臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第20號上 訴 人 台灣黑熊股份有限公司法定代理人 張益訴訟代理人 陳浩華律師被 上訴人 苗栗市公所法定代理人 邱炳坤訴訟代理人 黃秀眉上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國100年11月24日臺灣苗栗地方法院100年度重訴字第61號第一審判決提起上訴，本院於101年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，茲依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：㈠兩造於民國（下同）90年12月18日簽訂苗栗市公所中苗市場
基地租賃契約（下稱系爭租賃契約），由上訴人向被上訴人承租苗栗縣苗栗市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），作為如原審判決附表1所示70間建物之使用基地，並約定：
⑴租賃期間自88年6月3日起至106年4月15日止。⑵上訴人應依被上訴人所開立之繳納通知書於規定期限內向指定處所繳納租金，逾期繳納時，未逾1個月者，加收2%，逾1個月以上未滿2個月者，加收4%，逾2個月而未滿3個月者，一律加收10%，作為違約金。詎料，上訴人經被上訴人開單通知後，未繳納90年1期至99年2期之租金，爰依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付自90年1期至99年2期之租金及違約金。
㈡依苗栗縣政府建設局使用執照記載可知，上訴人所擁有系爭
建物二樓至六樓為百貨公司、七樓為餐廳、八樓至十樓為運動遊樂設施場，均為營利使用。又系爭建物係商業綜合大樓，由上訴人自行設計及監造，百貨公司無法經營而停業係因規劃不當所致，應由上訴人自行負責。況系爭一樓建物係出租予麥當勞及7-ELEVEN營業，尚有租金收入，惟上訴人遲未給付租金予被上訴人。另參酌零售市場管理條例第12條規定之計算方式，系爭租賃契約約定之違約金顯然低於市場行情。綜上所述，被上訴人請求依系爭租賃契約約定之10%計算違約金，並無過高之情事。
三、上訴人則以：㈠上訴人取得系爭租賃權利，係由被上訴人提供土地，上訴人
出資興建系爭建物所取得優先租賃之權，上訴人並非基於營利而為承租之用。況該建物因被上訴人規劃不當，導致上訴人之百貨公司無法經營，自90年間荒廢迄今無法使用，故上訴人遲延給付所生之損害，尚不得以正常租賃情形而論。
㈡按違約金之約定，雖為當事人契約自由、私法自治原則之體
現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，上訴人主張約定之違約金額過高而顯失公平，法院本得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義，系爭租賃契約第8條約定，系爭建物之所有權係由上訴人出資興建所取得，上訴人無法使用營利二年以上之時，被上訴人得購回。然上訴人數次要求被上訴人依約買回，被上訴人均以財政困頓而拒絕，上訴人投資大額資金合建，因被上訴人無法區域整體規劃，致該建物形同廢棄物，上訴人損失慘重，如再依約給付高額違約金，顯失公平。
四、原審判命上訴人應給付被上訴人4,339,247元，及自100年6月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人對敗訴部分未聲明不服。上訴人對敗訴部分提起上訴，並聲明：⑴原判決超過新台幣2,839,247元部分廢棄。⑵前項廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。而被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
五、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
兩造於90年12月18日簽訂系爭租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭土地，作為如原審判決附表1所示70間建物之使用基地，並約定：①租賃期間自88年6月3日起至106年4月15日止。②上訴人應依被上訴人所開立之繳納通知書於規定期限內向指定處所繳納租金，逾期繳納時，未逾一個月者，加收2%，逾一個月以上未滿二個月者，加收4%，逾二個月而未滿三個月者，一律加收10%，作為違約金。
㈡兩造爭執事項：
⑴違約金請求權應適用15年或5年時效？⑵被上訴人得請求之違約金為何？被上訴人請求依系爭租賃契
約約定10%計算違約金，是否有過高之情事？㈢兩造不再提出其他爭點。
六、本院得心證之理由：㈠查兩造間有前揭租賃法律關係存在，上訴人經被上訴人開單
