臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第444號上 訴 人 王吉彰
張阿香兼上列一人訴訟代理人 何芳照上 訴 人 鍾哲宇被 上訴人 臺中市政府法定代理人 胡志強訴訟代理人 廖志祥律師上列當事人間請求不當得利事件，上訴人對於中華民國101年5月29日臺灣臺中地方法院第一審判決（98年度訴字第2906號）提起上訴，本院於101年11月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人王吉彰負擔百分之二十七、上訴人張阿香負擔百分之十八、上訴人何芳照負擔百分之十八、上訴人鍾哲宇負擔百分之三十七。
事實及理由
一、被上訴人主張：(一)本市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號建物依序各為上訴人鍾哲宇所有、張阿香及何芳照共有、王吉彰所有，並均以座落於同段98-113地號市○○地○○○段0000○號建物為共同使用部分，即渠等建物之俗稱「大公」部分係座落於系爭市有土地上，惟，渠等就系爭市有土地係屬無權占有，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊自得請求渠等返還自88年起至98年止之不當得利，其數額按渠等主建物、附屬建物、共同使用面積相加後，除以326戶總面積40,128.83平方公尺，得出占系爭市有土地之持分比後，再乘以系爭市有土地面積1,214平方公尺，再參酌《臺中市市有非公用基地房屋租金率基準》，以申報地價新台幣（下同）7400元之5%計算，依序各為31,284元、15,740元、15,740元、22,609元。(二)又本件緣由為：⒈伊於民國（下同）78年1月間以本市都市計畫編號「市64」市場用地中之系爭市有土地獎勵民間投資多目標使用，嗣由訴外人潘家瑞於同年3月取得投資興辦權，並依都市計畫法第53條規定，於同年6月與伊訂立臺灣省臺中市公有基地租賃契約。由伊出具系爭市有土地之土地使用同意書，訴外人潘家瑞即連同其餘10餘筆土地為基地，開始與他人共同興建建物，惟，依系爭租約第11條約定，訴外人潘家瑞應不得將地上建物移轉他人。⒉系爭租約之租期原自78年6月15日至81年12月31日，嗣每3年換約一次，最後一次租期為85年1月1日至87年12 月31日止。詎料，訴外人潘家瑞自86年1月1日起則未再繳納租金，且違反系爭租約第11條之約定，竟於82年6月30日投資興建民有五街零售市場完成並取得台中市政府工務局核發使用執照後，即違約陸續將所興建之建物出售予上訴人及其餘原審共同被告。伊乃終止與潘家輝間之系爭市有地租約，並於96年2月間對潘家瑞起訴請求積欠之租金、移轉建物之違約金及其目前建物占用系爭土地之不當得利等，業已獲勝訴判決確定。依此，伊曾召開會議與占用人協商解決，經協商或於本件訴訟繫屬之後，多數占用者均願與伊和解向伊承租或繳交不當得利金，惟，仍有上訴人及其餘原審共同被告均置之不理。因系爭租賃關係消滅後，上開建物繼續使用系爭市有土地確實即屬無權占有，惟，因已有部分建物所有人已向伊合法承租，故伊未請求拆屋還地。此外，伊所請求者並非租金，而係依「相當於租金」之方式計算其數額，故消滅時效應為15年等情，爰依民法第179條、第181條等規定之不當得利法律關係提起本件訴訟，聲明求為命上訴人鍾哲宇、張阿香、何芳照、王吉彰應依序各給付伊31,284元、15,740元、15,740元、22,609元，及均自101年4月26日起至清償日止按年息5%加計法定遲延利息之判決（原審判決命上訴人應各給付被上訴人如原審判決附表「應給付金額」欄所示之金額，即上訴人鍾哲宇、張阿香、何芳照、王吉彰應依序各給付被上訴人14,220元、7,155元、7,155元、10,276元，及均自101年4月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，未據聲明不服，已告確定）（又被上訴人起訴，另請求其餘原審共同被告給付部分，經原審判決後，未據聲明不服，亦均已告確定，是該部分酌予省略）。
