臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第207號上 訴 人 林秀諍訴訟代理人 柯宏奇律師被 上 訴人 李燕瑾訴訟代理人 林世祿律師複 代 理人 江欣鞠上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國101年3月20日臺灣彰化地方法院彰化簡易庭100年度彰訴字第5號第一審判決提起上訴，本院於民國101年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人（即原審本訴原告）主張：
（一）兩造於民國100年9月13日就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分3分之1，及其上同段107建號即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○巷○○號建物全部（下稱系爭房屋）簽立不動產買賣契約書（下稱訟爭買賣契約），約定買賣價金新台幣（下同）100萬元，被上訴人已於100年9月29日辦妥上開房地之所有權移轉登記，惟上訴人僅支付簽約款30萬元及完稅款（起訴狀誤載為用印款）20萬元，並未依約於100年10月6日支付所餘尾款50萬元，並於同年月14日表明拒絕給付。被上訴人乃於100年10月21日以彰化府前郵局第198號存證信函（下稱198號存證信函）催告上訴人給付尾款，惟上訴人以其誤信系爭房屋坐落基地為單獨所有而拒絕付款。玆因兩造於簽約時已寫明買賣之土地為持分，被上訴人自得依訟爭買賣契約及民法第367條規定，請求上訴人給付尾款50萬元。
（二）房屋離不開土地，因此若依上訴人說法要買房屋、基地及屋前供通行之土地，則契約必是記載2筆土地，一為建物基地，另一即為道路，但上訴人自認小學學歷，為何於簽約時未表示異議「土地標示」欄只有1筆，且建物標示欄中權利範圍記載「全部」，而土地標示欄中權利範圍記載「1/3」時，為何未異議即簽約？甚至辦理過戶時仍未發覺？直至要支付尾款才百般刁難。尤其買屋乃極重大之事，簽約前必是要看屋及詳閱契約書，甚至對照土地謄本等等，故上訴人之說詞實難令人信服，且觀諸兩造於仲介處簽約之全程錄影錄音光碟及錄音譯文，仲介人員確已告知上訴人「土地是三間共有……土地是持分」，可見訟爭買賣契約確已成立無疑。
（三）又訟爭買賣契約中既然寫明買賣標的是建物全部、土地為3分之1，即無不完全給付之問題。且共有土地可以分割方式解決，何以會是給付不能？再者，買屋為大事，又是百萬買賣，且上訴人復自認小學畢業、識字，又是第一次買賣更是會慎重、仔細查證，怎會受詐欺？更何況為何要到交尾款才表示被詐欺？又如何發覺受詐欺？故所謂詐欺只是為了毀約而為不實之抗辯。
（四）買屋之前必看屋，才可能訂約，而房屋乃成屋，並非預售屋，故屋況必為上訴人所瞭解，則系爭房屋與彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱1012地號土地）間之距離怎會成為瑕疵？又何以能以此為解約理由？且減少價金為30萬元之依據何在？更何況，本件買賣土地之公告現值即高達353,118元，而房屋乃88年屋，面積58.5平方公尺亦值百萬元，上訴人之主張實嫌荒唐。另訟爭買賣契約第3條第3項第4款並無尾款與點交為對待給付之約定，且若要點交，則被上訴人願意隨時配合，請上訴人備妥50萬元，並指定時間，即可點交。
（五）再依伊所提出之錄音光碟及譯文，可證中信房屋仲介人員已告知「土地是3間共有‧‧‧土地是持份」、且代書又再次告知「土地是持份」，並有逐一解釋契約及權狀之影像，業經原審勘驗締約時之上開光碟明確，足見被上訴人絕無詐欺，本件買賣房地亦無瑕疵，更無不完全給付之問題，上訴人之抗辯實為藉口。又系爭土地可分割，且抵押權依民法第824條之1之規定即可解決，土地既是3間共有，其他共有人敢拆系爭房屋嗎？難道不怕亦被拆嗎？故可知至少有「默示之分管」，尤其土地上之3間房屋乃88年同時建築，有3個建號，即愈有此意。是上訴人所辯僅為其不買之藉口，事實上系爭房屋應是建商合照建築之產物，根本不可能拆除。
（六）上訴人於101年6月1日所提出其自述兩造關於訟爭買賣契約發生爭執過程之錄音光碟與其譯文內容大致相符，但此係上訴人片面之詞，不得作為證據，且與事實不符。上訴人既自承簽約前有看過房屋，且100年9月11日所簽閱之有關本件買賣不動產之相關資料復載明系爭土地為共有，則上訴人即不能事後悔約。至於嗣後所以再補訂訟爭買賣契約第16條第2項之約定，係因上訴人一再陳稱其日後轉賣須有共有人之同意，被上訴人保證日後出售不會有需要共有人同意之情形，才補簽該條項約定，其用意只是讓上訴人了解將來本件房地出賣，並無須得共有人同意之問題。
