臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度重上字第69號上 訴 人 黃春燕訴訟代理人 戴儲賢上 訴 人 顧紓維前 列 一人訴訟代理人 吳伯芳前列二人共同訴訟代理人 熊賢祺律師前列二人共同複 代 理人 胡家芬前列二人共同複 代 理人 王慧凱律師被 上 訴人 林博信訴訟代理人 林邦賢律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國100年3月14日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第262號第一審判決提起上訴，本院於100年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應自坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地上如台中縣大里地政事務所土地複丈成圖即附圖所示Ａ部分面積128平方公尺、Ｂ部分面積28平方公尺、Ｃ部分面積121平方公尺、Ｄ部分面積17平方公尺、Ｅ部分面積11平方公尺之土地上建物遷出，並將上開土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ建物均拆除，並將上開土地返還上訴人。
被上訴人應自民國99年6月22日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人新台幣貳拾貳萬陸仟捌佰貳拾玖元損害金。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決上訴人勝訴部分，於上訴人以新台幣叁佰貳拾萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人如以新台幣玖佰柒拾柒萬叁仟零叁拾壹元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、上訴人黃春燕、顧紓維主張：查坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前地號為臺中縣○○鄉○○段霧峰小段149-146地號，現因縣市合併改制為臺中市○○區○○段697地號，下簡稱系爭土地），係上訴人2人於民國（下同）99年3月24日共同買受取得，且應有部分各2分之1。然系爭土地其上有被上訴人所稱：其祖父林春懷起造之門牌號碼臺中縣○○鄉○○街○號未保存登記房屋及地上物（即台中縣大里地政事務所土地複丈成果圖《下簡稱附圖》所示Ａ部分面積128平方公尺、Ｂ部分面積28平方公尺、Ｃ部分面積121平方公尺、Ｄ部分面積17平方公尺、Ｅ部分面積11平方公尺之土地上建物，下均稱系爭建物或房屋）；及其先父林垂青與原地主即訴外人林玉間有不定期租地建屋租約（下簡稱系爭租約），雙方並曾於69年間成立訴訟上和解筆錄云云。然縱令系爭土地之系爭租約存在，但系爭建物起造已逾三十餘年，經被上訴人整修後，已非原始系爭建物，且縱令為原始系爭建物，亦因年代久遠，已達不堪使用程度，是系爭租約已消滅，並以起訴狀送達為終止系爭租約意思表示。又被上訴人拒絕台灣省建築師公會指派建築師鑑定系爭建物是否達不堪使用程度，而有民事訴訟法第282-1條第1項規定：「當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實」之證明妨礙情形，且有違誠信原則，應認系爭建物之原始結構已達不堪使用之狀況，致系爭租約消滅，故系爭土地上之系爭建物係屬無權占有，是先位之訴主張依民法第455條、第767條規定，請求被上訴人自系爭建物遷出，並將系爭建物拆除後，再將系爭土地返還上訴人。同時請求相當不當得利之賠償金即按年給付新台幣（下同）226,829 元。退萬步言，若認兩造間系爭租約尚存在，則因系爭土地坐落於臺中縣霧峰鄉市場內，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，且被上訴人現將面臨民權街之系爭建物出租與訴外人陳雪敏經營「僾女生」服飾店，每月收取高額租金，足見雙方原訂租金顯非合理，故備位之訴主張依民法第442條規定，調整租金，並按系爭土地99年度申報地價百分之十計算之金額，即調整為每年226,829元【計算式：7437（99年度申報地價）×305（平方公尺）×10%＝226828.5，小數點以下四捨五入】等詞並求為判決：
㈠先位上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應自坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地上
