臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度重上字第98號上 訴 人 江清一訴訟代理人 黃呈利律師複 代 理人 陳慧真被 上訴 人 祭祀公業江四盛法定代理人 江慶發訴訟代理人 王文聖律師上列當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於中華民國100年5月27日臺灣台中地方法院99年度重訴字第414號第一審判決不服，提起上訴，本院於101年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人應將超過坐落台中市○○區○○○段第一三三地號土地如附圖編號第133、133-2土地、面積各
959.64平方公尺及251.09平方公尺，返還予被上訴人部分；及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應將坐落台中市○○區○○○段第一三二地號土地如附圖編號第132-1、132-2、132-3土地部分，面積各3081.91平方公尺、52.49平方公尺及14.40平方公尺，返還予上訴人。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。查上訴人主張本件兩造早已達成協議，並無調解不成立之情事，被上訴人遽行提起本件訴訟，顯不合法云云，惟查：上訴人於原審審理時陳稱「之前是協議將系爭土地出賣，如果有販售出去的話，被上訴人同意補償，但是約定的時間到，系爭土地未出售，條件未成就，所以才又繼續調解。」（見原審卷第53頁背面），從而，兩造顯未就系爭租佃爭議有關補償事宜，有達成協議。故原審以兩造於99年4月8日在潭子區公所解調之調解筆錄主文雖未載明「調解不成立之決議」等內容，然調解當日被上訴人委請代理出席調解之王文聖律師，既於決議前即已提前離席，則該日兩造就系爭土地租佃爭議所為之調解結果，實質上即因被上訴人之代理人王文聖律師提前離去缺席，依法應視為調解不成立，其後台中市政府所為上開函覆意旨，無異於拒絕被上訴人就本件租佃爭議依減租條例第26條規定解決之聲請，且於法不合，自應認被上訴人就本件租佃爭議得逕行起訴，故上訴人辯以上詞，洵無足採，合先敘明。
二、第按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。原告於第二審為訴之追加，苟其請求之基礎事實同一者，即非法所不許。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。查被上訴人於本院準備程序中追加聲明，請求上訴人應將台中市○○區○○○段如附圖編號132-1、132-2、132-3、133、133-2等五筆土地返還被上訴人，並請求法院『擇一』為其勝訴判決，經核系爭土地並無變更，均係屬三七五耕地租約之土地，僅係租約記載與使用地號不同，請求之基礎事實同一，就原請求之訴訟及證據資料，可認具有同一或關連性，基於同一之經濟上利益，對兩造攻防與訴訟之進行並無影響，應屬請求基礎事實同一之情形，依上開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人江清一就其承租耕地與江春錢交換使用：
⒈被上訴人就其所有坐落台中市○○區○○○段第一三三地
號土地（原第二四九地號）與上訴人江清一，自38年1月1日起簽訂耕地三七五租約，最近一期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止。另就同段第一三二地號土地（原第二０四地號）與江春錢，自38年1月1日起簽訂耕地三七五租約，最近一期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止。
⒉本件上訴人確有不自任耕作之情事，茲分述如下：
①上訴人未經被上訴人同意，即與江春錢交換系爭耕地使
用，並約定交換土地之分界種花為界，由上訴人使用北側土地即如附圖編號第133（面積959.64平方公尺）、133-2（面積25 1.09平方公尺）、132-1（面積3081.91平方公尺）、132-2（面積52.49平方公尺）、132-3（面積14.40平方公尺平方公尺），江春錢使用南側土地如附圖編號132、133-1、133-3部分之土地，依前揭說明，即屬承租人不自任耕作之情形。