（七）綜上，上訴人向被上訴人購買本件房地，買賣價金共計100萬元，惟迄今僅支付50萬元，尚餘尾款50萬元未給付，爰依買賣法律關係，求為命：上訴人應於被上訴人將系爭房屋交付上訴人之同時給付50萬元之判決【被上訴人於原審起訴請求上訴人給付50萬元及自100年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經原審判命上訴人應於被上訴人交付系爭房屋予上訴人之同時給付50萬元，而駁回其餘之請求。被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定】。
二、上訴人則以：
（一）訟爭買賣契約不成立，上訴人無給付50萬元之義務：兩造於100年9月13日經由中信房屋仲介簽訂訟爭買賣契約，上訴人於簽約前曾於100年9月11日由其友人吳素慧及中信房屋仲介人員陪同前往看屋，當時仲介人員向上訴人強調房子沒問題，僅房子前方供通行的土地是共有，誤導上訴人，使上訴人誤認系爭房屋坐落之土地係單獨所有。且上訴人在買賣契約磋商過程中，亦屢次表明要購買沒有產權問題的標的。故上訴人所為之意思表示，係欲向被上訴人購買「系爭房屋」、「系爭房屋坐落之基地」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，而被上訴人則係欲出賣「系爭房屋」、「系爭房屋坐落基地之應有部分」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，兩造之意思表示顯非一致，依民法第153條第1項規定，買賣契約不成立，被上訴人請求上訴人給付買賣價金並無理由。
（二）倘認訟爭買賣契約標的物為「系爭房屋」、「系爭房屋坐落基地」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，則因被上訴人係受詐欺，爰依法撤銷其意思表示：
（1）系爭房屋坐落之基地原係被上訴人與訴外人陳錦慨、林佳秀共有，惟上訴人與中信房屋仲介人員前往系爭房屋看屋時，中信房屋仲介人員表示僅房屋前方供通行之土地係與他人共有，未詳實說明系爭房屋坐落之基地亦係與他人共有，系爭房屋並無坐落該基地之使用權源，係無權占有，此觀諸被上訴人於198號存證信函中記載：「……出售彰化縣○○鎮○○路○○○巷○○號之房屋及「坐落基地」予台端……」等情，足見被上訴人實際上僅所有坐落基地之「應有部分」，其欲出售者亦係如此，然竟向上訴人稱係出售「坐落基地」，致上訴人誤認坐落基地為單獨所有。且上訴人購買本件房地之時，已向中信房屋仲介人員表明欲購買產權清楚，沒有糾紛之房屋，是被上訴人顯有說明不實情形，足證自訟爭買賣契約之磋商階段乃至於簽約後，被上訴人及中信房屋仲介人員均未詳實告知上訴人系爭房屋坐落基地真實之所有情形，並故意不實告稱係買賣「坐落基地」，顯係故意隱瞞，違背其說明之義務。又訟爭買賣契約簽約前，被上訴人及中信房屋仲介人員均未將不動產說明書等相關文件交付上訴人，亦未給予上訴人充分時間閱覽，此觀兩造所簽署之不動產買賣書並未附有不動產說明書等文件即明，益見被上訴人及中信房屋仲介人員未詳細說明系爭房屋之狀況。況上訴人之學歷僅有國小畢業，識字能力極差，亦係生平第一次為不動產之買賣，對於審閱契約、登記謄本之能力不足，被上訴人及中信房屋仲介人員於交易上自應有較高度之說明義務，乃渠等均未盡其說明之義務，未向上訴人說明共有土地之法律效果，使上訴人完全瞭解買賣標的物之一切情況，已屬故意詐欺行為，並使上訴人陷於錯誤而為意思表示。至卷附不動產說明書之目錄，其上雖有上訴人於100年9月11日之簽名，然實際上該簽名係中信房屋仲介人員於同年月13日簽約時，始要求上訴人簽名，並倒填日期為11日。上訴人於100年9月11日前往系爭房屋看屋時，中信房屋仲介人員並未提供不動產說明書供上訴人閱覽，故意隱瞞系爭房屋坐落基地係屬共有，嗣於簽約時始哄騙上訴人簽名，掩飾其未盡說明義務之事實。且證人吳素慧亦已就看屋之過程證述甚詳，中信房屋仲介人員僅告知土地前方供通行之道路係共有，足證仲介人員不實告知土地所有情形。而斯時被上訴人亦在場，卻未為任何表示，顯係施用詐術，使上訴人陷於錯誤而為意思表示，是該不動產說明書目錄，自仍不足證明被上訴人或仲介人員已有如實告知情事。
（2）又上訴人於訟爭買賣契約簽約前僅曾於同年月11日前往系爭房屋看屋一次，旋於2日間輕率簽訂訟爭買賣契約，顯無任何慎重或仔細查證可言。且上訴人僅小學畢業，識字能力極差，就訟爭買賣契約之內容無法全然瞭解，故上訴人於簽約時，就契約書之內容並未立即表示異議，而至簽約款、用印款給付完畢後，欲以系爭土地及房屋向農會辦理抵押貸款時，農會人員表示不動產之產權有問題，無法核貸，上訴人始知悉系爭房地之真實狀況，其瑕疵重大，而於交屋前向被上訴人及仲介人員表示異議。故上訴人於簽約時，既因囿於其教育程度，無法全然瞭解契約文字意義，自應探求契約當事人真意，不得僅以訟爭買賣契約之內容為斷。被上訴人確未詳實說明買賣不動產之狀況，上訴人係受詐欺而為意思表示無疑，爰依民法第92條第1項規定，於100年10月27日以彰化和美郵局第139號存證信函（下稱139號存證信函）撤銷意思表示，則依同法第114條第1項之規定，訟爭買賣契約視為自始無效。故被上訴人依據買賣關係，請求上訴人給付買賣價金，並無理由。
