臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上更㈠字第33號上 訴 人 廖佩錱訴訟代理人 李昶欣律師複代理人 楊惠雯複代理人 蕭欣莉被上訴人 李茂渠被上訴人 蔡美鈴共 同訴訟代理人 涂芳田律師複代理人 何俊龍律師上列當事人間請求解除契約返還房屋等事件，上訴人對於民國100年5月26日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第50號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於民國103年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用及追加費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人於原審起訴，本於系爭契約書第4條第6項約定解除契約，並請求回復原狀返還系爭房屋；嗣提起上訴後，追加先位之訴以伊未能將國有基地租賃權轉讓予被上訴人之同一基礎事實，本於以不能之給付為標的契約無效，及民法第767條規定，請求判決如先位聲明所示（見本院前審卷第44頁追加聲明狀、128頁之言詞辯論筆錄），於本院再就民法第767條之主張，更正為民法第179條（見本院卷二88頁之上訴人辯論意旨狀），合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，爰予准許。又其備位之訴係就解除契約回復原狀之訴訟標的，補充事實上及法律上陳述（見本院前審卷第105頁、上訴人100年10月12日書狀），揆諸民事訴訟法第256條規定，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、訴訟要旨：
一、上訴人主張：㈠先位部分：被上訴人李茂渠及蔡美鈴於民國95年9月18日，
分別向伊購買門牌號碼臺中市○○區○○○巷000號之6、同巷140號之2之未辦理保存登記房屋（如原判決附圖所示編號
F、C房屋），及其基地臺中市○○區○○段○○○○○○○○號國有土地（下稱系爭國有土地）各六分之一基地租賃權，價款各新臺幣（下同）500萬元、486萬元，分別訂有建物所有權買賣移轉契約書暨土地地上權讓渡書（下稱兩造系爭契約）。伊雖已分別將房屋交付上訴人，惟伊與出租機關財政部國有財產局台灣中區辦事處（已改制為財政部國有財產署中區分署，下稱國產署中區分署）之國有基地租賃契約書（下稱系爭國有基地租賃契約），明定租賃權轉讓應得出租機關同意，且有禁止房屋轉讓之特約，故無民法第426條之1基地租賃權法定移轉規定之適用，國產署中區分署基於國有非公用不動產出租管理辦法第37條第1項、第38條第1款之規定，依法不得同意過戶換約，該署前於100年9月27日以台財產中管字第00000000000號函表明「本案土地既已終止租賃關係，申請案失所附麗」、99年8月25日台財產中管字第0000000000號函表明「本案土地倘經本處終止租賃關係，自無法同意辦理過戶換約事宜」，是以兩造契約違反國有財產法第42條第1項第1、2款，及國有非公用不動產出租管理辦法第37條第1項、第38條第1款等公法上限制與法律禁止之規定，係自始客觀給付不能，依民法第246條第1項規定應屬無效。伊先位之訴主張兩造契約無效，並依民法第179條規定請求返還系爭房屋。
㈡備位部分：被上訴人李茂渠、蔡美鈴僅分別各給付買賣價金
330萬元、290萬元，尚分別積欠170萬元、196萬元，伊得以被上訴人積欠買賣價金為由解除契約，依解除契約回復原狀之法律關係求為命上訴人返還系爭房屋；又上訴人亦得本於兩造契約第4條第6項約定，以國有基地因可歸責於上訴人事由不能辦理過戶換約為由，解除兩造系爭契約，依解除契約回復原狀之法律關係求為命上訴人返還系爭房屋之判決。
㈢於原審起訴聲明：被上訴人李茂渠、蔡美鈴應分別將坐落
系爭號國有土地上、系爭140號之6、140號之2之未辦理保存登記之房屋，返還上訴人（上訴人請求被上訴人蔡美鈴給付46萬元本息部分，第一審為其敗訴判決後未據聲明不服，已確定不贅）。於本院聲明：一、先位部分：⒈原判決除確定部分外廢棄。⒉確認被上訴人李茂渠與上訴人所訂系爭買賣契約、被上訴人蔡美鈴與上訴人所訂系爭買賣契約均無效。⒊求為判決如第一審訴之聲明所示（確定部分除外）。二、備位部分：⒈原判決除確定部分外廢棄。⒉求為判決如第一審訴之聲明所示（確定部分除外）。