②上訴人又將承租之系爭第一三三地號土地之右側約一公
尺部分土地，提供給不特定人通行之用；另提供寬約五公尺、長約10.3公尺之部分土地，供東寶村社公祠搭建鐵皮涼亭；並提供寬約3.5公尺、長約四公尺之土地供該公祠搭蓋金亭、洗手台使用。
③依證人江平火之證詞可知，上訴人另僱用江平火耕作渠
等所分別承租之系爭土地，則上訴人就此亦有不自任耕作之情事。
⒊綜上所述，上訴人既有不自任耕作之情事，顯已違反減租
條例第16條之規定，則兩造系爭租約當然無效，租賃關係亦歸於消滅。從而，被上訴人自得本於所有權請求上訴人應將系爭土地交還被上訴人。並聲明：上訴人江清一應將系爭第一三三地號土地返還被上訴人。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡於本院補充陳述稱：
⒈兩造於原審審理時，已將「兩造向台中市潭子區公所申請
租佃爭議，雖經調處十餘次，均未獲解決。」列為不爭執事項之一，再者，上訴人於原審亦自認「之前是協議將系爭土地出賣，如果有販售出去的話，被上訴人同意補償，但是約定的時間到，系爭土地未出售，條件未成就，所以才又繼續調解。」從而，兩造顯未就系爭租佃爭議有關補償事宜有達成協議之情。對此，上訴人仍為前詞置辯，自有誤會。
⒉上訴人係於何時始與江春錢為本件交換土地，本為上訴人
所不知，被上訴人未異議上訴人為系爭土地之交換使用，上訴人本不因被上訴人之未異議，而得主張無效之租賃契約成為有效之租賃契約。
⒊據上訴人所提出上證一存證信函所附祭祀公業江四盛管理
委員會之田租計算表得知，其上已載明上訴人江清一承租系爭東員寶段249地號土地 (重測後地號為東寶六段第133地號)及江春錢所承租東員寶段204地號土地 (重測後地號為東寶六段第132地號)面積分別為0.2386公頃、0.7561公頃土地，此與兩造租約所載承租面積均相符，且該等田租計算表有扣除風水地面積。從而，被上訴人通知上訴人二人繳納之租金始有該田租計算表所載；另就上訴人抗辯前揭補償金額計算比例，本係渠二人內部之協議，與系爭土地是否如何耕作無涉。
⒋上訴人所舉證人江平火於原審證稱：「 (是否曾經受僱於
上訴人?) 江春錢曾經有僱用我去割稻子，噴灑農藥，播種稻田。」「 (是否常常去幫忙上開工作?) 是的，大約於還沒有機械化以前都有受僱於江春錢。」「 (江春錢是否有給付報酬?) 有的，機械化以後就沒有僱用我，僱傭期間大約為十幾年。」「 (江春錢僱用你耕作的農地之地號，你是否清楚?) 不清楚地號，只知道土地坐落在潭子區。」「 (上訴人江清一是否也有曾經僱傭你幫忙耕作?)我有幫忙幾次，但是後來我無法負荷，上訴人江清一就請別人幫忙耕作。」「 (你幫忙上訴人江清一耕作的時間為何?) 大約為民國65年至70年間，後來上訴人江清一確實有請別人耕作，時間多久我不清楚。」準此以觀，上訴人所承租系爭土地非僅交換耕作，甚且長期僱傭他人耕作，系爭租約於上訴人有不自任耕作之情事時，當然向後失其效力，縱兩造嗣後有續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力等語。
5.再者，依被上訴人提出之99年5月18日之空照圖顯示，上訴人於系爭土地如附圖編號第133、133-2土地部分（面積各959.64平方公尺、251.09平方公）鋪設柏油道路，並連接第133-3土地（廟部分）且提供停車位使用，已屬不自任耕作。按三七五減租條例第16條第1項所定，不論未自任耕作土地範圍面積之多寡，系爭租約均全部無效。基上有關如附圖編號第132-1、132-2、132-3上訴人實際耕作使用土地部分，被上訴人亦追加上訴人應返還。據此，被上訴人亦追加備位聲明，請求上訴人應將台中市○○區○○○段如附圖編號132-1、132-2、132-3、133、133-2等五筆土地返還被上訴人，並請求法院擇一為被上訴人勝訴判決。
二、上訴人則辯以：㈠本件上訴人實際使用系爭土地之位置固不同於系爭書面租
