臺灣高等法院臺中分院民事裁定 101年度抗字第592號抗 告 人 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 蘇樂明代 理 人 蕭國楨抗 告 人 蕭雪花相 對 人 梁聯豊抗告人因與相對人梁聯豊間清償債務強制執行事件聲明異議，對於中華民國101年10月23日臺灣彰化地方法院101年度事聲字第69號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人於原法院聲明異議略以：依農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4項規定，土地共有人就農舍坐落用地行使優先承買權時，應連同農舍一併承買，始符規範意旨。本件定拍賣條件第5點但書（下稱系爭公告但書）違反前揭強制規定，自創出農舍不必與其坐落用地併同移轉之內容，故意使共有人陷於錯誤而未參與投標，影響投標意願，當然影響拍定價格，生侵害於債務人及債權人之權益。而共有人誤解農舍不必與坐落用地併同移轉，否則可將其持有土地再創設出售予無農舍農民，孰謂違法公告不侵害共有人權益。本件違法拍賣程序顯然故意確保拍定人可以買農舍，侵害債務人及共有人權益甚鉅。原法院以瑕疵不致侵害債務人及共有人權益為由，駁回抗告人聲請撤銷拍賣程序，實難信服，爰依法聲明異議等語。經原裁定廢棄原法院司法事務官101年9月5日101年度司執字第2615號所為駁回抗告人聲明異議之裁定，並撤銷原法院101年度司執字第261 5號執行事件，就相對人所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地應有部分2分之1（下稱系爭土地）、建號
119 1即門牌號碼彰化縣鹿港鎮○○巷0○0號建物、建號2208號即建號1191號之增建部分（下合稱系爭建物）所為之拍賣程序（下稱系爭拍賣程序）。
二、抗告人於本院抗告意旨略以：
（一）抗告人臺灣土地銀行股份有限公司部分：
１、本件執行公告既已載明「土地共有人就共有土地有優先承買權」，並註記「因本次拍賣標的訂為合併拍賣，共有人如欲主張土地優先承買權時，即應依拍定條件，連同非共有部分一併承買」等語，與辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項及農發條例所揭農地應與農舍併同移轉等規定相符。至系爭公告但書所稱「但拍定人如不願意將非共有標的讓由共有人一併承買，共有人僅得就共有部分承買，其他標的仍歸拍定人」等語，乃就房屋與共有基地併付拍賣時之一般通則性規範予以記明，屬例行記載，未因此排除農發條例之適用。
２、又系爭公告但書意旨本在賦與拍定人選擇權，使其於共有人主張優先承買權時，仍得選擇單獨就房屋部分取得所有權。惟農發條例係規定由共有人逕就農舍及其基地承買，拍定人無選擇單獨取得農舍之權利，則系爭公告但書反較農發條例更有利於拍定人，且可增加應買人之購買意願，有助於拍定。故縱系爭公告但書與農發條例規定未盡一致，亦未因此損害債務人，換言之，債務人對此並無異議之利益及適格。相對人自始未就公告事項爭執，待歷4次拍賣程序歸於拍定後，始遽稱其利益受有損害，是否符合救濟要件，實有探求必要。
３、拍賣程序除關乎實體利益，亦涉及程序經濟與權益保護必要性之整體權衡，是執行程序之瑕疵未必均屬無效、得撤銷，果得藉由後續程序補正，或受程序規範保障者對違誤無意爭執，或另可判明違誤不影響執行結果而認程序有效，避免已行程序歸於徒然。就本件言，系爭公告但書既以共有人有意依拍定價格，而就基地及其上農舍均行使優先承買權為前提，並以共有人無自用農舍，拍定人有意單獨取得房屋所有權為要件，於具體個案是否適用係屬未定，記載縱非完備，亦非必然影響後續結果。本件既已拍定，原裁定未詢問共有人及拍定人意願、拍定人是否認其利益受侵害，判明系爭公告但書有無適用可能，徒憑相對人假設推論之詞，逕予撤銷已拍定程序，難謂無率斷及侵害拍定人權益之違誤。爰依法聲明廢棄原裁定，並駁回相對人之異議。
（二）抗告人蕭雪花部分：本件強制執行案件經原法院執行處依法公告拍賣，前已多次流標，嗣於特拍中拍定，過程中皆無利害關係人提出異議，迄繁複程序後，相對人始稱程序問題、公告等違反強制規範，構成撤銷拍定之事由，顯於法不符。共有人已於共有土地上建有農舍，自僅能就土地有優先承買權，況其經原法院執行處通知後，亦放棄優先承買權，並未違反農發條例第18條第4項規定。綜上，本件並無相對人所提事項，爰依法請求廢棄原裁定，確保三方當事人權益。
