臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第412號上 訴 人 臺灣省諮議會法定代理人 李源泉訴訟代理人 魏早炳律師被上訴人 黃同益訴訟代理人 林俊雄律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國100年9月9日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第213號第一審判決提起上訴，本院於100年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠坐落臺中市○○區○○段 ○○○○號土地（下稱系爭土地）原
為訴外人吳永吉所有。伊於民國（下同）97年2月5日向吳永吉購買並辦妥所有權移轉登記。然訴外人臺灣省政府於系爭土地上興建房屋並設置圍籬等地上物，原做為臺灣省政府房舍，嗣因精省之故，而撥付予上訴人臺灣省諮議會使用，現則供立法院中南部辦公室員工住宿。本件兩造間並無任何法律關係令上訴人有權占有、使用系爭土地，足證上訴人為無權占有，伊既為所有權人，自得依民法第 767條規定，請求上訴人返還土地並拆除、清理系爭土地上之建物、地上物等。且上訴人既無權占有系爭土地，依實務之見解，上訴人顯受有相當於租金之不當得利，是以，伊得依土地法第 105條準用同法第97條之規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，又伊係於97年2月25日取得系爭土地之所有權，至100年8月24日止，以 3年又6個月計算，故上訴人因占有、使用系爭土地受有17萬8192元之不當得利（公告地價每平方公尺2960元×土地面積172平方公尺×使用日數3.5年×10 %＝178192元）。並自100年8月25日起至拆屋還地前，上訴人應按年給付伊新臺幣（下同）5萬0912元。
㈡上訴人雖於95年5月1日在系爭土地上豎立公告迄今，然該公
告內容並不足以排除伊取得系爭土地所有權，而兩造間並無任何法律關係，足資作為上訴人合法占有、使用系爭土地之權源。要之，上訴人與伊前手吳永吉間因有買賣關係之存在，本於此買賣之債權關係，而得對伊之前手主張其有合法占有、使用系爭土地之權利，然此買賣關係僅為債權關係，並不具對抗第三人之效力，是伊既非該買賣關係之當事人，自不受該買賣關係之拘束。又本件買賣之資金皆來自訴外人王松茂，伊係受王松茂委任，以伊名義為買受人及土地所有權之登記名義人，伊既受委任而願以自己名義向吳永吉購買系爭土地，而吳永吉亦有出售土地之意，是一方有意買受，一方有意出售，雙方經合致之意思表示而簽訂不動產買賣契約書，自非通謀之虛偽意思表示，焉能以價金非伊支付，即謂買賣雙方無買賣之真意。
㈢另上訴人質疑伊與吳永吉間買賣資金流向，然不動產買賣契
約書之簽收記錄係於簽訂契約書為確定各期款之交付日期即已寫就（除吳永吉之簽章外），亦即，於簽訂買賣契約書時，雙方即預定買方於97年2月5日給付賣方600萬元，於97年2月25日給付500萬元，於 97年3月2l日給付544萬元。而前二次皆如期給付，但最後一次款項並非於 97年3月21日交付，而係於97年3月25日給付吳永吉 250萬元，另於3月31日則為吳永吉代為清償其債權人林安城 294萬元，是實際給付日和預定給付日，有所差池，不足為怪。而吳永吉皆係於確實受領各期償金後再於各筆價金之簽收紀錄之末簽章。又從伊所庭呈不動產買賣契約書原本觀之，該買賣契約書係於 97年2月 5日簽訂，吳永吉於立契約書人欄之賣方處係以藍筆簽名，而簽收紀錄之第一筆付款日期為同日，故吳永吉於簽收紀錄處亦以藍筆簽名，至第二筆及第三筆之簽收、紀錄則雖皆以黑色筆簽名，然細觀之，明顯可辨該二筆簽名之筆色並不相同，足證吳永吉係於每筆款項受領後逐次簽名，以此可推知雙方確有交付價金之行為，故而雙方確有買賣行為，上訴人所辯，不足採信。
㈣再者，出賣人無法履行其交付買賣不動產之義務，故而減少
買賣價金，事所常有，何能指其悖於情理。系爭土地連同同段 756及756之2地號土地於本件買賣契約簽訂前，即設定抵押權於王松茂，足證此前吳永吉確曾向王松茂借貸，乃以其名下土地供其債權人王松茂設定抵押權，用以擔保王松茂之債權。其後，王松茂委任伊以自己名義與吳永吉簽訂買賣契約，而以吳永吉已借之款項充當買賣價金，乃交易常態。
㈤末按最高法院 68年台上字第3033號、87年度台上字第173號
民事判決暨 82年度第2次民事庭會議決議之旨，本件伊既於土地登記簿謄本登記為所有權人，自得本於所有權訴請上訴人拆除地上物並返還土地，實非上訴人主張伊與前手間為通謀意思表示，所得否定。
㈥爰求為命⑴上訴人應將坐落於臺中市○○區○○段第 757地
