為人。黃正男等人向胡金德詐取差額價金100萬元，依不動產經紀管理條例第19條規定，胡金德可請求黃正男等人加倍返還200萬元；又因其詐欺致胡金德受有損害310萬元及因此溢領之服務費用50萬元，總計560萬元，為此依民法第185條規定應連帶負損害賠償責任；黃正男等人為駿寶公司之受僱人，彼等執行職務，共同不法侵害胡金德權利，爰依民法第188條及不動產經紀管理條例第26條第2項規定，請求駿寶公司與黃正男等人負連帶賠償責任；二十一世紀公司為加盟主，依不動產經紀業管理條例第4條第8款規定，與駿寶公司間有監督關係存在，應類推適用僱用人責任，課以加盟主連帶賠償責任，或依該條例第26條第2項規定，擴張解釋其經紀業應包括加盟主以課其連帶損害賠償之責任，求為命黃正男等人、駿寶公司及二十一世紀公司連帶給付560萬元及自附帶民事起訴狀繕本送達之翌日起加計法定遲延利息暨供擔保以宣告假執行之判決。
三、被上訴人方面：㈠被上訴人龍琨仁部分：未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被上訴人黃正男、楊垂達、劉俊、駿寶公司及二十一世紀公司部分分別辯以：
⒈被上訴人黃正男部分：
伊為駿寶公司之實際負責人；系爭買賣契約係由業務員承辦，呈報給龍琨仁批示，伊原不了解也沒有參予，迨發生刑案後始進行了解。其買賣無價差，係賣方堅持要一定價格出售，嗣與胡金德溝通，若雙方堅持己價格會無法成交，協調結果以總價3100萬元成交，但賣方少出仲介費用100萬元由胡金德支付折佣，非屬價差。其後賣方與駿寶公司約定，經由僑馥公司支付駿寶公司50萬元，若買方違約，賣方要支付沒收簽約金100萬元之一半給駿寶公司。
⒉上訴人楊垂達部分：
伊非駿寶公司之副總，僅為業務人員，未欺騙胡金德，也無冒領佣金。於系爭買賣契約為賣方之經紀人，賣方之仲介費是17萬5千元，買方之仲介費似100萬元加上3100萬元之0.5%。本件刑事案件詐欺判決無罪，100萬元之價差據被上訴人劉俊所稱是胡金德要補貼本案之佣金。伊於系爭買賣契約領取之報酬為買方和賣方收取之仲介費合起來對半，再和公司算業績，和劉俊合領25萬元，一人一半。而駿寶公司向僑馥公司領取之仲介費應是店長龍琨仁之權限，賣方仲介費用金額係載明於與賣方簽訂之契約。且系爭買賣契約違約是胡金德所致，不能找伊等索賠，胡金德於違約後，再向原屋主購買一次仍違約。
⒊被上訴人劉俊部分：
系爭買賣契約賣方要實拿，不肯付仲介費、增值稅等。是以該100萬元非價差，是屬於佣金。因以3100萬元計算佣金，有186萬元，但本件只有收112萬元，還不到買賣價金之百分之5、6，故100萬元為仲介費；而系爭買賣契約總共收到多少服務費要店長龍琨仁才知道，履約保證書上應有載明。當時就400萬元部分有向賣方請求支付百分之1之仲介費，另就2700萬元部分賣方亦同意支付百分之0.5之仲介費，而買方實際支付之仲介費僅百分之0.5，因胡金德表示要給陳威林仲介費31萬元，但錢尚未交付即訴訟。
因系爭買賣契約收取之仲介費總計33萬元，故向胡金德說，買賣總價3100萬元其佣金明顯不足，胡金德才說要補屋主之佣金，以100萬元作為佣金補償，但胡金德有說被上訴人方面所收到之全部佣金要支付陳威林31萬元。且表示在信義房屋服務，在臺中中港路、文心路口為其所有之幾戶豪宅有委託伊銷售，顯然胡金德為專業之經理人，伊等有詢問胡金德是否要貸款？其謂要不要貸款均無關係，但承辦邱代書辦理得不到資料過戶資料，雖經彼等索取亦無果，以致無法辦理。且胡金德私下找屋主協調寬限，因實在不行才違約，被沒收價金。
⒋被上訴人駿寶公司部分：
黃正男為駿寶公司法定代理人楊宜潔前夫，因黃正男信用不良不能申請公司，才以楊宜潔名義當負責人，駿寶公司之事楊宜潔完全不清楚。
⒌二十一世紀公司部分：
