臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度再易字第23號再 審 原告 啟福汽車股份有限公司法定代理人 郭正義訴訟代理人 林錦隆律師再 審 被告 喜樂房屋仲介有限公司法定代理人 陳平安上列當事人間請求給付仲介報酬事件，再審原告對於中華民國100年5月24日本院100年度上字第56號（原審案號：臺灣南投地方法院99年度訴字第279號）確定判決提起再審之訴，本院判決如下：
主 文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
壹、再審原告主張：
一、依民事訴訟法第496條第1項第1款規定，確定判決適用法規顯有錯誤者，當事人得提起再審之訴。復依同法第222條第3項規定「法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則。」故倘原確定判決對事實真偽之判斷，自應適用上開規定而遵守論理法則或經驗法則，否則難謂無適用民事訴訟法第222條第3項規定之判決違背法令之情形，此亦係最高法院近2年之一貫見解，包括最高法院99年台上字第2377號、99年台上字第1718號、99年台上字第1634號、99年台上字第735號、98台上字第2053號、98年台上字第1973號、98年台上字第373號及98年台上字第273號等多則民事判決均以其下級審判決違反論理法則或經驗法則而認該判決違反民事訴訟法第222條規定並加以廢棄。其中最高法院99年台上字第1634號判決（再證3）之闡述最為明確：「所謂論理法則，指以理論認識之方法即邏輯分析方法；所謂經驗法則，指人類歷史相沿相承，本於經驗累積歸納所得之定則；而所謂經驗，則包括通常經驗及特別知識經驗。故法院判斷事實之真偽時，不得違反邏輯上推論之論理法則，亦不得違背日常生活閱歷所得而為一般人所知悉之普通法則，或各種專門職業、科學上或技術上之特殊法則，否則即屬於法有違。」故綜合上述，倘本件原確定判決有適用法規之錯誤或嚴重違背論理法則或經驗法則之違誤，即應屬再審原告得聲請再審之理由。
二、原確定判決針對本件不動產經紀事件，顯有應適用不動產經紀業管理條例（再證4）第21條第1項規定而未予適用之錯誤：
（一）依不動產經紀業管理條例第1條「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」及同法第4條第4款及第5款規定「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號」及「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」顯見不動產經紀業管理條例乃係為保障不動產交易者權益，而針對從事不動產買賣之居間或代理業者，訂定特別規範，是關於不動產經紀業者從事居間之法律關係，倘上開管理條例有特別規定時，在適用順序上自應優先於民法第565條以下關於一般居間之規定，否則不動產經紀業者將可自行選擇適用「對己有利」之民法規定，除將造成「行政法秩序」與「民法秩序」發生根本性之衝突外，亦將使上開管理條例保障一般不動產交易者權益之規範完全遭架空，而嚴重違反「特別法優於普通法」之當然法理。
（二）復依不動產經紀業管理條例第21條第1項規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」顯見不動產經紀（包括仲介居間）之委託須以書面方式為之，亦即不動產買賣之居間法律關係存在於屋主及不動產經紀業者間時，其居間委託及屬「書面要式行為」，而優先於民法關於「居間屬非要式行為」之規定。蓋以民法法律關係而言，當以房屋仲介為專業之不動產經紀業者被委託居間後，其主要契約義務即係「媒介」，而上開管理條例第21條第1項所稱之銷售或廣告行為即係進行媒介之必要前行為，故倘法律秩序上不動產經紀業者得以民法第565條規定作為「不用簽訂委託契約書，即可刊登廣告及銷售以進行媒介」之法令依據，則國家又有何正當性基礎依據上開管理條例之規定要求不動產經紀業者必須簽訂書面委託書方得開始銷售行為？由此可見，不論自法秩序之一體性及實際規範功能之達成，有關不動產經紀業者從事之不動產買賣居間，應依上開管理條例第21條第1項規定簽訂書面委託契約。
