臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上更㈠字第2號上 訴 人 楊連彰訴訟代理人 陳益軒律師複 代理 人 陳志隆律師
李柏松律師被 上訴 人 楊溢哲
楊志申祭祀公業（即祭祀公業楊志申）法定代理人 楊震南
楊博恭楊榮壽楊博儀楊奕強楊淙淵共 同訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間確認優先購買權事件，上訴人對於中華民國99年5月28日臺灣彰化地方法院99年度訴字第136號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於103年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件上訴人主張其父楊○為後述系爭土地之耕地承租人，楊○於民國（下同）65年5月9日死亡後，全體繼承人為楊○○、楊○○、上訴人、楊○○、鄭楊○○及楊○○六人，全體繼承人已同意由上訴人繼承系爭土地耕地租賃權（下稱系爭租賃權）等情，並提出證明書影本為證（見本院卷㈠第185至191頁）。本院審酌繼承人協議分割遺產，屬非要式行為，並不以書面為要件，而前揭證明書為楊○之繼承人楊○○、楊○○及繼承人楊○○、楊○○、鄭楊○○之全體繼承人所出具，若楊○死亡後其全體繼承人並未協議由上訴人單獨繼承系爭租賃權，則楊○○、楊○○、鄭楊○○之全體繼承人豈會未主張有繼承權而出具前揭證明書？由此足證楊○死亡後全體繼承人楊○○、楊○○、上訴人、楊○○、鄭楊○○及楊○○六人均曾同意由上訴人單獨繼承系爭租賃權。
二、被上訴人雖抗辯前揭無法證明遺產分割內容，且證人楊○○證稱上訴人之姊妹均未參與討論遺產分割等情，惟查：前揭證明書已足證明楊○死亡後全體繼承人遺產分割之內容已如前述，而上訴人之姊妹縱使未參與遺產分割之討論，然此與渠等是否同意遺產分割之內容乃屬二事，故自不得以上訴人之姊妹未參與遺產分割之討論過程，推認楊○之繼承人並未同意將系爭租賃權由上訴人單獨繼承，被上訴人前揭抗辯，未足採信。從而本件上訴人單獨起訴請求確認就系爭土地有優先承買權存在，即屬當事人適格，先此敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、面積4019平方公尺、權
利範圍全部之土地（下稱系爭土地），重劃前地號○○鎮○○○段000-0、000-0地號，連同重劃前○○○段000、000-0、000、000-0、000-0、000-0、000-0地號共9筆土地（下稱系爭9筆土地），原為被上訴人楊志申祭祀祭祀公業（下稱祭祀公業）所有，出租予上訴人之祖父楊○，再交由上訴人之父楊○使用耕作，楊○於65年5月9日死亡後，上訴人因繼承取得系爭土地之耕作租賃權（下稱系爭租賃權），與祭祀公業間有不定期租賃契約，每年租金為新臺幣（下同）2,000元，其餘部分則由系爭土地之地價稅抵繳，上訴人均依約按時繳納。祭祀公業於97年3月21日與訴外人楊榮壽成立買賣契約，將系爭土地出賣與楊榮壽，經楊榮壽指定登記為被上訴人楊溢哲所有，並於97年5月5日完成所有權移轉登記。
惟依土地法第107條第1項規定，土地承租人有優先承買權，上訴人知悉後即發函請求被上訴人告知買賣條件，俾行使優先承買權，詎被上訴人否認上訴人為承租人暨有優先承買權等情，爰提起本件訴訟請求確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在。
㈡上訴人與祭祀公業就系爭土地確有耕地租賃法律關係存在：
⑴依臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書所載系爭土地承租人楊