三、經查，本件原法院101年度司執字第2615號強制執行事件，係就相對人所有之系爭土地及建物（加強磚造2層樓房之農舍暨增建部分之加強磚造農舍）進行拍賣，並於歷次拍賣公告附表之備註欄註明：「五、土地共有人就其共有土地有優先承買權。因本次拍賣標的訂為合併拍賣，共有人如欲主張土地優先承買權時，即應依拍定條件，連同非共有部分一併承買。但拍定人如不願意將非共有標的讓由共有人一併承買，共有人僅得就共有部分承買，其他標的仍歸拍定人。」、「七、拍賣建物為農舍、投標人資格應符合無自用農舍條件，投標人投標時提出（一）稅捐稽徵單位開具投標人之房屋財產歸戶查詢清單（二）投標人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。」等語，嗣於101年6月28日公開行特別變賣程序後之減價拍賣，由抗告人蕭雪花拍定，抗告人蕭雪花並於隔日即101年6月29日具狀補正其全國財產稅總歸戶財產查詢清單及建物登記謄本，後因相對人聲明異議，抗告人蕭雪花尚未繳足價金，原法院執行處亦未核發權利移轉證書等情，有前述歷次拍賣公告、不動產拍賣筆錄（拍定）、抗告人蕭雪花陳報狀暨全國財產稅總歸戶財產查詢清單及建物登記謄本、原法院執行處通知抗告人蕭雪花暫緩繳清價金函等件附原法院101年度司執字第2615號執行卷可稽。
四、按拍賣不動產之公告應載明定有應買資格或條件者，其資格或條件，固為強制執行法第81條第2項第6款所明定，惟是項規定，係使一般投標人預先明瞭應買之資格或條件，促其注意，以避免發生買賣契約為無效或得撤銷之情形。然無擁有農地之人，即無法於強制執行拍賣程序中，提出「無自用農舍」之證明文件，如強令其於投標時，即應提出該證明文件，對該等人自有不公，則上開證明文件之提出，核屬得命補正之事項，非因未提出該證明文件，即認投標無效（最高法院97年度台抗字第24號裁判意旨參照）。本件抗告人蕭雪花於投標拍定時，雖未提出無自用農舍之證明，然業於投標隔日陳報全國財產稅總歸戶財產查詢清單及建物登記謄本補正，且經原法院執行處審認為符合應買資格，其投標即非無效。原裁定認司法事務官就此部分之認定，並無違誤，自屬有據。
五、次按，拍賣不動產，應由執行法院先期公告不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明。為強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項等規定所揭。查：
（一）農舍與其基地所有權應一併移轉：農業用地允許興建農舍之政策目的，主要係為協助農地經營與管理，農發條例第18條明定農舍應與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權，主因避免農舍與農地所有權人分屬不同人，衍生農舍與農地管理等問題；若農地與農舍所有權分屬多人或權利不等時，除造成農地規定之複雜化外，亦將影響農地之生產經營環境（行政院農業委員會95年1月3日農水保字第0000000000號、93年10月27日農企字第0000000000號函意旨參照）。又農業發展條例第3條第10款規定：「農業用地：指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之農舍…。」等語觀之，並參酌該條例之立法精神，宜解為農舍係與農業經營不可分離之設施物，目的是在於便利農地就地耕種而特予准其興建，故農舍興建人應以該農業區內有農地或農場之農民為限，且為貫徹農地農用之精神，農舍與其基地所有權應一併移轉…，故執行上似應嚴格限制農舍興建人之資格以農地所有人為限，且農舍與其基地所有權應一併移轉（內政部81年11月19日台81內地字第0000000號函參照）。
（二）農發條例第18條第4項中段併同移轉之規定，對該條例修正前後之農舍及農地移轉均有適用：
