臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上字第117號上 訴 人 教育部法定代理人 蔣偉寧訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複 代理人 鄭晃奇 律師
王建鈞被 上訴人 陳寬平訴訟代理人 李東炫 律師複 代理人 張舷純上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國101年6月27日臺灣臺中地方法院100年度訴字第1788號第一審判決提起上訴，本院於民國101年11月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：緣被上訴人與原台中縣政府依耕地三七五減租條例（下稱耕地條例）訂有耕地租約，台中縣政府將所管理坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（民國98年2月5日重劃後，合併為同段1387、1395地號土地，下稱系爭土地），出租予被上訴人耕作，約定租期自92年1月1日起至97年12月31日止。上訴人於94年間，通知被上訴人表示已接管系爭土地，並承受系爭土地之耕地租約。惟租約存續期間，台中縣烏日鄉自辦市地重劃會（下稱烏日重劃會）將系爭土地列入市地重劃範圍，系爭土地已屬非耕地使用，上訴人於95年6月28日函知被上訴人停止耕種。被上訴人接獲通知後，除停止耕作外，並著手將存放於鐵架石棉瓦造簡易工寮之農機具及肥料等物品搬遷，期間為便利搬遷，曾短暫停放載運車輛，詎上訴人竟於同年月30日拍照，據以指摘被上訴人有非自任耕作情事，主張租約無效，拒絕依耕地條例第17條規定給付補償金。按上訴人於租約屆滿前，函知被上訴人系爭土地業已列入市地重劃範圍，要求被上訴人停止耕作，且在上訴人通知停止耕作後未久，烏日重劃會確實進行剷除系爭土地之地上物工程，應認已有提前終止租約之意思表示。縱認上訴人上開通知停止耕作，非為終止租約之意思表示，然上訴人於98年6月2日在協調會議上，表達耕地租約以解約補償方式處理，附件更明確記載被上訴人承租耕地協議內容為終止租約，可認上訴人至遲於98年6月2日已有終止系爭土地租約之意，自應依耕地條例第17條、平均地權條例第77條與獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱重劃辦法）第37條規定，給付被上訴人補償金。系爭土地94及95年公告土地現值為每平方公尺新台幣（下同）15,000元，98年公告土地現值為每平方公尺21,500元。又系爭土地前於66年10月間，移轉現值為每平方公尺110元，佐以行政院主計總處（下稱主計總處）公告，最接近95年6月28日之物價統計月報96年1月以各年月為基期之消費者物價指數66年10月為243.7，代入財政部稅務入口網試算95年6月28日移轉系爭土地之土地增值稅，一般用地應納稅額為9,648,843.35元，再佐以主計總處公告最接近98年6月2日之物價統計月報98年6月以各年月為基期之消費者物價指數66年為260.7，代入試算98年6月2日移轉系爭土地之土地增值稅，一般用地應納稅額為9,634,688.63元。故依重劃辦法第37條試算補償金，上訴人應給付之補償金為6,735,400元【計算式：1347.08×15000×1/3＝0000000】等情。爰先位聲明求為判命上訴人應給付被上訴人6,735,400元，及加計自100年7月28日起算法定遲延利息，暨願供擔保為假執行宣告之判決。退步言之，上訴人既否認曾因重劃而為終止租約之意思表示，租約屆期後亦未為終止租約之意思表示，則備位聲明請求確認兩造就系爭土地依耕地條例所訂耕地租約之租賃關係存在之判決（未繫屬本院者，不予贅論）。