（三）查本件再審原告及再審被告雖就有無成立居間委託關係有所爭執，惟就「再審被告屬不動產經紀業者」及「二造未簽訂任何委託居間之書面契約」並無爭執，原確定判決亦未作成不同事實認定。然原確定判決既明知再審原告及再審被告間並未簽訂系爭廠房之居間委託合約書，自應適用不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，認定再審原告與再審被告間縱有成立居間委託之口頭約定，仍應以簽定書面契約為法定必要條件，惟原確定判決竟捨上開特別法於不顧，而認定屋主與不動產經紀業者間之不動產居間仍屬「非要式契約」，此顯有應適用不動產經紀業管理條例第21條第1項規定而未予適用之錯誤。
三、縱認本件居間關係屬非要式行為，原確定判決關於「二造有無在99年2月成立居間契約」之認定，除違反民法第153條規定外，亦明顯違反經驗法則及論理法則，依上開最高法院近2年多則判決，已屬應適用民事訴訟法第222條規定而未予適用之判決當然違背法令：
（一）本件一審判決認定「居間報酬之內容屬居間契約之必要之點」，而認再審原告及再審被告於99年2月既未論及居間報酬，即因「未就必要之點達成合意」而應依民法第153條規定認定居間契約尚未成立。然原確定判決則改認再審原告與再審被告僅須就「居間出售系爭房地」達成合意，居間契約即成立，進而廢棄一審判決並認定再審原告敗訴。
（二）原確定判決明顯係將「委託者是否願意支付居間報酬」與「委託者已與受託者就報酬內容達成合意」混為一談，蓋原確定判決所引用之民法第565條及第566條僅係規定「委託者毋須明示願支付報酬」，至於「委託者願支付報酬後，有無與受託者達成報酬內容之合意」則屬民法第153條關於「契約必要之點須達成合意」之規範範圍。倘原確定判決之論理，將造成「只要受託者係以仲介為營利，顯非受報酬即不為居間行為，則可『視為』委託者必然同意受託者所要求之報酬內容」此一明顯不符合民法第153條規定及實際仲介交易模式之不合理結果，蓋屋主縱欲委託不動產仲介提供居間服務，亦不可能在仲介為告知居間報酬之前提下，即同意該仲介所要求之一切報酬內容，否則豈非形同「空白支票」而任仲介業者予取予求？由此可見，原確定判決徒以「居間契約毋須書面要式」即跳躍論證至「縱居間雙方未就居間報酬達成合意，仍可成立居間契約」此一錯誤結論，顯屬錯誤適用民法第153條規定及違背經驗法則之違誤。
（三）另查，原確定判決認定再審被告勝訴，惟依再審被告自行提供之「99年4月間二造法定代理人間對話錄音之譯文」，再審原告法定代理人（即郭正義）當時已明確表示「如果還沒打契約就是說可賣也可不賣」，且當再審被告法定代理人（即陳平安）要求簽訂書面契約時，再審原告法定代理人即稱「我要等我六月份的股東會議，看我們的意思怎樣」，由此足以證明99年4月間再審原告與再審被告間並未達成委託居間之合意，惟原確定判決竟捨此明確證據不顧，而認定早於99年2月間雙方即成立居間契約，此種明顯與卷內證據（而且是勝訴方所提之證據）相違背之認定，原確定判決竟未敘明其不採之理由即棄本件證據調查結果於不顧，明顯屬應適用民事訴訟法第222條第1項「法院為判決時，應斟酌．．．調查證據之結果」之規定而錯誤未予適用之違誤。
（四）另，原確定判決錯誤適用法規最為嚴重之處，在於其認定明顯與「看屋不等於同意買屋」之一般房屋交易經驗法則及「公司股東與公司本身之法人格各自獨立」之民法及公司法基本規定及法理相違背，且其棄關鍵證人之證詞於不顧卻又全未敘明其不採之理由，亦嚴重違反民事訴訟法第222條規定：
⒈查再審被告認其居間促成再審原告與志皇公司間廠房交易
