臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度重上字第158號上 訴 人 何榮華上 訴 人即 被 告 何福連上 訴 人 賴坤堂
賴振權何炳煌上列一人訴訟代理人 何佶陞上列五人共同訴訟代理人 凃國慶律師被 上訴 人即 原 告 吳美麗訴訟代理人 林建宏律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國100年6月28日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第260號第一審判決提起上訴，被上訴人並於本院為訴之追加，本院於100年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被告何福連應與上訴人何榮華將臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附表一編號１之附圖一Ａ、Ｂ所示建物拆除，將土地返還被上訴人即原告。
第二審訴訟費用由上訴人依附表二之比例負擔。
事 實 及 理 由
一、按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。」民事訴訟法第182條第1項固有規定，惟「民事訴訟法第182 條第1項既明定法院得裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否裁定停止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止」、又「民事訴訟法第182條第1項固規定訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得命在他訴訟終結以前，裁定停止訴訟程序。但為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因裁定停止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不裁定停止訴訟程序為宜。」最高法院28年抗字第164號、30年抗字第105號判例可資參照。本件上訴人雖以其依土地法第34條之1第4項及第104條第1項之規定對坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）有優先承買權，另被上訴人依台灣台中地方法院98年度司執字第7379號強制執行程序（下稱系爭執行程序）取得系爭土地所有權，惟系爭執行程序執行法院任意減價拍賣，違背強制執行法第95條第1項之規定，執行法院任意減價拍賣，上訴人已另案訴請確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在及塗銷被上訴人系爭土地所有權移轉登記，上訴人如獲勝訴判決，被上訴人將於本案無系爭土地之所有權可為主張，因此依民事訴訟法第182條第1項之規定聲請裁定停止本件訴訟程序。查被上訴人以系爭土地所有權人之身分訴請上訴人拆屋還地，應以被上訴人有合法取得系爭土地所有權為前提，則上訴人另案提起之確認優先承買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴，固為本訴訟之先決問題，惟該先決問題即上訴人就系爭土地有無優先承買權存在及被上訴人有無合法取得系爭土地之所有權，本院仍可自行認定，而自行認定之結果，上訴人之主張並無理由（詳後述），本件自無裁定停止訴訟程序之必要，上訴人聲請裁定停止訴訟程序，自不能准許。
二、在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之；但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第5款規定自明。又所謂訴訟標的對於數人必須合一確定者，係指依法律之規定必須數人一同起訴或一同被訴，否則其當事人之適格即有欠缺，原告即因此不能獲得本案之勝訴判決而言。本件被上訴人原主張其所有系爭土地上如附表一編號１之附圖一Ａ、Ｂ所示建物部分為上訴人何榮華所有，就該部分建物對何榮華起訴請求拆屋還地，上訴人何福連抗辯該部分之建物為其與何榮華二人共有，並為被上訴人所不爭執（參原審卷第141頁及本院卷第158頁），則如附表一編號１之附圖一Ａ、Ｂ所示建物必須上訴人何榮華、何福連共同拆除，何榮華並無單獨拆除之權限，就此部分建物之拆除，其訴訟標的對上訴人何榮華及何福連二人即屬須合一確定，依法須該二人一同被訴，當事人始為適格，被上訴人於本院審理中追加何福連為被告，揆諸上揭說明，上訴人雖不同意，被上訴人此部分之追加仍屬合法，應予准許。
三、被上訴人起訴主張：