○○即上訴人之父楊○，楊○別名楊○○，「○」以日文書寫為「○」，因35年土地總登記時，係日據時期甫結束，地政事務所人員將系爭土地之承租人姓名登載為「楊○○」，且系爭土地所徵收之「田賦代金稅」、「田賦實物稅」等相關稅捐之前皆由楊○繳納，祭祀公業若非將系爭土地出租予楊○，豈可能讓楊○代為繳納多年相關稅捐，此外並有上訴人之族譜及證人謝○○、楊○○之證詞足資證明楊○即楊○○。
⑵上訴人就彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地，因時效取得地
上權申請登記一案，曾與祭祀公業有所爭執，經彰化縣○○鎮地政事務所（下稱○○地政事務所）於97年5月9日召開「○○段0000地號時效取得地上權陳述會議」，祭祀公業管理人之一楊震南委任訴外人張○○到場陳述略稱：「土地總登記申報書上所記載之承租人楊○○，即是申請人楊連彰先生之父親楊○，是以所有權人與申請人間存有租賃關係」等語，此有○○地政事務所檢送之會議紀錄可稽。至於楊震南得否以個人名義委任張○○到場，屬楊震南個人得否單獨行使管理權之問題，不影響此部分事實之認定。
㈢系爭租約雖未依耕地三七五減租條例訂定書面租約，不影響兩造間租約之效力：
⑴耕地三七五減租條例第6條第1項之規定係為保護佃農及謀舉
證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換定，須經登記始生效，此有最高法院51年台上字第2629號判例可資參照。是楊○縱未依耕地三七五減租條例第6條第1項規定之方式與祭祀公業換定租約，兩造間之耕地租約仍屬合法有效。
⑵縱上訴人與祭祀公業間之租賃契約曾因違反上開規定方式而
中斷，惟因嗣後上訴人仍繼續承租使用系爭土地、繳納租金等事實，證明兩造復成立租賃契約之合意，日後除非祭祀公業有依耕地三七五減租條例第17條、第19條得終止及收回自耕之事由外，不得任意對上訴人主張終止租賃關係。
㈣楊○並無將重劃前○○○段000、000-0地號（下稱000、000
-0地號）土地轉租訴外人謝○○致系爭耕地租約無效之情事：
⑴系爭9筆土地究係成立一個書面契約，或依個別地號分別成
立數個書面契約，因年代久遠，上訴人亦不清楚，惟審視上訴人提出之「臺灣省土地關係人報驗憑證書」，係依不同地號分別開立，似以依個別地號土地分別成立租約之可能性較大。
⑵依彰化縣○○鎮公所101年6月29日和鎮農字第0000000000號
函及其附件資料，固有出租人楊○與承租人謝○○就000、000-0地號土地之耕地租約書面及租約登記，於74年間經該所註銷登記等資料，惟查其租賃期間記載為68年至73年，而楊○早於65年5月9日即死亡；且該租約為「補發」，其上當事人之簽名均係由承辦人員「代簽」，證人張○○之證述亦無法證明補發租約之真實性；又查謝○○之戶籍謄本，其於54年3月9日死亡，以上諸多疑點，其契約真實性確有疑義，可能出於○○鎮公所誤載，此亦可說明為何○○鎮公所於74年間查明上開土地「無租佃事實」而逕將該租約註銷，是以上開資料不能證明楊○有轉租之事實。
⑶上訴人繼承系爭租賃權，確有從事農業之事實，此有○○鎮
公所101年6月29日和鎮農字第0000000000號函，及四鄰證明書可證。縱認楊○曾將000、000-0地號土地轉租予謝○○，且系爭9筆土地係同一租約，致一部轉租全部無效，或認上訴人與祭祀公業間之租賃契約曾經中斷，惟楊○及上訴人相繼租用系爭土地並依約繳納租金，與祭祀公業已再成立不定期租賃契約，除祭祀公業有依耕地三七五減租條例第17條、第19條得終止及收回自耕之事由外，仍不得任意對上訴人主張終止租賃關係。
⑷以現今物價觀之，每年租金2,000元確實為少，但60餘年間
