臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第385號上 訴 人 王安祺被上訴 人 徐美靖上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國101年7月20日臺灣臺中地方法院101年度訴字第653號第一審判決提起上訴，本院於101年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件上訴人原上訴聲明為㈠原判決廢棄；㈡第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；㈢請求判決為契約違約論；㈣請求判決應給付被上訴人10萬元部分不應計算利息。嗣因借款新台幣10萬元部分，上訴人已清償，乃撤回上述㈢、㈣（借款部分）聲明，並更正上訴聲明為㈠原判決第一項不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。因此，本件僅就原審關於土地買賣部分，予以審理，合先敘明。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：
㈠、上訴人於民國（下同）96年5月4日將其所有坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號土地應有部分4分之1（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）1,559,950元出售予被上訴人，兩造並簽訂土地買賣契約書。被上訴人於簽約時已支付上訴人60萬元；嗣再交付面額合計60萬元之支票2紙，均已兌現；又於96年11月30日支付上訴人35萬元，總計支付上訴人155萬元，餘款9,950元經兩造同意扣除，故上訴人已受領系爭土地之全部買賣價金。詎上訴人遲未將系爭土地移轉登記予被上訴人，顯已違反出賣人交付買賣標的物之義務。為此，爰依買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地移轉登記予被上訴人。
㈡、上訴人雖抗辯：兩造土地買賣契約已解除，其願退還價金及賠償違約金云云。惟依系爭土地買賣契約書第10條第2款約定，除賣方違約外，尚須買方限期催告賣方履行，賣方逾期未履行，雙方之契約始解除。而本件被上訴人未曾限期催告上訴人履行，自無構成解除契約之要件，且上訴人於法亦無解除契約之權利，是系爭土地之買賣契約，仍有效存在，上訴人即有依約履行之義務。又兩造簽訂系爭土地買賣契約後，被上訴人始知該筆土地有他人設定之法定空地，被上訴人遂與上訴人及另外二位出賣人即訴外人王麗瑗、王清斌協議暫緩移轉土地，待處理塗銷法定空地之事宜後，再依約為土地之移轉登記。嗣上訴人、王麗瑗及王清斌先後透過民事訴訟及行政訴訟請求塗銷法定空地，均遭敗訴而未能塗銷，足認上訴人、王麗瑗及王清斌無能力妥善處理，被上訴人即於101年初要求上訴人、王麗瑗及王清斌依約辦理土地持分移轉登記，由被上訴人自行處理法定空地塗銷事宜，王麗瑗及王清斌均同意辦理，僅上訴人拒不配合。
二、被上訴人於本院補充陳述：
㈠、上訴人稱因系爭土地有空地比問題，致上訴人無法過戶，兩造乃同意履行買賣契約書第12條第9款之約定，以違約論，上訴人願意賠償違約金3,119,900元云云。惟查，系爭土地雖有空地比問題，仍不影響上訴人辦理過戶，被上訴人將於移轉登記後，自行以適當方式處理。其次，上訴人雖違反將系爭土地移轉登記與被上訴人之義務，惟上訴人就其違約，並無解除契約之權限，依兩造簽訂之契約，此種情形，僅被上訴人有解除權。本件被上訴人之目的在於取得系爭土地之所有權，故未為解除契約之意思表示，亦未同意接受上訴人之賠償方案。另被上訴人在契約書簽名蓋章，係表示同意簽訂買賣契約之意思，而非同意契約成立後，如上訴人不辦理過戶，被上訴人願意接受賠償之意，上訴人卻以此來證明被上訴人同意賠償，委無足採。
㈡、並聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人則以：
㈠、被上訴人固已將系爭土地之買賣價金全部支付完畢，然系爭土地存有法定空地之瑕疵，致上訴人無法將系爭土地移轉登記予被上訴人，上訴人並因前述法定空地瑕疵問題，對系爭土地之前所有權人起訴請求損害賠償。依系爭土地買賣契約書第12條第9款約定，若上訴人未能履行契約，兩造之契約即解除，上訴人應將買賣價款及違約金返還、賠償給被上訴人，被上訴人自不得請求上訴人將系爭土地移轉登記予被上訴人。