(一)系爭土地原為兩造共有，前經被上訴人訴請裁判分割共有物，由原審法院於民國98年3月20日以96年度訴字第930號判決變價分割確定，經被上訴人向原審法院聲請強制執行變價分割，由被上訴人拍定買受系爭土地全部，並辦妥所有權移轉登記完竣。惟系爭土地上尚有由原共有人即上訴人何榮華等人分別所有占用系爭土地之未辦保存登記，門牌號碼均為臺中市○○區○○路○號，如附圖一、二所示之建築物均無正當使用系爭土地之權源而占用其上，其占用面積如附圖一、二標示所載，妨害被上訴人完整使用系爭土地之權利，爰依民法第767條第1項之規定，請求上訴人等拆除前述未辦理保存登記之建物。並聲明：上訴人何榮華等5人應分別將系爭土地上如附表及附圖一（台中市中正地政事務所96年6月28日土地複丈成果圖）、附圖二（台中市中正地政事務所99年10月1日土地複丈成果圖）所示，未辦理保存登記、門牌號碼均為台中市○○區○○路○號之建物拆除，並將其占用如附表所示位置及面積之土地返還予被上訴人。
(二)上訴後補充：⒈系爭土地由被上訴人拍定買受系爭土地全部並辦妥所有權移
轉登記，惟土地上尚有原共有人未辦保存登記建物，妨害被上訴人完整使用系爭土地之權利，此與最高法院95年度台上字第551號判決所示情節並非相同，該判決非可援用於本件。上訴人等人自被上訴人取得系爭土地全部所有權之時起，既無正當使用權源使用系爭土地，其等所有未辦保存登記建物自為無權占用，依民法第767條規定，被上訴人自得訴請拆屋還地。
⒉系爭土地經前案判決變價分割，由法院以拍賣程序進行土地
變價以為分割，該執行事件中買受人為被上訴人，即為系爭土地之共有人，依最高法院72年台抗字第94號判例、高等法院98年法律座談會決議及修正民法第824條第7項規定，其他共有人即本件上訴人等均無得主張土地法第34條之1共有人之優先承買權，執行法院自無須通知其他共有人行使優先承買權，其拍賣程序並未違法。上訴人主張何炳煌得全體原基地所有人同意無償租用基地興建房屋，然未見上訴人提出有關何炳煌租用系爭土地之租約及繳納租金之證明，所辯基地租賃，顯然無據；且依民法第421條規定租賃必以租金之給付為要件，倘為無償使用收益者，則為使用借貸而非租賃，上訴人既主張無償租用，自非租賃關係，並不得主張土地法第104條第1項所定土地承租人之優先承買權。
四、上訴人則抗辯：
(一)上訴人等均不否認如附表一所示建物各為渠等所有，惟上訴人何福連辯稱：房子係祖先所留下，不應該拆等語；何炳煌辯稱略以：渠等已繳22年房屋稅，係合法使用等語；賴振權、賴坤堂辯稱：上訴人等很早之前即居住現址，上訴人生活很困難，若被趕走，上訴人將無地方可住，且上訴人並未欠被上訴人錢，被上訴人利用欺騙手段欺矇上訴人，被上訴人以每坪新台幣（下同）6萬元價格跟上訴人商談，並不合理，此地每坪價格至少有30萬元以上等語。並均聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
(二)上訴後補充抗辯：⒈系爭土地經原審法院96年度訴字第930號判決變價分割，並
未就系爭各共有人之建物一併為鑑價補償，變價分割強制執行程序中，亦載明不點交，足證變價分割並無排除上訴人等5人就系爭建物所有權之權利，而原審判決附表一所載系爭建物，於共有土地興建系爭建物時，係合法取得土地所有權人之同意，此有何炳煌戶籍之合法建物證明之臺中市中正地政事務所建物測量成果圖及何榮華戶籍登記簿影本及何福連戶籍之住所證明之戶籍登記簿影本可證，上訴人所有之系爭建物興建時，土地共有人已同意興建，並有門牌戶籍登記，即屬有土地使用同意之建物，其後被上訴人繼受取得系爭土地既不含系爭建物，原建物之有土地使用同意權，被上訴人亦應繼受，故系爭建物不因而改變為無土地使用同意權之建物。本件拆屋還地事件與最高法院48年台上字第1457判例、89年台上字第1135號、91年台上字第1919號、95年度台上字第551號判決意旨略同，均適用「於系爭建物興建時，已同意興建，其後繼受取得系爭土地時，可否請求拆屋還地」之相關見解，強調誠信原則及交易安全之尊重。被上訴人之取得系爭土地係源於共有關係，為被上訴人所自承，故被上訴人繼受取得共有之系爭土地，本件與上開判例及判決先例並無不同，均為「於系爭建物興建時，已同意興建，其後被上訴人繼受取得系爭土地時，被上訴人請求拆屋還地」，故本件應有上開判例及判決先例之適用。
⒉兩造原為共有關係，有原審法院96年度訴字第930號判決為
證，故依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但上訴人原均為系爭土地共有人之一，上訴人為系爭房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，系爭土地因變價分割致房地異主時，與上開判例所稱之「土地及房屋原同屬一人」情形相同，且就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，均應推斷土地所有人之被上訴人默許房屋承買人之上訴人繼續使用土地。況被上訴人取得系爭土地持分前，上訴人所有之系爭房屋已就系爭土地使用基地建築房屋達數十年，被上訴人於繼受前已知系爭土地為系爭房屋基地使用之現狀，並僅變價低價取得系爭土地，上訴人所有之系爭建物因仍有基地利用權使用系爭土地，並非無權占有。
