臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上字第406號上 訴 人 陳志勇被 上訴人 陳志宏上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於民國101年9月10日臺灣苗栗地方法院101年度訴字第161號第一審判決提起上訴，本院於102年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於後開第二項不利於上訴人部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
確認上訴人就臺灣苗栗地方法院99年司執字第13928號強制執行事件執行標的中之苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地有優先承買權存在。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人主張；坐落苗栗縣○○鎮○○段0000000000000地號土地（下稱系爭土地）原為陳○○所有，上訴人之父陳○○於農業發展條例修正前與陳○○就系爭土地有耕地租賃法律關係存在，上訴人之父陳○○於94年10月3日死亡，其子女有上訴人、訴外人陳○○、陳○○、陳○○四人，其中陳○○、陳○○、陳○○等三人均依法拋棄繼承，且經全體繼承人遺產分割由上訴人單獨繼承系爭土地租賃法律關係之權利義務等情，業經上訴人於本院提出戶籍謄本、繼承系統表、繼承拋棄書、遺產分割協議書及印鑑證明影本為證（見本院卷第110至111頁、第127至132頁），本院認：⑴陳○○之繼承人陳○○、陳○○、陳○○雖出具繼承拋棄書，然上訴人並未提出渠等已依法定期限向法院辦理拋棄繼承手續之證明，故尚難認前揭拋棄繼承業已合法生效；⑵前揭繼承人拋棄繼承雖不生效力，然陳○○之全體繼承人於本件言詞辯論終結前既已成立遺產分割協議，同意系爭土地之租賃法律關係由上訴人一人繼承，則上訴人一人提起本件訴訟，即有當事人適格，被上訴人抗辯上訴人當事人不適格云云，尚有誤會，不足採信。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：㈠系爭土地原為訴外人陳○○所有，經原審法院99年度司執第
13928號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，於民國（下同）101年2月9日經被上訴人以總價新臺幣（下同）1,669,300元拍定，惟上訴人為系爭土地之優先承買權人，已為優先承買系爭土地之意思表示，被上訴人自不得對抗上訴人，因被上訴人否認上訴人就系爭土地有優先承買權，爰提起確認之訴，並聲明如上訴聲明第二項所示。
㈡上訴人之父陳○○於農業發展條例修正前與系爭土地之前所有權人陳○○有耕地租賃法律關係存在：
⑴上訴人之父陳○○自75年起即向訴外人陳○○承租系爭土地
，從事耕作，並約定租金為每年二期，第一期稻殼500台斤、第二期稻殼300台斤，並於其上建造雞舍，從事養殖雞隻之畜牧使用。當時雙方雖未定有書面租約，惟承租人陳○○確有自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第1條、第15條第1項、第2項、第20條及土地法第106條規定，訴外人陳○○與陳○○間確實已成立耕地租賃法律關係。
⑵嗣後訴外人陳○○於76年9月3日將系爭土地移轉予訴外人陳
○○，訴外人陳○○又於94年間以贈與名義將系爭土地移轉予訴外人陳○○，訴外人陳○○再於96年5月16日以買賣名義將系爭土地移轉於訴外人陳○○名下，惟渠等均承受訴外人陳○○與陳○○間之耕地租用關係，並繼續收取租金。
㈢上訴人基於繼承而取得承租權，並與系爭土地後手間存在耕地租賃法律關係：
⑴上訴人之父陳○○於94年10月3日死亡，其子女有上訴人、
訴外人陳○○、陳○○、陳○○四人，其中陳○○、陳○○、陳○○等三人均依法拋棄繼承，由上訴人單獨繼承系爭土地租賃法律關係之權利義務，且全體繼承人已成立遺產分割協議，同意由上訴人一人繼承系爭土地租賃法律關係。
⑵上訴人繼承系爭土地之租賃法律關係，即改由上訴人給付租