賃契約之記載，惟基於以下事證，應認兩造租賃關係之租賃標的物為原判決附圖所示，即由上訴人江清一承租編號132-1、133部分之土地，江春錢承租編號133-1、132部分之土地：
⒈上訴人自承租系爭土地之日起，其耕作範圍未曾改變，此
據江春錢於原審審理時供稱「其耕作南邊的土地，面積約五分九，已經耕作63、64年」（見原審卷第124頁），參以江春錢並不識字，不會書寫自己姓名，則由潭子區公所保留之系爭租約之記載，江春錢豈能得知其意義，其認知租賃之標的當以被上訴人實際交付其耕作之範圍為準，斷不可能以租約之記載為準，否則系爭133及132地號土地面積相差5175.39平方公尺，以肉眼觀之即知悉面積大小不同，豈有可能在上訴人耕作64年後，被上訴人始為本件訴訟之主張。
⒉被上訴人曾函通知上訴人江清一繳交75、76年度之租谷，
並出具祭祀公業江四盛管理委員會田租計算表，載明江春錢應付每期1020斤，江清一每期690斤，有存證信函可稽（見本院卷第47-49頁），參照雅潭地政事務所100年2月22日附原審判決之複丈成果圖示，江清一占用之編號133、132-1面積共4041.55平方公尺，及江春錢占用之編號
132、133-1面積共5250.77平方公尺計算，江清一計占用系爭二筆土地4041.55/9292.32（約44％）、江春錢計占用系爭二筆土地5250.77/9292.32（約56％），略與上開存證信函通知繳交租谷之比例（江清一約41％、江春錢約59％）相當，由此足證被上訴人亦不認系爭租賃標的範圍與租約記載相同，否則不可能通知上訴人繳交租谷之數額與實際耕作之土地比例相當，而與系爭二筆土地登記謄本記載之面積比例（132地號土地占系爭二筆土地面積之76％、133地號則僅占24％）不相當。
⒊兩造曾於98年1月12日在潭子區公所租佃爭議調解委員會
達成和解，結論為「㈠地主以目前耕地3分地面積換算，以新台幣參仟壹佰陸拾捌萬元補償總金額補償承租人江春錢、江清一兩人，江春錢以補償總金額59％比率換算為新台幣壹仟捌佰陸拾玖萬元整，江清一以補償總金額41％比率換算為新台幣壹仟貳佰玖拾玖萬元整；㈡同意七個月的時間由地主去賣，買賣契約確定後，地主先付壹仟伍佰萬給承租人（江清一、江春錢兩人）後，租佃雙方再來潭子鄉公所辦理租約終止後再付尾款；㈢付款方式均至潭子鄉公所租佃委員會辦理交付。」此有「潭鄉民字第311、1618號租約」租佃爭議調解會會議記錄可證（見本院卷第50、51頁）；其上所記載之補償金額比例即與上訴人與江春錢二人占用系爭二筆土地面積比例相當，足證兩造之租賃標的物係以上訴人實際耕作之位置為其範圍。而本件兩造前既已達成協議，並無調解不成立之情事，被上訴人遽行提起本件訴訟，顯不合法。
㈡另關於原判決附圖編號133-3福德祠及廟埕部分之土地，係
福德祠在興建之初即洽商被上訴人公業獻地而交付，並非上訴人可以單方面決定之事，且福德祠管理委員會亦知悉系爭133地號之地主為被上訴人祭祀公業，不可能僅徵得上訴人之同意即得施工，此部分應傳詢該福德祠管理委員會主任委員，即可明瞭。
㈢至被上訴人追加部分，並不合法，被上訴人二審始提出，有
損上訴人審級利益。而道路係農路使用，早已存在，且交付租谷明確載明有扣除路地，顯見道路部分並非本件租賃範圍，況且依現代農耕方式，道路供農耕機具進出使用，亦不得認係非自任耕作。由被上訴人公業出具之系爭土地88年1月11日、90年2月21日、92年1月25日等租金收據，其上均明白記載「扣路地50斤實收640斤」或「每期應收690台斤，每期扣路地50台斤」等情，可證道路部分並非上訴人承租範圍，否則何以特別記明扣除路地。再者，以往載運農具僅需有簡易農路即可，如今大型載運機據為農村耕作之必要工具，以往簡易農具已不敷使用，因應道路通行之必要所為變動，難謂非供耕作使用等語。
三、原審判決上訴人江清一應將坐落台中市○○區○○○段第133地號土地（地目田、面積2386.48平方公尺）返還被上訴人。上訴人不服，上訴人就原審判決其敗部分，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明則為：駁回上訴。（上訴人江春錢在第一審敗訴部分，因於101年5月8日撤回上訴，已確定，不在本院審理範圍。）