二、被上訴人辯稱：國有財產法第42條第4項授權主管機關核定發布之國有非公用不動產出租管理辦法第37條第1項、第38條第1款之規定，係基於債之相對性之法理而來，非謂承租人與第三人間之債權契約無效；而承租人本於租賃權讓與之債權契約，負有取得出租人同意、使第三人取得租賃權之義務，倘未能履行，應負債務不履行責任（最高法院88年度台上字第1447號判決意旨參照）。上開規定，非為租賃權轉讓之法令限制，亦無民法第246條「自始客觀不能」之情形。
且國產署中區分署已函復本件得依國有財產法第42條第1項第2款及相關規定辦理申租，即便確無法辦理過戶換約事宜，係權利瑕疵擔保責任、債務不履行之問題。況無論租賃權轉讓之約定是否有效，關於房屋轉讓之約定，依民法第111條規定仍屬有效。至於備位部分，被上訴人李茂渠、蔡美鈴皆已付訖買賣價金；上訴人以可歸責於己之事由解除契約，有違兩造系爭契約第4條第6項約定之真意及誠信原則等語。
並聲明：上訴人之訴駁回。於本院答辯聲明：上訴駁回。
叁、兩造不爭執事項（見本院卷一228頁之102年11月20日準備程序筆錄）：
㈠兩造於95年9月18日訂立系爭契約書。
㈡原證二之本票、原證三之借款契約書、原證四之支票，係上訴人親自簽名。
㈢上訴人就原證二之本票提起確認本票債權不存在之訴，經原
法院97年度中簡字第2829號敗訴判決，並於原法院98年度簡上字第300號撤回上訴確定。
㈣系爭契約之收款明細係上訴人親自簽名。
㈤國產署中區分署（改制前國產局中區辦事處）曾就兩造間聲請過戶換約事宜以原審卷27頁函文註銷申請案。
㈥關於本案土地能否申租，國有財產局中區分署於102年6月5日以台財產中租字第00000000000號函敘明意見。
肆、得心證之理由：
一、先位之訴部分：㈠按民法第246條第1項前段規定「以不能之給付為契約標的者
，其契約無效」，係指自始客觀不能而言，倘為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則屬債務不履行之問題（契約仍屬有效）。蓋當事人雙方意思表示一致，契約即為成立，為貫徹私法自治原則，應儘量承認其效力，僅締約時契約標的客觀上即無履行可能，始賦與契約無效之法律效果。而按租賃契約之承租人，與第三人簽訂租賃權轉讓之債權契約，由第三人為承租人而與出租人成立租賃關係，原承租人則脫離租賃關係之契約，此種情形，該契約既為原承租人與第三人簽訂，出租人並非系爭債權契約之當事人，本不受他人債權契約效力之拘束，除法律明定租賃關係對於該第三人繼續存在之規定外（例如民法第426條之1規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」），原承租人與第三人債權契約之約定，對出租人原不生效力，亦即無從逕依其約定，對出租人發生契約當事人變更之效力（此與債權讓與之準物權行為，僅需由讓與人或受讓人將其讓與事實通知債務人有間）。惟原承租人與第三人之債權契約，非謂出租人如未同意，即屬以不能之給付為標的。查兩造簽訂系爭契約時，上訴人與國有財產署之間有租賃關係存在，有國產局中區辦事處99年8月25日台財產中管字第0000000000號函（見原審卷第63至67頁、原審判決書第8至9頁）、100年9月27日台財產中管字第00000000000號函（見本院卷一第257頁）、國產署中區分署102年6月5日台財產中租字第00000000000號函（見本院卷一第147至148頁)，在卷可憑。而國有基地之租賃，得依相關規定辦理換約，有上揭函文內容、上訴人起訴狀所附國有非公用不動產過戶換約申請書，暨系爭國有基地租賃契約書其他約定事項第9項：「承租人就地上房屋全部或一部如有轉讓第三人之需者，應事先徵詢出租機關之同意，違者由出租機關終止租約。但承租人願支付當月租金額二倍之違約金，並會同受讓人向出租機關申請過戶換約者，不在此限。」之約定可參，足認兩造系爭契約約定，並無以不能之給付為標的之自始客觀不能情形。
㈡上訴人固謂國有財產法第42條第1項第1、2款，及國有非公
