臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上字第100號上 訴 人 鄧朝譽訴訟代理人 蔡慶文律師複 代 理人 戴君容律師被 上 訴人 張小珍訴訟代理人 楊榮富律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國101年8月31日臺灣苗栗地方法院100年度重訴字第31號第一審判決提起上訴，本院於民國102年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：次按耕地三七五減租條例所規定之耕地租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言；又同條例第6條第1項之規定，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。次按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1、2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（本院48 年台上字第1362號判例參照）。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1項所謂『調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處』之要件不合。
是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣○○鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許。」，此有最高法院86年度台上字第1401號判決要旨可參。系爭土地之地目編為旱，而由上訴人承租種茶，此有系爭土地登記簿謄本、茶園放租合約附卷可參（見原審卷第13至20頁、第71至73 頁），自應視為耕地之一種，而有耕地三七五減租條例之適用。雖被上訴人就本件租佃爭議，前向○○鄉公所耕地租佃委員會申請調解，遭苗栗縣○○鄉公所以本件兩造當事人間查無訂立三七五租約，認兩造間爭議非屬耕地租佃委員之權責而拒絕調解，此有被上訴人所提耕地租佃調解聲請書及苗栗縣○○鄉公所民國000年0月00日○○○字第0000000000號函各1件附卷可憑（原審卷一第41至43頁），然揆諸上開說明被上訴人自得逕行提起本件訴訟。
乙、實體方面：
壹、兩造之聲明：
一、上訴人之上訴聲明：
（一）原判決除免假執行部分外均廢棄。
（二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被上訴人之答辯聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述：
一、被上訴人於原審起訴主張略以：
（一）坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號（重測前為○○段000之0地號）土地，合併自同段000之0、000之00、000之00、000地號土地，且因分割增加000之00、000之00、000之00、000之00、000之00、000之00地號等土地。上開合併分割後之同段000、000之00、000之00、000之00地號土地（下稱系爭4筆土地），原為訴外人○○○○股份有限公司（下稱○○公司）所有，該公司並自民國（下同）41年起將系爭4筆土地之茶園先後放租予訴外人即上訴人之父鄧○○及上訴人管理使用。嗣於96年間○○公司擬出售系爭4筆土地，乃將每坪售價新臺幣（下同）26,000元之買賣條件，通知上訴人行使優先購買權，惟上訴人僅表示願以「合理」價格購買，而未於通知15日內表示願依同條件承受，依法視為放棄優先承買權。嗣○○公司乃依上開買賣條件，將系爭4筆土地出售予訴外人曾○○，並於99年8月30日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有，依耕地三七五減租條例第25條之規定，○○公司與上訴人間就系爭4筆土地所存在之茶園放租合約（下稱系爭租約），即由受讓人即被上訴人繼受。
（二）經查，兩造間之系爭租約，因上訴人就承租土地之大部分，長期不為耕作，任令荒蕪，致雜草叢生、雜木成林，自該當耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定非因不可抗力，繼續1年以上不為耕作之終止事由。經被上訴人以100年2月24日○○郵局第12號存證信函，通知上訴人終止雙方間之系爭租約，並請上訴人於文到15日內，將承租土地返還被上訴人，上訴人並已於100年2月25日收受上開存證信函，兩造間之系爭租約應認業經被上訴人合法終止而不存在。又上訴人自100年2月21日起至101年8月7日止，就系爭承租土地之一部，確有繼續1年以上不為耕作，而任由雜草叢生及大面積範圍不種植茶樹之廢耕行為，亦經被上訴人於101年8月10日以言詞辯論意旨（二）狀繕本送達上訴人，依上開規定對上訴人為終止系爭租約之意思表示，兩造間之系爭租約亦經被上訴人合法終止，上訴人已無合法占有之權源，仍繼續占有系爭4筆土地，自屬無權占有。為此，依民法第767條第1項規定，請求上訴人返還系爭4筆土地。
