臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上字第171號上 訴 人 王智弘
王紀秀梅王瑞德王姚淑滿王宗鎮王亞欣上一人法定代理人 謝姵涵上 訴 人 王秀靜
王秀宜王裕程王若榕兼上二人法定代理人 彭群雅上人共同訴訟代理人 陳鎮律師
李淑娟律師許富雄律師被 上訴人 張素娟訴訟代理人 吳梓生律師
鄭志誠律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年9月5日臺灣臺中地方法院第一審判決（100年度重訴字第96號）提起上訴，本院於102年9月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：(一)坐落於台中市○○區○○段○○○○○○號土地前為訴外人廖允寬、廖德樹所共有，於民國39年3月13日出租予訴外人王塗水，嗣廖允寬、廖德樹將系爭土地出賣予伊母張莊美碧，伊母於98年間去世後，系爭土地由伊繼承；另王塗水則於78年間去世，上訴人等人為其繼承人，是上開租賃關係由兩造繼受。王塗水曾簽立「覺書」予廖允寬、廖德樹收執，承諾「對該土地日後台端倘有必要時，定請予先壹個月前通知于鄙人，決以無條件移交于台端」，今伊擬將系爭土地收回自用，已依上開「覺書」所載，於99年10月26日發函通知上訴人將於99年12月31日終止系爭土地租賃關係，是上訴人自應將系爭土地返還予伊。退步言之，縱認上開「覺書」並非真正，惟，上訴人亦有擅自將系爭土地一部分轉租予他人經營菜攤使用之情事，及以基地供違反法令之使用，致生危害公共交通安全，即擅自或放任其建物承租人在建物外之巷道上搭設木造平台之情形，是伊亦得各依土地法第103條第3款、第2款規定終止租約，且伊既已以100年8月24日準備書㈢狀對上訴人為終止租約之意思表示，則自翌日起，上訴人所有台中市○○區○○街○○○巷○號等建物（如原審判決附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積共192㎡），繼續占用系爭土地，即屬無權占有，而侵害伊之所有權；且上訴人享有占有系爭土地之利益，致伊受有相當於租金之損害，伊自得請求上訴人於返還系爭土地前，按月給付相當於租金新台幣（下同）42,502元之不當得利或損害賠償金予伊，而因上訴人王智弘已於101年3月底付清100年之金額，是伊於本訴自得請求上訴人自101年1月1日起給付。(二)又訴外人吳莉華向上訴人所承租之菜攤土地，根本非上訴人所謂之騎樓，且不在上開建物之內，其與上訴人王智弘之租賃關係，應可確認係屬土地租賃，而非房屋租賃。再者，上訴人所稱雨遮，不過係在其建物之牆壁外側所搭建之簡易式雨棚，倘依上訴人主張，雨遮下方土地亦為該建物之延伸使用範圍而屬建物之一部，則該雨遮下方既涵蓋到國有之同段345-5地號土地，豈非謂上訴人有竊佔國土之嫌？另上訴人雖辯稱上述上訴人王智弘於101年3月底給付之款項為租金，惟，該款項實應係相當於租金之損害金額，伊雖認為其所給付者並非租金，惟為減少紛爭，仍予收受，是自不得以此即謂兩造可能另有成立租賃契約。此外，本件地上物之年限為何，並非伊之請求有無理由所應考量之事項；況上訴人有將其建物隔成5間店面及2個攤位分別出租，每月可收取之租金至少約為10萬餘元，若僅因該水泥建物未達使用年限即認無合法使用權限之上訴人可不用返還系爭土地，豈非放任上訴人藉機牟利，對伊更非公平等情，爰依上開「覺書」之約定、民法第767條前段、土地法第103條第3、2款、民法第179條或第184條等規定，提起本件訴訟，聲明求為命⑴上訴人應將坐落系爭345-4地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積192平方公尺之四層樓建物拆除後，將土地騰空返還伊；⑵上訴人應自101年1月1日起至拆除上項建物並騰空返還伊土地之日止，按月給付伊42,502元之判決。
