臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上更㈠字第3號上 訴 人 陳聰敏訴訟代理人 簡文修律師
劉建成律師複代理人 王沐蘭被上訴人 王松茂訴訟代理人 江銘堯上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國99年9月3日臺灣臺中地方法院99年度訴字第1407號第一審判決提起上訴及追加之訴，經最高法院發回更審，本院於 101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被上訴人應給付上訴人新台幣 320萬元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
上訴人其餘追加備位之訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔 10分之3，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國（下同）98年12月30日簽訂不動產買賣契約，由伊購買被上訴人所有坐落台中市○○區○○段○○○ 號地目林之土地（下稱系爭土地），總價金新台幣（下同）2300萬元，嗣伊發現該土地位屬農業區，雙方於 99年1月23日重新議定買賣價金為1850萬元，伊已交付被上訴人簽約款及用印款共計 460萬元。旋伊發現系爭土地位在大坑風景區潛在崩塌地之順向坡，不得申請開發，無法供建築使用，於同年 3月9日、4月15日函請被上訴人出面解決未果，因該土地存有瑕疵，已屬給付不能，乃依民法第354條、第359條、第226條及第 256條之規定，於同年6月間以起訴狀繕本之送達對被上訴人表示解除買賣契約之意思，被上訴人自應將所受領價金返還予伊。縱認被上訴人得解除契約沒收價金，其違約金顯亦過高，伊請求依法酌減，被上訴人仍應返還不當得利等情。為此依民法第259條第1款規定為先位聲明，並於本院前審本於不當得利返還請求權為追加備位之訴，均求為命被上訴人給付伊 460萬元暨加付法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：兩造簽約後，伊即將土地所有權狀、土地登記謄本及都市計畫土地使用分區證明書等交付訴外人周安妤地政士，並經用印完畢，伊已亟盡告知之能事，且未保證系爭土地可供建築使用。嗣上訴人以價金過高，兩造議定價金減為1850萬元。被上訴人卻又拒不辦理移轉登記，經伊於99年2月25日、3月15日定期函催履行，詎上訴人仍不履約，尚欠價金尾款1390萬元，伊始於同年4月8日函知解除買賣契約，並依約將上訴人已付價金 460萬元全部沒收，充作懲罰性違約金。至上訴人指稱系爭土地位屬大坑風景區潛在崩塌地之危險區或高危險區，純係空言臆測。伊既無不履行所有權移轉登記等給付不能情事，上訴人據以解除契約請求返還價金，或依不當得利法律關係備位請求返還已付價金 460萬元即無理由等語，資為抗辯。（上訴人先位之訴，以系爭土地有瑕疵等由解除契約，請求被上訴人返還價金部分，經本院前審判決駁回，上訴人上訴後，亦經最高法院駁回確定，不在本院審理範圍）
三、被上訴人前揭解除契約有理由，業經判決確定。惟上訴人主張違約金過高是否有理由？上訴人依不當得利請求被上訴人返還 460萬元之違約金，是否有理由？即為本件審理之重點，經查：
㈠按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此有最高法院79年度台上字第1915號及51年度台上字19號判例意旨可資參照。
㈡又民法第 252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之
事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。又當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
㈢本件上訴人遲延給付買賣價金，被上訴人依系爭買賣契約第
10條第 1款之規定，解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之買賣價金460萬元，即非無據。又依系爭契約第10條第1款明文規定，被上訴人沒收上訴人給付之 460萬元違約金，應屬懲罰性違約金之性質，而上訴人於本院主張前揭違約金過高，本院認依內政部編印預售房屋買賣契約範本第27條第
2 項約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收房地總價款‧‧‧『最高不得超過百分之15』計算之金額‧‧‧」；查本件上訴人已給付簽約款 230萬元，用印款230萬元，共460萬元，上開金額佔買賣價金1850萬元百分之24，顯已逾內政部編印預售房屋買賣契約範本第27條第 2項百分之15之規定，益證本件違約金約定，確屬過高。
並審酌：⑴被上訴人解約後仍保有系爭土地所有權，得再出售獲取利益，又本院命其提出證據證明出賣系爭土地後另向他人購買烏日土地，亟須貸款支付利息之事，其仍未提出；⑵本件代書費係由上訴人支付，被上訴人實際上所受損害在於伊若能如期履約時，以價金尾款 1390萬元依年息百分之5計算原應過戶之日至解約之日約兩個月期間之利息，其可享受之價金使用利益約僅12萬元；⑶另被上訴人雖抗辯：伊因欠錢，急需資金使用，方售賣系爭土地等語（見一審卷71頁、本院前原審卷91頁背面及94頁），但迄未提出證據證明。
基於兩造於系爭契約相關利益之衡平，認前揭違約金應核減為140萬元始為適當。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。末按，不當得利之受領人，其所受之利益現尚存在者，除應返還其利益外，應否附加利息一併償還，應以受領人於受領時，或受領後返還前，是否知無法律上之原因以為斷。其於受領時知悉者，應自受領時起，自受領後返還前知悉者，應自知悉時起，為利息之起算時期，此觀民法第182條第2項之規定甚明，前揭規定係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，要與民法第 233條規定法定遲延利息有所不同。經查，本件被上訴人解除系爭契約而得沒收之懲罰性違約金既經本院核減為 140萬元，則超過140萬元之320萬元部分，被上訴人即屬無法律上之原因而受有利益，上訴人依不當得利請求返還，即有理由，上訴人逾此部分之請求，則為無理由。又本件上訴人乃係違約而遭被上訴人解除系爭契約並沒收買賣價金，故於本件判決核減前揭違約金確定前，被上訴人尚即非無法律上原因而受有前揭價金，故上訴人請求被上訴人返還超過本院核減金額140萬元外之320萬元，應自本件判決確定日起至清償日止計算法定遲延利息。
四、綜上所述，上訴人於本院追加備位之訴，主張前揭違約金過高，依不當得利法律關係請求被上訴人返還違約金，經本院核減前揭違約金為140萬元，故上訴人請求被上訴人返還320萬元及自本件判決確定日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許，上訴人超過前揭部分之備位請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法暨舉證，均已無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁。
六、據上論結，本件上訴人追加備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
上訴人不得上訴，被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳慈傳中 華 民 國 101 年 3 月 20 日