用不動產出租管理辦法第37條第1項、第38條第1款規定，對於租賃權之轉讓明定需「事先」經出租機關同意，是以系爭契約因以法律不能之給付為標的而無效云云。惟按國有財產法第42條規定授權財政部訂定之國有非公用不動產出租管理辦法第37條第1項規定：「依本法第42條第1項辦理標租或逕予出租者，承租人轉讓其租賃權，應先經出租機關同意」，同辦法第38條第1款規定：「依本法第42條第1項辦理標租或依同條項第一款、第二款逕予出租者，承租人得轉讓其租賃權之對象如下：一、租用基地，為地上非國有建築改良物移轉後之所有人」，僅係就國有基地之租賃，本於房屋與基地租賃權不可分離之本旨，揭櫫前揭所述債權契約基於債之相對性，不及於契約以外之他人（即原出租人）之法旨，非謂法律就國有基地租賃權，定有禁止轉讓之法律限制，亦非客觀上不能之給付（最高法院101年度台上字第1835號發回意旨已指明此一法律見解，本院為受發回之法院，依民事訴訟法第478條第4項規定，以之為判決基礎）。質言之，租賃契約之原承租人，本得與第三人簽訂租賃權轉讓之債權契約，出租人同意與否，僅涉及租賃契約當事人是否變更之法律效果，非謂原承租人與第三人租賃權轉讓之債權契約無效。是以上揭國有非公用不動產出租管理辦法第37條第1項及同法第38條第1款規定，僅係揭櫫債權契約基於債之相對性，不及於契約以外之他人（即原出租人）之法旨，而非法律就國有基地租賃權定有禁止轉讓之法律限制。前揭國產署中區分署102年6月5日台財產中租字第00000000000號函（見本院本審卷一第147至148頁)，亦載明「…本分署96年9月11日、97年7月15日分別與吳雪玲、廖佩鑫君2人訂立之國有基地租賃契約尚屬有效，爰本分署已於100年12月23日函知渠等2人『租賃關係存續』」、「關於承租人如未事先徵詢出租機關同意，而逕將承租國有土地上房屋轉讓第三人時，倘承租人願依租約約定支付違約金並會同建物受讓人申辦過戶換約手續者，出租機關仍得同意渠等辦理過戶續租事宜」、「房屋之全體所有權人於釐清所有權屬後，仍得依國有財產法第42條第1項第2款及上開規定檢證共同申租」等語，亦同其旨。就此觀之，租賃權之轉讓未事先徵詢出租人同意，固涉及出租機關日後是否同意受讓人申辦過戶換約手續，暨原承租人應否本於債權契約之約定，對於第三人負債務不履行損害賠償責任之範圍，與契約標的是否自始客觀不能無涉。則上訴人援引國有非公用不動產出租管理辦法第37條第1項及同法第38條第1款規定，主張系爭契約因以法律不能之給付為標的而無效云云，亦無可採。
㈢綜上所述，上訴人先位之訴，主張伊（原承租人）與被上訴
人簽訂租賃權之轉讓契約，違反上揭管理辦法第37條第1項、同辦法第38條第1款規定，係違反法律禁止規定，依民法第246條第1項規定契約無效，尚屬無憑。
二、備位之訴部分：㈠上訴人主張系爭買賣價金並未清償，據此解除買賣契約，然查：
⒈上訴人主張被上訴人李茂渠及蔡美鈴於95年9月18日，分別
以500萬元及486萬元之價格，向上訴人購買坐落系爭國有土地上六分之一基地租賃權及其上系爭未辦理保存登記之房屋，有系爭契約影本在卷可參（見原審卷第10-12頁、第25-27頁），堪信屬實。
⒉李茂渠部分：按相同之當事人，在前訴訟程序，已將訴訟標
的以外之爭執，列為主要爭點，並經當事人充分之舉證及辯論，此時法院所為判斷，除顯有違背法令，或當事人已提出其他新事證或訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點所提出之他訴訟，即不得為相反之主張或爭執，法院亦不得為相反判斷。本件被上訴人李茂渠辯稱：伊未付尾款170萬元，係因上訴人產權未清，且上訴人前稱急需付款予廠商，伊乃同意借給上訴人170萬元，已於95年10月13日簽發票號CR0000000之支票予上訴人，並已兌現，上訴人尚就該借款交付票號078566、金額170萬元之本票於伊，爰以上開借款債權，與本件買賣價金尾款170萬元抵銷等語。而上訴人前提起確認本票債權不存在之訴，經原法院97年度中簡字第2829號判決，採認李茂渠之抗辯，駁回上訴人之訴，上訴人雖提起上訴，惟於99年5月17日撤回上訴（見原法院98年度簡上字第300號同日準備程序筆錄）。
則上訴人簽發之170萬元本票債權之存否，為前揭確定判決既判力所及。關於被上訴人李茂渠有無於95年10月13日交付170萬元予上訴人，而成立消費借貸法律關係，為兩造間97年度中簡字第2829號確定判決之重要爭點，並經當事人充分之舉證及辯論，法院就此所為判斷，亦無顯然違背法令，或當事人已提出其他新事證或訴訟資料足以推翻原判斷之情形，本件即有爭點效之適用。上訴人主張被上訴人李茂渠脅迫伊簽發本票、票據原因關係不存在，有違確定判決之既判力，難認有據。再者，被上訴人李茂渠曾於95年9月15日給付上訴人訂金20萬元，同年月18日給付第一次款餘額140萬元，同年月26日給付第二次款部分金額170萬元，以上合計共330萬元，業據上訴人於原法院97年度中簡字第2829號民事判決，列為不爭執事項（見原審卷第18頁之上揭判決書第3頁）。且李茂渠確係以發票日95年9月26日、金額170萬元、支票號碼CR0000000、付款人台中市第二信用合作社南屯分社之支票，於同年月26日給付第二次款部分金額170萬元；關於系爭借款170萬元，李茂渠係交付發票日95年10月13日之支票供兌領現金等情，有該2紙支票影本在卷足憑；而該2紙支票之背面領款背書之上訴人署押為真正，背面亦填載上訴人之電話號碼等情，業據上訴人於前開確認本票債權不存在事件陳稱在卷（見上揭前案卷第77頁），上開2紙支票，事後確實由上訴人本人向台中市第二信用合作社南屯分社兌領現金等情，亦據台中市第二信用合作社南屯分社97年10月7日中二信南字第93號函覆在卷（見上揭前案卷第91頁）。