貳、上訴人則以：(一)被上訴人之母張莊美碧曾以上開「覺書」為據，訴請拆屋還地，經本院82年度重上字第43號、最高法院83年度台上字第1650號判決其敗訴確定（判決書影本，參見原審卷第1宗第260頁至第270頁、第2宗第48頁至第69頁），該前案確定判決已認定該覺書並非真正，此應有既判力、或至少爭點效，兩造均受拘束，是被上訴人猶依該覺書之特約事項，請求返還租賃物，自無理由。(二)又伊並未將系爭土地違法轉租予他人，是被上訴人依土地法第103條第3款規定主張收回土地，並無理由。詳言之：⒈訴外人吳莉華所承租者，僅係系爭建物之騎樓部分，至其將菜攤部分擺在騎樓下方土地，係其個人行為，要不得據此逕為伊有將系爭土地違法轉租予吳莉華。而伊將系爭建物騎樓部分出租予吳莉華，屬對自己所有房屋之使用收益，與基地之轉租尚屬有別。⒉退步言之，吳莉華就系爭土地之使用，亦係在系爭建物之附屬物即雨遮遮蔽範圍內，而雨遮下方乃伊對系爭房屋使用範圍之延伸，亦係伊對系爭建物使用收益之權利，仍與違法轉租有別。(三)又被上訴人依土地法第103條第2款規定主張收回土地，亦無理由，蓋：原審判決附圖二所示Ｄ、Ｅ部分之平台，係由向伊承租系爭建物（門牌號○○○區○○街○○○巷2-1、2-2號）之承租人所施作，屬容易拆移之物，且均在系爭土地之範圍內，並未占用道路用地，更無妨礙公共安全，則縱該平台超出建築線，亦不致有危害公共安全或違反公序良俗之情形。(四)又被上訴人雖以100年8月24日準備書㈢狀表示終止租約，惟，被上訴人嗣於101年3月又收受上訴人給付之租金，則兩造是否另成立租賃契約、被上訴人得否依契約終止提起本件訴訟，容有疑問。再退步言，一般鋼筋水泥建物之使用年限均為50年以上，而系爭建物係由鋼筋水泥建造而成，由伊等之被繼承人王塗水於77年間申請建造，並於78年間竣工，迄今僅二十餘年，若因此拆除，亦不符經濟效益。此外，被上訴人之被繼承人張莊美碧81年間訴請調整系爭土地租金時，已知悉攤販吳莉華向伊承租使用之情形，並依此作為請求調整租金之依據，而今被上訴人卻以伊將系爭土地違法轉租為由終止租約，核上訴人所為，實有違誠信原則，而為權利濫用，不應准許等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人將該土地違法轉租予他人，於被上訴人依土地法第103條第3款規定終止兩造間關於該土地之不定期租賃關係後，上訴人所有之系爭建物占用系爭土地即乏法律上正當權源，從而，被上訴人依民法第767條前段規定，請求上訴人將系爭建物拆除後騰空返還系爭土地予被上訴人，並自101年1月1日起，至上訴人拆除系爭建物並騰空返還系爭土地予被上訴人之日止，按月給付相當於租金之不當得利或損害金42,502元，為有理由，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免予假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均予以駁回。(三)第一審及第二審之訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人等共同負擔。
肆、兩造不爭執之事項
(一)被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人所有之建物占有系爭土地如原審判決附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積共192㎡，兩造就系爭土地有不定期租賃之法律關係（參見原審卷第1宗第284、285、301頁、本院卷第102頁背面）。
(二)被上訴人之母張莊美碧曾起訴請求調整系爭土地之租金，經原審法院以81年度訴字第350號判決判命自81年1月1日起應調整為每月42,502元，並經本院以81年度上字第290號判決駁回兩造之上訴，已告確定（參見原審卷第90～96頁之「原證13」、第327～330頁之「原證23」）。
伍、本院之判斷：
一、本件被上訴人於原審法院起訴，主張以其已循上訴人被繼承人王塗水所立「覺書」所承諾意旨發函終止兩造就系爭土地之租約，暨上訴人有違法轉租土地予他人及以基地供違反法令之使用等事由，而依民法第767條前段，土地法第103條第
3 、2款規定，請求上訴人拆屋還地，並請求上訴人給付（返還）相當於租金之不當得利，原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人主張之上揭「覺書」已經上開確定判決認定為非真正，而有既判力，被上訴人於本案再為相異之主張，以作為終止租約、請求上訴人等拆屋還地之依據，自非有據；惟被上訴人主張上訴人有違法轉租土地予他人情事，經查屬實，其據此請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利均有理由，因而為被上訴人勝訴之判決，並認被上訴人依此已獲勝訴之判決，另主張上訴人有以系爭土地供作違反法令之使用部分，即無再加審究之必要。經判決後，僅上訴人就其受敗訴判決部分聲明不服，提起本件上訴，是本件上訴審法院應審究者，厥在：上訴人是否有違法轉租土地予他人之情事，暨被上訴人依此終止兩造之系爭土地租約及請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據二端。