駿寶公司與二十一世紀公司原簽有加盟契約，為加盟授權關係，非僱傭關係，雙方合作關係，係一種有別於單獨公司單打獨鬥之新形態商業模式，其無庸給付駿寶公司勞務報酬，駿寶公司應給付其品牌使用權利金，二十一世紀公司對於駿寶公司之教育訓練部分，是加盟店有義務來接軌二十一世紀公司的know-how，與「客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督」之選任監督完全不符。嗣駿寶公司在96年10月31日聲請提前退店退出加盟獲准，彼此加盟關係終止，而黃正男等人亦非二十一世紀公司之受僱人，自無民法第188條僱用人責任之適用且無類推適用之必要。而縱認駿寶公司為受僱人，亦以駿寶公司具備侵權行為責任，二十一世紀公司始有依民法第188條負連帶責任之可能。惟黃正男等人經台灣台中地方法院以98年度訴字第50號刑事判決無罪，故渠等既無侵權行為存在，駿寶公司自無連帶負侵權行為責任之理，二十一世紀公司更無依民法第188條負責之理。胡金德雖援用臺灣高等法院93年度再易字第98號判決，主張總店對各加盟店營業人員之任用、免職、流通及調動，且其服裝儀容、言行等均有規範。惟其與駿寶公司之加盟契約規範並無相同或類似之規定（每種加盟產業之契約拘束不同），頂多對於服裝儀容或流通有若干規範，但此亦僅是為了達成企業商標對外之識別性、統一性而設，然其對於駿寶公司所任用職員之任用、免職等完全沒有置喙之餘地，故前揭判決並無適用。又依不動產經紀管理條例第4條第4款規定，經紀業係指經營仲介或代銷業務之公司或商號，為實際與消費者交易而接受委託進行銷售或議價行為之公司或商號，並不包括純粹授權商標與經紀業使用之加盟總部，此觀該條例所規範之登記許可、加入公會規定、繳存營業保證金規定等規範，均係針對該實際與消費者交易而接受委託進行銷售或議價行為之公司或商號；至於該條例中規定經紀業如係加盟經營型態者，必須標明加盟店或加盟經營字樣，此因各加盟店間與總部間乃獨立擁有與經營，為使消費者在交易時清楚認知交易對象並非品牌經營者（總部）而係個別獨立經紀業，始規定要標明加盟店字樣，在立法上已有嚴格區別，故胡金德主張該條例第4條第8款、第19條及第26條第2項所規定之經紀業應包括「加盟主」在內，自不足採。
四、原審判決：㈠黃正男等人、駿寶公司應給付胡金德貳佰萬元，及黃正男自
98年4月25日起、楊垂達自98年4月26日起、龍琨仁自98年4月25日起、劉俊自98年4月14日起、駿寶公司自98年4月15日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡胡金德其餘之訴駁回。
㈢訴訟費用由黃正男等人、駿寶公司共同負擔五分之二，餘由胡金德負擔。
胡金德就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明：
㈠原判決不利於胡金德部分廢棄。
㈡二十一世紀公司應就原審判決主文第一項所示金額與黃正男
等人、駿寶公司連帶給付之。另黃正男等人、駿寶公司、二十一世紀公司應連帶給付給付胡金德360萬元，及黃正男自98年4月25日起、楊垂達自98年4月26日起、龍琨仁自98年4月25日起、劉俊自98年4月14日起、駿寶公司自98年4月15日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣胡金德願供擔保，請准予宣告假執行。
上訴人楊垂達就其敗訴部分，提起上訴，上訴聲明：
㈠原判決不利於楊垂達部分廢棄。
㈡上廢棄部分，胡金德在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由對造負擔。
就上開上訴部分，胡金德、楊垂達均互為答辯：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠黃正男為駿寶公司之實際負責人；龍琨仁為駿寶公司之店長；楊垂達及劉俊為駿寶公司之員工。
㈡黃正男等人就系爭買賣契約提供予訴外人胡孝新之售屋資料
表中載明：「現值新臺幣（下同）4500萬，折8折=3600萬（可貸），復華大里分行楊'Ｒ」。
㈢兩造於95年12月30日簽訂買賣議價委託書，由胡金德委託駿
寶公司購買系爭房地連同其旁6層樓房住家即門牌號碼為臺中市○區○○路○○○巷○○號。
㈣系爭買賣契約係以總價3100萬元（系爭房地之成交價2700萬
元；臺中市○區○○路○○○巷○○號房地之成交價為400萬元）成立買賣契約，嗣胡金德因故貸款不成而違約，經賣方解除契約，並被賣方沒收價金310萬元。
㈤黃正男等人共向僑馥公司請領仲介費133萬元，後有退還胡金德83萬元。
㈥黃正男等人刑事詐欺部分，業經本院99年度上訴字第664號刑事判決無罪確定。