而上訴人於本院改稱係未收受95年9月26日、支票金額170萬元云云，核與前案會同兩造整理之不爭執事項、前案函詢結果，暨台中市第二信用合作社南屯分社103年3月5日中二信南字第25號函（見本院卷第56頁），皆有不符。上訴人臨訟抗辯上情，委無可採。綜上以觀，李茂渠確於同年月26日給付第二次款部分金額170萬元，其以兩造95年10月13日消費借貸契約之借款170萬元，抵銷買賣價金尾款170萬元，亦屬有據。上訴人主張系爭買賣價金並未清償，據此解除買賣契約，則屬無據。
⒊蔡美鈴部分：被上訴人蔡美鈴主張伊已付訖系爭買賣價金（
含：①95年9月18日訂金26萬元及第一次款140萬元、②95年9月26日給付170萬元、③95年10月13日給付140萬元、④96年1月19日給付尾款10萬元，以上合計486萬元）乙情，核與系爭契約收款明細欄之記載相符（見本院本審卷一第247頁之被上證三），上訴人亦不爭執其於收款明細簽名、蓋章，空言辯稱：收款明細之記載與實收金額不符，其中「第二次款170萬元、訂金26萬元係受被上訴人蔡美鈴欺騙所簽」，自應就此變態事實負舉證責任。而上訴人就此除未提出任何證據，且其於97年12月15日寄發台中法院郵局第3919號存證信函，尚明認有收受訂金20萬元、第一次期款140萬元、第二次期款170萬元、暨尾款10萬元，合計340萬元之事實（見本院本審卷一第248頁被上證四存證信函影本），其於存證信函表示未收受前揭③之款項，於本件訴訟再變異其主張，金額迥異，復無事證可資佐證，應認其舉證責任尚有未盡，其主張即無可採。
㈡上訴人以基地租賃權因可歸責於伊之事由，迄未向出租機關
辦理過戶換約予上訴人，依系爭契約第四條第六項約定，為解除契約之意思表示，並請求返還房屋：
⒈按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料
，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意。而當事人意思表示之真意何在，應衡酌該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求。
⒉查系爭契約第四條第六項約定：「…國有基地租賃權因可歸
責乙方（即上訴人）因素無法辦理過戶，乙方應無息一次以現金返還甲方（即被上訴人）已支付之買賣價款，並同時解除本買賣契約。若無法即時退還以銀行短期利率計息至還清為止，甲方始退還房屋」，第七項約定「甲乙雙方應配合完成申租國有基地租約過戶辦理之手續，日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑章、補換證件等時，乙方應無條件支付，不得藉故拖延拒絕或要求補償行為，否則所生之損害概由乙方負責」等語。而按承租人本於租賃權讓與之債權契約，負有取得出租人同意、使第三人取得租賃權之義務，倘未能履行，應負債務不履行責任（最高法院88年度台上字第1447號判決意旨參照）。兩造系爭契約第四條第六項約定，既就可歸責於乙方（上訴人）所生債務不履行為約定，其中關於「並同時解除買賣契約」之約定，應解為係就甲方（即被上訴人）之解除權予以約定，始合乎雙方契約之真意。上訴人本於上開約定內容，以基地租賃契約因可歸責於伊而未過戶為由，主張解除契約、回復原狀，顯屬無憑。其備位之訴亦無理由。
三、綜上所述，上訴人先、備位之請求，均無理由，應予駁回。原審就上訴人備位之請求，為敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。上訴人於本院追加先位之請求，亦應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 陳繼先法 官 林慧貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳振海中 華 民 國 103 年 7 月 31 日