二、上訴人則以：上訴人因系爭土地列入市地重劃範圍，於95年間派員勘查土地現狀過程中，發現被上訴人所承租系爭185地號土地作為道路使用，另186地號土地有興築建物及搭蓋車庫之情狀，亦未用於農作，是被上訴人於系爭土地進行重劃前，即有不自任耕作之事實，導致系爭耕地租約無效，自無依上揭規定請求上訴人給付補償金之權利。另依重劃辦法第37條第1項第1款規定內容，承租人雖得請求補償，但必須與出租人協調同意終止租約，並非承租人一為請求補償，出租人即有補償義務。兩造於土地重劃後，並未經重劃會邀集進行協調程序，又縱補行協調程序，上訴人亦不會同意終止租約而為補償，此為上訴人一貫立場。縱上訴人主張租約無效非有理由，亦僅係被上訴人得主張原耕地租約，續於重劃後受分配之土地存在，上訴人仍無補償之義務。至98年6月2日之協調會，上訴人係表明若「耕地租約有效」，即以解約補償之方式處理，而非就每一個別耕地租約，均同意解約補償。上訴人早於97年7月22日即已發函通知被上訴人，其所承租之系爭185、186地號耕地有不自任耕作之情形，依租約第10點及耕地條例第16條規定，原訂租約無效，上訴人不可能於該協調會，再同意被上訴人終止租約而給付補償金。從而被上訴人先位聲明請求上訴人應給付補償金，即無理由。再兩造原先訂立耕地租約，租期至97年12月31日止，而於租期屆滿後，被上訴人並未要求續訂租約，而係請求補償。被上訴人於先前調解、調處，亦僅要求補償，未要求續租，本件亦係將確認租賃關係置於請求補償之後，列為備位聲明，足證被上訴人於租期屆滿後，已無耕作之意思，亦無實際耕作之事實，而係要求補償。是不論上訴人先前主張被上訴人不自任耕作以致租約無效是否成立，租賃關係仍因租期屆滿後，被上訴人未請求續租，亦無耕作事實而歸於消滅，無視為不定期租賃而主動延續之情形，則被上訴人之備位聲明，亦無理由等語，資為抗辯。
三、原審依先位聲明判命上訴人應給付被上訴人6,735,400元本息，及供擔保為准、免假執行之宣告，上訴人不服提起上訴，兩造於本院之聲明及補充陳述如下：
㈠聲明部分⑴上訴人部分：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄
部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。3.第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。⑵被上訴人部分：1.上訴駁回。2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈡補充陳述部分⑴上訴人部分：本件被上訴人確有不自任耕作之事實，業經上
訴人發函向被上訴人主張租約無效，且兩造亦無於協調會達成終止租約之協議。況依重劃辦法第37條第1項規定，縱經協調而同意終止租約，仍應待重劃會檢具有關資料函轉有關機關辦理註銷租約後，程序始為完備。本件上訴人迄未收受系爭租約已經註銷之通知，據烏日重劃會101年9月24日函文說明，及台中市政府地政局101年9月27日函文，均認兩造協調未果，致系爭租約並未辦理註銷，自不合於重劃辦法上述承租人得請領補償金之要件，被上訴人應無請求上訴人給付補償金之權利。
⑵被上訴人部分：依重劃辦法第37條第1項文義，須於協調成
立後，重劃會始函轉有關機關註銷租約，亦即承租人請求補償，並不以租約業經註銷為要件，僅須出租人重劃後分配土地者，且重劃會於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，即告發生。上訴人徒以系爭租約尚未辦理註銷之後續行政登記作業程序之欠缺，拒絕給付補償金，洵無可採。又上訴人於協調會中表達之意見，確為「耕地租約以解約補償、基地租約以轉載方式辦理」，上訴人事後否認同意解約補償，拒絕給付，並無理由。
四、兩造不爭執之事實：㈠上訴人於94年間接管系爭土地，而承受原台中縣政府與被上
訴人間就系爭土地所訂立之耕地租約，成為系爭耕地租約之出租人。該耕地租約當次租期係自92年1月1日起至97年12月31日止，之後兩造即未再就系爭土地簽訂書面之租約。
㈡系爭土地於94年間經公告列入烏日自辦市地重劃範圍，經土
地重劃後，改受分配土地之地目，已變更為建地而於98年4月6日公告確定。
㈢上訴人曾於95年6月28日以教中（總）字第0000000000號函