四、兩造於原審及本院不爭執之事項如下（見原審卷第140頁背面、第141頁；本院卷第59頁、第103頁）：
㈠被上訴人就所有坐落系爭132地號土地與江春錢簽訂耕地三
七五租約，從38年1月1日起承租，最近1期租約租期自98 年1月1日起至103年12月31日止；另就所有系爭133地號土地亦與上訴人江清一簽訂耕地三七五租約，從98年1月1日起承租，最近1期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止。
㈡被上訴人自97年4月間起至99年4月止，曾多次以上訴人違反
耕地三七五減租條例第16條承租人應自任耕作之規定，向潭子區公所申請租佃爭議調處，雖經調處十餘次，均未獲解決。嗣被上訴人依前台中縣政府函示意旨於99年3月4日向潭子區公所，就系爭土地所簽訂之系爭耕地三七五租約申請認定租約無效。潭子區公所並於99年3月15日以潭鄉民字第0990004472號函知承租人，請渠等於文到20日內提出書面意見；並旋訂於99年4月8日為兩造進行租佃爭議調處。嗣於調解當日被上訴人委由代理人王文聖律師出席，惟其因認該委員會就本件申請認定租約事宜，均不依法行事，乃於決議前提前離席。嗣被上訴人再委由王文聖律師函請原台中縣政府依法進行租佃爭議之調處，惟仍經原台中縣政府以99年5月28日府地籍字第0990156336號函覆：以潭子區公所調解筆錄主文係「……請申請人（出租人）召開派下員大會議決補償事宜後再議。」非作成調解不成立之決議，是前台中縣政府尚無從進行本件租佃爭議之調處。
㈢依原審判決附圖所示，由江春錢使用如該圖所示編號132、
133-1地號土地；上訴人江清一則使用如該圖所示編號132-1、133地號土地。而該圖所示編號132-3、133-2地號土地，係作為道路使用；編號133-3地號土地係作為福德祠及廟埕使用。
㈣原審判決書附圖編號133-3福德祠及廟埕部分之土地，使用
面積為338.04平方公尺；原審判決附圖編號133-2柏油地（面積為251.09平方公尺）、132-3柏油地（面積為14.40平方公尺）。
㈤就①原判決附圖編號133-3福德祠及廟埕之土地：原審勘驗
筆錄上所載該廟之主體建築刻有係由被上訴人獻地及於68年間所興建等字樣；②對於台中市潭子區公所100年1月4日潭區民字第0990026665號函所示：江慶發係於75年8月24日任江四盛祭祀公業管理人；③台中市潭雅地政事務所100年2月24日雅第二字第1000201390號函就系爭土地之複丈成果圖中133-3地號（福德祠及廟埕）使用面積為338.04平方公尺，依三七五租約方式換算佔13.575％（338.04÷2490＝0.135759）；但依上訴人主張使用現況方式換算約佔6.04％（44
13.07＋837.7＋338.04＝5588.81；338.04÷5588.8＝0.060485）。
㈥有關原審複丈成果圖其中系爭土地132-2、132-3、133-2等地號係江清一使用範圍；133-3地號係江春錢使用範圍。
五、本院得心證之理由：前揭兩造不爭執事項，除於原審100年5月10日言詞辯論審判筆錄（原審卷第140頁背面、第141頁），及於本院100年10月27日準備程序筆錄為兩造不爭執（本院卷第59頁）外，復有被上訴人與江春錢所簽訂之三七五耕地租約書及土地登記第二類謄本（見原審卷第11-13頁）、被上訴人與上訴人江春一所簽訂之三七五耕地租約書及土地登記第二類謄本（見原審卷第14-16頁）、祭祀公業江四盛之三七五租佃爭議調處表（見原審卷第17-18頁）、原台中縣政府99年5月28日府地籍字第0990156336號函（見原審卷第38頁）等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。而本件兩造爭執之處，在於：
㈠上訴人就承租之上開系爭土地，是否有不自任耕作而違反
耕地三七五減租條例第16條之規定，致原訂租約無效，其租賃契約關係因而消滅之情事？⑴原三七五耕地租約：（土地使用分配為東西向）上訴人
江清一耕作土地第一三三地號土地（原第二四九地號、2560平方公尺）；江春錢則為第一三二地號土地（原第二０四地號、5900平方公尺）。
⑵實際耕作使用系爭土地位置（南北向，即如原判決附圖