之主要理由，即係其有於99年7月16日帶王登利及王登仕二人前往「看屋」，並主張其二人係因此次看屋結果滿意而同意向再審原告購買云云。惟查，王登利及王登仕於鈞院100年上易字第61號確定判決（判決確定時點早於本件確定判決，詳再證5）之案件中，已作證明確表示渠等「早於再審被告帶看前，就已經施銘芳告知再審原告欲出售系爭房地」，並說明渠等之所以於99年7月16日會由再審被告帶往看屋，乃係因再審被告銷售人員誤報坪數，使渠等「誤以為屬不同物件，才前往看屋」，且此證詞皆獲鈞院於100年上易字第61號確定判決所肯認，顯見王登利及王登仕於再審被告帶看時，根本毫無透過再審被告向再審原告購屋之意，惟原確定判決竟於再審原告提出上開王登利及王登仕之關鍵證詞後，仍未敘理由即不予採納，且與鈞院早於本件所為之確定判決（即100年上易字第61號確定判決）所認定之事實完全相反，明顯屬應適用民事訴訟法第222條第1項「法院為判決時，應斟酌．．．調查證據之結果」之規定而錯誤未予適用之違誤。
⒉另查，依再審被告自行提出之99年7月16日「客戶帶看資
料表」僅載有王登利個人之簽名，志皇公司法定代理人王登仕雖有在場陪同，但並未代表志皇公司對再審被告作成任何意思表市，上開「客戶帶看資料表」亦無任何與志皇公司有關之記載，此皆乃本件二造及原確定判決皆肯認之客觀事實。惟原確定判決竟徒以「王登利屬志皇公司持股50％之股東」為由，率爾認定再審被告於99年7月16日帶王登利及王登仕看屋一事對再審原告與志皇公司間之買賣成立「功不可沒」云云。惟查：
⑴首應釐清者，依實際一般房屋仲介之交易常情，買主「
願意前往看屋」與「願意購買所看之屋」顯屬完全不同之事，且二者間並無「有前者通常就有後者」之蓋然關係，故姑且不論原確定判決關於「王登利可否代表志皇公司」之認定顯有違法之處，單就原確定判決徒以「再審被告有帶看」即率爾認定「再審被告對系爭買賣之促成功不可沒」，除違反上開鈞院100年上易字第61號確定判決所認定之事實外，亦明顯悖於實際房屋交易之經驗法則，而有錯誤適用民事訴訟法第222條第3項規定之違誤。
⑵另「公司股東無法代表公司」乃民法及公司法採「法人
實在說」之基本法理，且縱使係公司之法定代表人，亦須明確表示其係以公司代表人之身分作成意思表示，方可將該意思表示之法律效果及於公司，亦即倘公司之股東或代表人未獲公司授權或明示代表公司，則該股東或代表人以個人身分名義所為之意思表示，皆對公司本身不生效力，否則即係將「股東或代表人個人之法人格」與「公司之法人格」混為一談。
⑶惟查，本件志皇公司雖係由王登利及王登仕持有，但不
論從上開「法人實在說」或「實際出資者」之角度，「王登利（或王登仕）個人願意買屋」仍與「志皇公司願意買屋」分屬二事，亦即除非王登利獲志皇公司授權決定是否購買系爭廠房，或王登仕以志皇公司代表人身分表示意願意購買系爭廠房，否則縱使「王登利（或王登仕）願意購買系爭廠房」確係導因於「再審被告於99年7月16日之帶看」（再審原告仍否認），原確定判決仍不應將「王登利（或王登仕）同意購買廠房」視為「志皇公司同意購買廠房」，否則無異將志皇公司之股東或代表人個人與公司本身之法人格混為一談，此已顯屬適用法規之錯誤。
（五）退萬步言，縱認「王登利（或王登仕）之意思表示等同志皇公司之意思表示」，惟依鈞院100年上易字第61號確定判決就本案所認定之事實，志皇公司於再審被告向其以「7000萬」推銷系爭廠房「前」，早已透過施銘芳獲得「6600萬」之交易價格，故當志皇公司於99年7月16日確定二方管道所提供之價格後，於同日決定透過價格較低之施銘芳購買系爭廠房，絕無任何與經驗法則相違背之處，惟原確定判決竟悖於鈞院上開確定判決之認定，而認志皇公司向再審原告購買廠房係因再審被告之仲介，並非施銘芳之居間，則原確定判決如何解釋「為何志皇公司要給施銘芳66萬元之仲介費」？由此可知原確定判決對事實真偽之認定明顯悖於論理法則，而有錯誤適用民事訴訟法第222條第3項之違誤。
（六）另查，訴外人施銘芳獲得之66萬仲介費乃係志皇公司所支付，並非再審原告，此除係鈞院100年上易字第61號確定之事實外，亦係證人施銘芳於本件作證時之證述，甚至連再審被告都未爭執此點，然原確定判決竟認定「再審原告另給付證人施銘芳報酬66萬元」並據以作為劃定再審原告應給付金額之基礎，此認定除明顯悖於鈞院上開確定判決內容及本案證據外，亦形成另一嚴重之論理錯誤：「倘原確定判決認定施銘芳與系爭廠房交易無關，為何又認定再審原告因系爭廠房交易成功而支付施銘芳66萬元？」可見原確定判決實有多處事實認定違反論理法則，而有錯誤適用民事訴訟法第222條第3項之違誤。