兩造爭執之事項：
㈠黃正男等人是否詐欺胡金德，致胡金德陷於錯誤而與賣方簽
立系爭買賣契約？㈡系爭買賣契約簽訂後，胡金德因故貸款不成而違約，經賣方
解除契約，並沒收價金310萬元之損害，是否可歸責於黃正男等人？㈢黃正男等人是否詐欺胡金德，並使其交付系爭不動產成交總
價之差價100萬元？⒈該100萬元之性質究為差價或是仲介費？⒉胡金德依不動產經紀管理條例第19條之規定，請求被上訴
人加倍返還有無理由?㈣黃正男等人有無向僑馥公司詐領仲介費，造成胡金德受有50
萬元之損害？㈤二十一世紀公司是否應負僱用人責任？
六、本院判斷：胡金德主張遭黃正男等人詐欺，致陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，並導致違約使其310萬元之價金遭沒收，且黃正男等人有詐領50萬元之仲介費，因此依民法侵權行為之規定向黃正男等人請求損害賠償；另黃正男等人收取100萬元之價差，依不動產經紀業管理條例第19條之規定，請求黃正男等人連帶加倍返還。而駿寶公司與二十一世紀公司則應負僱用人之連帶責任等情，惟為彼等所否認，並以前詞置辯；經查：
㈠就侵權行為部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。胡金德主張係遭黃正男等人詐欺，始簽訂系爭買賣契約。依法胡金德就其遭詐欺之事實，自有負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。
⒉胡金德與其父胡孝新為系爭買賣契約之際，黃正男等人固
有提供由劉俊填載「現值4500萬，折8折＝3600萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ」之售屋資料表予其等參閱，而後胡金德與胡孝新未自復華大里分行貸得款項。然稽諸證人即復華大里分行職員楊正宇於98年4月15日原審法院98年度訴字第50號刑事案件審理時具結證稱：伊於95年任職復華大里分行時，受楊垂達委託，做新天地不動產的預估，預估結果有跟楊垂達回報，但因時間已久，其無法確認是否有向楊垂達表示新天地飯店現值4500萬，可以打8折，貸款3600萬，當時的鑑價是經過公司鑑價部門所出的數字，應該超過3千萬元，但該案比較複雜，其有向楊垂達表示其銀行承作機會不大；而在復華大里分行任職時，並沒有任何人以新天地不動產向復華大里分行申辦貸款等語。足見楊垂達確曾委託楊正宇向復華大里分行鑑價部門查估新天地飯店之現值及可貸價額無訛，縱復華大里分行嗣後有不予承作之考量，亦難謂黃正男等人提供載有現值4500萬，折8折＝3600萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ之售屋資料表，即蓄意施用詐術之行為。
⒉證人即地政士邱貞娥亦同日之刑案審理期日亦到庭證謂：
伊有承接本案房屋買賣簽約部分，簽約時有當場詢問買賣雙方是否要貸款，有無需要提供銀行讓他們參考，買方爸爸（即胡孝新）說不用，並說貸款部分要自己去找銀行辦貸款，胡孝新、胡金德都均未委託伊就新天地飯店跟銀行談貸款的事等語。核與證人楊正宇所述在復華大里分行任職時，無任何人以新天地不動產向復華大里分行申辦貸款等語相符。彼二人與本件訴訟結果並無利害關係，其證詞自屬客觀可信，則胡金德與其父胡孝新訂定系爭買賣契約時，即無向復華大里分行申辦貸款之意。
⒊胡金德之父胡孝新於上開刑事案件在98年4月22日審理期
日證稱：伊副業是房地產，而胡金德則從事不動產的土地開發工作等語；證人陳威林於98年5月20日之刑事審理期日亦證稱：伊與胡孝新都在作房地產，因新天地飯店案子很大，渠無法買，胡孝新說他有辦法，胡孝新手上有2、3億的不動產在循環買賣等詞。可知胡金德與其父胡孝新關於不動產之買賣、申貸情況，均有相當之智識及經驗；且本件交易過程亦係由胡金德與其父胡孝新親自處理。徵之常人就買賣不動產此高價額經濟活動，均經多方打探，不致單憑仲介公司提供之房價、貸款資訊，隨即率斷為錯誤決定。況胡金德與胡孝新分別係以房地產為副業或從事不動產土地開發工作，衡情就不動產價值及可貸得之款項，自有較一般人更高之熟悉度及判斷力，其等應可預見及查知本案不動產得以貸款之可能性及額度範圍。如謂胡金德與胡孝新僅因駿寶公司提供載有「現值4500萬，折8折＝36000萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ」之售屋資料表，即陷於錯誤，而先後簽訂買賣議價委託書、不動產買賣契約書，尚難想像。胡金德上訴意旨指稱其之所以願意購買，係劉俊提供填載現值4500萬，折8折＝3600萬（可貸），復華大里分行楊Ｒ」之資訊，且通知遂以個人千愛芬名義申貸云云，要與上情不符。