（三）對上訴人於原審所為抗辯之陳述：
１、本件○○公司與翁○○於96年3月間談妥每坪26,000元之售價後，雙方已就買賣標的物及價金意思表示合致，而成立買賣契約，並不以嗣後提出申購書及簽訂買賣契約書為必要。○○公司並先後於96年10月9日寄發○○軟體園區郵局000號存證信函、96年10月26日寄發○○軟體園區郵局000號存證信函及96年11月7日寄發○○軟體園區郵局000號存證信函予上訴人，通知上訴人依此每坪26,000元之價格行使優先購買權，自生合法通知之效力。而○○公司與訴外人翁○○談妥買賣價格後，因系爭4筆土地之界址有糾紛，申請鑑界，致使翁○○就系爭4筆土地之買賣一直拖延，嗣後於99年間（於99年5月31日前）○○學校向○○公司董事長即訴外人林○燕聯繫，表示學校需要系爭4筆土地，願以相同的價格每坪26,000元購買系爭4筆土地，林○燕考慮學校係教育單位，決定賣給學校，由學校繳納保證金，進行買賣手續（以○○學校董事長即訴外人曾○一之名義簽訂買賣契約）。另○○公司與○○學校談妥買賣，由○○學校寫申購書，再辦理簽約手續，○○公司之邱○生副理，乃以電話再次通知上訴人，系爭4筆土地要賣給○○學校，且告知每坪之售價26,000元等情，亦經證人邱○生證述無誤。基此，○○公司與翁○○談妥每坪26,000元之條件後，既以前開存證信函合法通知上訴人行使優先承買權，嗣後雖因界址之糾紛，而致使買賣延宕數年，並改由○○學校以曾○一之名義購買系爭4筆土地，然買賣條件並未變更，而未再行貶價出賣，自無再次通知上訴人行使優先承買權之必要。退步而言，即令須再次通知上訴人行使優先承買權，然○○公司苗栗分公司之邱○生副理既以電話告知上訴人，系爭4筆土地要出售予○○學校之事實與每坪26,000元之條件，仍生合法通知之效力，並不以書面通知為必要。上訴人受通知後15日內未表示願依同一價格承受，自已視為放棄優先承買權，而不得再主張。
２、查，99年底上訴人與○○學校曾約在○○公司苗栗分公司協商耕作權之補償問題，當日上訴人表示願就現有道路北面提供約12至14米之寬度，作為學校主要道路，其餘土地歸伊所有。足見，本件○○公司於99年間出售系爭4筆土地予訴外人曾○一後，上訴人已因邱○生副理之數次告知，而知悉○○公司將系爭4筆土地出售之事實及其出售之條件，卻從未主張優先承買權，反而以承租人之身分自居，與○○學校協商耕作權之問題，甚至於被上訴人提出本件訴訟後，以答辯狀表示無廢耕之情事，雙方間之租賃關係仍屬存在云云，自係默示拋棄優先承買權，而不得再主張。
３、次查，○○公司於96年2月2日曾○○○鄉○○段000、00
0、000地號土地辦理合併分割，而將上開3筆土地合併為000地號土地，並於同日分割新增000之0、000之0、000之0地號等土地；因合併分割後000之0地號土地之面積達0.5公頃以上，須移轉於他人後，始得再行辦理合併分割，乃於99年7月29日先將000之0地號土地連同000、000之00、000地號土地形式上移轉登記予○○公司之董事長林○燕，嗣再就000之0、000之00、000之00、000、000地號土地辦理合併分割，而於99年8月16日將上開5筆地號土地合併為000地號土地，並於同日分割增加000之00、000之00地號等土地；再由○○公司依原證10土地買賣契約書之約定，於99年8月30日將形式上登記予林○燕名下之000、00
0 之00地號土地移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人（被上訴人為曾○一之妻）。被上訴人取得上開000、000之00地號土地之所有權後，復於99年9月16日將上開000地號土地逕為分割，因而增加000之00、000之00地號土地，此有土地謄本及異動索引可佐。基此，○○公司係因再次辦理合併、分割之需要，始將前揭000之0、000、000之00、000地號土地移轉登記予董事長林○燕，雙方間並無買賣關係存在，自無買賣條件可通知上訴人行使優先購買權。退步而言，縱使應以登記原因為準，而認○○公司與林○燕間有買賣關係，上訴人至多僅能以未合法通知伊行使優先承買權，而主張移轉登記予林○燕之所有權行為，對伊不生效力，系爭4筆土地仍為○○公司所有而已，要與嗣後○○公司將其所有之系爭4筆土地出售予曾○一，並將系爭4筆土地移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人之所有權移轉登記行為無涉。再者，○○公司基於與曾○一簽訂之買賣契約，而將形式上登記予林○燕名下之000、000之00地號土地，移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人，因買賣關係存在於○○公司與曾○一之間，充其量僅須將○○公司出賣予曾○一之買賣條件通知上訴人即可。林○燕既非出賣人，被上訴人復非買受人，雙方間並無買賣關係，自無須通知上訴人行使優先承買權。上訴人主張：應由林○燕將出售予被上訴人之買賣條件，通知上訴人行使優先購買權云云，亦有誤會。
