臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上字第267號上 訴 人 陳金菊訴訟代理人 林彥百律師被上訴人 王依惠訴訟代理人 賈俊益律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國101年5月17日台灣台中地方法院100年度訴字第2906號第一審判決提起上訴，本院於民國101年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人王依惠主張：伊於民國98年4月4日將所有臺中市大里區（縣市合併前為臺中縣大里市○○○段○○○○ ○○號土地及其上100建號建物即門牌號碼為臺中市○里區○○路○○○巷○○號房屋，以新台幣（下同）750萬元出售予上訴人陳金菊，並於98年5月25日將系爭房地所有權移轉登記予陳金菊所有。陳金菊即以系爭房地設定最高限額抵押權予臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）而向新光銀行貸款540萬元，惟僅清償410萬元，用以塗銷原設定之抵押權，其餘價金340萬元則未給付，伊因而於100年10月11日以存證信函催告上訴人依限清償，否則以該存證信函為解除契約之意思表示，詎陳金菊仍未依限清償，上開買賣契約因而解除，爰依民法第259條規定，提起本訴。並聲明陳金菊應將系爭房地所有權移轉登記予伊；應自系爭房地遷讓、返還予伊；應給付違約金112萬5000元等語。（給付違約金部分經原審判決駁回後，未據王依惠聲明不服，未繫屬於本院，爰不予贅述）
二、上訴人陳金菊則辯以：兩造口頭約定系爭房地之買賣價金為570萬元，然為取得銀行較高貸款，因而在買賣契約書上記載買賣總價為750萬元。伊以系爭房地設定最高限額抵押權向新光銀行貸得540萬元後，其中410萬元用以清償原抵押貸款，另120萬元則匯款至被上訴人之姊王依婷之帳戶用以清償買賣尾款，其餘買賣價金40萬元，王依惠則同意伊於日後能負擔時再行清償。王依惠解除契約，實有違誠信原則，為無理由等語。
三、兩造不爭執事項：⑴王依惠將系爭房地出售予陳金菊，兩造於98年4月4日訂立買賣契約書。
⑵王依惠已於98年5月25日將系爭房地所有權移轉登記予陳金菊所有。
⑶陳金菊已清償原設定抵押之貸款債務410萬元。
⑷王依惠曾於100年10月11日寄發存證信函，催告陳金菊應於
函到後三日內清償買賣價金餘款，否則，即以該存證信函解除雙方間之買賣契約，該存證信函並於同年月18日送達陳金菊。
⑸陳金菊於98年5月25日設定最高限額抵押權648萬元予新光銀行。
⑹系爭房地現為陳金菊占有中。
四、得心證之理由如下：⑴王依惠主張其將系爭房地出售予陳金菊，兩造於98年4月4日
訂立買賣契約書，伊已將系爭房地所有權移轉登記與陳金菊並已交付予陳金菊占有等語，為陳金菊所不爭執，並有不動產買賣契約書在卷足證（見原審卷第10至18頁），堪認王依惠此部分主張為屬實。
⑵王依惠主張系爭房地之買賣總價金為750萬元云云，為陳金
菊所否認，辯稱買賣價金為570萬元等語。經查：系爭不動產買賣契約書固然記載買賣總價款為750萬元，惟簽約當時在場之證人即代書黃湘云及證人黃薪卉一致證稱兩造約定買賣價金為570萬元，買賣契約書之所以記載750萬元，係為向銀行貸得較高款項等語（見原審卷第68頁、第70頁反面、第71頁正面）。而兩造不爭執為真正之王依惠與林俞君於100年10月18日之電話交談錄音譯文，王依惠並不否認買賣價金為570萬元之事實（見原審卷第97頁錄音譯文）。至於證人即王依惠之姐王依婷證述「570萬元是林俞君當初開出的價金」、「約定買賣價金是750萬元」等語（見原審卷第74頁背面、75頁筆錄），恐係迴護之詞，尚難採信。綜上，陳金菊辯稱本件買賣契約所約定之總價為570萬元等語，應為可採。
⑶陳金菊辯稱：業已給付部分買賣價金410萬元等語，為王依
惠所不爭執，應堪信為真實。陳金菊另辯稱：除已清償410萬元外，又匯款120萬元至王依婷之帳戶以清償系爭房地買賣價金云云；為王依惠否認，主張該匯款之120萬元並非清償系爭買賣價金等語。經查：
⒈兩造約定系爭房地買賣總價為570萬元，而為使陳金菊日