所示）：上訴人江清一耕作使用坐落台中市○○區○○○段如附圖編號第132-1、132-2、132-3、133、133-2土地部分；江春錢則使用坐落台中市○○區○○○段如附圖編號132、133-1、133-3部分之土地（本院卷第103、104頁）㈡兩造原始三七五耕地租約租賃關係記載之租賃標的物，是
否即上訴人實際使用系爭土地之位置，而非如系爭書面租賃契約之記載？有無交換使用？
六、按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院90年台上字第311號裁判意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例、84年度台上字第105號判決意旨參照）。經查：
㈠按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，耕地三七五
減租條例第6條定有明文。且耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例要旨參照）。又出租人之簽訂書面租約，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，並非耕地租賃之必要條件。再者，耕地三七五減租條例第6條第1項載明「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。
㈡查據上揭兩造不爭執事項㈠所示，被上訴人就所有坐落系
爭132地號土地與江春錢簽訂耕地三七五租約，從38年1月1日起承租，最近1期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止；另就所有系爭133地號土地亦與上訴人江清一簽訂耕地三七五租約，從98年1月1日起承租，最近1期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止。參酌被上訴人附於本院卷就系爭土地於65年12月11日、82年6月22日、99年5月18日所套繪地號、地籍線之空照圖（見本院卷第79- 81頁）所示顯示，兩造於65年間即就系爭土地為南北向之使用迄今狀態，且江春錢於原審陳稱：「（你印象中你開始耕作的田地方向為何？）我耕作南邊的土地。」、上訴人江清一亦於原審陳稱：「（你與你父親耕作的土地地號為何？）我不知道地號，一開始我就耕作土地北邊，南邊土地是由我叔叔江春錢耕作」（見原審卷第123頁背面、第124背面-125頁）等語為證，並經兩造於本院自承其實際使用系爭土地之位置非如租賃契約所載，土地之分界種花為界、土地種植作物不同（見本院卷第103頁）。依上情節以觀，及被上訴人提出之65年間之空照圖，上訴人供述與空照圖顯示之地貌大致相符，而可採信。據上可知，系爭土地依三七五耕地租約，上訴人原承租耕地組約使用土地雖為東西向，而實際重作使用現況為南北向，於此情形，系爭耕地租約雖記載上訴人耕地為台中市○○區○○○段第一三三地號土地（重測前為東寶段第二四九地號），然承租使用現況實應為南北使用方位，上訴人耕作土地應為如附圖編號第132-1、132-2、132-3、133、133-2土地。依上揭規定，換約不以訂立書面、經登記為必要，是耕作租約換約後上訴人承租範圍應以南北向為準，故原審判決認上訴人承租範圍屬東西向，容屬有誤。
㈢第查，依上揭兩造不爭執事項㈣及㈤所示，編號133-3福
德祠及廟埕部分面積為338.04平方公尺，於耕地三七五租約下約佔13.575％（338.04÷2490＝0.135759）；但依上訴人主張使用現況方式換算約估6.04％（4413.07＋837.7＋338.04＝5588.81；338.04÷5588.81＝0.060485）等情，又徵諸上開本院卷所附福德祠、廟埕照片及空照圖（見本院卷第83-84頁），該廟宇建築物係以水泥磚造而成，搭有鐵皮棚架且於其旁建有停車場供車輛停放，並於編號133-2（面積251.09平方公尺）、編號132-3（面積14.40平方公尺）鋪有柏油道路以供對外聯絡之用，此廟宇建築物實足避風雨而具有獨立經濟價值，並非以耕作為目的或為便利耕作所建之農舍，或以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，且該編號133-2、132-3之柏油道路部分，依上開空照圖所示，此二編號土地於65年間之空照圖，並無柏油道路，然於82年空照圖即出現柏油道路存在，而於99年空照圖該柏油道路甚至有擴充、闢建停車場之情（見本院卷第79-81頁）。益證，闢建該柏油道路係為供香客往來宮廟通行之用，顯有非供耕作使用，且參酌該廟宇及柏油道路對於系爭土地總面積亦佔一定比例，據此，應認有不自任耕作之情事。