４、有機茶園固因未使用農藥，而使茶園存有「細小」不同種類雜草，惟仍須定期除草或以地面覆蓋、種植綠肥作物等方式，防治雜草之蔓延與生長，因此有機茶園之茶樹與一般茶園相同，其茶樹井然有序，且十分茂密，並無雜草叢生、高大，進而覆蓋茶樹之情形。反觀，上訴人所承租之茶園，自100年2月21日起即雜草叢生，未進行任何雜草之防治措施，致使雜草蔓延高大，並覆蓋茶樹，且有大面積荒蕪未種植茶樹之情形，致其茶株樹僅為1,286株，僅為正常每公頃8,000株茶樹之00.51%，要與實施有機栽培之茶園狀況明顯不同。上訴人辯稱伊係實施有機栽培，且利用茶園一小隅土地作為肥料堆置場，系爭4筆土地上遍植茶樹，茶樹生長良好云云，除與現況不符外，亦與有機栽培之管理方式不合，自無足取。
５、被上訴人係依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款法定終止權之規定，終止雙方間之耕地租約，而非行使系爭租約第11條所定之約定終止權，自不受該租約第11條所定前置程序之限制。上訴人所辯伊即令有繼續1年不為耕作之情事，被上訴人亦應依系爭租約第11條之約定，先以書面通知、警告，若仍不改善始得終止租約云云，自不足採。
二、被上訴人於本院補充陳述略以：
（一）系爭4筆土地現仍有大部分土地雜草叢生，且於系爭000、000之00地號北側有大面積之範圍任令荒蕪，而未種植茶樹之情形，此有101年7月6日之現場照片、101年8月7日之現場照片、102年1月14日之現場照片、102年3月6日之現場照片、102年4月23日之現場照片可憑。足見上訴人自100年2月21日起迄今，就系爭4筆土地之一部分，不為耕作之廢耕行為，仍在持續中；被上訴人「再次」以102年5月29日之民事答辯（二）狀作為終止租約之意思表示。至上訴人於系爭4筆土地之部分種有稀疏之茶樹，然不影響上訴人就部分土地廢耕，不為耕作達1年以上之事實，上訴人徒以伊於系爭4筆土地上仍種有茶樹，而謂無繼續1年不為耕作之情事云云，亦屬無據。
（二）○○公司於98年間與上訴人續約時，係因上訴人種植之茶樹尚有正常茶樹之0成，且系爭4筆土地上並無荒蕪及雜草叢生之情形，始認定上訴人無廢耕之情事。然100年2月21日起上訴人改變98年換約時之現狀及栽種方式，就系爭4筆土地之一部不為耕作，致土地存有大面積荒蕪及雜草叢生。基此，被上訴人所主張上訴人廢耕之事由，乃係自100年2月21日起「新生」且繼續1年以上之事由，並與98年換約或買受時之現狀及栽種方式有所不同，自無違反誠信原則之情事。又系爭租約第11條規定，僅在規範出租人於何種條件下得行使約定終止權，並未剝奪出租人行使法定終止權之權利。
三、上訴人於原審答辯略以：
（一）○○公司固於96年10月至11月間，以存證信函表示其欲讓售系爭4筆土地，每坪售價26,000元整云云，通知上訴人行使優先承受權，惟彼時○○公司既未與第三人成立買賣，上訴人自無拋棄優先權之情事，亦無耕地三七五減租條例第15條第2項「視為放棄」規定之適用。嗣○○公司於99年6月18日將系爭4筆土地出售予訴外人曾○一（以上為被上訴人之主張），以及曾○一將系爭4筆土地出售予被上訴人時，均未將賣典條件以書面通知上訴人，上訴人自得以其優先承受權對抗之，則上訴人與○○公司之租賃關係並不當然移轉於被上訴人，尚難謂被上訴人有對上訴人主張終止租約之權利。
（二）依不動產登記簿所記載之物權登記，有絕對之效力，應認定其與真實狀況相符，以貫徹土地登記之效力。查，苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地之異動索引，99年7月29日記載：「登記原因：買賣」，依不動產物權登記之公示公信原則，自應以不動產登記簿所載登記原因為準，是被上訴人陳稱○○公司與林○燕間就苗栗縣○○鄉○○段第000之0、000、000之00、000地號並無買賣關係存在，係為辦理合併、分割之需要，○○公司始將前揭土地形式上移轉登記予林○燕云云，顯屬無據。況如依被上訴人陳稱，○○公司係為於同一土地二度辦理合併分割，為符合耕地分割執行要點第8點規定，而先將土地形式上移轉登記予林○燕，則○○公司既自稱於99年6月18日與訴外人曾○一簽訂苗栗縣○○鄉○○段000之0、000、000之00、000地號土地買賣契約書，為何不將前開土地移轉予訴外人曾○一即得辦理合併分割，而需大費周章將前開土地先行移轉予林○燕，嗣後再移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人，此舉除需二度繳納稅捐外，亦與常情不符。
（三）上訴人固於原法院101年3月2日言詞辯論當庭詢問「九十九年如果○○公司以每坪二萬六千元出售系爭土地，你願意買嗎？」時答以「不願意」，惟此係因上訴人與○○公司間尚有嫌隙，上訴人氣憤之下不加思索始直覺做此回覆。如彼時係由系爭4筆土地登記所有權人林○燕通知上訴人，抑或上訴人係經由書面通知，有充裕時間評估是否行使優先購買權，則上訴人未必會斷然拒絕購買系爭4筆土地。「原法院」當庭以「假設語氣」詢問，並請上訴人「當庭」回答，與耕地三七五減租條例第15條第1項規定由「出租人」將賣典條件以「書面」通知承租人，並給予承租人「十五日」決定是否行使優先承受權之要件不符。準此，不得以上訴人101年3月2日言詞辯論程序時之答覆，作為上訴人放棄行使系爭4筆土地之優先購買權之意思表示。