（3）被上訴人所提出之錄音錄影光碟及其譯文固顯示仲介人員於訟爭買賣契約簽約時，曾稱：「土地是3間共有，所以是3 分之1」等語，惟其緊接補充之說明：「因為有三分之一，前面那條路才能出入，沒持分沒辦法走，所以土地是持分，厝殼是個人自己的」等語，顯未詳實說明「共有」之概念。且其用語刻意將有無「3分之1」之「土地持分」與能否通行「前面那條路」連結，誤導上訴人，使學歷極低之上訴人誤認土地應有部分3分之1僅與通行系爭房屋前方之道路有關，而錯誤認知僅房屋前方供通行之土地係共有，未察覺房屋之坐落權源有問題。又代書於簽約當時雖亦有提及「土地是持分」等語，惟亦未說明共有土地之法律效果為何。上訴人前已受仲介人員之誤導，該名代書又未就房屋坐落權源加以說明，以上訴人僅小學畢業之智識程度，自難察覺系爭房屋坐落土地之權源有問題。由此足證被上訴人係急於出售系爭房屋，而刻意隱匿系爭房屋並無坐落土地權源之重大瑕疵，被上訴人、仲介人員及代書均未詳實說明系爭房屋坐落權源狀況，上訴人於訟爭買賣契約簽約前，並不知系爭房屋並無坐落權源，足見上訴人確係受詐欺而誤為意思表示。而於房屋交易中，房屋之坐落權源應屬重要之事項，出賣人負有說明之義務，今被上訴人及仲介人員既均未為說明，未告知系爭房屋係無權占有系爭土地，顯故意詐欺，致上訴人陷於錯誤而為意思表示，上訴人爰依民法第92條第1項之規定撤銷之。
（三）又如認訟爭買賣契約成立，則買賣之標的物應為「系爭房屋」、「系爭房屋坐落基地」及「系爭房屋前方供通行之土地應有部分」，被上訴人不完全給付，上訴人爰依民法第227條第1項、第226條及第256條之規定，解除訟爭買賣契約：觀諸198號存證信函所載上情，足證兩造之本意係在買賣「系爭房屋」、「系爭房屋坐落基地」及「系爭房屋前方供通行之土地應有部分」，惟被上訴人僅移轉系爭房屋坐落基地之應有部分所有權予上訴人，顯係未依債之本旨為給付，屬不完全給付。又被上訴人所有者僅系爭房屋座落基地之應有部分，並無單獨之所有權，故其不完全給付已無法補正，且係可歸責於被上訴人，上訴人自得依給付不能之規定行使其權利，爰依民法第227條第1項、第226條、第256條等規定，解除訟爭買賣契約，並以原審上訴人於100年12月14日出具之答辯（一）暨反訴起訴狀（下稱解除書狀）繕本為解除訟爭買賣契約之意思表示。玆訟爭買賣契約既已解除，則被上訴人依民法第367條規定，請求上訴人給付買賣價金即無理由。
（四）訟爭買賣契約標的物有重大瑕疵，上訴人爰依民法第359條規定，解除買賣契約：系爭房屋坐落之土地係與訴外人陳錦慨、林佳秀共有，而共有人間並無分管協議，故系爭房屋並無坐落該土地之正當權源，係無權占有系爭土地，將來有被訴拆屋還地之高度風險，嚴重減損系爭房屋之價值及效用，系爭房屋具有重大瑕疵。再者，系爭房屋因坐落於共有之土地上，而遭農會拒絕核貸，故本件買賣房地有難以作為擔保物之情形，亦已減少不動產之效用，自亦屬該等不動產之重大瑕疵。又系爭房屋距前方1012地號土地僅約1米，如該土地將來建築房屋，則必造成建築物棟距過短，嚴重影響系爭房屋之通行、通風及採光。上開瑕疵，被上訴人及中信房屋仲介人員於簽約前均未向上訴人說明，直至上訴人欲以該等不動產設定抵押辦理貸款時，始知悉系爭房屋具有重大瑕疵。訟爭買賣契約第16條第2項之約定，即係上訴人發現系爭房屋之重大瑕疵後，被上訴人及中信房屋仲介人員為使上訴人安心履約所嗣後補簽而以手寫增加之約款，足證上訴人於簽約時確不知系爭房屋之瑕疵。故上訴人自得依民法第359條規定解除契約，爰以139號存證信函為解除訟爭買賣契約之意思表示，則被上訴人依據該買賣契約請上訴人給付價金，即無理由。
（五）系爭房屋具有重大瑕疵，已如前述，惟法院倘認上訴人解除契約顯失公平，上訴人爰依民法第359條規定，請求減少價金為30萬元：
本件買賣標的物具有重大瑕疵，如認解除契約顯失公平，則上訴人得依民法第359條規定請求減少價金為30萬元，即將訟爭買賣契約原約定之價金100萬元減少70萬元，變為30萬元。蓋系爭房屋並無坐落其基地之權源，須承受被訴拆屋還地之高度風險，一旦拆除，則所有權消滅。且系爭房屋距離前方1012地號土地僅約1公尺，將來該土地如更為建築，必然嚴重影響系爭房屋通行、通風及採光，而嚴重減損系爭房屋使用上、交易上之價值，故其價值應以0元計算。此等瑕疵因被上訴人未詳實向上訴人說明該土地之境界，故上訴人於簽訂訟爭買賣契約前並不知情，上訴人依民法第359條規定，請求減少價金為有理由。又系爭土地之應有部分公告現值固為353, 115元，惟無法依應有部分現實利用土地，其使用上之價值自應較低。且土地之應有部分於現實交易上，因無法為排他之利用，縱使面積相當，應有部分之交易價格亦有低於完整土地交易價格之情況。基此，系爭土地之應有部分應以較公告現值低之30萬元計算，始符合其實際交易價值。況訴外人陳錦慨共有之系爭土地應有部分3分之1設定有最高限額抵押權84萬元之負擔，基於民法第824條之1之規定，縱使分割系爭土地使各共有人單獨所有，原則上，抵押權仍不受影響，自亦減損系爭土地之應有部分之價值。故系爭買賣契約之價金應減少為30萬元，始屬公平，爰依民法第359條之規定，請求減少價金。而因上訴人已給付被上訴人簽約款30萬元及完稅款20萬元，共50萬元，已足清償本件買賣價金30萬元，則被上訴人依買賣契約請求上訴人再給付50萬元，並無理由等語，資為抗辯。
