臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度上字第56號上 訴 人 喜樂房屋仲介有限公司法定代理人 陳平安訴訟代理人 李林盛律師訴訟代理人 王彩又律師被 上訴人 啟福汽車股份有限公司法定代理人 郭正義訴訟代理人 林錦隆律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於民國99年12月16日臺灣南投地方法院99年度訴字第279號第一審判決提起上訴，本院於100年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰叁拾肆萬元，及自民國九十九年十月二日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用合計新台幣陸萬柒仟捌佰肆拾元，由被上訴人負擔叁萬叁仟玖佰元，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，茲依上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：被上訴人於民國99年2月委任上訴人處理被上訴人所有坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地及其上同段第285建號即門牌號碼南投縣南投市○○○路○○○號房屋（下稱系爭房地）出售事宜，約定銷售總價額為新台幣（下同）7,700萬元（後減價為7,000萬元），仲介報酬依一般行情（即賣方應支付成交價百分之4，買方應支付成交價百分之2），未約定委託期限，被上訴人表示爾後由上訴人法定代理人或公司職員逕與被上訴人之副理崔素芳接洽即可。上訴人乃積極著手銷售及客戶帶看系爭房地等事宜；嗣於99年7月16日帶訴外人王登利及其弟王登仕看系爭房地，當日18時25分許，崔素芳致電上訴人，表示要終止系爭房地之委託銷售，要求上訴人停止帶看系爭房地等語。上訴人乃表明買方即訴外人志皇工業股份有限公司（下稱志皇公司）之王登利適經伊帶看等語。嗣經上訴人查證得知被上訴人、志皇公司是在隱瞞上訴人情況下，以總價6,600萬元達成買賣協議，彼等就系爭房地買賣契約之簽立，確因上訴人之媒介而成。惟被上訴人圖減損上訴人之報酬請求，私下就系爭房地簽立買賣契約，顯有違誠實及信用方法，被上訴人應依法給付系爭房地仲介之報酬，雖經上訴人請求，被上訴人仍未為給付，為此依民法第565條、566條、568條第l項及同法第233條第l項、229條第2項規定，求為判命被上訴人給付居間報酬264萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息暨供擔保以宣告假執行之判決。
三、被上訴人則以：伊並無於99年2月間口頭委任上訴人銷售系爭房地，雖上訴人曾要求訂立仲介契約將系爭房地交其仲介出售，但被上訴人不願意與任何仲介公司簽訂委託銷售契約，上訴人如有仲介並成交，被上訴人願意給付仲介費，當時真意是在成交時另議定仲介費，並未表明數額；至99年4月間，上訴人向被上訴人提起有人出價7,000萬元欲買系爭房地，有收受斡旋金，被上訴人才向上訴人表示，如上訴人可以仲介7,000萬元賣出，願給予200萬元仲介費，超過部份亦全數歸上訴人，未約定仲介費百分之4，並言明，如有帶看要將客戶姓名告知被上訴人，惟上訴人並未告知。被上訴人於99年7月16日與志皇公司訂立買賣預約書，並於99年7月19日訂立不動產買賣契約，係由公司股東謝福章告知，非因上訴人報告訂約或媒介而訂立契約，上訴人自無居間報酬之請求權等語置辯。
四、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人264萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：
㈠上訴駁回；㈡如受不利判決願供擔保，請准宣告免予執行。
五、兩造經原審整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴上訴人法定代理人有在99年2月間建議被上訴人將系爭房地交由其仲介銷售。
⑵兩造間就系爭房地並未簽訂書面委託銷售契約。
⑶被上訴人由訴外人謝福章代理，於99年7月16日與志皇公司