（三）耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續1年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言。系爭4筆土地早年即為上訴人之先人所耕作並傳續予後代子孫，迨至41年間上訴人之父親鄧○○與○○公司茶業分公司訂定茶園放租合約，承耕茶園；上訴人之父親鄧○○逝世後，租約之權利義務由上訴人繼承並於94年8月30日與出租人換約，嗣上訴人復與○○公司茶業分公司於98 年1月21日續定系爭租約，契約期間自98年1月1日起至103 年12月31日止，共計6年。上訴人自接手「祖傳家業」之茶園後，除致力於傳統發酵茶之耕作與傳承外，對於「釀枝發酵茶」之研製，亦不遺餘力，同時配合政府農業政策而耗費鉅資和大量人力發展有機農業，故於系爭4筆土地上之茶園遍施厚度約10餘公分之有機堆肥；主觀上絕無放棄系爭4筆土地耕作權之意思，客觀上亦按期繳付地租而無繼續不從事耕作之情事。上訴人另於茶園一小隅，嚐試草生栽培法等有機種植方式，以更長遠的眼光耕作土地，故絕不噴灑化學除草劑，則茶園內一小角落部分有雜草生長，係因有機種植所實行之茶樹栽培方式所致，與所謂「廢耕」大相徑庭。被上訴人僅以茶園區內有雜草為由，逕指上訴人任令承租耕地荒蕪廢耕，顯然悖於實情。再者，比對被上訴人所提航測圖顯示，近1、20年以來，系爭茶園耕作情形在上訴人自其父接手之前、後，一直保持原貌，系爭4筆土地上之茶樹種植狀態，並無改變，且茶樹種植面積，亦無不同；而○○公司亦持續與上訴人父、子續約，足徵系爭茶園並無被上訴人所稱「繼續1年不為耕作」之廢耕情事。另被上訴人引述證人邱○生證稱98年換約時，當時每公頃茶園之茶樹應有4,800株以上云云，惟證人邱○生並未實地計算調查，如何得知98年換約時系爭茶園每公頃之茶樹有4,800株以上？是證人邱○生之上述證言尚非可採。又系爭租約於94年簽約時，並無茶樹株數之約定，迨98年續約時，○○公司在未告知上訴人之情形下，始悄悄於合約之「茶樹株樹」欄填載數目。再依系爭租約第9條約定，茶園如有缺株而有補植之必要時，應由出租人提供茶苗，本件出租人既未提供茶苗予上訴人，何能要求上訴人補植？
（四）上訴人於系爭4筆土地上種植茶樹之面積與耕作方式等，為原出租人○○公司茶業分公司所明知，且該公司於98年與上訴人續約時已認定上訴人之種植面積與耕作方式並未違反雙方系爭租約之約定，且依該公司之巡查結果顯示，上訴人確有持續耕作，並無廢耕之情事；嗣○○公司茶業分公司將系爭4筆土地販售予訴外人曾○一或被上訴人時，亦有將上訴人耕作情形告知被上訴人，此有證人邱○生於原法院101年3月26日言詞辯論期日證述可憑。準此，被上訴人於買受系爭4筆土地之際，既已明知上訴人於系爭4筆土地之使用現狀及栽種方式，仍同意購買且使上訴人繼續依原先之栽種方式耕作，即不得違背誠信原則，於買受土地後半年餘始主張上訴人現今耕作方式悖於兩造間系爭租約約定任令系爭4筆土地雜草重生、荒蕪，具有「繼續1年不為耕作」之情事云云，故被上訴人依耕地三七五租條例第17條第1項第4款規定主張終止兩造間系爭租約，並請求上訴人返還系爭4筆土地，顯屬無據。
（五）退萬步言，縱使上訴人對於茶園耕作所實施之除草、培土或庇蔭樹之種植等作業，有任何疏忽違誤之處，抑或導致茶樹有缺株之現象，致生違反系爭租約第8點或第9點之疑義時，被上訴人亦僅得以書面通知上訴人注意，倘第2次予以書面警告後仍不改善，方有廢約撤租之可能，此觀系爭租約第11點第4款約定自明，然被上訴人從未以書面通知上訴人加強養護或給予上訴人說明解釋之機會，遽以茶園內有雜草為由終止租約，實悖於系爭租約之約定。且耕地三七五減租條例第17條第1項第4款並非法律強制規定，當事人自得以契約排除其適用，而系爭租約第11條已就出租人得終止合約之要件予以限制。是被上訴人主張其係主張耕地三七五減租條例第17條第1項第4款法定終止權，而非行使系爭租約第11條之約定終止權云云，洵非可採。
四、上訴人於本院補充陳述略以：被上訴人提出系爭4筆土地現場照片固有部分空地、雜草、間或有竹枝四散，惟僅係系爭4筆土地之一隅，亦非拍攝系爭4筆土地之同一區域，且系爭4筆土地上確實有茶樹之種植，此觀諸訴外人○○○保險公證人有限公司提出之茶樹數量清點公證報告即明。況茶樹之種植方式，並無定則，縱茶園中有少許空地，尚難逕認系爭4筆土地有未為耕作且已持續1年以上之情事。從而，上訴人既無「不為耕作」之情事，被上訴人單方終止系爭租約，即不符耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之要件。另依同條例第18條規定，本件被上訴人主張終止系爭租約時，上訴人業已開始次期作業，是被上訴人於該時期主張終止系爭租約，除顯與前開規定不符外，且足造成上訴人之損害，顯已違反誠實及信用原則。
參、本件經原審行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭執及爭執事項如下（原審卷一第116至117頁）：
一、兩造不爭執事項：
（一）系爭4筆土地現為被上訴人所有。
（二）系爭4筆土地原為○○公司所有，○○公司自41年起將系爭4筆土地之茶園先後出租予上訴人之父鄧○○及上訴人管理使用。○○公司於96年間擬出售系爭4筆土地，曾將每坪26,000元之買賣條件通知上訴人行使優先購買權，上訴人於接獲○○公司通知後，僅對○○公司表示願以「合理」價格購買，而未於通知15日內表示願依相同條件承受，嗣系爭4筆土地於99年8月30日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有。