之2,000元對農家而言已是天文數字，何況還需負擔土地地價稅及農田水利會費等賦稅規費。且就系爭9筆土地租金合計為2,000元乙節，上訴人於另案臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）97年度訴字第488號確認時效取得地上權事件即已表明，祭祀公業於該案中對此事實並未否認。祭祀公業之法定代理人於97年5月22日以彰化曉陽郵局第00號存證信函，雖係要求上訴人給付另○○○鎮○○段○○○○○號土地之3年租金合計6,000元（即每年2,000元）。然其後上訴人於同年月26日以台中法院郵局第0000號存證信函，表明該金額係系爭9筆土地之租金，祭祀公業就此部分亦未否認，僅於97年7月16日以彰化曉陽郵局第000號存證信函表示「因物價波動不敷經濟成本效益，另定契約及租金方式」為由，將上訴人原已寄發之6,000元予以退回。益證被上訴人否認兩造間存在不定期租賃契約及租金為系爭9筆土地合計2,000元（並另繳納相關稅費）之事實，並不足採。
二、被上訴人則以：㈠上訴人之父楊○非向祭祀公業承租系爭9筆土地之楊○○，
上訴人自無繼承租賃權，其並非承租人，自無優先承買權。縱認楊○即楊○○，亦因未依耕地三七五減租條例第6條規定與祭祀公業訂定書面租約並為登記，致耕地租約法律關係不存在；又縱認楊○與祭祀公業間耕地租約存在，亦因楊○將000、000-0地號土地違法轉租予謝○○而致全部租約無效，此後祭祀公業未再同意出租系爭9筆土地予楊○或上訴人。
㈡上訴人與祭祀公業就系爭土地並無耕地租賃法律關係存在：
⑴上訴人之父楊○非系爭土地原承租人楊○○：
①依臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書所載，系爭土地係曾
出租予訴外人楊○○，而楊○○之住所在「○○鎮」，楊○之住所在「○○鄉」，其2人顯非同一人。且楊○名下土地均位於○○鄉（即坐○○○鄉○○段000、000、000、000地號等4筆土地），其名下既有大片土地，並在住所地，實無置自己名下土地未耕作，反承租他人土地耕作之理。
②上訴人雖一再辯稱楊○即楊○○，惟未提出任何公文書以
資證明，其所提出祖譜之私文書，被上訴人否認其真正，況祖譜上之「楊○○」亦不足認係與被上訴人有租賃關係之「楊○○」，且其所提祖譜並無人以上訴人所稱之俗名為記載，卻於旁括弧填載真實姓名之情形，亦明該祖譜不真實。上訴人雖提出97年5月9日上訴人與祭祀公業其中一名管理人楊震南於○○地政事務所之會議紀錄，其上記載楊○○即申請人楊連彰之父親楊○等語，惟該次會議出席人僅於出席處簽名，會議過程及結論均未讓出席者再次簽名確認，經祭祀公業求證於當日代理楊震南出席會議之張○○，張○○表示當日係稱：祭祀公業有部分土地出租予楊○○，並不知楊○○與楊連彰係何關係，如有租賃關係，即無法依時效取得地上權等語，至於會議紀錄為何如此記載，其並不知情。且張○○僅受祭祀公業6名法定代理人之1人委託出席，○○地政事務所並未就其是否合法代理為審認，況張○○與楊連彰無親屬關係，其如何得知楊連彰之父親為何人，該會議紀錄顯然有誤。且父子關係並非他人承認即屬存在，仍須由上訴人就楊○○為其父親之事實，負舉證責任。
③依上訴人所提楊○之除戶戶籍謄本所載，其教育程度為「
識字」，不會發生上訴人所稱35年土地總登記時因日據時代剛結束不久，故登記人員以「楊○○」登記承租人姓名之情。且依彰化縣○○鎮耕地租約登記簿，楊○自任出租人將000、000-0地號土地出租予謝○○時，出租人即登記為楊○，而非楊○○，足見上訴人所辯不足採。
④證人林○○於102年4月11日準備程序中所提出上訴人申請
