臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上字第77號上 訴 人 江季穗訴訟代理人 李效文律師被上訴人 賴守里
賴紅櫻賴紅珠賴守秀賴守新賴張邁共 同訴訟代理人 王文聖律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國101年3月28日臺灣臺中地方法院100年度重訴字第371號第一審判決提起上訴，本院於101年9月25日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新應將其所有如附表編號一、二所示土地所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人賴張邁應將其所有如附表編號三、四所示土地所有權移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)被上訴人委由被上訴人賴守里為代表人，與上訴人於民國（下同）100年1月26日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），由上訴人以合計新台幣（下同）11,898,260元，向被上訴人賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新（下合稱賴守里等五人）購買如附表編號1、2所示之土地；向被上訴人賴張邁購買如附表編號3、4所示之土地，簽約當日上訴人即給付簽約金100萬元。惟系爭契約簽訂後，上訴人屢次請求被上訴人履約，被上訴人均藉詞推託，嗣更無理拒絕履約。上訴人已於101年9月24日就本件應付被上訴人之土地價金餘款10,898,260元（下稱尾款）依法向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）辦理清償提存完畢。爰依民法第348條第1項規定，及系爭契約第7條約定，請求被上訴人將如附表所示土地所有權移轉登記予上訴人。
(二)被上訴人辯稱系爭契約業於100年8月間由其等合法行使解除權，並無理由：
⒈依系爭契約第3條內容並未約定給付尾款之確定期日。被上
訴人於100年7月29日委由王文聖律師寄發臺中大全街郵局第744號存證信函（下稱原證二存證信函）要求上訴人於同年8月10日給付尾款，否則逕行解約、沒收違約金。惟該函應僅具有確定給付期限之效力，被上訴人在上訴人無遲延給付情形下，預為解除契約之意思表示，與民法第254條規定有違，顯無解除契約之效力。又系爭契約第10條約定與民法第254條規定並無衝突，因系爭契約未約定確定期間，故要先給一個確定時間，若未履行而陷於給付遲延，才能再行催告而解除契約。
⒉上訴人已於同年8月6日寄發潭子郵局第712號存證信函（下
稱原證三存證信函）給被上訴人代表人即被上訴人賴守里，要求被上訴人於同月10日11時與上訴人在雙方所約定吳孟鴻地政事務所（下稱吳代書事務所）會面完成尾款給付、土地過戶文件提交。雖上訴人嗣於同月10日上午因身體不適前往醫院就診，於上午10時28分看診前告知吳孟鴻代書（下稱吳代書）因看病會晚點到，經吳代書轉告賴守里，經被上訴人賴守里告知吳代書其行程很滿，需另安排時間後，上訴人得知此情後即告知吳代書將放棄求診，立即前往履約，並即前往吳代書事務所，然上訴人在吳代書事務所前等待至12時許，均未見被上訴人與吳代書，始行離開。故上訴人並無違約之情。且上訴人上開原證三存證信函意旨，已行使同時履行抗辯權，上訴人無先為給付義務，不生給付遲延問題，故縱上訴人未於同月10日11時準時抵達前揭會面地點，應亦無給付遲延。
⒊嗣經兩造再約定同月16日下午2時30分會面，然當日因被上
訴人代表賴守里稱「還需考慮是否將土地出售」，致兩造皆未完成系爭契約義務。綜上可知，被上訴人並無解除系爭契約之權，其等係無理拒絕履約甚明。至於被上訴人所稱同月16日兩造會談，言及其等與第三人陳志佳等人間契約糾紛等情，該契約實與上訴人無關。
(三)被上訴人辯稱系爭契約業經兩造於100年9月初合意解除，亦無理由：
⒈被上訴人於第二審始提出此項新攻擊防禦方法，其程序不合法，應予駁回。
⒉本件訴訟起訴前，上訴人訴訟代理人基於律師防止訴訟義務
，曾嘗試為兩造協調，以電話聯繫對造訴訟代理人詢問，提出多項方案，包括對造是否想提高價錢、還是簽約授權發生問題、或是否要退訂金、或要罰違約金，其可以代為轉達；惟上訴人訴訟代理人當時並未事先得到上訴人授權同意合意解除系爭契約及退還訂金，只是進行起訴前之善意協商；當被上訴人方面表示希望退訂金後，上訴人訴訟代理人代為向上訴人轉達，上訴人即表示不同意，上訴人訴訟代理人即在電話中告知對造訴訟代理人關於上訴人不同意和解之意旨，是兩造訴訟代理人上開電話溝通過程並無發生合意解除契約之效力。
(四)並聲明：如主文第二、三項所示。
二、被上訴人抗辯：
(一)系爭契約業經被上訴人於100年8月間合法行使解除權：⒈兩造於系爭契約固未約定特定之給付時點，然兩造處於隨時