如附圖所示Ａ部分面積128平方公尺、Ｂ部分面積28平方公尺、Ｃ部分面積121平方公尺、Ｄ部分面積為17平方公尺、Ｅ部分面積11平方公尺之土地上建物遷出，並將上開土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ建物均拆除，並將上開土地返還上訴人。
⒊被上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人新台幣226,829元損害金。
⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒌上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人就承租坐落於台中市○○區○○段○○○○號上如
附圖所示A、B、C、D、E部分，面積共計305平方公尺之土地租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每年226,829元。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
⒋上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：查系爭土地上未保存登記系爭建物，乃其祖父林春懷起造。又其先父林垂青與原地主即訴外人林玉間訂有不定期租地建屋租約，雙方並曾就調整租金部分，於69年間成立訴訟上和解筆錄，嗣林玉之繼承人林香蘭等將系爭土地出賣與上訴人之前，被上訴人均按期給付租金。次查系爭房屋在系爭土地上至少有30年以上之久，而被上訴人在系爭土地上並未興建新屋，僅係就所承繼之系爭房屋予以修繕而已，是依修正前之民法第425條規定，系爭租約仍尚存在，則被上訴人在系爭土地上所有之系爭房屋即非無權占有，是上訴人請求被上訴人拆除系爭房屋及請求損害金，顯無理由。又查系爭建物位於921地震帶，並未因地震倒塌或受損，且系爭建物目前出租予訴外人陳雪敏經營「僾女生」服飾店，租期自民國99年8月1日起至100年7月31日止，每月租金為2萬元，足見系爭建物顯十分堅固，並無不堪使用之情形，尤為眾所周知之事，故就被上訴人聲請鑑定系爭建物部分，認無鑑定之必要，且不同意鑑定。是上訴人援引民事訴訟法第282－1條第1項之證明妨礙規定，應與本件無關。再者，就上訴人陳稱有關系爭土地之買賣價金，感覺並不合理，故被上訴人不願以同一價格優先承買系爭土地。再查系爭土地雖鄰近市場，惟其人潮僅在短短的上午時間，至中午以後人潮逐漸退去，又因近年來經濟不景氣，附近許多商店亦紛紛關門停止營業。又系爭土地因屬臺中縣霧峰鄉之地震帶區，921大地震時曾造成多處建築物毀損倒塌及人員死傷，自88年921地震時人口數為67,648人，至99年8月止人口數為63,814人，已減少約3,800人。此外，系爭土地於89年7月之當期申報地價每平方公尺為7,729元，而於99年1月之當時申報地價每平方公尺為7,437元，不升反降，故上訴人備位請求將系爭土地租金調高為以申報地價百分之十計算，為無理由等詞置辯。並求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如為不利於被上訴人之判決，願供擔保請准免為假執行。
參、法官協議兩造爭點整理（見本審卷第一宗第90頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠黃春燕、顧紓維為坐落台中市○○區○○段○○○ 號（下簡稱系爭土地）之所有權人，每人應有部分各二分之一。
㈡系爭土地之前所有權人林玉曾向原法院對林博信之父林垂青
訴請調整租金，嗣經雙方成立訴訟上和解（臺中地院69年度訴字第1672號）而結案。
㈢系爭土地上蓋有門牌號碼為臺中縣○○鄉○○街○號之系爭
房屋，為未保存登記建物，且該房屋臨近民權街（即原判決附圖Ａ部分）由林博信出租於訴外人陳雪敏經營僾女生服飾店。
二、兩造爭執事項：㈠黃春燕、顧紓維與林博信間是否成立不定期租賃關係？㈡假設黃春燕、顧紓維與林博信間成立不定期租賃關係，性質
是否為租用基地建築房屋？㈢假設黃春燕、顧紓維與林博信間成立不定期租賃關係，目前
林博信所繳納之租金是否過低而應予調整？㈣系爭房屋之原始結構是否達於不堪使用之狀況？
肆、得心證之理由：