【被上訴人於原審以上訴人何榮華、何福連、何炳煌、賴坤堂、
賴振權等5人及賴承傳、賴承進、賴雯君、賴建豪、賴惠君及鄭何菊等6人合計11人為共同被告起訴，原審審理後判命該11人均應拆屋還地，原審共同被告賴承傳、賴承進、賴雯君、賴建豪、賴惠君及鄭何菊等6人並未上訴而告確定】。
四、得心證之理由：
(一)被上訴人主張系爭土地經原審法院96年度訴字第930號判決變價分割確定，被上訴人執以聲請系爭執行程序拍賣系爭土地，由被上訴人拍定買受全部系爭土地並辦妥所有權移轉登記，已據提出系爭土地之登記簿謄本及原審法院96年度訴字第930號判決足憑，並經本院調閱系爭執行程序之執行卷宗核閱無誤。上訴人何榮華、何福連、何炳煌、賴坤堂、賴振權等5人於系爭土地上，各有如附表一所示及附圖一、二所示建物等情，亦據上訴人等自承，並有被上訴人提出之現場照片、附圖一即台中市中正地政事務所96年6月28日土地複丈成果圖、附圖二即台中市中正地政事務所99年10月1日土地複丈成果圖、原審法院99年9月27日及100年3月7日勘驗筆錄、100年3月7日所攝各該建物之現場相片等在卷可憑（見原審卷第105-10 9之1、141、142、171、207-217頁），堪信為真實。
(二)按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字第83號判例參照）。查系爭土地原為兩造共有，前經被上訴人訴請裁判分割共有物，由原審法院於98年3月20日以96年度訴字第930號判決變價分割確定，經被上訴人向原審法院聲請強制執行變價分割，依系爭執行程序之執行卷所示，被上訴人係於99年4月6日以3600萬元得標買受系爭土地，執行法院於被上訴人繳足價金後之99年4月14日核發不動產權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權之規定，被上訴人應自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得系爭土地之所有權。本件執行法院業已核發權利移轉證書予被上訴人，拍賣程序業已終結，依司法院院字第2776號解釋「拍賣物已經拍定為移轉所有權於買受人之行為時，拍賣程序即為終結，不得更以裁定撤銷查封拍賣等程序，即使予以撤銷，其裁定亦屬無從執行」，系爭執行程序縱有如上訴人主張執行法院任意減價拍賣，違背強制執行法第95條第1項之規定，執行法院亦無從撤銷拍賣程序，被上訴人自已合法取得系爭土地之所有權。
(三)上訴人主張何炳煌得全體原基地所有人同意無償租用基地興建房屋，其就系爭土地有租賃權云云，然上訴人僅提出何炳煌將如附表一編號3之附圖一Ｅ、Ｆ所示建物出租予林永標之房屋租賃契約，並不足以證明其對系爭土地有租賃權存在，上訴人既未能提出有關何炳煌租用系爭土地之租約及繳納租金之證明，所辯何炳煌有承租系爭土地，已屬無據；且依民法第421條規定租賃必以租金之給付為要件，倘為無償使用收益者，則為使用借貸而非租賃，上訴人既主張無償使用系爭土地，即與租賃要件不符，並無租賃關係可言，是上訴人主張何炳煌依土地法第104條第1項之規定，對系爭土地有優先承買權存在，亦無可採。上訴人再主張其等就系爭土地之拍賣，依土地法第34條之1第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」之規定有優先承買權云云。惟土地法第34條之1第4項所定共有人優先承買權，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權，最高法院72年台抗字第94號著有判例。另98年1 月23日修正公布，同年7月23日施行之民法第824條第7項亦規定「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權」，系爭土地經被上訴人訴請裁判分割共有物，經法院判決變價分割確定，被上訴人聲請法院強制執行變賣系爭土地，由被上訴人於99年4月6日拍定買受系爭土地，自有前揭民法第824條第7項之適用。是依最高法院72年台抗字第94號判例及民法第824條第7項之規定，系爭土地經執行法院變賣，應僅買受人為共有人以外之第三人，共有人始有優先承買權，若買受人為共有人，其他共有人即無優先承買權，本件系爭土地之變賣既由共有人之被上訴人買受，上訴人即無優先承買權之可言，上訴人此部分主張亦無可採。