轉作補助之申請書（其○○○鎮○○段0000、0000、0000、0000地號土地均係祭祀公業所有），其中93年1期作農戶種稻及輪作、休耕申報書，其上載有「沒帶權狀」，即明楊連彰於申請轉作當時，主管機關要求其提出土地所有權人之證明，惟其以沒帶權狀為由搪塞，卻非以與被上訴人有租賃關係為由申請，顯然兩造間並無租賃關係。再依97年2期作農戶種稻及輪作、休耕申報書，當時主管機關已查明0000、0000、0000、0000地號土地之所有權人非楊連彰，故要求其補租賃契約，楊連彰遂將前開4筆土地取消轉作補助，均明兩造間確無租賃關係，且楊連彰之父楊○亦非與祭祀公業有租賃關係之楊○○，否則何以未提出該租賃關係申請轉作補助。
⑤訴外人謝○○於另案彰化地院99年度簡上字第142號拆屋
還地事件為證人時，其第1次作證係稱不知楊連彰父親之本名為何，第2次作證時改稱楊連彰父親本名叫楊○，顯見其證詞之純潔已遭污染。至證人楊○○為上訴人之手足，其證詞均附和上訴人，更不可採。
⑵依耕地三七五減租條例第6條規定：「本條例施行後，耕地
租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」本件祭祀公業雖曾將系爭9筆土地於日據時代出租予訴外人楊○○，惟於耕地三七五減租條例施行後，並未有與楊○○間租約之登記，顯見被上訴人祭祀公業就前開土地與楊○○間之租賃關係已消滅，應認其等間之耕地租賃關係於土地重劃前即已消滅；或未依耕地三七五減租條例訂定書面租約，導致耕地租賃法律關係不存在。
㈢縱認楊○曾為系爭土地之承租人，亦有轉租致系爭租約無效之情事：
⑴上訴人於前揭另案拆屋還地事件及本件均陳稱上訴人承租被上訴人之10筆土地係同一租約，有言詞辯論筆錄影本可證。
⑵楊○將000、000之0地號土地轉租予訴外人謝○○，依○○
鎮公所和鎮民字第0000000000號函附件之「補發租約」影本，其申請補發人為謝○○之子謝○○，上訴人辯稱記錄簿內容可能係○○鎮公所誤載云云，惟楊○與謝○○之租約現尚留存者最早為62年1月1日至67年12月31日，顯見其租約於62年前即已存在，而該租約係6年一期相續而來，雖謝○○、楊○分別於54年、65年過世，因無人向主管機關申報租約終止，故租約仍係6年一續，且該租約確實存在，否則謝○○何以會向○○鎮公所申請補發。
⑶系爭耕地租約已因楊○違法轉租予謝○○而無效，則楊○繼
續占用系爭土地係屬無權占用，而非當然成立另一不定期租賃契約。且由○○鎮公所所檢附之彰化縣○○鎮耕地租約登記簿可知，若係耕地租約於○○鎮公所必有登記，如祭祀公業曾○○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地出租予楊○，租賃關係未消滅，必有登記，惟經向○○鎮公所函查前開4筆土地之租約，並無任何資料。
⑷上訴人未自60年間起即每年繳交2,000元租金予祭祀公業，
上訴人對於60年間起即每年繳交2,000元予祭祀公業，此有利於己之事實未立證以實其說。況祭祀公業之原管理人為楊○○，於日據時期昭和5年6月2日過世，其後管理人為楊○○，楊○○過世後，祭祀公業直至96年方再選任楊榮壽等6人為管理人，則上訴人究係於何時、何地，與何人成立新租賃契約合意，亦未舉證。又被上訴人固不爭執上訴人自89年起每年繳交2,000 元予祭祀公業之派下員楊奕強收受，惟上訴人所主張承租之土地面積高達1萬7千餘平方公尺，89年間2,000元係屬甚微之金額，祭祀公業自不可能出租予上訴人而僅收取2,000元。且89年間祭祀公業尚未合法選任管理人，無人能合法代理祭祀公業與上訴人為租賃及租金之合意。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人就彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、面積4019平方公尺、權利範圍全部之土地，有優先購買權存在。而被上訴人則答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭土地重劃前為○○○段000-0、000-0地號土地，原為祭