簽訂買賣系爭房地草約，嗣於同年月19日簽訂買賣契約，將系爭房地以6,600萬元售予志皇公司。
㈡兩造爭執事項：
⑴被上訴人有無同意將系爭房地交由上訴人仲介銷售並約定仲介酬勞為成交價之百分之4。
⑵上訴人有無於99年7月16日帶同訴外人王登利至系爭房地看屋，被上訴人是否知情。
⑶被上訴人是否因上訴人之媒介而與志皇公司訂立系爭房地買賣契約，而應給付報酬及報酬數額為幾。
六、法院得心證之理由：㈠上訴人主張被上訴人於99年2月委任上訴人處理被上訴人所
有系爭房地出售事宜，約定銷售總價額為7,700萬元（後減價為7,000萬元），仲介報酬依一般行情（即賣方應支付成交價百分之4，買方應支付成交價百分之2），未約定委託期限，爾後由上訴人法定代理人或公司職員逕與被上訴人之副理崔素芳接洽即可。上訴人乃積極著手銷售及客戶帶看系爭房地等事宜，期間上訴人曾帶看多位客戶，於99年7月16日帶訴外人王登利及其弟王登仕看系爭房地，王登利除交付名片外，並於客戶帶看資料表上親自簽名，且表示需提供系爭房地之房屋和地價稅單以核算成本，以進一步洽談議定買賣事宜，上訴人乃向被上訴人之副理崔素芳索取，崔素芳則以被上訴人公司紙張影印98年度系爭房地之房屋稅及地價稅繳款書等交予上訴人。然當日18時25分許，被上訴人之副理崔素芳致電上訴人，表示要終止系爭房地之委託銷售，要上訴人停止帶看系爭房地等情，業據其提出客戶帶看資料表、98年度系爭房地之房屋稅及地價稅繳款書及被上訴人法定代理人之通聯譯文等為證，為被上訴人所不爭執真正，惟以前詞置辯，經查：
⒈稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付；民法第565條、第566條分別定有明文。可見居間為諾成契約，不以簽訂書面契約為必要，且多視為允與報酬。
⒉上訴人主張被上訴人將所有系爭房地經上訴人於99年2月
間建議交其仲介銷售，雖未言及仲介報酬如何給付，被上訴人表示爾後由上訴人法定代理人或公司職員逕與被上訴人之副理崔素芳接洽即可。被上訴人亦自陳上訴人與被上訴人法定代理人接洽，建議將系爭不動產交與上訴人銷售，然兩造並未訂立書面之委託契約（見原審卷129頁），是兩造顯就系爭房地出售事宜達成居間契約，其意思表示即屬一致，不以簽訂書面契約為必要，而上訴人既以房屋仲介營利為業，顯非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介，自應視為允與報酬。嗣上訴人於99年7月16日帶訴外人王登利及其弟王登仕看系爭房地，並需索系爭房地之房屋和地價稅單以核算成本，以洽談議定買賣事宜，上訴人乃向被上訴人之副理崔素芳索取，崔素芳則以被上訴人公司紙張影印98年度系爭房地之房屋稅及地價稅繳款書等交予上訴人。然當日18時25分許，被上訴人之副理崔素芳致電上訴人，表示要終止系爭房地之委託銷售，要上訴人停止帶看系爭房地，被上訴人、志皇公司事後又以總價6,600萬元成交，綜觀此情經過，顯然被上訴人、志皇公司之成立買賣，上訴人之居間功不可沒。
⒊雖證人施銘芳於原審證稱：被上訴人公司股東謝福章曾對
伊表示，公司廠房要賣，詢問伊有無買受意願，伊開價6,260萬元，但未被接受，簽草約前一個多月伊有向王登利告知被上訴人公司要賣廠房之事，草約當日下午4點多王登利兄弟來找伊，表示有意願用6,260萬元買受，伊表示被上訴人公司無法接受，最好加一點，伊電話詢問謝福章要賣多少，謝福章表示最低6,600萬元，伊即要求謝福章前來，其後王登利兄弟出價6,500萬元，謝福章則以股東會議已決定最低價6,600萬元，最後王登利兄弟接受6,600萬元為買賣金額，因此請代書過來，簽約後數日再簽正式約，正式簽約時，王登利兄弟提及上訴人有帶看，是到現場才知帶看之廠房為被上訴人公司所有，且曾向上訴人公司人員表示伊曾提過售價為6,260萬元，正式簽約後，伊與謝福章有帶王登利兄弟看廠房，被上訴人法定代理人亦在場，王登利兄弟買受系爭土地有付伊百分之l仲介費66萬元等情（見原審卷第124－127頁）；惟訴外人王登利及其弟王登仕兄弟於99年7月16日看系爭房地，取得98年度系爭房地之房屋稅及地價稅繳款書以評估價格，當日即成立草約，並於同月19日訂立正式書面契約，已如上述，豈有於簽草約前一個多月才被告知被上訴人公司要出售之理？