金，有○○○碾米廠繳納稻殼明細表可證，自95年起至101年2月9日拍定前，上訴人仍繼續耕作並繳納租金，訴外人陳○○亦委託上訴人以耕作管理之實代為繳納租金，有休耕申報書可證。於101年2月9日系爭土地拍定時，上訴人與訴外人陳○○之耕地租約仍然存在，上開事實亦經證人陳○○、徐○○及陳○○到庭證述明確，故原審逕認租賃契約於100年4月1日已屆滿，自不足採。
⑶耕地租約，非以書面為生效要件，故被上訴人辯稱系爭租約
僅口頭約定並否定其效力，並無理由。另○○○碾米廠所出具之證明，得以證明上訴人之父陳○○曾經交付租穀給陳光俊，上訴人之父陳○○與系爭土地之所有權人間於89年1月26日公布施行農發條例前已有耕地租賃法律關係存在。
⑷養雞事業係畜牧之一種，租用農地從事養雞應屬耕地租賃，
而有耕地三七五減租條例之適用，原審認定無上開條例之適用，自不足採。又證人陳○○與兩造為堂叔關係，由此足證其於原審之證述係客觀公正，原審逕憑證人與上訴人有堂叔關係而否定其證述，亦有違誤。
⑸系爭土地查封後，上訴人仍使用系爭土地並繳納租金予訴外
人陳○○，此與最高法院67年度第9次民庭庭推總會決議㈡之情況不同，無從適用上開決議。再者，本件上訴人與訴外人陳○○間存有耕地租賃法律關係，其租約雖屬耕地租賃，期間98年4月2日至100年4月1日止，租期二年，惟依耕地三七五減租條例第5條規定，應至104年4月1日始屆期。退步言，縱使該租約於100年4月1日屆期，惟出租人並未收回自耕，而上訴人仍繼續耕作，其租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，故系爭土地於101年2月9日拍定時，上訴人與訴外人陳○○之耕地租賃契約尚存在，上訴人仍為系爭土地之承租人，而原審逕認本件租賃關係無法更新或延展，顯有違誤。⑹被上訴人雖辯稱，自100年4月1日租期屆滿，未再續約，上
訴人未給付租金，此顯非事實。且被上訴人亦不得依土地法第114條第1項第3款、第7款規定，終止耕地租賃法律關係。
㈣上訴人就系爭土地有優先購買權：
⑴系爭土地雖經債權人華南商業銀行聲請強制執行，惟依土地
法第106條及第107條規定，上訴人對於系爭土地有物權效力之優先承買權。且上訴人承租系爭土地之租賃關係，其租賃契約之續約及終止，依農業發展條例第20條第2項、當時之民法第451條、土地法第109條及耕地三七五減租條例第20條等相關規定，可視為不定期限繼續契約或應續訂租約而得主張耕地承租之優先承買權。再者，系爭執行事件之債務人陳○○與上訴人再續行訂立系爭土地之租賃契約時，承諾給予上訴人優先承買權，上訴人為法定優先承買權之耕地承租人，自得於系爭執行事件依法聲請優先承買系爭土地。
⑵原審判決所引用強制執行法第51條第2項、第98條第1項規定
及最高法院67年度第9次民庭庭推總會會議決議，認上訴人不得主張民法第451條所定默示更新不定期繼續租約之效果，惟上開見解及規定，係針對一般民法之租賃契約，本件屬耕地三七五減租條例或土地法之耕地租約，上開規定為民法之特別法，基於特別法優先普通法原則，應優先適用耕地三七五減租條例或土地法規定，故依耕地三七五減租條例第5條規定，租期至少六年，系爭租約至104年4月1日始屆期，縱認租期於100年4月1日屆滿，惟因上訴人仍願承租且繼續耕作使用，而訴外人陳○○並無收回自耕，故上訴人仍為系爭土地之承租人，原審判決逕認系爭租約無法更新或延展，上訴人就系爭土地並無優先買權，與法有違。
⑶如前述，上訴人之父陳○○於農業發展條例修正前與系爭土
地之前所有權人陳○○有耕地租賃法律關係存在，上訴人基於繼承而取得承租權，其租賃契約於75年間即已存在，嗣後上訴人與訴外人陳○○所訂之租賃契約書，並未更動原有租賃契約之內容，應不適用新修正之農業發展條例第20條第1項規定。又系爭土地於101年2月9日經原審法院拍定，上訴人即當場向執行法院表明對系爭土地有優先購買權，並記明於筆錄，於法定期間提起訴訟，不因陳○○於101年3月10日死亡而影響上訴人之優先購買權。
二、被上訴人則以：㈠上訴人之父陳○○就系爭土地並無耕地租賃法律關係：
⑴上訴人之父陳○○與訴外人陳○○所成立之租賃契約，其後
上訴人與訴外人陳○○所成立之租賃契約，其締約之當事人不同，係二個獨立之契約先後分別存在，上訴人是否得繼承其父陳○○與訴外人陳○○之租賃契約，誠有疑義。本件係存在二個不同之租賃關係，且上訴人並非因繼承取得其父與訴外人陳○○間之租賃關係。