貳、反訴部分：
一、上訴人（即原審反訴原告）主張：
（一）訟爭買賣契約因兩造間意思表示並不一致而不成立，已如前述，故被上訴人（即原審反訴被告）受領上訴人前所給付之50萬元，即屬無法律上原因而受利益，上訴人爰依民法第179條規定，請求被上訴人返還20萬元，而為一部請求。至其餘未請求之30萬元部分，上訴人仍保留其權利。
（二）倘認訟爭買賣契約成立，而其標的物為系爭房屋、系爭房屋坐落之基地及系爭房屋前方供通行土地之應有部分，然被上訴人始終未詳實說明系爭房屋坐落基地真實之所有情形，違背其說明之義務，並未告知系爭房屋坐落基地為共有，上訴人確實係受詐欺而為意思表示，並已依法撤銷其意思表示，故訟爭買賣契約自始無效，則被上訴人基於無效之買賣契約，而自上訴人受領之給付即屬無法律上原因而受利益，爰依民法第179條規定，請求被上訴人返還20萬元。
（三）縱認上訴人不得撤銷其意思表示，惟本件買賣標的物既有前所述之瑕疵，則上訴人即得依瑕疵擔保之規定，解除買賣契約。訟爭買賣契約既經解除，爰依民法第259條規定，請求被上訴人負回復原狀義務，返還前所受領之部分價金20萬元。
（四）如認訟爭買賣契約成立，而其標的物為「系爭房屋」、系「爭房屋坐落之基地」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，則因被上訴人不完全給付，上訴人得依法解除訟爭買賣契約。訟爭買賣契約既經解除，上訴人爰依民法第259條規定，請求被上訴人回復原狀，返還前所受領之部分價金20萬元。
（五）又倘認上訴人解除訟爭買賣契約顯失公平，則上訴人爰依瑕疵擔保之規定，請求減少買賣價金為30萬元。故被上訴人自上訴人逾領之給付20萬元，即屬無法律上原因而受利益，爰依民法第179條規定，請求被上訴人返還20萬元。
（六）綜上，被上訴人因訟爭買賣契約前已受領上訴人給付之金額總計為50萬元，爰依據民法第179條、第259條規定，提起反訴為一部請求，請求法院擇一訴訟標的法律關係判命上訴人給付20萬元及加給法定遲延利息（至其餘未請求之
30 萬元部分，上訴人仍保留其權利）。因求為命：被上訴人應給付20萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之判決。
二、被上訴人（即原審反訴被告）則以：上訴人反訴之主張均不足採，其理由已如本訴所述。惟若法院認為上訴人反訴之主張為有理由，因本件買賣房地之所有權均已移轉登記予上訴人名義，故上訴人對被上訴人返還價金之反訴請求，主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。
參、經原審判命上訴人應於被上訴人交付系爭房屋之同時，給付50萬元本息予被上訴人（即為對待給付之判決），並判決駁回上訴人反訴之請求，上訴人就其敗訴部分不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之聲明：
（一）本訴部分；（1）原判決廢棄；（2）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）反訴部分：（1）原判決廢棄；（2）被上訴人應給付上訴人20萬元，及自原審反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人答辯之聲明：駁回上訴。
肆、兩造不爭執事項：
一、兩造於100年9月13日就系爭土地應有部分3分之1及其上之系爭房屋簽立訟爭買賣契約，雙方約定買賣價金為100萬元，被上訴人已於100年9月29日將該房地所有權移轉登記予上訴人。惟上訴人僅支付簽約款30萬元及完稅款20萬元，共50萬元，尚餘尾款50萬元未給付。
二、被上訴人前曾於100年10月21日以198號存證信函催告上訴人給付尾款50萬元，上訴人於同年月24日收受該存證信函，惟迄仍未給付該買賣價金尾款。
三、上訴人於100年10月27日以139號存證信函向被上訴人表示締約過程受中信房屋仲介人員詐騙，而依民法第92條之規定撤銷受詐欺而買受系爭不動產之意思表示。
伍、本訴部分：
（一）被上訴人主張上訴人向其購買本件房地，買賣價金為100萬元，惟上訴人迄今尚有尾款50萬元未給付，因依買賣關係，請求上訴人如數給付等情。惟上訴人拒絕給付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，在於：（1）訟爭買賣契約是否因兩造間之意思表示不一致而未成立？（
（2）上訴人主張係受詐欺而為買賣之意思表示，依民法第92條第1項規定主張撤銷其意思表示，於法是否有據？（3）上訴人以被上訴人不完全給付及系爭房屋有瑕疵為由，解除訟爭買賣契約，該買賣契約是否已經合法解約而失其效力？（4）上訴人以買賣標的物有瑕疵，請求減少價金為30萬元，是否有理由？經查：