祀公業所有，連同重劃前同段000、000-0、000、000-0、000-0、000-0、000-0地號土地，與訴外人楊○○訂有耕地租約。
⑵祭祀公業於97年3月21日與訴外人楊榮壽成立買賣契約，由
祭祀公業將系爭土地出賣與楊榮壽，經楊榮壽指定登記為被上訴人楊溢哲所有，並於97年5月5日完成所有權移轉登記。
祭祀公業於前揭買賣前，並未通知上訴人行使優先承買權。⑶上訴人之祖父為楊○，楊○死亡後上訴人之父楊○為繼承人
，楊○於65年5月9日死亡，其全體繼承人有楊○○、楊○○、楊○○、楊○○、楊○○及上訴人。
⑷上訴人自89年起每年繳交2,000元予祭祀公業之派下員楊奕強收受。
⑸○○鎮公所就000、000-0地號土地曾有出租人楊○與承租人
謝○○之耕地租約書面及租約登記資料，於74年間經該所註銷前揭登記。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人與祭祀公業就系爭土地，是否有耕地租賃法律關係存
在？①楊○是否即為系爭土地之承租人楊○○？②上訴人有無繼承系爭土地之耕地承租權？⑵若楊○曾為系爭土地之承租人，系爭耕地租約並未依照三七
五減租條例訂定書面租約，是否導致耕地租賃法律關係不存在？⑶若楊○曾為系爭土地之承租人，有無轉租致使系爭租約無效
之情事？①祭祀公業就系爭9筆土地與楊○○所訂定之耕地租約，究
竟為全部9筆同一耕地租約？或者為單筆土地個別訂定耕地租約？②楊○有無將000、000-0地號土地轉租給訴外人謝○○？若
有轉租之情事，是否導致系爭土地之耕地租賃關係不存在？⑷上訴人請求確認優先承買權是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：系爭土地重劃前為○○○段000-0、000-0地號
土地，原為祭祀公業所有，連同重劃前同段000、000-0、00
0、000-0、000-0、000-0、000-0地號土地，與訴外人楊○○訂有耕地租約；祭祀公業於97年3月21日與訴外人楊榮壽成立買賣契約，由祭祀公業將系爭土地出賣與楊榮壽，經楊榮壽指定登記為被上訴人楊溢哲所有，並於97年5月5日完成所有權移轉登記，祭祀公業於前揭買賣前，並未通知上訴人行使優先承買權等情，業為兩造所不爭，並經本院依職權比對重劃前後地籍圖位置，發現土地登記簿謄本有關重劃後地號之登載有誤載之情事，而有○○地政事務所函覆本院之更正後土地登記簿謄本在卷足參（見本院卷㈢第192頁），故應堪採信。
㈡上訴人之父楊○與祭祀公業就系爭土地原有耕地租賃法律關係存在：
⑴依系爭土地重劃前之○○○段000-0、000-0地號土地之臺灣
省土地關係人繳驗憑證申報書所載（見本院卷㈢第121、196頁），系爭土地承租人楊○○等情，業為兩造所不爭，又楊○之別名為「楊○○」，業經證人謝○○、楊○○於原審、本院前審到庭證述明確（見原審卷第129頁、上訴審卷第48頁背面），且楊○自61年間起確實有代繳重劃前000、000、000-0、000-0等楊○○承租祭祀公業土地之田賦代金、田賦實務稅、水利會費、地價稅等情，亦有上訴人提出之繳費單據影本為證（見本院卷㈢第123至165頁），若楊○非承租人楊○○，豈會為祭祀公業繳納前揭規費及稅費，故系爭土地之承租人楊○○應認即是上訴人之父楊○無訛，而於光復之初辦理土地總登記時，因登記人員將「○」寫成日文「○」而登記為楊○○，應堪認定。
⑵又上訴○○○鎮○○段○○○○○號土地，因時效取得地上權申