一、上訴人主張系爭土地為彼等共有，每人應有部分各二分之一等情，為被上訴人所不爭執，並有系爭土地謄本在卷可稽（見原審卷第105、106頁），自屬實在。又查系爭土地上有被上訴人所有（即有事實上之處分權）未保存登記之如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ系爭建物（查編號Ｆ並不在本件訴訟範圍內），業經原審會同地政機關人員履勘現場屬實，為兩造所不爭執，並有勘驗筆錄、現場照片及台中縣大里地政事務所土地複丈成圖即附圖等各在卷可按（見原審卷第56-87頁），自堪信為真實。又上訴人主張被上訴人系爭建物無權占有系爭土地等詞，然為被上訴人所否認，並辯稱伊就系爭土地有系爭租約存在，是本件首應審究者，厥為被上訴人系爭建物是否無權占有系爭土地？茲分述如下：
㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判參照）。本件被上訴人就上訴人為系爭土地之所有權人部分，並無爭執，僅辯稱伊並非無權占有云云，應舉證責任之分配原則，自應由被上訴人就占有系爭土地有正當權源，負舉證之責。
㈡查系爭土地原為訴外人林玉所有，而被上訴人之父林垂青就
系爭土地與林玉間有不定期租賃關係，林玉曾於69年3月間向林垂青訴請調整租金，經原法院於69年6月6日以69年度訴字第1672號成立訴訟上和解（下簡稱系爭和解筆錄或1672號案件），即就系爭土地之租金自69年1月1日起調整按申報地價年息百分之七計算在案等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之土地登記簿謄本、戶籍謄本、林玉民事起訴狀及原法院69年度訴字第1672號和解筆錄、繳租收據等各附卷可稽（見原審卷第31-43頁），堪信為真實。又查1672號案件之卷宗，雖已銷燬，有台中地院函文在卷可參（見本審卷一第83頁）。然據訴外人林玉有關1672號案件之民事起訴狀「事實及理由」欄之記載：「一、被告林垂青以不定期限向原告（即林玉）承租坐落台中縣○○鄉○○段霧峰小段一四九之一四六建地（即重劃前之系爭土地）四０九平方公尺．
．．三、茲該訟爭地，均位居霧峰市區街道商業中心地區，邇來因都市繁榮結果，價值已不斷昇高，所繳稅捐亦不斷增加，上訴人被上訴人所收取之租金，已不敷繳納各項稅捐，依民法第四百四十二條及土地法第一百零五條、第九十七條之規定，上訴人自得聲請增加租金。．．．」，有該起訴狀在卷可按（見原審第39-40頁），足見訴外人林玉係依土地法第105條、第97條之規定請求調整租金。而按土地法第105條規定：「第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，同法第97條則規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。」，基此，訴外人林玉與被上訴人之父林垂青就系爭土地確訂有不定期租地建屋契約。又查被上訴人及其父林垂青均按期繳納系爭土地之地租等情，為證人楊榮泰於本院結證屬實，並有卷附繳租之收據、明細表等在卷可考（見本審卷一第139-150；164、165頁），自屬實在。是上訴人否認訴外人林玉與被上訴人之父林垂青間就系爭土地訂有租地建屋契約云云，委不可採。又基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議決議可資參照）。是上訴人辯稱：系爭租約有修正後民法第425條第2項規定之適用云云，顯有誤會。
㈢又按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790號裁判參照）。再按修正之民事訴訟法第282-1條第1、2項規定：「當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實」；「前項情形，於裁判前應令當事人有辯論之機會」。查系爭土地雖有系爭租約存在，然被上訴人自承系爭建物乃伊祖父林春懷起造等詞在卷（見本審卷一第88頁），而林春懷係生於光緒己丑年（西元1889元），卒於民國五十六年（西元1967年），有被上訴人所提親系表及戶籍謄本等在卷可考（見本審卷一第132-135頁），如以林春懷之生存期間推算，系爭建物之屋齡已逾四、五十年之久。再按財政部依所得稅法第121、51條規定，所訂定之固定資產耐用年數表（見本審卷二第166-171頁），其中有關鋼筋混凝土造建物，其耐用年限為50年；加強磚造建物，其耐用年限為35年；金屬建造建物，其耐用年限為20年至15年；木造建物，其耐用年限為10年。系爭建物之屋齡既已逾四、五十年之久，應可認已達上開耐用年限。又查上訴人聲請法院囑託台灣省建築師公會指派建築師鑑定系爭建物，其原始結構，是否已達於不堪使用之狀況，經台灣省建築師公會指派張文華建築師為鑑定人，並於100年6月15日會同雙方代表至現場詳勘建物現狀結果認為：「現場A棟1樓現為店鋪使用，內部牆面全部裝修，2樓牆面材質不詳，天花裝修無法判別屋頂架構及牆面材料，另C棟建築牆面有部分拆除重作他種建材，僅以目視無法判斷材質，故本會鑑定人建議必須採取拆除部分天花板及牆面鑽孔以判斷材料種類」，然被上訴人拒絕上開鑑定方式，雖上訴人同意修復因鑑定而損壞之部分，然被上訴人仍堅持拒絕鑑定，是上訴人主張被上訴人拒絕鑑定而有民事訴訟法第282-1條證明妨礙情形。