二、上訴人則均以：(一)系爭市有土地之承租人為訴外人潘家瑞，伊等並非承租人，兩造間無租賃關係存在，被上訴人向伊等請求，與民法第421條關於租賃之規定不符。又伊等王吉彰所有、何芳照及張阿香共有、鍾哲宇所有之5792、5788、5786建號建物，各係全部座落於98-1、98-1及98-34、98-34及98-35地號土地上，且均直接面臨五權五街或五權西六街之道路出入，未經過任何公共設施，故均未占有、使用系爭市有土地，亦未通行系爭市有土地以至公路，是伊等並未受有利益而致被上訴人受有損害，被上訴人請求伊等返還不當得利，顯屬無據。(二)再者，被上訴人請求之不當得利，逾5年部分，已罹於時效而不得請求；且被上訴人依申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，亦屬過高，應以申報地價年息2.5%計算。(三)此外，被上訴人實於75年間即已監守自盜土地使用同意書，將系爭市有土地圖利其前員工即訴外人潘家瑞興建地面三層樓之五街市場，訴外人潘家瑞復於77年間將其中尚未建築部分變更建築執照為地面12層樓，並隱瞞伊等內有市有土地之事實，而被上訴人同意變更建照為地面12層樓、並同意設定地上權作為抵押擔保品，實已違反《台中市未開發公有市場用地出租民間開發經營辦法》之規定。嗣被上訴人竟於20年後，即於95年間起，再向不知情之善意第三人即伊等以同一張使用執照為由控訴其等無權占用土地，強徵租金。伊等實為官商勾結下之受害者，訴外人潘家瑞原亦為本件原審之共同被告，其繳清47萬餘元後，被上訴人撤回對其之訴訟而脅迫官商勾結下之受害者為代罪羔羊。是被上訴人顯係違法、瀆職在先，豈能繼續擾民於後等語；上訴人王吉彰、張阿香、何芳照並另以：伊等不堪長期官司纏身，願按101年公告土地現值每平方公尺45,480元，取得伊等各自就系爭6026建號建物公共使用權利範圍之產權，即上訴人王吉彰以244,040元取得442/100000、張阿香及何芳照以342,871元取得621/100000等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人依土地所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人及原審共同被告等人應各給付被上訴人如原審判決附表「應給付金額」欄所示之金額及自101年4月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。被上訴人逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。並因所命給付之金額未逾50萬元，而依職權宣告假執行；且依上訴人及原審共同被告之聲請，酌定相當之擔保金額，為免予假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(四)如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項
(一)被上訴人與訴外人潘家瑞間就系爭市有土地定有上開租賃契約，租賃期限至87年12月31日止，系爭租賃契約第11條約定：「本租約出租之基地，在興辦計畫完成後仍無法購得該基地，承租人不得將地上建物移轉他人，違者終止契約並處以年租金二倍違約金」。
(二)被上訴人曾起訴請求潘家瑞與保證人許武彪、潘銓鎮連帶給付租金、給付遲延之違約金、移轉建物之違約金、相當於租金之不當得利等，合計2,219,520元本息，經原審法院於96年12月27日以96年度訴字第478號判決潘家瑞、許武彪二人連帶給付被上訴人2,219,520元本息。潘家瑞、許武彪二人提起上訴，本院於97年7月23日以97年上字第84號判決：⑴原判決除確定部分外，關於命潘家瑞、許武彪二人連帶給付部分，於超過1,584,265元及該部分訴訟費用暨假執行之宣告均廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⑶潘家瑞、許武彪二人其餘上訴駁回。嗣潘家瑞、許武彪二人復上訴至三審，經最高法院於98年2月12日以98年度台上字第169號裁定駁回確定。
(三)訟爭各該土庫段土地、建物於登記謄本之記載情形如下（參見原審卷第1宗第18、39、42、45頁）：
⒈98-113地號土地，所有權人為台中市，地上建物建號為包括6026建號在內之111筆（不包括5786、5788、5792建號）。
⒉6026建號建物，門牌載為「五權五街149等號之公共設施」
，坐落地號包括系爭98-113及其他98-1等共10筆，主要用途為走道、梯間、受電室、人行道、機械房、防空避難室兼停車場、瞭望台；且5786、5788、5792建號建物對其依序各有權利範圍617/100000、621/100000、442/100000。