後可向銀行貸得較高款項以支應價金，故於買賣契約書內記載買賣總價為750萬元等情，已詳如前述。又系爭買賣契約第3條關於尾款（600萬元）之約定「有貸款者依第四、五條約定。」，而第4條約定貸款金額為600萬元，第5條第2項則約定「核貸金額不足抵付時，甲方（指陳金菊）應於貸款核撥同時以現金一次補足」等語（見原審卷第13頁）。則向銀行辦理貸款核撥不足時，陳金菊即應以現金一次補足全部買賣價金。
⒉陳金菊辯稱曾由林俞君於98年6月4日會同王依婷、黃湘云
匯款120萬元至王依婷之帳戶，用以清償本件買賣價金等語，陳金菊確有匯款120萬元至王依婷之帳戶，業經王依婷、黃湘云證述明確（見原審卷第68-75頁），此部分堪信陳金菊所辯為真實。然而，系爭房地之出售人係王依惠而非王依婷；且王依婷證稱其只負責協調，簽約事項都是王依惠個人決定等語（見原審卷第75頁），再參之王依惠於98年4月4日確曾親自至證人黃薪卉家中與陳金菊訂立買賣契約等情，已據證人黃湘云、黃薪卉、王依婷等人證述在卷（見原審卷第68頁背面、71頁、74頁背面），則王依惠果授權王依婷代為處理系爭買賣，何必親自至黃薪卉家中與陳金菊簽約，是王依惠主張並未授予王依婷代理權，應堪採信；至於證人黃湘云固曾證稱：「當時由林俞君、王依婷告知要匯給王依婷的帳號，作為120萬元尾款」等語（見原審卷第68頁背面），然證人黃湘云就「被上訴人有同意120萬元匯給王依婷﹖」之問題，只空泛證述：「王依婷代理被上訴人處理賣方的事務」等語（見原審卷第68頁背面），而無法進一步說明如何確認王依惠有授權王依婷之事實，由此可見，證人黃湘云此部分證述，或屬於其主觀上之猜測結果，尚難遽採。又王依婷與林俞君間另有其他金錢往來，有匯款單、匯款憑條、錄音譯文等足證（見原審卷第60、61、65、94-112頁），且林俞君亦證稱：伊曾積欠銀行款項、不能使用個人之帳戶，王依婷曾於98年6、7月左右將其所有之上海商業儲蓄銀行的帳戶存摺借伊使用，伊已於100年3月間返還王依婷等語（見原審卷第73頁）。則王依婷所有之上海商業儲蓄銀行帳戶存摺在100年3月間既仍出借予林俞君使用中，100年3月4日所存入之100萬元應仍在林俞君掌管使用中，自難據為林俞君清償其積欠王依婷債務之憑據。上海商業儲蓄銀行帳戶於100年3月4日所存入之100萬元，尚無從認係林俞君返還王依婷於98年3月31日所借之100萬元。陳金菊又辯稱：林俞君事後又依王依婷之指示，自林俞君所管領之王依婷所有之上海商業儲蓄銀行帳戶內匯款70萬元至「王依惠」之帳戶，以清償王依婷在98年3月31日出借之100萬元，因此，林俞君只積欠王依婷借款債務30萬元而已云云，然而林俞君究係以存入王依婷上海商業銀行帳戶之100萬元，抑或以匯款70萬元至王依惠帳戶，以清償王依婷在98年3月31日所出借之100萬元，所述先後不一，已難置信。又林俞君與王依婷間資金往來頻繁、關係密切，是尚難認上開120萬元匯款係陳金菊給付系爭買賣尾款。況且，依陳金菊所辯，林俞君於100年3月9日匯款70萬元至王依惠之帳戶，作為清償林俞君積欠王依婷在98年3月31日出借之100萬元後，林俞君尚積欠王依婷借款30萬元。而林俞君在知悉王依惠寄發存證信函向陳金菊催告函後，與王依惠通話中陳稱：「我要還你錢啊！問題是我們總是要坐下來說要怎麼還嘛！…本來是190萬啊！…」等語（見原審卷第97頁錄音譯文），由此益見，陳金菊尚積欠買賣價金160萬元未清償（計算式：570萬－410萬＝160萬；30萬＋160萬＝190萬）。
⒊又縱認上開120萬元係給付買賣尾款，陳金菊亦不否認確
尚積欠40萬元買賣價金之事實，則陳金菊於100年10月18日收受王依惠在100年10月11日所寄發之存證信函後，確仍遲延給付買賣價金，且於催告期限屆滿後生解除契約之效力，則王依惠主張已解除雙方間之買賣契約，核無不合。
⑷王依惠既已合法解除兩造間之不動產買賣契約，其依民法第
259條第1項之規定，請求陳金菊將所系爭土地及房屋所有權移轉登記予王依惠所有，並自系爭房地遷出，及交還該房地，洵屬有據，應予准許。原判決因而為陳金菊此部分敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 25 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第
2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第 9條規定一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉恒宏中 華 民 國 101 年 9 月 25 日