㈣至上訴人復主張道路係農路使用早已存在，以往載運農具僅
需有簡易農路即可，如今大型載運機據為農村耕作之必要工具，以往簡易農具已不敷使用，因應道路通行之必要所為變動，難謂非供耕作使用云云。惟查：第按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。上開規定於耕地租約亦應適用，此觀耕地三七五減租條例第1條規定甚明（最高法院89年度台上字第1722號判決意旨參照）。次按租賃物交付後，出租人於租賃關係存續中，應保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。故租賃物於交付後遭第三人不法占有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人（最高法院89年度台上字第1265號判決意旨參照）。又為促進耕地利用，貫徹農地政策之有效執行，倘承租人未盡善良管理人之注意義務，怠於保管其承租之耕地，經他人占用而變更原來耕作之目的，且已懷疑並任由他人占用者，其情形尤甚於將耕地轉租或借與他人從事耕作之目的，更足以防礙耕地之利用，自屬非自任耕作，應許出租人收回自行耕作或另行出租，以貫徹農地政策之有效執行。則承租人自己未將承租耕地供為耕作使用，而擅自變更用途，供建築房屋居住或其他非耕作之用，或將耕地轉租或借與他人使用，或對懷疑他人占用其承租耕地，並任由他人變更耕作目的而使用者，其耕地租約即屬無效（最高法院89年度台上字第1242號判決意旨參照）。經查：上訴人向被上訴人承租系爭耕地業經數十年之久，系爭編號133-2、132-3土地於65年空照圖並無柏油道路，然於82年空照圖即有柏油道路存在，而於99年空照圖該柏油道路甚有擴充、闢建停車場等情，已如前述，其究係上訴人違規鋪設柏油路面、擴建使用或默示同意第三人所為，被上訴人實難確切得知。且若果真係遭第三人鋪設柏油路面、擴建使用致妨礙上訴人耕作，上訴人當無不知之理，揆諸上揭判決意旨，上訴人就承租耕地負有保持、除去他人不法占有之義務，如其未能自行排除，亦得告知被上訴人人出面排除以回復耕作，始符常理，上訴人多年來捨此而不為，復未能就係經被上訴人同意乙情，舉證以實其說，上訴人上開主張，委無足採。
㈤上訴人另主張由被上訴人公業出具之系爭土地88年1月11日
、90年2月21日、92年1月25日等租金收據，其上均明白記載「扣路地50斤實收640斤」或「每期應收690台斤，每期扣路地50台斤」等情，可證路地部分並非上訴人承租範圍云云，惟查：據兩造不爭執事項㈠及㈥所示，原審複丈成果圖中系爭土地132-2、132-3、133-2等地號係江清一使用範圍，且被上訴人與上訴人簽訂之耕地三七五租約，從98年1月1日起承租，最近1期租約租期自98年1月1日起至103年12月31日止，並為上訴人於本院自承租賃標的物係上訴人實際使用之位置，非如書面租賃契約書上之記載（見本院卷第103頁背面）。由此足徵系爭132-3、133-2地號土地之柏油道路部分，確係在上訴人與被上訴人之耕地三七五租約之範圍內，否則即無記載扣除之必要。再者，由上訴人上開所舉88年、90年及92年之系爭土地租金、租谷收據，其上載明「扣路地50斤實收640斤」或「每期應收690台斤，每期扣路地50台斤」等情，更徵系爭柏油道路部分之132-3、133-2地號土地，本包括於原約定之租賃標的物範圍內，方有於每期中將未耕作之道路部分土地之租谷予以扣除，故上訴人辯稱路地部分並非上訴人承租範圍云云，洵無足採。是上訴人請求傳喚被上訴人祭祀公業之前、後任財委江敏雄、江永銘及江阿芋等人到庭以證所收租金均繳回公業，不可能有被上訴人所稱有私相收受等情，應無必要，亦無足採。
