臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第21號上 訴 人 謝天出訴訟代理人 黃呈利律師複代理人 陳慧真被上訴人 鍾添輝訴訟代理人 鐘登科律師複代理人 廖奕婷律師
曾琬鈞訴訟代理人 李世文律師上列當事人間給付違約金事件，上訴人對於中華民國100年11月29日臺灣臺中地方法院100年度訴字第2378號判決提起上訴，本院於102年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰零伍萬元本息及伍拾陸萬貳仟玖佰伍拾捌元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國96年7月23日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），被上訴人向上訴人購買重劃前坐落台中市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭土地)，因兩造簽約時系爭土地尚在重劃中屬禁止過戶期間，待重劃完成後，再辦理過戶登記予被上訴人。另兩造約定如就重劃後配得之土地，被上訴人增加分得土地面積時，上訴人應配合辦理購買，但土地差額由被上訴人負擔。詎上訴人均未告知被上訴人應支付差額地價，反逕自辦理土地過戶登記完畢，並即以系爭土地為擔保向台中市農會貸款新台幣（下同）360萬元，上訴人顯然已經違約，故以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示。故被上訴人自得援引系爭契約第11條第3款及民法第250條第1項規定，請求上訴人就被上訴人交付之價金加倍返還，及迄被上訴人起訴時已交付105萬元之價金，為此求為命上訴人給付價金及違約金各105萬元計210萬元，及其中105萬元加計自100年9月21日起算法定遲延利息暨供擔保以宣告假執行之判決（未繫屬本院部分，茲不贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人給付系爭土地款項僅25萬元，其餘款項皆為賭債，非買賣價金，但無證據證明。且買賣契約其上之印文應是被上訴人盜蓋；又依被上訴人實際付款情形，簽約款（96年7月23日）及用印款（96年7月27日）僅相差4日，後來之2次付款日期依序為96年12月12日、97年7月5日均拖延半年付1次，均曾通知被上訴人最後繳款期限，被上訴人均無法繳交差額地價及買賣價金尾款，倘若需等重劃後再付尾款，上訴人何有賣地之理由，且縱上訴人有違約情事，其違約金之約定顯然過高等語置辯。
三、原審判決命上訴人如數給付，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年7月23日簽訂系爭契約，上訴人將系爭土地出賣
予被上訴人，約定買賣價金為250萬元，依系爭契約第3條付款約定記載，被上訴人於96年7月23日給付25萬元、96年7月27日給付10萬元、96年12月12日給付25萬元、97年7月5日給付45萬元，共計105萬元。又兩造簽約時，系爭土地仍在重劃中，屬禁止過戶期間。
㈡被上訴人提出系爭契約書原本確屬真正，系爭契約第15條特
別約定事項共有3款內容：「1、乙方需無條件配合本土地過戶所需之文件資料之提供。2、乙方應配合市地重劃土地差額之購買。3、上述第15條第2款之土地差額價款由甲方(即原告)支付。」並加註「本約定事項有違反之一方，仍應負違約責任」。
㈢系爭土地重劃完成後，上訴人於97年11月27日逕行繳納差額地價937509元。
㈣上訴人於98年2月19日持重劃後系爭土地向台中市農會辦理抵押貸款，並設定最高限額抵押權360萬元。
五、得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號判例意旨)。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號判例意旨)。經查：
㈠按被上訴人主張其於上揭時間向上訴人買受系爭土地，買賣
總價款為250萬元，被上訴人已支付買賣價金105萬乙事，惟辯稱僅收受25萬元，其餘為賭債等語，查上訴人抗辯係賭債，非買賣價金部分，自陳無證據證明，則尚難為取。而依被上訴人提出系爭契約記載，其中第2條約定系爭土地買賣總價款為250萬元，第3條付款約定記載被上訴人先後於96年7月23日給付25萬元、96年7月27日給付10萬元、96年12月12日給付25萬元及97年7月5日給付45萬元，共計105萬元各情，亦為兩造所不爭。
㈡被上訴人主張上訴人違反系爭契約第15條特別約定事項第2