二、按租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回該基地，土地法第103條第3款定有明文。此所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止（最高法院52年台上字第680號判例意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。經查：
㈠、查被上訴人主張上訴人有將系爭土地面向府前街如原審判決附圖二複丈成果圖所示土地轉租予訴外人吳莉華經營菜攤使用之事實，業據被上訴人於原審提出自行蒐證查訪所得之現場使用情形照片（即原證26）、錄影光碟及訴外人吳莉華與人談話中承認其向上訴人付租之錄音譯文在卷為證。上訴人在原審雖先則辯稱係無償借予吳莉華使用設攤賣菜云云，證人吳莉華於100年9月20日原審法院到場勘驗及囑託測量時雖亦附和其說，陳稱其係向上訴人無償借用云云，惟證人吳莉華嗣於101年5月4日於原審經傳到庭，知悉有上開錄影，其已無從掩飾，即已坦承其於原審法院勘驗時所承係無償借用乙節，係屬虛偽不實之陳述，現既知被上訴人就其使用情形有上開錄影光碟存在，故願承認有向上訴人承租之事實，而證稱：之前因為我害怕，實際上我是有租賃的，先前我確實向法院作虛偽不實的陳述，一個月租金15,000元，是月初給付租金的，水電是由被告接給我用的等語綦詳（見原審卷第2宗第233頁）。雖證人吳莉華同時陳稱：「（你說向被告承租，範圍為何？）我本來是擺在騎樓，但擺在下面路邊的話，就不需要租金」、「騎樓是我向被告租賃的，路是公家的，所以我會擺出來一點」等語，即只承認其只向上訴人租用騎樓部分，而係其自行擴張使用騎樓外土地之事實，然茍其只承租騎樓，殊無先否認之必要，況於被上訴人訴訟代理人吳梓生律師提示上揭原證26之相片予證人吳莉華指認時，證人吳莉華即不諱言其承租使用之範圍如該相片所示等語，而台中市豐原地政事務所如原審判決附圖二之複丈成果圖即由被上訴人按該相片所示及證人吳莉華指界複丈而得，是可認證人吳莉華於101年5月4日在原審最後所承認承租之範圍乃包括該複丈成果圖所示騎樓外之土地無訛。證人吳莉華承租之範圍既如上所查明確，上訴人於本院復提出其後之現場使用相片，主張吳莉華使用之範圍僅止於建物使用執照所示騎樓範圍內云云，而聲請再予勘測，即無必要。上訴人雖又辯稱：吳莉華占用之土地乃在雨遮遮蔽範圍內，屬上訴人對系爭建物使用收益權之行使云云，惟，前開雨遮縱然附合於系爭建物，亦無由使該雨遮下方所遮蔽之土地10㎡（附圖二編號Ａ部分）全部成為系爭建物之一部分，此觀上訴人所提系爭建物使用執照所示騎樓部分僅4.03㎡（參見原審卷第2宗第47頁）即明，是上訴人所出租予證人吳莉華經營菜攤之土地，至少仍有5.97㎡（10-4.03＝5.97）非在建物騎樓範圍之內，而係就系爭土地所為之租賃，自堪予認定。上訴人辯稱該部分亦為系爭建物之延伸，委無足取。況且證人吳莉華所承租、使用之土地，並非全然坐落於系爭建物雨遮（棚）之下，而有部分已直接占用系爭土地及鄰地（345-5地號土地及未登記土地，附圖二所示Ｂ、Ｃ部分），此經原審法院現場履勘屬實並囑託台中市豐原市地政事務所製作附圖二附卷可稽，並有原證26照片六紙足資佐證（證人吳莉華擺攤位置超逾雨遮遮敝範圍），是上訴人辯稱證人吳莉華所使用擺設菜攤之土地，均為系爭建物之延伸，上訴人並無違法轉租系爭土地云云，尚非可採。
㈡、綜上所述，上訴人將系爭土地違法轉租予他人，被上訴人得據土地法第103條第3款而收回系爭土地，被上訴人亦已以100年8月24日準備書㈢狀對全體上訴人為終止系爭土地租賃關係之意思表示，兩造間關於系爭土地之不定期租賃關係，亦應自次日（100年8月25日）起終止，嗣上訴人所有之系爭建物占用系爭土地即乏合法權源，是被上訴人依民法第767條前段規定，請求上訴人拆除系爭建物後騰空返還系爭土地予被上訴人，於法有據，應予准許。