，通知被上訴人系爭土地已列入烏日市地自辦重劃範圍，重劃工程即將開工，短期作物（蔬菜、稻米等）收割後停止耕作，自公告日起新栽植作物不予補償。
㈣烏日重劃會於98年6月2日召開協調會議，兩造均有列席。烏
日重劃會98年7月6日函發之98烏日自劃字第WZ000000000號函記載「教育部表達耕地租約以解約補償、基地租約以轉載方式辦理，承租戶原則同意，會後亦無表示反對意見，其租約處理方式詳如附件」，該函附件並記載協議內容為「終止租約」。兩造於協調會議後，均未對協調會議內容向烏日重劃會提出異議。
五、得心證之理由：㈠上訴人於97年間，以其曾於95年6、7月間委託台中縣大里地
政事務所（下稱大里事務所）勘察系爭土地，發現被上訴人有未自任耕作之事實，因而函請被上訴人說明，在被上訴人遲未提出說明之情形下，即函知以該租約業因違反耕地條例之承租人應自任耕作之規定而失效，並以大里事務所99年6月17日函載該所於95年9月間，就系爭185、186地號土地所進行測量後，作成之複丈成果圖上標示土地使用現況，系爭185地號土地上有「A」部分係供道路使用、系爭186地號土地上有「E」、「F」部分，則分別供車庫、建物使用，復有測量時之照片可稽為依據。惟關於上揭「A」作為道路使用部分，係與同次複丈成果圖內標示「G」部分，分別位於系爭第185、186地號土地上，同時被標示為「道路」使用，有該複丈成果圖在卷可佐。然據證人陳楊春美、呂忠斌於原審分別結證稱柏油路是台中市烏日區公所鋪設，大約6、70年左右鋪設等語（原審卷第259、262頁），稽諸台中市烏日區公所亦函稱上開二筆土地原屬既成巷道等情（原審卷第225-
1、2頁）。足證該等柏油路，業已鋪設通行甚久，既為上訴人歷次與被上訴人間更新租佃契約時，該系爭土地之使用現況，當為上訴人於簽訂兩造間系爭耕地租約時所肯認，並有其必要性，上訴人應不得執此作為認定被上訴人不自任耕作之事由。而關於「E」作為車庫使用部分，僅係一簡易搭建之鐵架工寮，三面外表以浪板包覆供遮蔽而無門板可供關閉，面積不大，僅可停放一台載貨之小發財車或小貨卡車，有照片存卷可考（原審卷第186頁），據被上訴人陳明僅供平日堆放農耕機具等語，並經證人陳楊春美、呂忠斌於原審結證無訛（原審卷第258、259、261頁）。衡諸目前以機械化耕作時代，農民往往必須藉助各種體積非小之動力器具輔助耕作，因而有就地或就近停放、存放農耕機具設備之需求，被上訴人為耕作所需而搭建簡陋之工寮，作為輔助農業耕作放置農具肥料之用，縱偶停放車輛，在大里事務所勘察時將之標示為「車庫」，亦難認有違自任耕作之要件。況該系爭工寮存在已超過20年，應為上訴人歷次辦理續約勘察系爭耕地現場時所知，自不得再以此指摘被上訴人有不自任耕作事由，進而主張租約無效。
㈡關於複丈成果圖上標示「F」供建物使用部分，被上訴人主
張係由訴外人龔殿強所興建、使用，與伊無涉等語，核與證人陳楊春美、呂忠斌於原審結證係龔殿強所有，很早即已存在諸情相符（原審卷第259、260、261頁）。該建物既為龔殿強早年所興建、使用，經原審向臺中市烏日區戶政事務所查詢，龔殿強早於53年11月4日即設籍遷入，有該所101年3月22日函檢附之除戶資料在卷可稽（原審卷第222至224頁）。而被上訴人就系爭土地之耕地租約，係繼承自其母親陳江閏秀而來，陳江閏秀與原出租人間之公有耕地租佃契約，則起始自61年7月，有上訴人所陳報之台灣省台中縣公有耕地租賃契約在卷可憑（原審卷第254頁）。上開建物於陳江閏秀承租系爭土地之前既已存在，殊難遽指被上訴人就該部分有違反租約不自任耕作之情事。上訴人執此謂系爭租約應歸於無效云云，即無足採。
㈢按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約。耕地條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。兩造間系爭租約於97年12月31日屆期後，固未再就系爭土地更新租約，但被上訴人於租約到期後，並未有不繼續承租之意思表示，揆諸上開說明及耕地條例保護承租耕地而為耕作人之立法意旨，應認兩造間就系爭土地之租約關係，於97年12月31日屆滿後，並不因兩造未再就系爭土地簽訂書面之租約，即認歸於消滅，不待贅論。