（三）被上訴人於100年2月24日以○○郵局第00號存證信函通知上訴人，以上訴人有繼續1年以上不為耕作之情事，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止兩造間系爭4筆土地之系爭租約，並請上訴人於15日內返還系爭4筆土地予被上訴人，上訴人已於100年2月25日收受上開存證信函。
（四）被上訴人因上訴人未返還系爭4筆土地，乃向苗栗縣○○鄉耕地租佃委員會申請調解，然遭苗栗縣○○鄉公所於100年3月17日以義鄉民字第0000000000號函通知被上訴人，以兩造間查無三七五租約為由，而拒絕調解。
二、兩造爭執事項：
（一）系爭4筆土地○○公司是否以每坪26,000元出售予訴外人曾○一？○○公司出售系爭4筆土地予曾○一前，曾否通知上訴人優先承買？系爭租約是否已由被上訴人合法承受？
（二）被上訴人主張上訴人就系爭4筆土地有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之情事而終止租約，是否有理由？
（三）被上訴人依民法第767條規定請求上訴人返還系爭4筆土地，是否有理由？
肆、法院得心證之理由：
一、系爭4筆土地○○公司是否以每坪26,000元出售予訴外人曾○一？○○公司出售系爭4筆土地予曾○一前，曾否通知上訴人優先承買？系爭租約是否已由被上訴人合法承受？
（一）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理；出租人違反前2項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條定有明文。次按耕地三七五減租條例第15條第1項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當，最高法院著有52年度台上字第3504號判例意旨可參。則依上開判例意旨，可知僅依出租人一方所提之買賣條件，而為通知，固不生合法通知之效果，惟若依出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而為通知，均生合法通知之效力，並不以出賣人與他人間簽訂正式之書面買賣契約為必要。且依上開耕地三七五減租條例第15條第2項之規定，可知出租人通知耕地承租人與其他人間所訂契約或他人承諾之條件後，若因無人承買，致再行貶價出賣時，始須將貶價之條件，再次通知承租人。反之，倘未貶價出賣，而由他人承接此條件，即無再次通知之必要。
１、被上訴人主張：○○公司與訴外人翁○○於96年3月間談妥以每坪26,000元出售系爭4筆土地予訴外人翁○○，○○公司於96年10月間即將每坪26,000元之買賣條件通知上訴人行使優先購買權，上訴人於接獲○○公司通知後，僅對○○公司表示願以「合理」價格購買，而未於通知15日內表示願依相同條件承受等情等情，業據被上訴人提出上訴人所不爭執其真正之訴外人翁○○出具之申請書1紙、存證信函5件附卷為證（原審卷一第6至12頁、第200頁）。並經證人即○○公司苗栗分公司副理邱○生於原審到庭證述：「96年初大概過完年後，2、3月有4組人馬到○○公司苗栗分公司跟我接洽，包含○○學校，談的過程是講大概一坪多少錢，我們告訴他們土地上面有鄧朝譽耕作的茶園，耕作權由買方負責解決，在談的初期，我們開價大約1坪3萬元左右，後來送到公司去有1位翁女士出價1坪26,000元要跟我們買，後來我就公司講，公司也願意，後來翁女士就到我們公司寫聲請書，我們就跟公司說他有寫聲請書要買，公司就寫存證信函給上訴人問他1坪26,000元的價錢要不要買，後來上訴人跟我們說他剛買房子的地1分地，他沒有錢他不要買」等語明確（見原審卷一第237、238頁），自堪信為真實。則○○公司於96年間與訴外人翁○○談妥以每坪26,000元出售系爭4筆土地後，○○公司既曾以書面合法通知上訴人優先承買，而上訴人未於收受通知後15日內表示願依同樣條件承受，應視為已放棄優先承買之權利。上訴人抗辯彼時○○公司尚未與訴外人翁○○成立買賣，上訴人自無拋棄優先權之情事，亦無耕地三七五減租條例第15條第1項「視為放棄」規定之適用云云，尚非可採。
２、被上訴人主張：○○公司與訴外人翁○○談妥買賣價格後，因系爭4筆土地界址糾紛，致使翁○○就系爭4筆土地之買賣拖延，嗣後於99年間改由○○學校以訴外人曾○一名義，仍以以每坪26,000元之價格向○○公司購買系爭4筆土地，並已繳交價款等情，亦據被上訴人提出上訴人所不爭執其真正之不動產土地買賣協議書（原審卷一第140至142頁）及匯款申請書、支票簽收單、匯款申請書代收入傳票、國內匯款申請書回條影本等件為證（原審卷一第218至222頁）；並經證人邱○生於原審到庭證稱：「…後來鄧朝譽茶園的後方，之前我們賣給邱先生的地跟鄧朝譽茶園所在的土地，因為界址有糾紛，申請鑑界，後來翁女士土地的買賣就一直拖延，大約99年尾的時候，○○學校跟我們董事長有聯繫，提到上開土地學校有需要，每坪26,000元願意跟我們買，董事長跟○○學校約時間到○○學校去談，董事長考慮到學校是教育單位，對地方較有幫助，就決定賣給學校，耕作權也由學校去處理。當時也有考慮優先購買權的問題，我們跟他解釋先前已經通知過鄧先生，每坪26,000元鄧先生也不願意買，學校考慮後就決定買了，也付了保證金，然後進行買賣手續」等語（原審卷一第237、238頁），亦堪信為實在。是被上訴人主張○○公司與翁○○談妥每坪26,000元之條件後，因界址之糾紛，致使買賣延宕，嗣改由○○學校以曾○一之名義購買系爭4筆土地，然買賣條件並未變更，而未再行貶價出賣，依耕地三七五減租條例第15條第2項規定，○○公司無再次通知上訴人行使優先承買權之必要，應屬可採。上訴人抗辯○○公司於99年6月18日將系爭4筆土地出售予曾○一時，未將賣典條件以書面通知上訴人，上訴人得以其優先承受權對抗之云云，亦不可採。