⑵證人陳○○雖原審證稱，上訴人於74、75年間有承租系爭土
地，然與上訴人主張自82年起承租系爭土地，顯然有所出入。又上訴人主張於96年8月22日向訴外人陳○○申請畜牧設施土地使用同意書開始從事養殖雞隻使用，而其既將系爭土地出租予上訴人，何以再領取休耕給付，是否為上訴人與訴外人陳○○通謀虛偽意思表示以詐領休耕給付，故上訴人主張土地法上之耕作租用，究竟為何，應由上訴人負舉證責任，以實其說。
⑶上訴人之父陳○○於82年起與訴外人陳○○之兄陳○○成立
耕地三七五減租條例之農業用地租賃契約，依通常情形，承租人應要求出租人會同申請登記。惟本件上訴人所主張之耕地租賃契約書，依生活經驗法則，應向苗栗縣○○鎮公所申請登記，而上訴人未能提出經登記之耕地三七五租約。上訴人主張其耕地租約未經登記之非常態事實，應由上訴人舉證之。又上訴人僅提出98年4月2日與訴外人陳○○所訂立之農地租賃契約書，其契約成立係於農業發展條例修正施行後，依法自有該條例第20條第1項之適用。
㈡上訴人就系爭土地並無優先承買權：
⑴被上訴人係依法院公開拍賣程序拍定系爭土地，係正當取得
系爭土地。上訴人主張就系爭土地有優先承買權，應就其於買賣成立或執行標的物拍定時合於法律規定優先購買權之要件，負舉證責任。另上訴人主張其基於繼承取得租賃權及對系爭土地有優先購買權存在，然欠缺實質充分之理由，不足採取。
⑵觀其最高法院40年度臺上字第1524號判例見解及土地法第10
9條規定，所謂耕地，係指農地與漁牧地而言，不包含林地。而定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約，所稱之耕地，亦指農地與漁牧。系爭土地其中之○○段0000地號土地，地目：溜、使用地類別：水利用地，依其上說明，應無土地法第109條規定之適用。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人就苗栗地方法院99年司執字第13928號強制執行事件執行標的中之苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地有優先承買權存在。而被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭土地原為訴外人陳○○所有，經原審法院以99年度司執
字第13928號強制執行事件執行拍賣，於101年2月9日經被上訴人以總價1,669,300元拍定。
⑵上訴人與訴外人陳○○曾於98年4月2日就系爭土地簽訂租賃契約，租期自98年4月2日起至100年4月1日止。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人主張其父陳○○於前揭農發條例修正前與系爭土地之
前所有權人陳○○有耕地租賃法律關係存在，上訴人基於繼承而取得承租權，並與系爭土地後手間存在有耕地租賃法律關係，是否有理由？⑵上訴人主張就系爭土地有優先承買權，是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：系爭土地原為訴外人陳○○所有，經原審法院
以99年度司執字第13928號強制執行事件執行拍賣，於101年2月9日經被上訴人以總價1,669,300元拍定等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。
㈡上訴人主張：其父陳○○自75年間起即向訴外人陳○○承租
系爭土地而有租賃關係，其因繼承而就系爭土地有租賃權存在等情，被上訴人則否認上訴人就系爭土地有租賃權，並抗辯系爭土地其中之0000地號土地，地目「溜」、使用地類別為「水利用地」，應無土地法第109條規定之適，自不得成立耕地租賃法律關係。經查：
⑴證人陳○○於本院到庭證稱：伊父親陳○○於75年間將系爭