（1）訟爭買賣契約是否因兩造間之意思表示不一致而未成立？
① 查兩造於100年9月13日就系爭土地應有部分3分之1及其上
之系爭房屋簽訂訟爭買賣契約，雙方約定買賣價金為100萬元，被上訴人已於100年9月29日將該房地所有權移轉登記予上訴人。惟上訴人僅支付簽約款30萬元及完稅款20萬元，合計50萬元，尚有尾款50萬元未給付。被上訴人乃於100年10月21日以198號存證信函催告上訴人給付，上訴人已於同年月24日收受該存證信函，然迄仍未支付買賣尾款50萬元等情，已為兩造不爭執之事實，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、198號存證信函及掛號郵件收件回執附卷可稽（見原審卷第6至18頁、第59、60頁，本院卷第7至16頁），自堪信為真實。
② 上訴人固抗辯其於訟爭買賣契約簽約前，曾於100年9月11日
由其友人吳素慧及中信房屋仲介人員陪同前往看屋，當時仲介人員僅稱房子前方供通行的土地是共有，且其真意係向被上訴人購買「系爭房屋」、「系爭房屋坐落之基地全部」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」。然被上訴人則欲出賣「系爭房屋」、「系爭房屋坐落基地之應有部分」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，足見兩造之意思表示顯未合致，訟爭買賣契約並不成立云云。
惟查，證人吳素慧於本院審理時雖到場證述；伊於100年9月11日陪同上訴人至現場看屋，當初看房子時，仲介稱系爭房屋沒有問題，只說進去時該條路是共有，房屋要賣100萬元，並未說房屋坐落範圍的土地也是共有的。當時上訴人表示價錢沒問題，但要買清的，即全部的費用均含在100萬元價款內。簽約時伊未在場，後續伊就不知道等情（見本院卷第97頁背面）。然據卷存不動產買賣契約書以觀，該契約書第1條即明白記載買賣標的建物及土地分別標示為「建物門牌：彰化縣○○鎮○○路○○○巷○○號、面積：58.5平方公尺，權利範圍：全部」、「彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目建、面積302.67平方公尺，權利範圍1∕3」，可見上訴人於100年9月13日與被上訴人締結訟爭買賣契約時，應已明確認知其向被上訴人購買者為系爭房屋及系爭土地所有權應有部分3分之1，而被上訴人所欲出售者亦確為各該房屋及土地持分。復參以上訴人於簽約前既曾至現場看屋，則其對於系爭房屋及土地之現況應甚為清楚，上訴人應已知悉系爭土地呈倒L型，系爭房屋與另二間房屋共同坐落於倒L型之系爭土地底部，前面長條型部分之土地則係私設通路，此有地籍圖及Goog le 2D地圖在卷可參（見本院卷第61頁、89頁）。且中信房屋仲介人員於嗣後100年9月13日兩造簽約時，已對上訴人告以「土地是三間（按即指坐落系爭土地現場含系爭房屋在內之3棟房屋）共有，所以是1∕3，系爭房屋有權狀，是個人自己的，不是和別人共有等情；而委辦本件房地過戶事宜之代書亦曾就買賣標的對上訴人說明：「……土地是持分，這間房子是你的……」等語，亦有簽約全程之錄影錄音光碟及其譯文在卷可考（見原審卷第65、69頁），由此可見兩造於締約時對於訟爭買賣契約之標的為系爭房屋所有權全部及系爭土地所有權應有部分1∕3應已意思表示相合致，依民法第153條第1項規定，訟爭買賣契約業已合法成立甚明。否則，果爾如上訴人所稱，其所欲購買者為「系爭房屋」、「系爭房屋坐落之基地全部」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」等3項標的物，則其於簽署不動產買賣契約書時，發見該契約書上所載買賣標的土地及建物與其本意所欲購買者有所不符，衡情上訴人應會表示異議而拒絕簽署買賣契約書，以免其權益受損。乃上訴人竟未異議而仍同意簽名按指印於該不動產買賣契約書，甚至，除於簽約時曾支付簽約款30萬元外，其後於100年9月27日復再支付完稅款20萬元，此實有悖於一般買賣交易常情，是上訴人此之所辯，委無可採。
（2）上訴人主張係受詐欺而為買賣之意思表示，依民法第92 條第1項規定主張撤銷其意思表示，於法是否有據？
① 本件上訴人雖辯稱：中信房屋仲介人員僅謂房屋前方供通
行之土地係與他人共有，並未盡說明之義務，詳實說明系爭房屋坐落之基地亦係與他人共有，該房屋並無使用坐落基地之權源，為無權占有，致伊誤認系爭房屋坐落基地為單獨所有。且伊已向仲介人員表明欲購買產權清楚，沒有糾紛之房屋，然伊於100年9月11日前往系爭房屋看屋時，中信房屋仲介人員並未提供不動產說明書供上訴人閱覽，故意隱瞞系爭房屋坐落基地係屬共有，未向伊說明共有土地之法律效果，顯係故意施用詐術，使上訴人陷於錯誤而為意思表示，爰依法以139號存證信函向被上訴人撤銷其意思表示，故訟爭買賣契約已自始無效云云。惟按，被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院著有44年臺上字第75號判例可資參照。查上訴人曾於100年9月11日親自前往現場看屋，且訟爭買賣契約簽約時，代書及仲介人員亦曾向上訴人表明買賣標的建物即系爭房屋係單獨所有，並非與他人共有，而買賣標的土地則為系爭土地之持分（即所有權應有部分），該土地係共有等情；加以訟爭買賣契約亦已將各該買賣標的房屋及土地標示記載明確，已如前述，且上訴人亦承認訟爭買賣契約簽約時代書確曾提到土地是持分等情屬實（見原審卷第95頁背面），是上訴人指稱被上訴人及仲介人員違背說明義務，故意隱瞞系爭房屋坐落之基地即系爭土地係屬共有，刻意隱匿系爭房屋並無坐落使用系爭土地之權源，屬故意詐欺行為云云，即有可議。