(四)系爭土地原為兩造共有，經法院判決變價分割確定，由被上訴人拍定買受系爭土地，惟土地上尚有原共有人未辦保存登記建物，妨害被上訴人完整使用系爭土地之權利。至最高法院95年度台上字第551號判決所示：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院48年台上字第1457號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾伯仁所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾伯仁所負債務之擔保，而認知於鍾伯仁未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定，始無悖於誠信原則及社會正義之要求。」認得類推適用最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1之規定，係以土地及其上之建物本屬同一人所有，並一併設定抵押權為據，此與系爭土地原為兩造所共有，後經共有物變價分割由被上訴人買受，系爭土地上之建物則為上訴人所有之情節顯然不同，上訴人援引最高法院95年度台上字第551號判決要旨，主張本件應類推適用最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1之規定，推斷被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地，要屬無據。
(五)上訴人再抗辯系爭建物於興建時，係合法取得土地所有權人之同意，並有門牌、戶籍登記，即係屬有土地使用同意之建物，其後被上訴人繼受取得系爭土地既不含系爭建物，原建物之有土地使用同意，被上訴人亦應繼受，故系爭建物不因而變為無土地使用同意權之建物云云。但上訴人係共有系爭土地，其就系爭土地特定部分之使用仍應得其他共有人之同意，而上訴人所提出系爭建物之門牌、戶籍登記證明僅有證明上訴人居住系爭建物之時間，尚無從推斷系爭建物於興建時已得其他共有人同意。再依最高法院51年台上字第2641號判例要旨「共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因」，系爭土地既經變賣分割，由被上訴人拍賣取得，上訴人未分得系爭建物所占有之土地，就系爭建物所占有之土地即喪失共有權利，其系爭建物占有系爭土地即屬無權占有，上訴人抗辯其系爭建物有占用系爭土地之正當權源，洵屬無據。
(六)綜上所述，本件被上訴人主張其依法院判決變價分割後取得系爭土地所有權，上訴人在系爭土地上之建物為無權占有之事實為可採，上訴人所辯諸情則無可取，其等建物占有系爭土地不能認有正當權源。從而，被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權，請求上訴人等各拆除如附表一所示如附圖一、二所示建物，自屬有據，應予准許。原審判命上訴人拆屋還地，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人於本院追加請求何福連應與何炳煌共同拆除附表一編號1附圖一Ａ、Ｂ所示建物並返還該部分土地，尚無不合，應予准許，爰判決如主文第二項所示。另就第二審訴訟費用，依民事訴訟法第85條第1項但書規定，諭知上訴人依附表二所示比例負擔訴訟費用。又兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，與判決結果尚不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 吳美蒼法 官 林欽章以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡嘉萍中 華 民 國 101 年 4 月 30 日附表一：上訴人應拆除之建物標示表┌─┬───┬────────┬───────┐│編│姓 名│上訴人建物及占用│上訴人建物位置││號│ │臺中市北屯區水湳│及編號 ││ │ │段472地號土地之 │ ││ │ │面積（平方公尺）│ ││ │ │ │ │├─┼───┼────────┼───────┤│1 │何榮華│一樓土磚造房屋 │附圖一Ａ ││ │何福連│80平方公尺 │ ││ │ ├────────┼───────┤│ │ │一樓土磚造房屋 │附圖一Ｂ ││ │ │33平方公尺 │ │├─┼───┼────────┼───────┤│2 │何福連│二樓加強磚造房屋│附圖二Ｄ ││ │ │48平方公尺 │ │├─┼───┼────────┼───────┤│3 │何炳煌│二樓加強磚造房屋│附圖一Ｅ ││ │ │74平方公尺 │ ││ │ ├────────┼───────┤│ │ │一樓磚造房屋 │附圖一Ｆ ││ │ │13平方公尺 │ │├─┼───┼────────┼───────┤│4 │賴坤堂│二樓磚造房屋 │附圖一Ｊ ││ │賴振權│64平方公尺 │ ││ │ ├────────┼───────┤│ │ │一樓磚造房屋 │附圖一Ｌ ││ │ │118平方公尺 │ │└─┴───┴────────┴───────┘附表二：上訴人應負擔之訴訟費用比例┌─┬───┬────────┐│1 │何榮華│4300分之565 │├─┼───┼────────┤│2 │何福連│4300分之1045 │├─┼───┼────────┤│3 │何炳煌│4300分之870 │├─┼───┼────────┤│4 │賴坤堂│4300分之910 │├─┼───┼────────┤│5 │賴振權│4300分之910 │└─┴───┴────────┘