證人施銘芳所供不實，要不足取，尚難係證人施銘芳起初居間所致。又證人謝福章固於原審證稱：伊為被上訴人之股東，知悉被上訴人要處理不動產，簽草約當日下午，接到施銘芳電話，要伊前去談系爭房地買賣，到施銘芳家以後，除其本人，王登利、王登仕兄弟亦在場，施銘芳有向伊確認廠房要賣多少，先前有表示要賣6,600萬元，其後與王登利兄弟達成共識，由伊代表被上訴人簽草約，伊原來不認識王登利兄弟，簽立草約時王登利未提到上訴人帶看之事，正式簽約時王登利有拿出一個紅包，交施銘芳轉給上訴人，並提及因為被上訴人法代罵，手機都沒有接等語（見原審卷第132－134頁)，至多僅能證明其未與上訴人接洽出售事宜，尚不足為上訴人不利之證據。
⒋查志皇公司係由王登利、王登仕兄弟共同經營，其二人股
權各占50％，此有志皇公司之公司資料查詢表及董監事資料影本各一件可稽（見上證二），該公司負責人雖登記王登仕，但其兄弟二人均一起看屋，看屋滿意後，究竟以個人名義或志皇公司名義簽約，均無解於其與上訴人公司居間契約之成立。蓋如以個人名義簽約，其等為有完全行為能力人，自行與上訴人公司洽商看屋，當然有法律上之效力；如以志皇公司名義簽約，王登仕係志皇公司之負責人，為該公司之法定代理人，本可代表志皇公司為一切法律行為。本件被上訴人辯稱上訴人公司之帶看客戶資料表僅有王登利簽名，王登利是否受志皇公司委任，顯非明確，上訴人並未提出志皇公司法定代理人在帶看客戶資料表上簽名之紀錄，則志皇公司是否因上訴人之媒介而決定買受系爭房地，亦有待商榷云云，顯違經驗法則，自無可採。⒌綜上所述，上訴人之主張堪以採信，被上訴人所辯尚不足取。
㈡按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報
酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例參照）。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文；系爭房地之買賣既為上訴人居間所致，被上訴人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約，揆諸上揭說明，依誠實信用原則，仍應支付報酬。上訴人固主張被上訴人應依一般行情支付成交價百分之4支付報酬云云，惟上訴人自陳上訴人能以7,000萬元仲介售出，將給付200萬元仲介費，逾7,000萬元者，超過部份則全數歸上訴人取得等情，查系爭房地買賣價格為6,600萬元，為兩造所不爭執，未達7,000萬元，自不能請求超過200萬元，本院斟酌上訴人僅為報告居間，後續工作亦未全部服務，上訴人帶4、5名客戶服務，然違約未告知被上訴人客戶名稱，及被上訴人另給付證人施銘芳報酬66萬元等情，認為上訴人所得請求之報酬數額為134萬元，超過部分為無理由。
七、從而，上訴人本於居間契約，請求上訴人給付新台幣2,640,000元，及自99年10月2日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於134萬元及自99年10月2日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，又本件上訴人勝訴部分，未逾150萬元，不得上訴第3審法院，經本院宣示即告確定，勿庸假執行之宣告，其假執行之聲請應予駁回；至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
至於訴訟費用方面，上訴人固繳納第一審40,204元，惟其嗣後撤回部分，自應負擔該部分，爰計算第一審訴訟費用為27,136元，加計第二審訴訟費用40,704元，合計67,840元，斟酌兩造勝負比例，命兩造負擔訴訟費用如主文第四項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第l項、第79條、第463條、第385條第l項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 黃永祥法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 姚錫鈞中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
Ａ