② 復查，上訴人確曾簽名於卷存不動產說明書目錄，而其簽
立日期記載為100年9月11日，且該目錄其後附具之產權調查結果載明被上訴人所有系爭土地之權利範圍僅3分之1，而非全部。再者，房地產標的現況說明書第1項首即揭明「是否為共有土地（指持分所有），是」等情，亦有不動產說明書目錄及其附具之產權調查結果、建物條件與環境、土地及建物標示部、房地產標的現況說明書、地籍圖及系爭房屋之建物測量成圖圖等文件附卷可稽（見本院卷第49至62頁），由此足認被上訴人及仲介人員於訟爭買賣契約締約前，應已詳實說明本件買賣房地之狀況，表明系爭房屋坐落之系爭土地係被上訴人與他人共有，而非單獨所有，並已提供不動產說明書供上訴人閱覽無疑。上訴人固指稱上開不動產說明書目錄實係中信房屋仲介人員於100年9月13日簽約時始要求其簽名，並倒填日期為100年9月11日，實際上並未提供上訴人閱覽云云，然未舉證以實其說，自難遽採。又上訴人雖另指稱錄音錄影光碟及其譯文顯示仲介人員於訟爭買賣契約簽約時，曾稱：「土地是3間共有，所以是3分之1」，然嗣後緊接謂：「因為有3分之1，前面那條路才能出入，沒持分沒辦法走，所以土地是持分，厝殼是個人自己的」等語，顯刻意將有無「3分之1」之「土地持分」與能否通行「前面那條路」連結，誤導上訴人，使其誤認土地應有部分3分之1僅與通行系爭房屋前方之道路有關，而錯誤認知僅房屋前方供通行之土地係共有，未察覺系房屋之坐落權源有問題，係屬無權占有云云。惟查，民法第818條已明定各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。玆因系爭土地呈倒L型，並經由前方長條型之私設通路對外出入，已如前述，是中信房屋仲介人員於簽約時所稱：「土地是3間共有，所以是3分之1，因為有3分之1，前面那條路才能出入，沒持分沒辦法走，所以土地是持分，房屋是個人自己的」等語，依其客觀文義而論，只不過係向上訴人說明系爭房屋之所有權人因同時擁有該屋所坐落基地即系爭土地所有權應有部分3分之1，故對外出入時依法即得自由使用系爭土地前半部之私設通路部分，尚難認此係故意為不當連結，誤導上訴人錯認土地應有部分3分之1僅與通行系爭房屋前方之道路有關。是上訴人憑此以為被上訴人有對上訴人實施詐欺行為之論據云云，殊屬牽強。至上訴人雖另舉證人彰化縣政府地政處人員謝熒書及阮森圳代書為證據方法，然證人謝熒書於本院審理時明白證稱：兩造間有關本件買賣之消費爭議事件當初雖由伊受理，但該買賣有無不當之瑕疵，因雙方說明不同，伊無法評論等語（見本院卷第83頁背面）；而證人阮森圳則證稱：本件買賣進行到一半，上訴人認為她被騙，詢問伊怎麼辦，伊看買賣契約書上有關上訴人之簽名很凌亂，所以推測上訴人之識字能力不佳，最主要係伊詢問本件買賣過程中，上訴人對於購屋之知識不是很充分云云（見本院卷第83、84頁），足見證人謝熒書與阮森圳均未參與本件買賣之過程，故自難執其2人所為證言以為上訴人有利之認定。更何況，上訴人於簽約時業已知悉系爭土地為共有，已如前述，證人阮森圳徒憑前揭上訴人於不動產買賣契約書上之簽名凌亂等情由，即遽而推測上訴人識字能力不佳及購屋知識並非充分，核屬其個人臆測之詞，自不足執為有利於上訴人之論斷。
③ 綜上，上訴人於訟爭買賣契約訂立時已知悉其買賣之系爭
房屋所坐落之系爭土地係屬共有，被上訴人及仲介人員並無故意隱瞞或未盡說明義務之情事，既已如前述，則上訴人主張其係受被上訴人詐欺始同意買賣本件房地，自屬無稽。至上訴人固一再以被上訴人於198號存證信函中記載：
「……出售彰化縣○○鎮○○路○○○巷○○號之房屋及「坐落基地」予台端……」等情，指摘被上訴人及仲介人員故意不實告稱係買賣「坐落基地」，致上訴人誤認系爭房屋坐落基地為單獨所有，上訴人顯受詐欺而為意思表示云云。
惟查，卷存不動產買賣契約書已記載本件買賣標的土地為系爭土地所有權應有部分3分之1，而非該土地所有權全部等情明確，且中信房屋仲介人員及辦理過戶手續之代書於簽約時亦均已告知系爭土地係共有，既已詳如前述，顯見被上訴人於上開存證信函僅係誤未將坐落基地即系爭土地之應有部分加以表明而已，是上訴人執此以為其確受詐欺而為本件買賣之依據，自無可取。從而，上訴人以其係受詐欺為由，以139號存證信函向被上訴人撤銷其意思表示，依法即不生撤銷之效力。從而，訟爭買賣契約自仍有效存在，上訴人以該買賣契約已經其合法撤銷而自始無效，被上訴人不得請求其給付本件買賣尾款云云，自無足採。