（二）次按民法第460條之1第2項準用同法第426條之2第2項規定，耕地出租人出賣耕地時，出賣人應將出賣條件以書面通知承租人優先承買之規定。其所定書面之通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得以行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即難謂不生通知之效力（最高法院98年度台上字第96號判決意旨可參）。耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，與上開民法規定之內容相同，參酌前開最高法院判決意旨，其書面之通知，亦應認僅係作為證據之目的，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即應認為已發生通知之效力。再按優先承買權屬權利之一，因拋棄而消滅。優先承買權人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示拋棄該優先承買權者，自生權利拋棄之效力（最高法院86年度台上字第2707號判決意旨可參）。本件縱認○○公司出售系爭4筆土地予曾○一時，○○公司依法須再次通知上訴人行使優先承買權。然查，○○公司苗栗分公司之邱○生副理曾以電話數次告知上訴人，系爭4筆土地要以每坪26,000元出售予訴外人○○學校，99年年底上訴人亦曾親至○○公司苗栗分公司2樓與○○學校洽談系爭4筆土地耕作權補償問題，上訴人並主動提及願提供現有道路北面寬約12至14米寬度之系爭茶園，作為○○學校出入之主要道路，系爭4筆土地之其餘土地歸其所有之條件，上訴人當時確知○○公司係以每坪26,000元出售系爭4筆土地予○○學校等情，業據證人邱○生於原審到庭證述綦詳（原審卷一第239至241頁）；，且上訴人確曾於99年年底至○○公司與○○學校洽談系爭4筆土地耕作權之問題，亦據證人陳○、劉○結到庭證述屬實（原審卷一第243至245頁）。足徵○○公司出售系爭4筆土地予曾○一時，確曾透過其苗栗分公司之副理以電話通知上訴人系爭4筆土地之買賣條件，且上訴人亦確知○○公司出售系爭4筆土地之條件；應認已生合法通知之效力。而上訴人自收受前開通知後，迄未向○○公司及曾○一主張優先承買之權利。參以上訴人於原法院101 年3月2日言詞辯論期日時陳稱：「（問；九十六年○○公司通知你一坪二萬六千元出賣時，你有無意思跟○○公司購買？）我嫌價格太貴，偏離公告地價太多，我回答他說：我父母已經參加公地放領及耕者有其田，已經向政府簽約購買。」「（問：九十九年有無人通知你，原告已經用一坪二萬六千元購買系爭土地？）○○公司林○燕有以書面通知我說權利義務已經移轉給原告。」「（問：○○公司林○燕通知你時，你有無向○○公司表示要購買這系爭土地？）沒有。」「（問：九十九年如果○○公司以每坪二萬六千元出售系爭土地，你願意買嗎？）不願意。」「（問：為何不願意？）我父母已經購買了，我不願意第二次買。」等語（見原審卷一第195、196頁）。益徵，上訴人於知悉土地買賣之條件後，自始即無以每坪二萬六千元之同一條件購買系爭土地之意願，亦未曾向○○公司及曾○一主張優先承買之權利，依前揭判決意旨所示，亦生權利拋棄之效力，上訴人不得再為主張優先承買之權利。
（三）被上訴人主張○○公司於96年2月2日曾○○○鄉○○段00
0、000、000地號土地辦理合併分割，而將上開3筆土地合併為000地號土地，並於同日分割新增000之0、000之0、000之0地號等土地，後因合併分割後000之0地號土地之面積達0.5公頃以上，須移轉於他人後，始得再行辦理合併分割，乃於99年7月29日先將000之0地號土地連同000、000之00、000地號土地形式上移轉登記予○○公司之董事長林○燕，嗣再就000之0、000之00、000之00、000、000地號土地辦理合併分割，而於99年8月16日將上開5筆地號土地合併為000地號土地，並於同日分割增加000之00、000之00地號等土地，嗣再由○○公司依原證10土地買賣契約書之約定，於99年8 月30日將形式上登記予林○燕名下之000、000之00地號土地移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人（被上訴人為曾○一之妻）。被上訴人取得上開