⒊5786建號建物，所有權人為上訴人鍾哲宇，門牌為五權西六
街 135號，坐落地號為98-34、98-35，共同使用部分為6026建號，使用執照字號為82中工建使字第1089號（6026建號）。
⒋5788建號建物，所有權人為上訴人何芳照、張阿香，權利範
圍各1/2，門牌為五權西六街131號，坐落地號為98-1、98-34，共同使用部分為6026建號，使用執照字號為82中工建使字第1089號（6026建號）。
⒌5792建號建物，所有權人為上訴人王吉彰，門牌為五權五街
159號，坐落地號為98-1，共同使用部分為6026建號，使用執照字號為82中工建使字第1089號（6026建號）。
五、本院得心證之理由
(一)按上訴審之審理範圍係以上訴人對原判決之不服為限。而上訴係上訴人請求法院將不利益判決變更為對自己有利之一種方法，從而，上訴審之辯論也必須在此限度內進行，上訴審法院在裁判之際，不許為超越不服主張範圍之判斷。換言之，上訴法院不許為較原判決更不利之裁判（即不利益變更禁止原則）及超越不服之範圍為更有利之裁判（即利益變更禁止原則）。是被上訴人既未對原審不利於被上訴人之判斷提出上訴或附帶上訴，上訴法院自不得就原審有利於上訴人之判斷更為不利益之判斷（臺灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事類提案第41號研討結果參照）。從而，若上訴人對一審判決認可被上訴人主張而為不利於其之判斷表示不服，上訴二審，被上訴人則未提起上訴或附帶上訴，依不利變更禁止之原則，第二審法院於審理時，對於上訴人在第一審勝訴部分，不得列入審理範圍，僅得就上訴人表示不服部分加以審理（最高法院89年度台簡上字第45號判決意旨參照）。查被上訴人於原審起訴請求上訴人返還自88年起至98年止之不當得利，經原審判決以有5年短期時效之適用為由，駁回被上訴人逾於該短期時效以外之請求，被上訴人既未就其逾於該短期時效以外之請求遭駁回部分提出上訴或附帶上訴，則揆諸前揭說明，該部份自不在本院審理範圍，合先敘明。
(二)查本件被上訴人主張上訴人所有之「共同使用」建號6026建物，乃座落於被上訴人所有之系爭98-113地號市有土地及其他土地（同段98-1、98-23、98-24、98-27、98-28、98-32、98-34、98-35、98-36地號）上 ，且被上訴人所提上訴人所有建物之區分所有權面積計算表（本院卷一第14頁）為真正等情；及上開被上訴人主張(二)之本件緣由，略即被上訴人將系爭市有土地出租予訴外人潘家瑞，由其於系爭市有土地上興建建物使用，屢經換約後，租期至87年12月31日止、訴外人潘家瑞欠繳租金，經被上訴人起訴請求違約金及不當得利等，已判決確定、訴外人潘家瑞未購得該基地，卻違反系爭市有土地租約之約定，陸續將所興建之建物出售予上訴人等人（按本件乃以共同起造方式為之），經協商或於本件訴訟繫屬之後，多數占用者均願與被上訴人和解向被上訴人承租或繳交不當得利金，惟，仍有上訴人及其餘原審共同被告不願向被上訴人承租或繳交不當得利等情，業據被上訴人提出系爭98-113地號土地謄本（原審法院卷第 1宗第18頁）、臺中市市有公用基地房屋租金率基準（原審法院卷第1宗第19頁）、臺中市公有基地租賃契約（潘家瑞、85年1月1日至87年12月31日，原審法院卷第1宗第20-27頁）、上訴人及原審共同被告等人所有建物之建物謄本（原審法院卷第1宗第28-275頁）、系爭6026建號之建物謄本（原審法院卷第1宗第276-295頁）、上訴人及原審共同被告等人所有建物照片（原審法院卷第2宗第206-208頁）、系爭市有土地地籍圖謄本（原審法院卷第5宗第73頁）、建造執照存根、82中工建使字第1089號使用執照（原審法院卷第5宗第74-77頁）等件；及上訴人及原審共同被告等人所提之建物測量成果圖（原審法院卷第4宗第108-113頁等）、建物所有權狀（原審法院卷第2宗第78-81頁等）、預購不動產買賣契約書（原審法院卷第2宗第85-86頁等）、預訂店位買賣契約書（原審法院卷第3宗第11、236頁）等件在卷可稽；並為上訴人所不爭執，且有上開原審法院96年度訴字第478號歷審判決書及經原審法院二度會同兩造及臺中市中山地政事務所至現場勘驗測量，有原審法院勘驗測量筆錄（原審法院卷第2宗第171頁、第4宗第15頁）及臺中市中山地政事務所複丈日期99年2月6日之複丈成果圖（原審法院卷第2宗第209頁以下）在卷可按，堪信屬實。