又經本院函詢台灣省建築師公會，可否改變鑑定方式，續行鑑定，再經台灣省建築師公會函覆：「㈠因任何鑑定方法皆會損壞部分現有建物外裝及牆面材料，方能達到貴院鑑定要求。．．．㈡因為林博信先生不贊同損壞部分現有建物外裝及牆面材料，現無其他鑑定方式可供鑑定建築師探堪真正牆面材料及內部結構情況，故無法完成貴院所要求鑑定事項」，而被上訴人再次拒絕鑑定等情，有本院囑託鑑定函文、台灣省建築師公會回函、上訴人陳報狀、筆錄等在卷可按（見本審卷一第127頁；卷二第10、13、23、24、74、125、162頁）。查系爭建物，其原始結構，是否已達於不堪使用之狀況，須經專家即建築師鑑定結果認定，為上訴人訴訟上重要證據方法，然被上訴人卻無正當理由，拒絕鑑定，顯有民事訴訟法第282-1條第1項所規定，因妨礙他造使用，故意將證據隱匿或致礙難使用之情形，法院自得審酌被上訴人證明妨礙情形，及系爭建物已達耐用年限等情，而認上訴人主張之系爭建物，其原始結構，已達於不堪使用之狀況為真實。
㈣綜上，系爭建物，其原始結構，既已達於不堪使用之狀況，
如前所述，則揆諸上開說明，系爭租約關係即因消滅，系爭租約關係既已消滅，則被上訴人系爭建物占有系爭土地，即屬無權占有，上訴人自得依民法第767條規定，請求被上訴人遷出系爭建物及拆屋還地。故原審逕認被上訴人系爭建物占有系爭土地，係屬有權占有云云，顯有未洽。
二、按最高法院61年台上字第1695號判例謂：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」。查被上訴人系爭建物無權占有系爭土地，業如前述，則上訴人依民法第一百七十九條規定．附帶請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。又查系爭土地位於民權街及霧峰市場，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，且被上訴人自承現將面臨民權街之系爭建物出租與訴外人陳雪敏經營「僾女生」服飾店，每月租金二萬元（即年租金24萬元），有現場圖、照片、被上訴人書狀等各在卷可證（見本審卷一第116-120頁；卷二第130、131頁）。又系爭土地自69年調整租金起，迄本件100年訴訟止，其消費者物價指數（房租）平均已漲達38.12%（計算式；100.89%-62.67%），有行政院主計處消費者物價指數（房租）表在卷可參（見本審卷二第157頁），則上訴人依土地法第105條、第97條之規定，按系爭土地99年度申報地價年息百分之十計算系爭土地之相當不當得利之損失，洵屬有據。又查系爭建物占用系爭土地之面積合計為305平方公尺，有附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ建物可按，而系爭土地99年度之申報地價為每方公尺7437元，亦有系爭土地謄本在卷可參（見本審卷一第105頁），則系爭土地之相當不當得利之租金為226,829元（計算式：305(平方公尺)×7437（99年度申報地價）＝226,829，小數點以下，四捨五入）。是上訴人請求被上訴人自起訴狀繕本送達之翌日起（即99年6月22日起）至返還系爭土地之日止，按年給付上訴人226, 829元損害金，於法有據。
三、又按先位之訴合法並有理由，為後位之訴之解除條件，本件上訴人先位之訴既合法並有理由，自無庸就其後位之訴為裁判，併此敍明。
伍、綜上所述，上訴人先位之訴主張依民法第767條規定，訴請被上訴人自系爭建物遷出，並拆屋還地，及請求按年給付相當於租金之不當得利226,829元，為可採，被上訴人抗辯，為無可取。是原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。又查本件訴訟標的價額為9,773,031元，有原審裁定書可按（見本審卷一第39頁）。
又就上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
柒、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 胡景彬法 官 陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蘇昭文中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
Ａ