㈡、兩造都願意履行不動產買賣契約書，但因系爭土地有空地比之問題，無法解決，導致上訴人無法過戶，依買賣契約書第12條第9款規定，兩造同意依違約論。而上訴人在原審表示，願意賠償被上訴人無法過戶之違約金額為3,119,900元，惟原審竟判決上訴人應將系爭土地移轉過戶予被上訴人，實不合理。又被上訴人於原審提出之不動產買賣契約書，內文清楚載明相同之條款，足證兩造皆清楚若無法過戶，即以違約論等語，資為抗辯。
㈢、並聲明：原判決第一項不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；訴訟費用由被上訴人負擔。
四、得心證之理由：
㈠、被上訴人主張上訴人於96年5月4日將其所有系爭土地，以1,559,950元出售予被上訴人，被上訴人至96年11月30日止，共已支付155萬元予上訴人，餘款9,950元則經兩造同意扣除，被上訴人已給付系爭土地之全部價款，上訴人迄未將系爭土地移轉登記予被上訴人等情，業據被上訴人提出土地買賣契約書、土地登記謄本（見原審卷第8至12頁）為證，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人主張之事實為真正。而上訴人則以前情置辯，故本事件之爭執點，即在於系爭土地雖存有法定空地之瑕疵，上訴人依系爭契約有無解除之權限？僅得將所收價金全部退還，另同時賠償已收價款同額金額之違約金（即總共賠償買賣價金2倍之金額3,119,900元）？茲敘述如下：
㈡、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。本件被上訴人向上訴人購買系爭土地，已依約付清全部價款，揆諸上開規定，上訴人自負有將系爭土地交付被上訴人，並使被上訴人取得所有權之義務，故被上訴人請求上訴人將系爭土地移轉登記予被上訴人，自屬有據。上訴人雖抗辯系爭土地存有法定空地之瑕疵，其既未依約排除瑕疵，買賣契約自已解除，應由上訴人返還已給付之價金及給付違約金云云。惟系爭土地縱有上訴人所指法定空地之瑕疵，上訴人將因此負有瑕疵擔保責任（系爭土地買賣契約書第8條、第12條第6款、第9款參照），亦係屬上訴人之違約事由，依系爭土地買賣契約書第10條：「二、賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。」、第12條第9款「賣方保證註銷土地謄本其他登記事項所註記事項，且排除已被套繪管制之法定空地登記，且應於民國98年5月4日前完成撤銷註記事項，若屆時未完成時，雙方同意依違約論，賣方並應於30日內返還價金及違約金」之約定可知，系爭土地之法定空地瑕疵，如上訴人無法解決，亦僅被上訴人得限期催告上訴人履行，上訴人如拒不履行，被上訴人始得據以解除契約。被上訴人解除契約時，上訴人除應將所收受之價款返還被上訴人外，並應賠償同額之懲罰性違約金。換言之，於系爭土地買賣，上訴人就可歸責於己之違約事由，並無解除契約之權限，系爭土地買賣契約，自不因上訴人未能排除法定空地瑕疵乙事，而當然解除。上訴人雖以系爭契約第12條第9款後段約定「雙方同意依違約論，賣方並應於30日內返還價金及違約金」等詞，認其得選擇將所收價金全部退還買方，同時賠償已收價款同額之違約金即可，勿須履約云云。惟系爭土地買賣，上訴人就可歸責於己之違約事由（法定空地瑕疵），並無解除契約之權限，已如上述，前述條款後段約定「賣方應於30日內返還價金及違約金」等詞，係指被上訴人如依約行使其解除權後，賣方即上訴人應於30日返還價金及給付違約金，非謂上訴人有選擇解除契約之權。再者，證人即辦理本件買賣之代書林玉清復到庭證稱：本件法定空地之瑕疵如無法解決，仍可辦理所有權移轉登記，因該註記，不會限制所有權移轉。簽約時，兩造同意約定應由賣方在98年5月4日完成套繪管制之註銷登記，在這之前，有通知雙方要洽談這件事情（解除套繪），當時上訴人同意要去排除法定空地之解套繪，雙方同意繼續履行合約等語（見本院卷25、26頁）。足見本件土地買賣，雖存有法定空地瑕疵乙事，惟仍可依約辦理所有權移轉，上訴人並無不能履約之情事。是上訴人仍應依約將系爭土地移轉登記予被上訴人。因此，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人與被上訴人簽訂系爭土地買賣契約，上訴人已收迄買賣價金，竟未依約將系爭土地移轉登記予被上訴人，且該買賣契約，未經解除，仍屬有效，上訴人自有依約履行之義務。從而，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原判決為被上訴人勝訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李悌愷法 官 黃峻隆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 卓佳儀中 華 民 國 101 年 12 月 26 日