號土地上，如原判決所附土地複丈成果圖所示標號 B面積11平方公尺之鐵板棚架，及編號Ａ部分面積 161平方公尺上之圍牆拆除，並將編號A及編號B，共計面積 172平方公尺之土地返還被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人17萬8192元及自100年8月25日起至前項履行日止，依年息給付被上訴人 5萬0912元。⑶願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：㈠系爭757地號土地與同段756、756之2地號二筆土地原係被上
訴人之前手吳永吉之所有。且前揭三筆土地係經臺灣省政府分別因買賣及機關間之撥用而由伊占有、使用，對之均具合法之使用權源，並非無權占有或無法律上之原因，此業經最高法院以 91年臺上字第176號民事判決認定伊具前揭之合法使用權源而判決駁回被上訴人之前手吳永吉之訴確定在案。依該判決理由所示，被上訴人之直接前手吳永吉係因其所享有者，乃因出賣並點交土地予伊使用，致其所有權中所含使用、收益、及處分三項權能中業已喪失其中使用及收益兩大權能而獨剩處分權能，成受限制之所有權及物上請求權，故受敗訴之判決確定。基此，本件主要爭點，應係被上訴人於向吳永吉買受並取得系爭土地所有權時是否出於善意。否則自應承受其前手所享系爭土地所有權之限制與瑕疵。
㈡實則，依被上訴人所提其與吳永吉買賣上開三筆土地所簽訂
之買賣契約書第3條第5款「尾款」之交付及第12條之特別約定，已明確顯示被上訴人簽約前即知系爭土地有第三人占用之情事，且前揭三筆土地之買賣總價款高達5240萬元，惟買方卻只需實付3144萬元，賣方竟同意買方保留高達百分之40，為數2096萬元之尾款作為賣方「同意充作甲方（即買方）處理本件買賣土地排除地上被第三人全部占用之費用」，其金額及比例之高，非買賣常情，亦足認買方明知為系爭相關三筆土地已前經最高法院民事判決認定伊並非無權占有確定之事實，致要求依法交付土地顯有困難。又被上訴人所提之買賣資金證明，帳戶所有人為王松茂，其於原審 99年9月23日言詞辯論期日亦自承「系爭土地是王松茂要買的，但指定被上訴人為登記名義人。欣又欣國際企業有限公司是王松茂出資設立的公司。」等語。足見被上訴人與吳永吉間本件相關之三筆土地確無真正買賣關係存在，被上訴人更無給付任何價金之事實。至於，王松茂若如被上訴人所言曾付款予吳永吉，惟徵諸：⑴被上訴人稱其所給付第一次「價金」係以吳永吉之借款抵充；若非吳永吉確自王松茂處取得金錢，應無任由王松茂於上開三筆土地設定抵押權益，自為債務人之可能；⑵系爭土地雖已辦妥所有權移轉登記予被上訴人，但王松茂迄仍不肯塗銷其在包括系爭土地在內之三筆土地，高達4200萬元之抵押權設定；⑶以及前開4200萬元之抵押設定所擔保之範圍確亦載明包括三筆「抵押權人對於債務人之代墊款」在內‧‧‧等具體事證顯示，除被上訴人能提出王松茂另有因前開抵押權設定而交付4200萬元借款之證據，否則，被上訴人所提各該付款，縱然不虛，亦係其抵押借款之給付，絕非系爭三筆土地之買賣價金。換言之，王松茂與吳永吉之間就系爭相關三筆土地，應僅只存有抵押權關係，並無買賣關係之存在。據此可知，本件應屬通謀虛偽之買賣行為，依法應屬無效。
㈢縱本件買賣非通謀虛偽之買賣行為，然上訴人於最高法院91
年臺上字第176號民事判決確定，即於 95年5月4日就先在前揭三筆土地現場豎立載明：「敬告有意承購本土地○○○鄉○○段○○○○號等三筆土地，面積 2620平方公尺）之第三人：查上揭土地業經最高法院 91年度臺上字第176號民事判決本會合法取得宿舍建築使用權利確定在案，任何人取得系爭土地所有權仍應受該判決之拘束，明知其事而購買本土地之人，依最高法院判例，亦不受土地法第43條規定之保護。臺灣省諮議會敬啟95年5月1日」之大型公告牌示。且原審民事執行處通知所附拍賣公告資料上亦均一再明確記載有前揭三筆土地依前揭最高法院之確定民事判決已判定上訴人因買賣關係而對前揭三筆土地享有合法之使用權源之事實，又已載明所拍賣之前揭三筆土地上有「臺灣省諮議會」之宿舍，故「於拍定後均不點交」，要求「應買人自行注意」。被上訴人亦自承知悉「系爭土地有臺灣省政府於其上所興建之房屋並設置圍籬等地上物，原做為臺灣省政府房舍，後因精省之故而撥付臺灣省諮議會使用‧‧‧」等語，足見其已勘察過現場，也不可能沒有看到現場豎立高數公尺，寬近二公尺之大型公告牌示及斗大之公告內容，不得諉為不知。
㈣綜上，無論是對被上訴人，抑或其前手吳永吉而言，伊均屬