（3）上訴人以被上訴人不完全給付及系爭房屋有瑕疵為由，解除訟爭買賣契約，該買賣契約是否已經合法解約而失其效力？
① 又上訴人雖另辯稱其係購買系爭房屋、系爭房屋坐落之基
地及系爭房屋前方供通行之土地應有部分，被上訴人僅移轉系爭房屋坐落之基地之應有部分之所有權予被告，顯係未依債之本旨給付，屬不完全給付，其依法得解除訟爭買賣契約云云。惟查，兩造訂立訟爭買賣契約，雙方對買賣標的物即系爭房屋與系爭土地所有權應有部分3分之1已相互意思表示合致，訟爭買賣契約已合法成立生效，既已如前述，則被上訴人依約於100年9月29日將系爭房屋所有權全部及系爭土地所有權應有部分3分之1移轉登記予上訴人，自合於兩造間之約定，屬依債之本旨所為給付，並無上訴人所指不完全給付情事。是上訴人以被上訴人不完全給付為由，依民法第227條第1項、第226條及第256條等規定解除訟爭買賣契約，自不生合法解約之效力，兩造間之買賣關係仍然存此。從而，上訴人以訟爭買賣契約業經其合法解除失其效力為由，以為其拒付本件買賣尾款之依據，自亦無足取。
② 上訴人固又抗辯系爭土地並無分管契約，系爭房屋係無權
占有該土地，將來有被訴拆屋還地之重大風險，嚴重減損系爭房屋之價值及效用，具有重大瑕疵。且系爭房屋因坐落於共有之系爭土地上，無法向農會辦理抵押貸款，減少其效用，亦屬重大瑕疵。再系爭房屋距前方1012地號土地僅約1米，如該1012地號土地將來建築房屋，必因棟距過短，嚴重影響系爭房屋之通行、通風及採光，此等瑕疵，被上訴人於簽約前均未向上訴人說明，此由兩造事後於訟爭買賣契約補增訂第16條第2項之約定可明，上訴人因此依民法第359條規定，解除兩造間之買賣契約云云。惟按，未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在。查上訴人向被上訴人買受系爭土地所有權應有部分3分之1及系爭房屋時，系爭土地上本即坐落有含系爭房屋在內之3棟房屋，此有土地登記謄本及Google 2D地圖附原審卷可查（見原審卷第89頁），且上訴人亦不爭執系爭土地上確存有該3棟各自獨立之房屋屬實。衡之含系爭房屋在內之該3棟房屋各自在系爭共有土地上劃定範圍，分別占有特定部分之土地各自比鄰建屋使用迄今，彼此相互容忍，未予干涉，應可推知各該房屋所有權人應同意各該房屋所坐落特定範圍部分之土地歸各該房屋所有權人占有管領使用，系爭土地共有人間應已有默示分管之約定。因此，系爭房屋應非無權占有使用系爭土地，應堪認定。是上訴人抗辯系爭土地未有分管協議，系爭房屋無權占有系爭土地，將來有被拆除之風險，具有重大瑕疵，被上訴人應負瑕疵擔保責任云云，殊有可議，而難遽信。
③ 復按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常
交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例參照。查兩造對於系爭房屋是否因坐落共有之系爭土地，致無法持向金融機關辦理抵押貸款一節，雖存有爭執，並各執一詞。然系爭房屋縱使確因上情而無法向金融機關辦理貸款屬實，但遍觀訟爭買賣契約內容，兩造間並無約定系爭房屋須具備得向金融機關辦理抵押貸款之效用，是上訴人執此謂系爭房屋具有瑕疵云云，尚屬無稽。次查，系爭土地與1012地號土地相毗鄰，固有地籍圖可參，然上訴人於簽約前之100年9月11日既曾親至現場看屋，則其對於系爭房屋及土地之四鄰狀況必當甚為清楚，是上訴人對於系爭土地前臨之1012地號土地將來有可能因建築房屋，致影響系爭房屋之通行、通風及採光等問題，應當事先慮及，並為其事前須自行慎重考慮是否決定購買本件房地之重要事項。玆上訴人經考慮後既仍決定購買該房屋，則該項風險將來是否發生自應由上訴人自行承擔，並非系爭房屋具有瑕疵之問題。至訟爭買賣契約第16條第2項：「賣方及保證人負責如將來買方出售或移轉需其他共有人同意始能出售或移轉時，則由賣方及保證人負責出具他共有人同意移轉書面資料」，固為上訴人事後要求被上訴人所另行增補之約定，惟共有人本得自由處分其應有部分，並不須得其他共有人之同意，此觀諸民法第819條第1項之規定即明，故上訴人即使係因不知共有之法律效果，始要求被上訴人補簽上開約定，然是否知悉共有之法律效果與本件買賣房地是否有瑕疵，尚屬二事，故上訴人執兩造間有前開補增之約定，以為其確不知本件房地具有瑕疵之論據云云，委無可採。從而，上訴人以本件買賣房地具有瑕疵為由，主張解除兩造間之買賣契約，被上訴人不得再據該買賣契約請求上訴人給付本件買賣尾款云云，即無足取。
（4）上訴人以買賣標的物有瑕疵，請求減少價金為30萬元，是否有理由？上訴人固另抗辯本件買賣標的物具有重大瑕疵，如認解除契約顯失公平，依民法第359條規定主張請求減少價金為30萬元云云。惟查，本件買賣房地並無上訴人所指上開瑕疵，既已如前述，則上訴人據此請求減少價金，於法自亦屬無據。是上訴人執此進而抗辯其前已給付50萬元，減少價金為30萬元後，被上訴人不得再依買賣契約請求上訴人給付尾款50萬元云云，自亦無可採。