土地出租給上訴人之父陳○○，當時並沒有簽訂書面契約，伊取得所有權後，陳○○每年分二次繳交稻穀給伊，從76年至94年均有繳交，陳○○死亡後，由上訴人繼承繼續承租，伊將系爭土地贈與給其子陳○○，其後陳○○將系爭土地出賣給陳○○，上訴人都在系爭土地上養雞，租約仍繼續存在等語（見本院卷第81至82頁）；證人即○○○碾米廠負責人徐○○於本院到庭亦證稱：「我的紀錄中，陳○○從77年8月15日起有繳交稻穀給陳○○，77年1期就是在77年8月15日繳500斤，77年2期就是在78年1月15日繳300斤，每年紀錄都有繳交，我的紀錄一直到95年1期由上訴人於95年7月29日繳交500斤，95年2期在95年12月5日繳交，所謂回食就是陳○○去領回的時間。」等語（見本院卷第82頁背面）；另證人即上訴人之鄰居陳○○於本院到庭證稱：上訴人曾在系爭土地上種稻，伊曾幫上訴人收割過，上訴人後來才養雞等語（見本院卷第83頁），此外並有收穀明細表影本一份在卷足參（見本院卷第51至53頁）。本院審酌前揭證人證詞及陳○○確實有繳交系爭土地租穀之證明，認上訴人主張其父陳○○於75年間與系爭土地當時之所有權人陳○○，就系爭土地確實有口頭耕地租約存在，應堪採信。
⑵上訴人雖曾於98年4月2日就系爭土地另簽訂書面契約，然上
訴人已陳稱該書面契約係基於前揭口頭耕地租約而補簽訂，故前揭書面契約均無礙於前揭耕地租賃關係之存在，附此敘明。
⑶按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，此有最高法院88年台上字第1號判例可資參照。經查，系爭土地中之000、0000地號土地使用編定為「山坡地保育區之農牧用地」，另0000地號土地使用編定為「山坡地保育區之水利用地」等情，業有土地登記簿謄本在卷足憑（見本院卷第35、41、47頁），而前揭0000地號土地係於73年3月28日即經非都市土地使用編定為前揭水利用地等情，亦有前揭苗栗縣○○地政事務所函文一份附卷可稽（見本院卷第143頁），則前揭0000地號土地於上訴人陳○○與陳○○訂定口頭租約時，已編定為水利用地而非屬農地，依前揭判例意旨，渠二人就前揭0000地號土地雖有租約，然非耕地租約，即無適用耕地三七五減租條例之餘地，故陳○○與陳○○僅就前揭000、0000地號土地成立耕地租賃關係，又上訴人於陳○○死亡後繼承前揭耕地租賃關係，故上訴人主張其就前揭000、0000地號土地有耕地租賃法律關係，應堪採信，其主張就前揭0000地號土地有耕地租賃法律關係，為無理由，不應採認。
㈢按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買
或承典之權，土地法第107條第1項定有明文；又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，由執行法院代債務人為出賣行為，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，由債務人讓與拍賣標的物所有權於拍定人。查本件上訴人就系爭土地中000、0000地號土地既有耕地租賃法律關係存在，被上訴人於101年2月9日拍定爭土地時，上訴人自有優先承買權存在，上訴人起訴請求確認就前揭二筆土地有優先承買權，即有理由，應予准許；又前揭0000地號土地既非農地，上訴人就該地雖有租賃權，然並無適用耕地三七五減租條例及土地法規定之餘地，自無優先承買權，故上訴人請求確認前揭0000地號土地有優先承買權，即無理由，不應准許。
㈣綜上所述，本件上訴人之父陳○○就系爭土地中之000、000
0地號土地有耕地租賃關係存在，上訴人基於繼承關係，亦有耕地租賃關係存在，故上訴人請求確認就該二筆土地有優先承買權，即有理由；另前揭0000地號土地並非農地，並無耕地三七五減租條例或土地法耕地租用之適用，上訴人請求確認有優先承買權，即無理由。原審判決疏未查明上訴人主張之租賃關係為農業發展條例修正前即已存在，誤認上訴人主張耕地租賃關係自98年4月2日始成立，因而認定上訴人就前揭000、0000地號土地並無耕地租賃關係存在而駁回上訴人之請求，於法不合，上訴人上訴指摘原判決該部分不當，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第2項所示；另原判決就上訴人前揭請求無理由部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，上訴人請求廢棄改判，為無理由，此部分上訴應予駁回。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 張瑞蘭法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高勳楠中 華 民 國 102 年 6 月 25 日