款「乙方應配合市地重劃土地差額之購買」，即上訴人未依上開約定通知被上訴人應繳納差額地價款項之情事乙節，為上訴人所否認，是上訴人自應就其通知被上訴人繳納差額地價之事實負舉證責任。惟上訴人僅泛稱曾由其父子分別以電話通知被上訴人繳納差額地價款項，但渠說沒有錢，要問他太太才知道云云，並未提出具體佐證以資證明，則上訴人所辯，尚難遽信。況上訴人復未能舉證證明曾提出準備辦理土地過戶登記之情，則其顯然違反系爭契約第15條特別約定事項第1款「乙方需無條件配合本土地過戶所需之文件資料之提供」之約定，故被上訴人主張上訴人違反系爭契約第15條特別約定事項而毀約不賣，已構成違約，堪以採信。至上訴人另抗辯稱因被上訴人違約在先，已依民法第254條及系爭契約第11條第2款規定，上訴人自得沒收已給付之全部價款云云，然民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，則上訴人若認被上訴人有遲延給付買賣價金或差額地價款項之情事，自應訂相當期限催告其履行，於催告期限屆滿後仍不為履行，上訴人始得解除契約，並依系爭契約第11條第2款規定沒收已給付之全部價款。
但上訴人始終未能提出其已為合法催告之證明，則其辯稱已解除系爭契約，自不生合法解除契約之效力，是其所辯，不足採信。
㈢按民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行
時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」本件被上訴人既有違反系爭契約第15條特別約定事項第1款、第2款內容之情事，被上訴人自得依前揭民法第250條及系爭契約上開約定解除系爭契約，請求上訴人返還已交付之買賣價金，及給付違約金。再民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。就本件而言，被上訴人固以250萬元之數購買系爭土地，然兩造於系爭買賣契約第15條特別約定事項第3款明定「土地差額價款由甲方（即被上訴人）支付」，是該項差額既應由被上訴人負責繳納，即屬其購買系爭土地所應負擔之成本支出，其實際可獲得之利益，即應扣除其本應支出之各項費用（如購地價金及土地差額價款、各項應付稅款）方能視為其獲利，而非單純以已支付價金之一倍計算。本件依上訴人嗣後將重劃後之系爭土地向銀行抵押貸款之金額為360萬元應可視為被上訴人之期待利益，在系爭買賣關係繼續履行之狀況下，被上訴人於取得系爭土地所有權之淨利益應為360萬扣除應付價金250萬元及土地差額價款937509元及應付之契稅，金額為162491元為其期待利益；另依台中市農會函（見本院卷第47、48頁）觀之，其扣除公告現值稅鑑估淨值為4,400,933元，與被上訴人所提出網路資訊以證明系爭土地每坪有25萬元，價值約在2,407,200元至4,672,800元間，尚屬相當；嗣經宏大不動產估價師聯合事務所鑑價結果，認為系爭土地於97年11、12月間每坪為23萬元，其總價為5,425,447元，應繳納之土地增值稅為296,720元；於100年9月9日則每坪為33萬元，其總價為7,784,337元，應繳納之土地增值稅為563,876元，固有該事務所102年1月30日102宏大聯估字第2372號函檢送之鑑估成果報告書可憑，惟本院認為台中市農會所鑑估應對於其所屬農會負責，其鑑估較為保守，其鑑價淨值較為可信；則以此計算，被上訴人期待利益為963,424元（計算式：0000000－0000000－000000＝963424元），相較被上訴人於96年間僅支付105萬元，嗣於100年9月間請求一倍之違約金，上訴人多次抗辯過高為可採；本院審酌當前社會經濟不佳，多次呈藍燈，薪資倒退，土地增值多屬人為炒作，非由於被上訴人努力所致，而被上訴人復未能證明其有其他損害，銀行利率在2─3%間，以105萬元計算4年，亦不過12、13萬元，爰以162,491與963,424元平均計算，所得562,958元較為合理，加計其已經支付之105萬元，被上訴人所得請求之數額為1,612,958元；超過部分，被上訴人之請求為無理由。
六、從而，被上訴人請求上訴人返還已交付之買賣價金，及賠償所收款項1倍金額之違約金，其中返還價金於105萬元及其法定遲延利息、違約金於562,958元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與本件之認定及判決之結果無礙，故不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 102 年 4 月 30 日