可請求對方履行契約義務，己方亦隨時履行本身契約義務之狀態，自可定期催告對方同時給付。被上訴人以原證二存證信函通知上訴人於100年8月10日前給付尾款，逾期即以該存證信函為解除系爭契約之意思表示，並沒收100萬元簽約款。上訴人收受該函後，即以原證三存證信函表明願於同年8月10日上午11時與被上訴人在吳代書事務所會面，進行交付尾款、土地過戶文件提交等事宜。兩造既同意於前揭時地同時履行土地過戶及交付尾款之動作，即應本於誠信原則履行之。惟上訴人未依約履行，上訴人自同年8月10日起已需負遲延責任。
⒉民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契
約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權) ，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約) 者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決參照）。系爭契約第10條約定：「違約罰則：一.買方不依約履行付款或契約所定各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」兩造於系爭契約已合意約定一方給付遲延時，他方得限期催告履行，逾期仍不履行，即毋庸再為催告即得逕行解除契約，被上訴人既以上證二存證信函通知上訴人應於同年8月10日前給付尾款，上訴人未於該日給付已生遲延給付之效果，且系爭契約復有前揭之約定解除權，本無需另為催告之意思表示，始生解除契約之效力，故系爭契約業經被上訴人合法解除。
⒊否認上訴人於同年8月10日係因病就診不及履約，再據上訴
人於100年11月3日所提出電話錄音譯文，姑不論是否與事實相符，然該通聯時間始於同年8月10日下午2時13分，距兩造所約定上午11時已遲3小時有餘，況依該等譯文所載，亦難認被上訴人有同意上訴人延期之意思表示；且由譯文內容，可知上訴人當日根本無給付尾款之準備，此更難認上訴人有何不可歸責於己之事由致未能履約。
⒋兩造固曾於同年8月16日下午2時30分至吳代書事務所，惟該
日之見面，係因上訴人猶向被上訴人表示願繼續履行系爭契約，然被上訴人表示需重新議定價格抑或應與被證一買賣契約（為被上訴人等六人與訴外人陳志佳等人間契約）所示之不動產併同買賣，然兩造未能達成協議，此有賴坤堂證述可稽。惟系爭契約前既經被上訴人合法解除，兩造於同月16日復未再達成買賣之意思合致，則上訴人請求被上訴人移轉如附表所示土地，要屬無據。
(二)系爭契約業經兩造於100年9月初合意解除：⒈本件於原審進行爭點整理時，將「系爭契約是否業經被上訴
人合法解除」列為爭點，按契約是否合法解除包括法定解除與合意解除，故本項應非屬在第二審提出之新攻擊方法。如認係新攻擊方法，此係因101年6月27日行準備程序時，法官行使闡明權略以系爭契約給付既無確定期限，則被上訴人未再次催告是否已合法解除契約，故被上訴人於第二審提出此項攻擊方法，應屬非可歸責於被上訴人之事由，且如不許提出亦顯失公平，符合民事訴訟法第447條第1項第5、6款規定。
⒉系爭契約於100年9月初，經上訴人訴訟代理人主動告知被上
訴人訴訟代理人略以「被上訴人若同意無息退還訂金，渠亦同意解除契約」。為此，被上訴人亦同意無息退還訂金，是兩造於同年9月即就系爭契約為合意解除之意思表示而生契約解除之效力。旋兩造約定於同年9月23日下午2時30分在被上訴人訴訟代理人王文聖律師事務所為返還訂金之協議，詎上訴人訴訟代理人於同年9月中來電告知取消同年9月23日協議，對此，上訴人亦不否認有前開情事，僅抗辯未獲有上訴人本人授權云云，惟上訴人訴訟代理人於本案訴訟前接獲原證二存證信函，上訴人復未於同年8月10日依約履行交付尾款，其始主動來電告知前揭情事，此若未得上訴人本人之授權，顯與常情有違，難以採信。從而，系爭契約既經兩造於同年9月初合意解除，上訴人猶為本件請求，自無理由。
三、本件爭點整理及簡化之結果如下（見本院卷85-86頁、112頁反面）：
(一)兩造不爭執之事實：⒈兩造於100年1月26日以總價11,898,260元就被上訴人所有如
附表所示權利範圍之土地簽訂土地買賣契約；簽約當日上訴人給付被上訴人賴守里簽約金100萬元。
⒉被上訴人於100年7月29日以原證二存證信函通知上訴人應於
同年8月10日前給付系爭買賣土地尾款10,898,260元，否則以該存證信函為解除兩造買賣契約之意思表示。
⒊上訴人收受上開存證信函後，於100年8月6日以原證三存證
信函通知被上訴人賴守里，表示於100年8月10日上午11時與被上訴人在吳孟鴻地政事務所會面，進行交付尾款、土地過戶文件提交等事宜。
⒋兩造於100年8月10日並無見面，上訴人亦未於該日支付上開尾款。
⒌吳代書嗣通知被上訴人等人於100年8月16日到其事務所與上
訴人商談，該日到場者有證人賴坤堂、上訴人及其會計陳小姐、被上訴人賴守里、被上訴人賴守新女兒謝小姐，該日上訴人並未交付尾款，被上訴人亦未交付過戶文件給代書。