000、000之00地號土地之所有權後，復於99年9月16日將上開000 地號土地逕為分割，因而增加000之00、000之00地號土地。○○公司係因再次辦理合併、分割之需要，始將前揭000之0、000、000之00、000地號土地移轉登記予董事長林○燕，雙方間並無買賣關係存在。○○公司係基於與曾○一簽訂之買賣契約，而將形式上登記予林○燕名下之000、000之00地號土地，移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人，買賣關係存在於○○公司與曾○一之間等情，業據被上訴人提出系爭4筆土地之土地登記謄本及異動索引（原審卷一第13至20頁、第229、230頁）、不動產土地買賣協議書（原審卷一第140至142頁）附卷可憑，且有苗栗縣○○地政事務所函覆原法院之土地登記申請書影本等在卷可按（原審卷一第262至301頁），堪信為真實。是○○公司與林○燕間既無實質買賣關係存在，自無買賣條件可通知上訴人行使優先購買權。退步而言，縱使應以登記原因為準，而認○○公司與林○燕間有買賣關係，上訴人至多僅能以未合法通知伊行使優先承買權，而主張移轉登記予林○燕之所有權行為，對伊不生效力，系爭4筆土地仍為○○公司所有而已，要與嗣後○○公司將其所有之系爭土地出售予曾○一，並將系爭4筆土地移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人之所有權移轉登記行為無涉。另○○公司既係基於與曾○一簽訂之買賣契約，而將形式上登記予林○燕名下之000、000之00地號土地，移轉登記予曾○一指定之人即被上訴人，買賣關係自係存在於○○公司與曾○一之間，林○燕既非出賣人，被上訴人復非買受人，雙方間並無買賣關係，自無須通知上訴人行使優先承買權。是上訴人所辯林○燕未將出售予被上訴人之買賣條件，通知上訴人行使優先購買權云云，核屬誤會。
（四）被上訴人主張：○○公司已於100年1月27日以農資字第000000000號函上訴人，系爭租約之權利義務已因系爭土地之出售隨同移轉與被上訴人等情，此為上訴人所自承（見原審卷一第195頁），並有○○公司上開函文附卷可參（原審卷一第258頁），則被上訴人主張系爭租約已由其承受，自屬可採。上訴人所辯其與○○公司間之系爭租約並不當然移轉於被上訴人，尚難謂被上訴人有對上訴人主張終止租約之權利云云，為無可採。
二、被上訴人主張上訴人就系爭4筆土地有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之情事而終止租約，是否有理由？
（一）按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院著有84年台上字第1856號判例可稽。本件被上訴人主張系爭4筆土地自100年2月21日起即有大部分之土地雜草叢生，且於系爭000、000之00地號之北側有大面積之範圍任令荒蕪，而未種植茶樹之情形。嗣經原法院於100年7月27日現場履勘時，系爭000地號土地北側較狹窄細長部分，並無耕作痕跡，系爭000之00地號土地靠北側部分，有相當大面積未種植茶樹，現場堆置有樹堆及剛割除之雜草，系爭000之00、000之00地號土地交界處堆置竹木，系爭000之00地號土地僅小部分土地種植茶樹，000之00地號土地目視所及雜草叢生等情，此有原法院勘驗筆錄、現場照片附卷可稽（原審卷一第93至107頁）附卷可稽，並經原法院囑託苗栗縣銅鑼地政事務所派員鑑測，製有土地複丈成果圖在卷可按（原審卷一第109頁）。爾後，經被上訴人不定期至現場勘查，系爭4筆土地仍有大部分雜草叢生且系爭000、000之00地號土地之北側持續大面積未種茶樹，任令荒蕪之情形等情，業據被上訴人提出100年2月21日、同年4月8日、同年10月7日、101年1月11日、101年4月9日、101年4月23日、101年5月7日、101年6月21日、101年7月1日、101年8月7日及102年1月14日、102年3月6日、102年4月23日之現場照片附卷可憑（原審卷二第8至77頁、第209頁至216頁，本院卷第113至133頁）。本院審酌被上訴人所提上開系爭4筆土地之現場照片，並非攝於同一日期，而係長達1年以上之連續期間，核與原法院履勘現場時所見系爭4筆土地耕作之情形大致相符。次查，過去茶樹種植之距離稍嫌過寬，因此平均每公頃定植之茶樹約8,0000至9,000株左右，現茶樹每公頃平均定植之株樹則為12,000至14,000株，此有被上訴人所提行政院農業委員會茶業改良場編印之茶作栽培技術修訂版可參（見本院卷第13
4、138頁）。若以每公頃至少8,000株之茶樹為計算標準，實際耕作要六成以上即每公頃應有四千八百株以上，且不能荒蕪及雜草叢生；系爭租約換約時，○○公司每塊土地均會去看耕作情形，如符合契約之約定，○○公司就會同意換約，98年間換約時，○○公司副理邱○生有親至現場查看，系爭4筆土地上之茶樹株數尚有每公頃4,800株以上之茶樹，並無荒蕪及雜草叢生之情事等情，業據證人邱○生證述綦詳（原審卷一第242、243頁），則依此換算98年系爭租約換約時之面積，系爭4筆土地之茶株樹尚應有3,956株以上（見原審卷二第163頁）。而系爭4筆土地於101年4月1日經○○○保險公證人有限公司派員清點茶樹株數，僅為1,286株（已將系爭4筆土地與其他地號土地交界處之茶樹納入計算），有被上訴人所提○○○保險公證人有限公司出具之公證報告在卷可按；僅為正常每公頃8,000株茶樹之19.51%。足徵，上訴人自100年2月21日起確有部分土地不為耕作，致系爭4筆土地之茶樹株數遠低於正常茶樹之情形，亦遠低於98年系爭租約換約時之3,956株。