（二）綜上，被上訴人主張兩造間存在訟爭買賣契約，上訴人尚欠買賣尾款50萬元未給付等情，應可採信。上訴人所為前揭抗辯，固非可採，然因上訴人於原審曾為同時履行之抗辯，故原審因此為對待給付之判決，判命上訴人應於被上訴人交付系爭房屋予上訴人之同時，給付尾款50萬元予被上訴人，於法自無不合。
陸、反訴部分：
（一）上訴人固主張訟爭買賣契約因兩造間意思表示不一致而不成立，被上訴人受領上訴人前所給付之50萬元，係屬不當得利，爰請求被上訴人返還20萬元，而為一部請求云云。
惟查，兩造間對於買賣本件房地已相互意思表示合致，訟爭買賣契約已合法成立生效，業經本院肯認於前，是被上訴人基於買賣關係，受領上訴人前所給付之價款50萬元，自有法律上之原因，是上訴人本於不當得利法律關係，請求被上訴人返還20萬元及加給法定遲延利息云云，自非法之所許。
（二）又上訴人固另主張其係受詐欺而為買賣之意思表示，其已依民法第92條第1項規定撤銷其意思表示，訟爭買賣契約自始無效，因依民法第179條規定，請求被上訴人返還20萬元云云。惟查，上訴人並非受詐欺，致誤而買受本件房地，業經本院詳敘於前，則上訴人主張撤銷訟爭買賣契約，依法即不生撤銷之效力，兩造間之買賣關係仍然存在，是被上訴人依據該有效之買賣契約，受領上訴人前所給付之50萬元，自有法律上之原因。從而，上訴人依據不當得利法律關係，請求被上訴人返還20萬元及加給法定遲延利息云云，即無理由。
（三）另上訴人雖主張其所欲購買者為「系爭房屋」、「系爭房屋坐落之基地」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，然被上訴人不完全給付，其得依民法第227條第1項、第226條及第256條規定，解除訟爭買賣契約，訟爭買賣契約業經其合法解除而失其效力，故上訴人應依民法第259條規定，返還前所受領之部分價金20萬元云云。惟查，上訴人係向被上訴人買受系爭房屋及系爭土地應有部分3分之1，而非「系爭房屋」、「系爭房屋坐落之基地全部」及「系爭房屋前方供通行土地之應有部分」，亦經本院詳述於前，是被上訴人依約將系爭房屋所有權及系爭土地所有權應有部分3分之1移轉登記予上訴人，自屬依債之本旨所為之給付，並無不完全給付可言。故上訴人執此據以解除訟爭買賣契約，依法即不生解約之效力，兩造間之買賣關係仍合法存在。從而，上訴人依據民法第259條規定，請求被上訴人負回復原狀義務，返還前所受領之買賣價款20萬元及加給法定遲延利息云云，要屬無據。
（四）又上訴人固再主張本件買賣標的物具有重大瑕疵，被上訴人應負瑕疵擔保責任，上訴人爰依民法第359條規定解除買賣契約。訟爭買賣契約既經解除，爰依民法第259條規定，請求被上訴人返還前受領之部分價金20萬元云云。惟查，本件買賣房地並無上訴人所指上開瑕疵，已經本院加以肯認，詳如前述，是上訴人執此主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，據以解除訟爭買賣契約，依法自亦不生解約之效力，兩造間之買賣關係仍然合法存在。從而，上訴人依據民法第259條規定，請求被上訴人返還前所受領之部分買賣價款20萬元及加給法定遲延利息云云，亦無理由。
（五）至上訴人雖復主張本件買賣房地具有重大瑕疵，倘解除契約顯失公平，則依瑕疵擔保責任之規定，請求減少買賣價金為30萬元。是被上訴人前所受領之50萬元價款，扣除減價後之30萬元，尚溢領20萬元，屬不當得利，依法應予返還云云。惟查，本件買賣房地並無瑕疵可言，已經本院詳述如前，是上訴人據此主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，請求減少價金為30萬元，於法自屬無據。從而，上訴人據以主張被上訴人有溢領20萬元買賣價款之不當得利，於法自難謂有據。
（六）綜上，上訴人於原審提起反訴，依據民法第179條、第259條規定，請求被上訴人給付20萬元及加付法定遲延利息，均無理由，不應准許。
柒、綜上所述，被上訴人於原審提起本訴主張兩造間存在訟爭買賣契約關係，上訴人迄今僅給付部分買賣價款50萬元，尚欠尾款50萬元未支付等情，既可採信。上訴人所辯，除同時履行抗辯為可採外，其餘抗辯則均不足取。從而，被上訴人本於買賣關係，請求上訴人應於被上訴人將系爭房屋交付上訴人之同時，給付被上訴人50萬元，為有理由，應予准許。另上訴人於原審依據民法第179條、第259條規定，反訴請求被上訴人給付20萬元本息部分，為無理由，不應准許。是則，原審判命上訴人應於被上訴人將系爭房屋交付上訴人之同時，給付被上訴人50萬元，並駁回上訴人所為反訴之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
玖、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李悌愷法 官 吳美蒼以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高麗玲中 華 民 國 101 年 9 月 6 日