綜上所述，原確定判決顯有錯誤適用包括不動產經紀業管理條例第21條第1項、民事訴訟法第222條第1項及第3項、民法第153條在內之多項法規，又悖於民法與公司法所採「法人實在說」之基本法理，且與鈞院較早確定之100年上易字第61號判決所肯定之證據及事實相違背等語。為此提起本件再審上訴，聲明求為判決：㈠原確定判決廢棄。㈡再審被告暨原確定判決之訴駁回。
貳、再審被告未提出任何聲明或陳述。
叁、經查：再審告主張原確定判決針對本件不動產經紀事件，顯
有應適用不動產經紀業管理條例（再證4）第21條第1項規定而未予適用之錯誤：
一、依不動產經紀業管理條例第1條「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」及同法第4條第4款及第5款規定「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號」及「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」顯見不動產經紀業管理條例乃係為保障不動產交易者權益，而針對從事不動產買賣之居間或代理業者，訂有特別規範，是關於不動產經紀業者從事居間之法律關係，倘上開管理條例有特別規定時，在適用順序上自應優先於民法第565條以下關於一般居間之規定，否則不動產經紀業者可自行選擇適用「對己有利」之民法規定，除將造成「行政法秩序」與「民法秩序」發生根本性之衝突外，亦將使上開管理條例保障一般不動產交易者權益之規範完全遭架空，而嚴重違反「特別法優於普通法」之當然法理。
二、復依不動產經紀業管理條例第21條第1項規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」顯見不動產經紀（包括仲介居間）之委託須以書面方式為之，亦即當不動產買賣之居間法律關係存於屋主及不動產經紀業者間時，其居間委託即屬「書面要式行為」，而優先於民法關於「居間屬非要式為」之規定。蓋以民法法律關係而言，當以房屋仲介為專業之不動產經紀業者被委託居間後，其主要契約義務即係「媒介」，而上開管理條例第21條第1項所稱之銷售或廣告行為即係進行媒介之必要前行為，故倘法律秩序上不動產經紀業者得以民法第565條規定作為「不用簽訂委託契約書，即可刊登廣告及銷售以進行媒介」之法令依據，則國家又有何正當性基礎依據上開管理條例之規定要求不動產經紀業者必須簽訂書面委託書方得開始銷售行為？由此可見，不論自法秩序之一體性及實際規範功能之達成，有關不動產經紀業者從事之不動產買賣居間，應依上開管理條例第21條第1項規定簽訂書面委託契約。
三、查本件再審告及再審被告雖就有無成立居間委託關係有所爭執，惟就「再審被告屬不動產經紀業者」及「二造未簽訂任何委託居間之書面契約」並無爭執，原確定判決亦未作成不同事實認定。然原確定判決既明知再審原告及再審被告間並未簽訂系爭廠房之居間委託合約書，自應適用不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，認定再審原告與再審被告間縱有成立居間委託之口頭約定，仍應以簽定書面契約為法定必要條件，惟原確定判決竟捨上開特別法於不顧，而認定屋主與不動產經紀業者間之不動產居間仍屬「非要式契約」，此顯有應適用不動產經紀管理條例第21條第1項規定而未予適用之錯誤等情。