⒋胡金德於締結系爭買賣契約時，明知履約期限為96年4月
20日，屆期無法履行時，乃於96年5月26日書立切結書請求延期，開立面額1百萬元支票（發票日96年6月10日）作為價金之給付，迄96年7月16日仍無法履約，即先後遭賣方傅美智、僑馥公司發存證信函表示要解除契約、執行沒收買賣價金作業後，另於96年10月11日再度與傅美智、僑馥公司締結協議書（此時駿寶公司均未參與），約定於96年11月15日履行買賣價金尾款之給付，有不動產買賣契約書、切結書、支票、協議書在卷可憑（見臺灣臺中地方法院檢察署96年度他字第4481號卷）可參，並為兩造所不爭執，惟胡金德仍無法順利辦妥貸款或支付買賣價金尾款，終遭賣方沒收其已繳納之310萬元保證金。果胡金德與其父胡孝新於締約之際，曾因劉俊出具上開售屋資料，導致其等陷於錯誤，而締結本件買賣契約，則其無法如期貸款應屬絕對可歸責於黃正男等人，然胡金德何以在96年5月26日所出具切結書，甚至96年10月11日協議書，卻未曾隻字片語提及其係遭受黃正男等人施用詐術、誤信可以貸得3600萬元因而陷於錯誤，以致造成其無法貸款之嚴重損失，反而直承「本人因銀行相關作業遲延」，且如不如期履約，則「本人無異議解除買賣契約、同意賣方可不另行通知本人，並..將已支付之價金三百一十萬元整作為懲罰性違約金給付賣方」、「甲方（即胡金德）同意丙方（即僑馥公司）應立即將三百一十萬元整交付乙方（即傅美智）沒收」等單方面承受買賣價金尾款遭沒收之責任，而未見其對仲介之黃正男等人提出任何質疑或歸咎其責任，顯然與經驗法則有違背，要難採信。
⒌基上，胡金德與其父胡孝新雖因已繳納之買賣價金310萬
元遭沒收，而衍生本案糾紛，然未能舉證證明黃正男等人係以施用詐術之方式使胡金德與其父胡孝新陷於錯誤而締約，則其所主張其係遭黃正男等人詐騙而簽訂系爭買賣契約云云，尚難採信；故其依侵權行為之規定請求黃正男等人連帶賠償其所受310萬元之損害，洵屬無據。
⒍黃正男等人就系爭不買賣契約已完成其仲介行為，依約其
等本得向胡金德收取之仲介之報酬，胡金德主張被上訴人黃正男等人涉及詐欺而不得領取服務報酬云云，要屬無據。是胡金德主張黃正男等人向僑馥公司申領仲介費，造成胡金德受有50萬元之損害，並依侵權行為之規定向黃正男等人請求賠償該50萬元，於法尚有未合，自難准許。
⒎綜上所述，胡金德依侵權行為之法律關係，起訴請求黃正
男等人賠償360萬元，且駿寶公司與二十一世紀公司皆應負僱用人之連帶賠償責任云云，均屬無據，應予駁回。
㈡就不動產經紀業管理條例第19條之規定，請求加倍返還差價部分：
⒈按不動產經業管理條例第19條規定：「經紀業或經紀人員
不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收（第1項）。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」又依同條例第26條第1、2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（第1項）。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」上開規定係為「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」（同條例第1條規定）而設，故於適用不動產經業管理條例第19條之規定時，應注意者，經紀業或經紀人員除收取契約所約定之報酬外，不得以任何名目收取額外之利益，倘有收取者，應加計利息加倍返還支付人。亦即，經紀業或經紀人員縱使係應交易當事人（通常係買方）之要求，將約定之仲介報酬比例壓低，而於契約約定之仲介報酬外，額外給付報酬，不論該報酬之名目為何（如本件被上訴人抗辯係「折佣」），依不動產經業管理條例第19條規定，均應負加計利息後加倍返還之責任。