合法有權使用系爭土地而非無法律上之原因，自無返還土地及不當得利之義務。縱有返還之義務，惟依土地法第97條及第 105條所訂之百分之10，乃法定之最高限額，而本件系爭土地既位處遠離商業鬧區之偏僻郊區，又純供員工宿舍之用，毫無其他商業利益可言，是縱有返還不當得利之義務，應以百分之 5以下為宜，而被上訴人逕自按此一法定最高限額請求，應屬過高。並求為判決駁回被上訴人之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審判命上訴人應將坐落臺中市○○區○○段第 757地號土地上，如原判決附圖所示Ｂ部分，面積11平方公尺之鐵板棚架，及Ａ部分，面積 161平方公尺（上）之圍牆拆除，並將上開占用部分之土地返還被上訴人。並應給付被上訴人14萬2554元，及自100年8月25日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人 4萬0730元。駁回被上訴人其餘部分之請求，並依兩造聲請分別為准、免假執行之宣告。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，此部分已經確定；上訴人則就其敗訴部分上訴，求為判決㈠原判決關於其敗訴部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、臺中市○○區○○段○○○○號土地自97年2月25日起以買賣為原因登記為被上訴人所有。系爭土地上有臺灣省政府所興建之地上物（鐵板棚架及圍牆），嗣因精省之故而撥付予上訴人占有、使用。上訴人目前實際占用系爭土地之位置及面積，詳如臺中市大里地政事務所100年7月13日里地二字第1000009230號函附土地複丈成果圖所示。即該圖Ａ部分所示係圍牆及空地占用位置，面積 161平方公尺，Ｂ部分所示係鐵板棚架占用位置，面積11平方公尺。上訴人對於被上訴人請求損害金額之計算式，除按公告地價年息百分之10計算外，其餘均不爭執。上開事實為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、臺中市大里地政事務所土地複丈成果圖可稽，堪信為真實，本院得採為判決基礎。
五、按依本法所為之登記，有絕對效力。土地法第43條定有明文。次按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1 項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院 99年度台上字第592號民事判決要旨參照）。復按上訴人抗辯被上訴人明知系爭土地為伊合法使用，為規避法律規定，假借土地移轉登記於其名下，其不受使用借貸關係之拘束而提起本訴，其權利之行使顯以損害他人為主要目的乙節，是否全無可採，即非無斟酌之餘地（最高法院98年度台上字第1319號民事判決意旨參照）。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）。本件被上訴人固主張，伊得依民法第 767條前段規定，請求上訴人拆除如原判決附圖所示Ｂ部分面積11平方公尺之鐵板棚架及Ａ部分上圍牆，並將將Ａ、Ｂ部分，共 172平方公尺之土地返還予伊；並得請求給付相當於租金之不當得利云云。惟遭上訴人否認，並以伊係有權占有前揭土地，被上訴人明知卻故買系爭土地，顯屬惡意，應不得主張上開權利等語抗辯。是本件主要爭點厥為：上訴人有無合法占用權源？經查：
㈠按不動產登記之絕對效力，固為土地法第43條所明定，而債
權債務之相對性亦為法界所公認。惟查此一規定及見解均係建立在新登記權人及新取得債權人之取得權利係屬善意且不涉法律禁制之前提上。倘係出於惡意或明知而故意以損害他人為主要目的、或係以迂迴脫法之方式取得權利者，自不受前揭規定及見解之保護而仍應承受前手之權利瑕疵及限制。此觀最高法院35年台上字第1681號、39年台上字第1109號、40年台上字第1892號、 41年台上字第423號、44年台上字第828號、50年台上字第929號、63年台上字第1895號等判例（以上係關於登記絕對效力之例外部分），及被上訴人於原審所引用之85年「台灣高等法院暨所屬法院法律座談會之「審查意見」、司法院大法官釋字第 349號解釋、最高法院98年度台上字第1424號（明知而以迂迴脫法方式為所有權移轉以達到後手不受前手拘束之不當結果，不受保護）、98年度台上字第1319號（明知現占有人與債務人間債之關係而登記取得不動產之所有權，其目的顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權自應認係以損害他人為主要目的而為法所不許）、97年度台上字第1729號（既為新權利人所明知，縱未經以登記為公示方法，但因公開占有之事實已具備使新權利人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該原債權契約對於受讓之新登記權利人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果）自明。