㈥另按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約
無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。再者，姑不論系爭土地是否續訂租約；上訴人是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不自任耕作，構成同條例第16條第1、2項所定原訂租約無效之原因。而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。揆之上開說明，原租約已因有不自任耕作之情事，違反前揭耕地三七五租約條例第16條第1項規定，而為無效，不因是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力。綜上所述，上訴人前揭所辯，實無理由，委無足採。基上，系爭土地租約，依上揭所述，已因上訴人以系爭土地有變更用途，供興建廟宇並鋪有柏油道路等其他非耕作之用，顯構成不自任耕作情事，構成上開耕地三七五減租條例第16條第1項所定原租約無效之原因。又該無效係為絕對無效，縱兩造於構成該條所定不自任耕作情事後，另有續約或換約等情，揆諸上揭實務見解，此亦不能使業已無效之原租約回復其效力。故上訴人辯以所占用系爭土地面積比例略與被上訴人通知繳交租谷之比例相當云云，此難謂被上訴人確有同意或容認上訴人等依現有使用狀態承租土地。且上訴人等復未能提出其他確切事證足以證明被上訴人確有按耕作現況交付系爭土地之行徑，上訴人等上開所辯，洵無足採。
七、綜上，原審以被上訴人將所有前揭系爭土地出租予上訴人耕作使用，並訂立系爭租約，詎上訴人卻未經被上訴人同意，擅自在土地上設有非供耕作用途之柏油道路地上物，揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，核上訴人上開所為，自屬「未自任耕作」之情形，已違反減租條例第16條第1項規定，且不論未自任耕作系爭土地範圍之多寡，依同條第2項規定，系爭租約因而全部無效，自無待於另為終止表示，當然向後失其效力，申言之，系爭土地之租賃關係因而消滅。故被上訴人本於耕地三七五減租條第16條第1、2項規定，訴請上訴人應將台中市○○區○○○段第一三二、一三三地號土地如附圖編號132-1、132-2、132-3、133、133-2地號等五筆土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。是原判決主文第二項關於命上訴人應將坐落台中市○○區○○○段第一三三地號土地如附圖編號第133、133-2土地部分（面積各959.64平方公尺及251.09平方公尺），返還予被上訴人部分，並無違誤，為有理由。而台中市○○區○○○段第一三三地號土地如附圖編號133-1、133-3土地部分之請求，因非屬上訴人租賃使用範圍，故原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。是上開不應准許部分，被上訴人請求假執行之宣告，因失所附麗，應併予駁回。基此，本院廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，而上訴人其餘上訴亦無理由應予駁回。又被上訴人於本院追加上訴人應返還台中市○○區○○○段第一三二地號土地如附圖編號第132-1、132-2、132-3土地部分（面積各3081.91平方公尺、52.49平方公尺及14.40平方公尺），為有理由，上訴意旨仍執陳詞，指摘被上訴人追加部分為不當，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；被上訴人追加之訴有理由。依民事訴訟法第450、第449條第1項、第
78 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 楊熾光以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳如慧中 華 民 國 101 年 6 月 21 日