請登記一案，曾與祭祀公業有所爭執，經○○地政事務所於97年5月9日召開「○○段0000地號時效取得地上權陳述會議」，祭祀公業管理人之一楊震南委任訴外人張○○到場時陳稱：「土地總登記申報書上所記載之承租人楊○○，即是申請人楊連彰先生之父親楊○，是以所有權人與申請人間存有租賃關係」等語，此有○○地政事務所檢送之會議紀錄附卷可稽（見原審卷第109頁）；另上訴人曾於83年1期至97年1期申請系爭土地之轉作補助款，直至97年2期始將系爭土地從補助申報書上刪除等情，業經證人即○○鎮公所承辦人員林○○於本院到庭證述明確（見本院卷㈡第103至104頁），並有該所函文及證人林○○提出之申報書影本在卷足參（見本院卷㈠107頁、本院卷㈡第108至122頁），從上訴人與祭祀公業就前揭1103地號土地之時效取得地上權爭議處理過程及上訴人申請系爭土地轉作補助等事實，更足徵系爭土地之承租人「楊○○」確實為楊○無誤，故上訴人主張其父楊○就系爭土地與祭祀公業原來確實有耕地租賃法律關係存在。至於被上訴人於本院提出系爭土地現況照片（見本院卷㈠第53頁），僅能證明上訴人現在並未在系爭土地耕作，然而無法推翻楊○曾在系爭土地上耕作之前揭事實，故自不足影響本院前揭認定。
⑶再按，耕地三七五減租條例係於40年6月7日所訂定，其中第
6第1項雖規定「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，然前揭訂定書面耕地租約之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，此有最高法院51年度台上字第2629號判例可資參照。本件上訴人之父楊○即楊○○於台灣光復前之日據時期就系爭土地即有耕地租約存在，楊○於光復後及耕地三七五減租條例施行後，縱未依前揭規定辦理書面耕地租約登記，仍不影響租賃關係之存在。
㈢系爭耕地租約因一部轉租而全部無效：
⑴上訴人之父楊○即楊○○承租重劃前祭祀公業所有前揭9筆
土地已如前述，而上訴人於本訴訟審理之初及另案彰化地院99年度簡上字第142號拆屋還地事件中，均主張：其父楊○承租範圍為前揭9筆土地，租金總計每年2000元等情（見原審卷第64頁、本院卷㈣第51頁），且證人楊○○於本院前審到庭亦證稱：其父楊○承租整個一大塊地，有幾筆地號伊不知道，直到訴訟後才知道有九筆或十筆土地等情（見上訴審卷第155頁背面），足見本件楊○向祭祀公業承租之前揭9筆土地，應屬同一租約。至於上訴人所提出之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書影本原係於台灣光復後辦理土地總登記時所繳交之申報書，用以證明各筆土地之權利內容，故依各筆土地分別填寫申報書，並於申報書中所附帶記載承租人，故前揭9筆土地逐筆填寫前揭申報書之事實，即不足證明楊○承租祭祀公業9筆土地係各筆分別訂定租約之事實，本件應認楊○於日據時期與祭祀公業成立單一耕地租約，承租前揭9筆土地。
⑵依○○鎮公所於101年12月7日函覆本院稱：該所耕地租約登
記簿確實登載：承租人謝○○、出租人楊○、出租土地標示為000、000-0地號、面積480平方公尺、930平方公尺之耕地租約內容（○○字第00號租約），該耕地登記為祭祀公業所有，而耕地租約登記管理辦法等相關規定並未明訂祭祀公業土地租約登記時管理人或代表人之身分適格適法之合理性，以致產生當時非土地所有人為出租人情形，本租約查明有耕地三七五租約清理要點第11點第1項第5款之情形，業已於74年3月21日函文註銷租約登記等語，此有前揭函文附卷足稽（見本院卷㈡第72頁），並有該所租約登記簿影本、註銷租約登記通知書、函文及辦理註銷登記清冊影本、68年補發之臺灣省彰化縣私有耕地租約書影本在卷足參（見本院卷㈠第109至112頁及本院卷㈡第77頁），本院認：
①前揭68年補發之耕地租約書影本，其租賃期間為62年1月1