通知後，未繳納90年1期至99年2期之租金共計7,889,540元，經被上訴人原審請求上訴人給付前揭欠繳租金，上訴人於原審主張時效抗辯後，原審判決以被上訴人95年1期以前之租金請求權已罹於5年時效，故認上訴人應給付被上訴人95年2期至99年2期之租金共計3,550,293元及法定遲延利息等語，上訴人提起上訴經本院行使闡明權後，表明僅對被上訴人違約金請求權部分提起上訴，對於租金請求權部分並未上訴，故原審判決所命上訴人給付被上訴人前揭租金及法定遲延利息部分，已判決確定，從而被上訴人主張上訴人前揭逾期繳納租金之違約情事，亦堪認定，先此敘明。
㈡按違約金係因債務人給付遲延時，債權人始得請求，既非定
期給付之債，與民法第126條所規定之性質不同，其時效期間應為15年。查本件兩造間之系爭基地租賃契約乃約定承租人如不於適當時期給付租金時，即須支付違約金，且以逾期時間未滿1個月或逾1個月、2個月、3個月作區分，約定分別按欠繳租金額的百分之2、4、8、10計算違約金，足認本件違約金係為賠償因遲延給付所生之損害而為約定，且自上訴人遲延給付事實發生時，被上訴人違約金債權即已成立，僅係按一定利率，依逾期時間計算金額而已，並非約定承租人給付遲延後應定期給付違約金，故被上訴人之違約金債權，非為定期反覆發生之債權，其請求權之消滅時效，自應適用民法第125條之一般時效期間即15年之規定，並無5年短期時效之適用。本件上訴人自90年1月起即未繳納租金予被上訴人，已如前述，則被上訴人本件請求上訴人遲延給付租金之違約金，並未逾於15年時效，應堪認定。
㈢又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條定有明文，其立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。又當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。本件上訴人雖抗辯兩造約定之違約金過高，並主張依系爭租賃契約第8條約定，系爭建物之所有權係由上訴人出資興建所取得，上訴人無法使用營利2年以上之時，被上訴人得購回，然上訴人數次要求被上訴人依約買回，被上訴人均以財政困頓而拒絕，上訴人投資大額資金合建，因被上訴人無法區域整體規劃，致該建物形同廢棄物，上訴人損失慘重，如再依約給付高額違約金，顯失公平等情。惟查：
⑴依系爭租賃契約第5條第1項約定：「承租人逾期繳納租金時
，依左列標準加收違約金：逾期未滿1個月者，照欠額加計百分之2。逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照欠額加收百分之4。逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照欠額加收百分之8。逾期繳納在3個月以上者，一律照欠額加收百分之10。」，可知兩造所約定之違約金上限為承租人欠繳金額之百分之10。上訴人逾期繳納超過3個月以上者，仍以上限即欠額之10%違約金計算，並非無限累計，本件上訴人積欠前揭租金迄今已達10年，則被上訴人請求按所欠租金額10%計算之違約金，尚屬合理，並無過高之情事。
⑵又依系爭租賃契約第8條之約定內容，僅約定上訴人積欠租
金達2年以上之時，被上訴人「得」收購系爭建物，而非「應」購回，故被上訴人依系爭租賃契約並無買回系爭建物之義務，從而上訴人主張其多次請求被上訴人買回系爭建物而未買回，上訴人損害甚鉅，被上訴人所請求之違約金過高云云，即無足採信。此外，上訴人並未能舉證證明前揭違約金之約定，有何過高之情事，依前揭說明，本院自難採信。
㈣綜上所述，本件被上訴人請求上訴人給付逾期繳納租金之違
約金，應適用15年時效，且上訴人抗辯違約金過高，應無理由，故被上訴人請求上訴人給付欠繳租金之10%計算之違約金即788,954元及自支付命令狀繕本送達之翌日即100年6月8日起至清償日止，按年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。原審就前揭部分判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又本件上訴人經本院行使闡明權後，已表明僅就被上訴人請求給付違約金部分提起上訴，其上訴聲明超過原審判命給付前揭違約金及法定遲延利息範圍之請求，顯屬無據，自應併予駁回，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 10 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 張瑞蘭法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高勳楠中 華 民 國 101 年 4 月 11 日