再者，其應負返還責任之人，則應以「收取人」為限，亦即，倘係經紀業者（如公司或商號）收取，即由經紀業者負責加倍返還；然倘係「經紀人員」個人收取而為經紀業公司（或商號）所不知者，則由該「經紀人員」個人負加倍返還責任，此從比較不動產經業管理條例第19條第2項與第26條第2項之規定，即可知之。又若經紀業與經紀人員（一人或數人）共同收取差價，其共同收取者，自均應負加倍返還責任。另依法條之規定內容可知，共同收取者，係負「共同」返還責任，而非負「連帶」返還責任（民法第272條規定參照）。
⒉本件胡金德主張黃正男等人尚有額外收取本件差價100萬
元之事實，黃正男固不否認有收取該100萬元之事實，然否認該100萬元係屬差價，辯稱該100萬元係兩造約定之仲介費云云。惟查胡金德與黃正男等人間就仲介系爭不動產買賣之仲介服務費成數，業以書面契約加以明定，故對於仲介服務費以外之報酬，不論其名目為何，均不得收取之。況本件該100萬元之數目，係因本件不動產買賣之出售價格由原來之3200萬元，最後變成以3100萬元成交，二者之差額所得出之數目。益足認定該100萬元於本件而言，確係系爭不動產買賣差價無誤。故胡金德依法自得請求收取該100萬元差價之黃正男等人加倍返還之（按依法條之規定收取差價之人應加計利息後加倍返還，然本件胡金德係請求差價加倍返還，於法自無不可）。
㈢惟本件收取該100萬元差價之人係何人？查依本件刑事案
審理所得之卷證資料，依龍琨仁、楊垂達、劉俊刑事案件審理中歷次之供證述，其等自僑馥公司取回發票日原為95年12月15日，後更改為96年4月20日之面額100萬元支票原作為買賣價差之用，該紙支票於96年3月27日曾託收至僑馥公司設於華僑銀行帳戶內，嗣劉俊接獲胡金德方面通知暫勿提示後，輾轉告知龍琨仁、黃正男，並自僑馥公司抽回上開支票，隨即在黃正男保管持有中，其後黃正男則於96年10月29日將上開支票存入駿寶公司臺中市第二信用合作社向上分社帳戶內，並於96年10月30日兌現，此有上開刑事案卷資料在卷可據。足認本件參與收取該100萬元差價之人應包括黃正男等人及駿寶公司，亦即其等依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，應共同負加倍返還該100萬元差價之責任。至於二十一世紀公司，就本件而言，因其非不動產經紀業管理條例第19條所規範之收取人，依法自無須與黃正男等人及駿寶公司同負加倍返還之責任。楊垂達否認經手收取100萬元差價，要不足取。
㈣綜上所述，本件胡金德依不動產經紀業管理條例第19條第
2項之規定，起訴請求黃正男等人及駿寶公司加倍返還收取之100萬元差價（總計為200萬元），於法自屬有據，應予准許。惟本件黃正男等人及駿寶公司就該200萬元依法僅付「共同」返還責任，而非「連帶」責任，故胡金德請求黃正男等人及駿寶公司應負「連帶」責任，即屬無據；再者，因二十一世紀公司非法差價之收取人，故胡金德請求二十一世紀公司同負返還責任，均無理由，應予駁回。
七、從而，胡金德依依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，訴請黃正男等人、駿寶公司應給付胡金德200萬元，及自附民起訴狀繕本送達翌日（黃正男自98年4月25日、楊垂達自98年4月26日、龍琨仁自98年4月25日、劉俊自98年4月14日、駿寶公司自98年4月15日）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，均屬無據，應予駁回。原審因而判命黃正男等人、駿寶公司應如數給付，經核並無違誤。胡金德、楊垂達各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件胡金德、楊垂達之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
胡金德得上訴。
其餘不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 姚錫鈞中 華 民 國 101 年 8 月 1 日