㈢、至上訴人雖又辯稱被上訴人於101年3月收受上訴人給付之租金，則兩造是否另成立租賃契約、被上訴人得否依契約終止提起本件訴訟，容有疑問云云，惟，被上訴人已詳述其雖認上訴人遲至101年3月底所給付之金額並非租金，惟因其確有於本件訴訟中請求上訴人賠償相當於租金之不當得利或損害金，是其為減少兩造間之紛爭，乃收受被上訴人所給付之金額等語，且所述與常情並無不符，是上訴人以被上訴人收受該次金錢之給付，即認兩造間另成立租賃關係，並非可採。
㈣、上訴人雖於本院主張：被上訴人之被繼承人張莊美碧於81年間曾向台灣台中地方法院就王智弘等所承租之系爭土地提起調整租金訴訟，經本院駁回上訴而告確定，張莊美碧於該訴中主張：「系爭地既處黃金地帶，生意不可能冷清，而所謂攤販占用，實係出於被上訴人之出租使然，故攤販肯承租證明該處適於經營生意…」（同見上證一本院81年度上字第290號民事判決第2頁）。而當時證人吳莉華已向上訴人承租擺設菜攤，足證，張莊美碧提起上開調整租金訴訟當時，已知悉攤販吳莉華向上訴人承租使用之情形，並依此作為請求法院列為調整租金之依據，顯已默示同意上訴人之轉租行為，而今被上訴人卻以上訴人將系爭土地違法轉租為由終止租約，核被上訴人所為，實有違誠信原則，而為權利濫用，不應准許云云，惟查，上開確定案卷因已逾保存期限銷燬，故關於當時究何人如何向上訴人承租之情形，並無卷證資料可考，是所謂承租者是否包括吳莉華在內，抑只係本件原法院勘驗時所見承租騎樓部分之訴外人余淑梅、黃彩葳，均不明確。況當時被上訴人之被繼承人起訴主張之事實，即未指上訴人有出租之情形而受判決，經依此判決後上訴中其始以上訴人似有出租之情形主張該地經濟狀況繁榮，應作為調整租金之參考，惟上訴人則否認有出租之情事，而以遭他人任意占用擺攤，而影響其營業云云置辯，本院判決則認「(上訴人所辯)有關系爭租地為攤販盤據，則系爭租地既交其使用，茍影響其營業，自非不得予以排除制止」，而予維持原判等情，詳閱上訴人所提出案一、二審判決影本所載即明(見本院卷第56-63頁)，是可見並無上訴人所稱被上訴人之被繼承人於該案即以默示同意上訴人轉租系爭土地而作為調整租金依據之情形，是上訴人猶以有上述情形而主張被上訴人仍據以終止本件租約係屬權利濫用，有違誠信原則，不應准許云云，自非可取。
三、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查系爭土地之租賃關係應自100年8月25日起終止，已如前述，則自100年8月25日起，上訴人已屬無權占有系爭土地，而享有占有系爭土地之利益，致被上訴人受有系爭土地無法使用之相當於租金之損害；而就系爭土地之租金，經上開前案判決命自81年1月1日起應調整為每月42,502元，從而，被上訴人依上開規定請求上訴人應自101年1月1日起至拆除系爭建物並騰空返還被上訴人系爭土地之日止，按月給付42,502元予被上訴人，確屬有據，應予准許。
陸、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，於依土地法第103條第3款規定終止兩造間關於系爭土地之不定期租賃關係後，上訴人所有之系爭建物占用系爭土地即乏法律上正當權源，從而，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭建物拆除後騰空返還系爭土地予被上訴人，並自101年1月1日起，至上訴人拆除系爭建物並騰空返還系爭土地予被上訴人之日止，按月給付相當於租金之不當得利42,502元，為有理由，應予准許。原審法院因而為上訴人敗訴之判決，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，上訴人聲請再囑託地政事務所測量訴外人吳麗華所營菜攤占用系爭土地之面積、與系爭建物騎樓關係位置之面積等，核無必要，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 25 日
民事第八庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 許秀芬法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 曾煜智中 華 民 國 102 年 9 月 25 日