㈣上訴人於95年6月28日函文內容，係通知被上訴人系爭土地
已列入烏日市地重劃範圍，因重劃工程即將開工，短期作物（蔬菜、稻米等）收割後停止耕作，自公告日起新栽植作物不予補償之旨，就其文義觀之，實難認有終止租約之意思表示。是以上訴人所發上開函文，應無提前終止兩造系爭土地租約之意思表示，不生終止系爭租約之效力，要可認定。
㈤兩造均不爭執曾於98年6月間參與協調會議，據該市地重劃
會以98年7月6日函發之98烏日自劃字第WZ000000000號函載及附件內容，記載協議內容為終止租約，為兩造所不加爭執，堪認兩造間就系爭土地之租佃關係，經協調會議已達成解約補償之協議。亦即上訴人於協調會中，有終止系爭土地租約之意思，而被上訴人亦可得依協議向上訴人請求補償。上訴人雖謂該協調會並非就個別租約逐一協調，當時伊係表明若耕地租約有效，即以解約補償之方式處理，系爭土地早因未自任耕作，在97年12月31日約滿前失其效力，不因協調會之決議而影響，伊自無可能同意終止租約而給予補償金云云。惟上訴人若確認與被上訴人間之租佃關係不存在，何以仍在協調會上將被上訴人列為討論是否終止租約之對象，且對於烏日重劃會上開函文，將被上訴人列名系爭土地之承租人，並出席參與協調，而做成解約補償之決議內容，迄未提出異議，實與常情有違；況被上訴人並無不自任耕作之違反租約事實，已如上述，是上訴人所辯上情，尚無足取。
㈥依重劃辦法第2條規定：土地所有權人自行辦理市地重劃，
依本辦法之規定。本辦法未規定者，準用市地重劃實施辦法之規定。又修正前自辦市地重劃辦法第35條（即現行自辦市地重劃辦法第37條）規定之立法理由為：「重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後處理方式，本條例（平均地權條例）第63條及第63條之1暨其施行細則第89條、第90條雖已有規定，惟其自辦主體均為政府機關。但自辦市地重劃辦理主體為自辦市地重劃會，重劃後之租約處理，宜由重劃會協調處理，並將處理結果函知主管機關辦理註銷租約或標示變更登記」。本件系爭土地既參與烏日自辦市地重劃，其辦理重劃之主體為烏日重劃會，自應優先適用重劃辦法第37條規定，無適用或類推適用民法或減租條例規定之餘地。則被上訴人請求上訴人給付補償金，即應適用重劃辦法之規定。依重劃辦法第37條第1項「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例（即平均地權條例）第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記」之規定，系爭土地之總面積為1347.08平方公尺，有土地登記簿、土地登記謄本在卷可稽，而系爭土地係於94年間經公告列入市地重劃範圍，該公告當期年度系爭土地公告現值為15,000元/平方公尺，已據被上訴人提出大里事務所地價第二類謄本在卷可佐。準此，本件被上訴人可得請求上訴人給付之補償金為6,735,400元。又系爭土地因重劃後，已不適任耕作，則被上訴人逕行請求上訴人給付補償金，自屬有據。至重劃會是否業已函知有關機關辦理租約標示變更登記，並不影響被上訴人請求補償金權利行使，併予敘明。
㈦綜上所述，兩造間之系爭土地之租佃關係，已於98年6月2日
在協調會議中達成解約補償之協議，堪認雙方有終止租約之意思，被上訴人得依重劃辦法第37條第1項及平均地權條例第63條第2項第1款規定，請求上訴人給付補償金6,735,400元。原審判命上訴人應如數給付，及加計自100年7月28日起算法定遲延利息，併酌定擔保為准、免假執行之宣告，洵無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人備位聲明部分，自無庸加以審酌，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 古金男以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 凃瑞芳中 華 民 國 101 年 12 月 11 日