(三)上訴人雖以前詞辯稱其等所有之建物並未座落於系爭市有土地上，並未占有系爭市有土地云云。惟按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。次按不動產物權以登記為公示方法，凡經登記者，推定登記名義人適法有此權利，此謂登記之權利推定效力。所謂權利推定效力，除與一般事實推定相同，須提出反證始得為相反之主張外，為貫徹登記之效力，並應依法定程序塗銷登記，始得推翻。查上訴人等人所有建物之使用執照為臺中市政府82中工建使字第1089號（見原審法院卷第5宗第74-77頁），依該使用執照記載，其起造人有訴外人潘家瑞等82名，建築基地為台中市○區○○段○○○○○號等17筆（包括系爭市有土地即土庫段98-113、同段98-1、98-23、98-24、98-25、98-26、98-27、98-28、98-32、98-34、98-35、98-36、98-37、98-144、98-145、98-113、後瓏子段320-180等地號）；又上訴人等人所有建物，除其專有部分外，尚有共同使用部分，而其共同使用部分確均包括系爭6026建號建物，此有上開使用執照、上訴人等人所有之建物登記謄本在卷可稽，是依前開說明，本院自應根據上開公示登記之結果為論斷，自無從因上訴人實際上不自該共有部分進出及使用而為有利於上訴人之認定。再系爭6026建號建物確有座落在系爭市有土地上，有上開勘驗測量筆錄、複丈成果圖在卷可按，亦已如上述，是上訴人辯稱其等所有之建物並未座落於系爭市有土地上，並未占有系爭市有土地云云，僅係對於其等建物之專有部分立論，不僅與前開建物登記等資料不符，且忽略兼有專有部分及共有部分之建物，其專有部分無從捨共有部分而獨立存在，亦即專有部分及共有部分係併同取得執照而成為合法建物，且無法分離而為移轉或設定負擔（公寓大廈管理條例第4條第2項規定參照），是上訴人此部分所辯，自不足採。
(四)按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
又按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號判決意旨參照）。再按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，自難謂非「無法律上原因而受利益」（最高法院93年度台上字第577號判決意旨參照）。查上訴人固辯稱訴外人潘家瑞向被上訴人承租系爭有土地興建訟爭各該建物，其將建物出售予伊等時，隱瞞伊等內有市有土地之事實云云，惟，訴外人潘家瑞使用系爭市有土地之正當權源即系爭市有土地租約，而系爭市有土地租約租賃期限於87年12月31日屆至後，依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」，該租賃關係已消滅，則上訴人所主張之基於與訴外人潘家瑞間買賣關係（債之關係）而取得之使用系爭市有土地之正當權源亦失所附麗，是基於債之相對性原則，上訴人等實際占有系爭市有土地之人，既自承未再取得其他使用系爭市有土地之合法權利，揆諸上開說明，自難對被上訴人主張渠等之占有係有正當權源，亦難謂渠等之占有非「無法律上原因而受利益」。上訴人等人前開所辯固有其依據之緣由，惟，縱若屬實，容認可歸咎於訴外人潘家瑞銷售房地予上訴人等人確有未善盡告知說明義務，情理確有可原之處，然依前開說明，基於債之相對性，尚無從於本訴為有利於上訴人等之論斷。
(五)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又參照民法第182條第2項規定：「（不當得利之）受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償」，可知不當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致他人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返還利益之範圍有異而已（最高法院87年度台上字第1600號判決意旨參照）。再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、99年度台上字第1169號判決參照）。