日至67年12月31日，而前揭租約登記簿上租賃期間為68年至73年，顯見該租約登記早於62年之前即已存在，嗣依耕地三七五減租條例之規定，每6年續辦租約約登記而來，故縱使謝○○、楊○分別於54年、65年過世，然因無人向主管機關申報租約終止，租約仍按每6年續約登記。
②該租約登記曾為謝○○向該所申請補發，故有該補發文件
存檔於該所檔案中，且62年以前之相關租約登記資料因公所搬遷檔案多有遺失，所以無法查證等情，業經證人即○○鎮公所承辦人員張○○於本院到庭證述明確（見本院卷㈡第104頁），而謝○○為承租人謝○○之子，二人分別於82年、54年間死亡等情，亦有上訴人提出之除戶謄本在卷足憑（見本院卷㈡第70至71頁），本院認：本件雖因承租人謝○○、謝○○均已死亡而無法傳喚作證，然該份租約登記資料曾經由承租人謝○○之子謝○○申請補發租約之事實，仍屬明確而足堪認定。
③證人楊○○於本院前審到庭證稱：「（問：你父親承租土
地多大，範圍如何？）範圍很大，我也知道地點在何處，自我出生就都在那裡。（問：承租之土地都連在一起？）有二筆沒有連在一起，在○○路附近。其他約有二甲的土地是連在一起的。○○路的那二筆土地，三七五減租時有給別人做，但後來他們不做還給我們。」等語（見上訴審卷第49頁）；於本院到庭證稱：「（法官問：證人楊○○於本院前審曾經到庭作證，並證稱承租祭祀公業土地有兩筆○○路的土地，於三七五減租時留給別人做，後來他們不做才還給我們，真意為何？）我是小時候有聽說，父母在說有兩筆土地出租給別人做，後來別人不做才還回來。
（法官問：所謂○○路的兩筆土地，是否知道在何處？）我不知道在哪裡。」等語（見本院卷㈢第13至14頁）。本院審酌證人楊○○雖不能確認其父楊○將承租祭祀公業土地中哪二筆土地出租他人耕作，然就楊○轉租二筆土地之事實業已先後證述明確，再參酌重劃前地籍圖（見本院卷㈡第25、50頁）所示楊○所承租9筆土地範圍，其中000、000-0地號土地確實位處於楊○所承租9筆土地之最東北端，因遭另筆000地號土地隔離，故與相鄰承租地000-0地號土地連接處形成狹窄狀，若以耕作現場觀之，確實容易被誤認為獨立不相連之二筆土地，故證人楊○○於本院前審所證稱轉租二筆土地與其餘土地沒有連在一起等語，雖與前揭地籍圖面不符，然基於前揭理由，本院認其證詞仍可採信，由此更足證楊○確實有將承租土地一部轉租之事實。系爭耕地租約即全部無效。
⑶上訴人雖另主張：縱認楊○曾將000、000-0地號土地轉租予
謝○○，惟楊○及上訴人相繼租用系爭土地並依約繳納租金，與祭祀公業已再成立不定期租賃契約等情，然為被上訴人所否認。本院認：縱使上訴人有繼續繳納租金予祭祀公業之事實，然上訴人就其與祭祀公業另成立有別於系爭租約之新耕地租約事實，包含時間地點及有權代表祭祀公業簽約之人等租約成立要件均未能具體主張表明，顯難僅憑繼續繳納原租約租金之事實，逕予推認雙方已合意成立新耕地租約，故上訴人前揭主張顯難採信。
㈣綜上所述，本院詳審上情，認上訴人之父楊○確實曾將承租
土地中之000、000-0地號土地轉租予訴外人謝○○，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭租約應屬無效，系爭租賃法律關係應已消滅，從而上訴人請求確認就系爭土地有優先承買權存在，即無理由，不應准許。原審判決未經闡明及查明，率爾以上訴人單獨提起本件訴訟有當事人不適格之情形而駁回其請求，顯有重大疏誤，惟原審判決結果與本院前揭審認結果相符，其判決結果仍應予維持，上訴人上訴主張原判決結果不當，為無理由，上訴應予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 13 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
書記官 高勳楠中 華 民 國 103 年 2 月 14 日