農發條例第18條第1及3項係就該條例89年1月4日修正施行前、後取得農地，無自用農舍而需興建者，應如何申請所為之規定，及該條例修正施行前共有之耕地，於修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，應如何申請所為之規定。再由該條第4項規定「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」之文義觀之，其前段、中段規範之目的，乃為使農舍與農地同歸屬於一人所有，便於農地所有人能夠使用農舍，以利於農地之耕作，增進農舍之利用及耕作之效率。而後段規範之目的，乃在於防止農地濫蓋農舍，而失去農舍僅係為輔助耕作為目的之本質，破壞農業生產環境，並造成可耕作之農地減少及炒作農地之現象。從上開規定之文義及規範之目的可知，農發條例第18條第4項前段，係為補充該條第1、3項所為之規定，殆無疑義。至於該條中段及後段，則非僅補充該條第1、3項所為之規定。易言之，上開條文前段乃係就農發條例89年1月4日修正施行後新建之農舍，所為之限制。至於該條中段及後段則不分修正前或後所興建之農舍，均應受其限制，方符合該法律修正之立法目的，否則將造成修正前所興建之農舍可與其坐落之用地之所有權分別移轉給不同之人，或修正前已蓋有農舍之農地仍得重複申請興建農舍，豈非與上開法律規定之精神背道而馳。綜上說明，足見農發條例第18條第4項中段農舍應與其坐落用地併同移轉之規定，對該條例修正前後之農舍及農地移轉均有適用（最高行政法院92年度判字第1304號及高雄高等行政法院90年度訴字第2077號判決意旨參照）。
（三）農發條例第18條第4項中段併同移轉之規定，包含強制執行程序中之拍賣：
強制執行法所為之拍賣，實務及通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，揆諸農發條例第18條第4項中段及同條第1項互核參照，法律亦無例外之排除規定，上開法條所謂「併同移轉」自應解為包含因強制執行法拍賣所為之所有權移轉，是執行法院依強制執行法相關規定執行拍賣債務人所有之農地時，該地上之農舍自應依上開條文之規範併同移轉（最高法院49年台抗字第83號判例、96年度台抗字第799號裁判意旨參照）。
（四）揆諸上揭說明，本件執行標的之系爭土地為特定農業區之農牧用地、系爭建物為86年12月1日建築完成之農舍，有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本在原法院101年度司執字第2615號執行卷可考，拍賣程序中與其有關之所有權移轉事項，自應符合前開農發條例之相關規範。易言之，系爭土地與系爭建物之所有權應併同移轉，雖系爭建物係於農發條例89年1月4日修正施行前所建築完成，亦有併同移轉之適用。據此，系爭公告但書謂：「但拍定人如不願意將非共有標的讓由共有人一併承買，共有人僅得就共有部分承買，其他標的仍歸拍定人。」等語，顯與農發條例第18條第4項中段所揭：「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之強行規定意旨不符，並有使投標人誤認其如不願將農舍由共有人承買，仍能取得農舍所有權，而對是否決定應買及出價高低有影響。相對人就此部分主張為違法，聲明異議請求撤銷系爭拍賣程序，原裁定予以准許，即非無憑。抗告人稱系爭公告但書屬例行記載，未排除農發條例之適用，無違反相關規範，亦未侵害相對人之利益，相對人不具聲明異議之適格云云，尚非可採。從而，原法院以司法事務官以101年9月5日101年度司執字第2615號民事裁定處分駁回相對人之聲明異議，尚有未洽，而撤銷原法院101年度司執字第2615號執行事件就相對人所有系爭土地及系爭建物所為之系爭拍賣程序，於法並無違誤。抗告人仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 蔡 秉 宸法 官 翁 芳 靜以上正本係照原本作成。
本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告；如提再抗告，應於收受送達後10日內向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,000元，及委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
書記官 粘 銘 環中 華 民 國 101 年 12 月 28 日