⒈查本件上訴人占用被上訴人所有之系爭市有土地，渠等之占
有復無正當權源，既均已如前述，則揆諸上開說明，可認上訴人獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益之損害，從而，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人給付相當於租金之利益，揆諸前開說明，即屬正當，此與上訴人占有系爭市有土地係出於善意或惡意無涉。至上訴人王吉彰、張阿香、何芳照固辯稱願按101年公告土地現值向被上訴人購買系爭6026建號建物公共使用權利範圍之產權云云，惟，此為渠等3人就系爭市有土地日後能否取得占有權源以成為有權占有之問題，究無解於渠等應就此前之無權占有而返還不當得利予被上訴人之情事。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又該房屋租金之數額，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該房屋之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總價年息10%最高額（最高法院96年度台上字第572號判決意旨參照）。經查，系爭市有土地，使用分區為市場用地，供作上訴人所有建物之建築基地之一，業經原審法院勘驗屬實，並有現場照片（參見原審法院卷第2宗第206頁以下）及原審法院上開勘驗筆錄在卷可稽。則斟酌目前之社會經濟狀況，系爭市有土地位於台中市○區○○○街等街巷附近，交通便利，生活機能良好等事項，本院認被上訴人請求按歷年申報地價5%之計算其所受相當於租金之損害，核屬適當，上訴人辯稱本件應以申報地價年息2.5%計算云云，尚無足採。再系爭市有土地，乃上訴人等人所有建物之共同建築基地之一，有上開臺中市00000000000000號使用執照在卷可稽（依使用執照記載，建築基地共有17筆土地），使用上已無法與其他建築基地分離（臺中市中山地政事務所99年9月28日中山地所二字第0000000000號函意旨參照，原審法院卷第3宗第230頁），是被上訴人主張按上訴人等人所有建物之面積（含主建物、附屬建物及共同使用部分），占上開使用執照上所有建物之全部建物面積，計算出每位上訴人及原審共同被告之持分比，以此為基準，據以計算上訴人等人占用系爭市有土地之面積，再以歷年申報地價5%計算，請求上訴人給付相當於租金之利益如原審判決附表所示（元以下四捨五入，各上訴人及原審共同被告之詳細計算式，詳被上訴人於原審之陳報狀，原審法院卷第5宗第110頁以下），核與常情無違堪可採認，被上訴人請求即屬有據。
(六)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明文。查本件被上訴人請求之給付，係以金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，既經被上訴人提起民事訴訟而上開請求之訴狀繕本均於101年4月25日前送達上訴人，上訴人迄未給付，當應負遲延責任。則被上訴人併請求上訴人自101年4月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法亦屬有據，亦應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於土地所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人應各給付被上訴人如原審判決附表「應給付金額」欄所示之金額及自101年4月26日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾越部分，尚乏依據，應予駁回。上開被上訴人之訴為有理由部分，原審法院判命上訴人給付，並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無涉，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 許秀芬法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 曾煜智中 華 民 國 101 年 12 月 12 日