是被上訴人主張上訴人自100年2月21日至101 年8月7日止，就系爭4筆土地之一部有繼續1年以上不為耕作之事實，應堪採信。則依前開判例意旨所示，被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，自屬有據。又本件被上訴人所主張上訴人不為耕作之期間為100年2月21日起迄101年8月7日止，該不為耕作之事實，係98年換約及被上訴人取得所有權以後之新事實，且迄今仍存續，自與上訴人所舉最高法院91年度台上字第1514號判決意旨及本院98年度上字第369號判決意旨所示於換約前已存在之情形不同。是上訴人所辯依上開判決意旨，被上訴人已不得再以上訴人繼續1年以上不為耕作，而終止系爭租約云云，要無足取。
（二）上訴人雖抗辯其係採有機種植所實行之茶樹栽培方式，系爭茶園並無被上訴人所稱「繼續1年不為耕作」之廢耕情事云云。惟縱如上訴人所言其係採有機種植之茶樹栽培方式，絕不噴灑化學藥劑，且非採傳統密集式種植，以防病蟲害等情可採，亦斷不致於系爭000、000之00地號之北側有大面積之範圍任令荒蕪而未種植茶樹。況系爭4筆土地自94年起即由上訴人承租耕作，有上訴人所提茶園放租合約在卷可案（原審卷一第72頁），上訴人既自陳其自其父手中接手系爭4筆土地之茶園耕作後，即採相同之耕作方式，而系爭4筆土地上之茶樹株於98年換約時仍有3,956株，迄101年4月1日僅餘1,286株，已如前述，則顯見系爭4筆土地前開大面積範圍任令荒蕪而未種植茶樹之情形，非因上訴人採有機種植所致，而係因上訴人廢耕所致。是上訴人所辯，為無可採。
（三）上訴人另抗辯：縱使上訴人對於茶園耕作所實施之除草、培土或庇蔭樹之種植等作業，有任何疏忽違誤之處，抑或導致茶樹有缺株之現象，致生違反系爭租約第8點或第9點之疑義時，依系爭租約第11條約定，被上訴人亦僅得以書面通知上訴人注意，倘第2次予以書面警告後仍不改善，方有廢約撤租之可能，被上訴人從未以書面通知上訴人加強養護或給予上訴人說明解釋之機會，遽以茶園內有雜草為由終止租約，實悖於系爭租約之約定等語。查，系爭茶園放租合約第11條固約定：「本合約有效期間內，乙方如有左列各款情之一者，甲方一經發覺，第一次書面通知注意，第二次予以書面警告，若仍不悔改者，甲方得隨時廢約撤租……（四）違反本合約第八條或第九條之規定者。…」第8條約定：「乙方應遵照甲方所定之茶園耕作規範，實施中耕、除草、…等作業，並應隨時接受甲方之指導與監督…」第9條約定:「本茶園如有缺株，甲方認為有補植必要時，乙方應負責補植之…」等語；此為兩造就系爭租約另行約定終止權之行使；惟不因此約定，而排除出租人行使耕地三七五減租條例第17條之法定終止權。本件被上訴人係依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款法定終止權之規定，終止雙方間之耕地租約，而非行使系爭租約第11條所定之約定終止權，自不受系爭租約第11條所定前置程序之限制。是上訴人上開所辯，亦不可採。
三、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。本件上訴人自100年2月21日至101年8月7日止，就系爭4筆土地之一部確有繼續1年以上不為耕作之事實，被上訴人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，已如上述。而系爭租約既經被上訴人於101年8月10日以言詞辯論意旨（二）狀繕本送達上訴人，依上開規定對上訴人為終止系爭租約之意思表示（原審卷二第205頁），兩造間之系爭租約自應認已經被上訴人合法終止。而兩造間之系爭租約既經被上訴人合法終止，上訴人繼續占有系爭4筆土地，已無合法占有之權源，自屬無權占有，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人返還系爭4筆土地，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人就系爭4筆土地有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之情事而終止租約，為可採信，上訴人抗辯○○公司出售系爭4筆土地，未依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，將賣典條件以書面通知上訴人，其得以優先承受權對抗之云云，為無可取。從而，被上訴人本於民法第767條第1項所有權之法律關係，請求上訴人將系爭000、000之00、000之00、000之00地號土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明分別酌定相當擔保金額為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論列之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 邱 森 樟
法 官 蔡 秉 宸法 官 翁 芳 靜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂 安 茹中 華 民 國 102 年 9 月 24 日