㈡按系爭土地早在45年間就因價購買賣關係而交由政府斥資興
建臺灣省議會之員工宿舍使用，嗣後再撥交上訴人管理使用，有卷附最高法院 91年台上字第176號民事判決可稽，被上訴人以5000餘萬元高價購買系爭土地，理應事先勘查瞭解系爭土地，方為合理。且被上訴人於起訴狀「事實及理由」第
2 項己自承，系爭土地有上訴人於其上所興建之房屋並設置圍籬等地上物，原做為臺灣灣省政府房舍，後因精省之故而撥付臺灣省諮議會使用不諱，有該起訴狀附卷可稽。又上訴人早在被上訴人買受系爭土地前之 95年5月1日及同年11月6日就已分別在系爭土地上豎立載明該土地係因買賣關係而交由政府興建宿舍撥交上訴人使用，以及前此曾經原地主吳永吉訴請法院判命拆屋還地，但經最高法院判認上訴人乃合法有權使用而駁回其訴確定，爰敬告有意購買各該土地之人知悉前揭事實，及買受人不受土地法第43條規定保護，亦不得重複起訴之法律效果等意旨之巨大公告牌於現場醒目處所。又被上訴人於原審提出之不動產買賣契約書第3條第5款及第12條亦載明系爭土地「被第三人全部占用」，「賣方」不負責點交，而由「買方」以2000餘萬元之金額尾款作為負責排除占有部分之代價，有該契約書可證。再者，證人王松茂於原審證稱：因為所買土地有他人之「房子佔用」，才於「買賣契約第3條第5款有預先約定將尾款2096萬元作為排除地上物費用」，且事前「陳永明有跟我說地上物是臺灣省諮議會的」（原審卷第 2宗第24頁），足見被上訴人於買賣及登記取得系爭土地所有權前，就明知各該土地早已出售並交由上訴人建屋使用，並確實事先明知上訴人對其前手吳永吉就系爭土地具有基於買賣關係而取得之合法使用權利，且此一權利並為最高法院判決所確認。
㈢本件被上訴人、王松茂、吳永吉等明知系爭土地業已出售並
交付予上訴人建屋占有、使用並經吳永吉前此訴請法院判命拆屋還地，但為最高法院判認上訴人依買賣關係對系爭土地享有合法之使用收益權源而判駁不准後，倘依正常之法律途徑無法排除上訴人之合法占有及使用收益權利，乃為迴避前揭確定判決之拘束及效力，圖以善意第三人之身分，利用土地法第43條之不動產登記絕對效力規定，希冀以請求拆屋還地之訴訟及強制執行以達其排除上訴人合法使用權源方式。揆諸前揭法律及實務見解，上訴人合法占有、使用系爭土地之權利，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀。被上訴人自不得主張信賴登記取得系爭土地之所有權，而要求上訴人拆屋還地。被上訴人援引土地法第43條及民法767條之規定，以及最高法院 68年台上字第3033號、72年台上字第983號、 83年台上字第3243號等判例意旨均係建立在新登記之所有權人或因拍賣而新取得所有權之人之取得權利係屬善意且不涉及法律禁制之前提上，與本件被上訴人之取得訟爭土地所有權係出於前述明顯惡意而以脫法的、權利濫用的方式登記取得者迴異，應不適用之。
㈣綜上，被上訴人徒執土地法第43條規定及債權債務相對性之
理由，主張伊得本於所有權之權能，請求上訴人返還系爭土地及相當於租金之不當得利，應屬無據。
六、綜上所述，上訴人抗辯伊係有權占有系爭土地，自屬可信，被上訴人主張上訴人有無權占有系爭土地之情事，為不足採。從而，被上訴人依民法第 767條規定，請求上訴人返還系爭土地並拆除、清理地上物；並依土地法第 105條準用同法第97條之規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應將系爭土地上，如原判決附圖所示Ｂ部分，面積11平方公尺之鐵板棚架，及Ａ部分，面積 161平方公尺上之圍牆拆除，並將上開占用部分之土地返還被上訴人；並應給付被上訴人14萬2554元，及自100年8月25日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人 4萬0730元，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第 2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決結果之認定不生影響，無予逐一論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第 450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳慈傳中 華 民 國 100 年 12 月 30 日