惟按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條訂有明文。依學者通說之見解，居間契約之成立，原則上依民法第153條雙方當事人意思表示一致，即可成立，不必以一定方式為之，故居間為不要式契約（史尚寬著債法各論第439頁、林誠二著民法債編各論（中）第283頁、劉春堂著民法編各論（中）第249頁、邱聰智著新訂債法各論（中）第321頁參照）。至再審原告所引不動產經紀管理條例第21條第1項「經紀業及委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」之規定，乃行政機關為管理不動產經紀業所頒佈之法規，其規定僅係取締規定，而非效力規定，如有違反，其行為人雖應受一定之制裁，但違反行為本身，民法上並不以為違反強行法而使之無效，即取締規定，綜有違反，並不影響該法律行為之效力，在私法上仍得生效（史尚寬著民法總論第296頁至297頁、洪遜欣著中國民法總則第331頁、王澤鑑著民法總則第302頁參照）。是以不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款雖規定違反同條例第21條第1項之規定者，處新台幣（下同）6萬元以上30萬元以下之罰鍰，但因該21條第1項之規定僅係取締規定，縱有違反（即未簽訂書面契約），僅應受6萬元以上30萬元以下罰鍰之判處，並不影響本件兩造間居間契約之效力，尤不能因上開規定而使本件居間契約由非要式契約，變成要式契約。再審原告主張依不動產經紀業管理條例第21條第1項特別法之規定，本件居間契約屬「書面要式行為」，依法簽訂書面契約為法定必要條件，而優先於民法「居間屬非要式行為」之規定，原確定判決竟捨上開特別法於不顧，而認定屋主與不動產經紀業間之不動產居間仍屬「非要式契約」，此顯有應適用不動產經紀業管理條例第21條第1項規定而未予適用之錯誤乙節，揆諸上開說明，於法並無根據。再審原告尚不得以民事訴訟法第496條第1項第1款「適用法規顯有錯誤為由」，提起本件再審之訴。
肆、再者，「按民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，對本院裁判言，應以該裁判依據第二審所確定之事實而為之法律上判斷，有適用法規顯有錯誤之情形為限，並不包括認定事實錯誤或判決不備理由之情形在內，事實審法院認定事實縱有不當，亦不生適用法規顯有錯誤問題」（最高法院96年度台覆字第387號判決參照）。「民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與現尚有效之判例、解釋顯然違反者而言，不包括認定事實錯誤、取捨證據失當、判決不備理由及在學說上諸說併存致發生法律上見解歧異等情形在內。」（最高法院90年度台再字第27號判決參照）。「民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決就事實審院所確定之事實適用法規顯顯有錯誤而言。其適用法規顯有錯誤之內容，應包括確定判決顯有消極的不適用法規及積極的適用不當兩種情形在內，至事實審法院認定事實錯誤，調查證據欠周或判決不備理由，雖得於判決確定前據為提起上訴之理由，究與適用法規顯有錯誤有別，當事人不得據以提起再審之訴。」（最高法院80年度台再字第64號判決參照）。「再按取拾證據認定事實，原屬事實審法院職權，原確定判決依前訴訟程序第二審法院所確定之事實，認再審原告對再審被告之設置電線桿有容忍之義務，而為再審原告不利之判決，更無適用法規顯有錯誤之可言。」（最高法院69年度台再字第131號判決參照）。本件再審原告除上開事實及理由欄叁所主張之再審事由外，其餘再審事由之主張均係指摘事實審法院，有認定事實錯誤、證據取捨失當之情形，惟證據取捨及認定事實，原屬事實審法院之職權。無論認定事實是否有誤，證據取捨是否允當，揆諸上開說明，究與適用法規顯有錯誤有別，再審原告亦不得執此部分之主張依民事訴訟法第496條第1項第1款「適用法規顯有錯誤」為由，提起本件再審之訴。
伍、綜上所述。原確定判決並無適用法規顯有錯誤之再審事由。從而，再審原告主張原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款之再審事由，提起本件再審之訴，顯無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。
陸、據上論結，本件再審之訴顯無理由，爰依民事訴訟法第502條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 凃瑞芳中 華 民 國 100 年 7 月 1 日