⒍系爭契約第12條第8款約定：賣方（即被上訴人等）未親自到場簽約者有五人，約定於100年2月8日提交土地權狀。
(二)本件爭執之事項：⒈系爭契約是否業經被上訴人等六人於100年8月間合法行使解
除權？⒉系爭契約是否業經兩造於100年9月初合意解除？被上訴人於
本院提出本項攻擊防禦方法，是否違反民事訴訟法第447條第1項規定、第463條準用第196條規定？
四、上訴人本於民法第348條第1項規定，及系爭契約第7條約定，請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，被上訴人則抗辯系爭契約業已解除，上訴人之請求無理由云云。經查：
(一)被上訴人主張其已對上訴人合法解除系爭契約，無非以其已以原證二存證信函通知上訴人於100年8月10日前給付尾款，逾期即以該存證信函為解除系爭契約之意思表示，並沒收100萬元簽約款，上訴人亦以原證三存證信函表明願於同年8月10日上午11時與被上訴人進行交付尾款等事宜。惟上訴人未依約履行，則上訴人於同年8月10日起已需負遲延責任，其依系爭契約第10條約定之約定解除權，無需另為催告即得逕行解除契約云云，惟上訴人否認被上訴人已合法解除契約。
經查：
⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第229條第2項前段及第254條之規定自明。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約（最高法院90年台上字第2216號、95年台上字第1908號裁判要旨可參）。
次按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。
如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約(約定解除權)，或保留一方應於一定期間履行作為解除條件(附解除條件之買賣契約)者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決參照）。
⒉被上訴人雖主張其依系爭契約之約定解除契約，無需另為催
告即得逕行解除契約云云。惟查，系爭契約第10條第1項係約定：「違約罰則：一.買方不依約履行付款或契約所定各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」；又第3條關於尾款之付款約定為：「民國年月日，所有權移轉完竣後，賣方依約第九條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第四條規定履行給付之」、「尾款10,898,260元」，該款之日期空白未填載，有上訴人提出被上訴人不爭執其真正之土地買賣契約書附卷可憑（見本院卷88-93頁），是兩造就上訴人應履行給付之尾款義務，並無約定確定期限，且為兩造所不爭執（見本院卷86頁背面），則仍應依民法第229條第2項規定，經被上訴人定相當期限催告上訴人給付尾款，而上訴人仍未給付，始得認上訴人有該約定所指「買方違約」之情形。次查，被上訴人於100年7月29日以原證二存證信函通知上訴人應於同年8月10日前給付系爭買賣土地尾款，否則以該存證信函為解除兩造買賣契約之意思表示；上訴人收受後，於100年8月6日以原證三存證信函通知被上訴人賴守里，表示於100年8月10日上午11時與被上訴人在吳孟鴻地政事務所會面，進行交付尾款、土地過戶文件提交等事宜，此為兩造不爭執之事實，則被上訴人已催告上訴人於100年8月10日前給付尾款，上訴人並已同意於同年8月10日上午11時給付尾款及催告被上訴人同時辦理土地過戶文件提交等事宜。再者，兩造均不爭執兩造於100年8月10日並無會面，上訴人亦未於該日支付上開尾款之事實，上訴人就此陳稱當日因其身體不適欲先行就醫稍延到場，然當日並無不願履行給付尾款之情事，僅因聯繫發生誤會致當日未能履約，並無違約等語，被上訴人則否認上訴人當日給付遲延具有不可歸責之事由，惟縱認上訴人之給付遲延具可歸責於己之事由，至多僅能認定上訴人於當日未給付尾款而陷於給付遲延即有買方違約之情事，惟此時依上開契約第10條第1項約定，於買方即上訴人違約時，尚需由被上訴人再限期催告上訴人履行，上訴人逾期仍不履行，被上訴人始得解除契約。是被上訴人主張其依系爭約定解除權，其得不經催告逕行解約，尚與系爭約定不符，為不可採。則被上訴人於上訴人100年8月10日未履約時，既未再為催告，其100年7月29日以原證二存證信函所為之單方解除契約意思表示，並不生解除契約之效力。
(二)被上訴人復主張系爭契約業經兩造於100年9月初合意解除云云，上訴人則予否認。經查：
⒈被上訴人於原審係主張系爭買賣契約業經被上訴人合法解除
，嗣經本院受命法官於第一次準備程序闡明被上訴人之解除契約是否已生效力後，被上訴人於第二次準備程序中補稱兩造並於100年9月初就系爭契約合意解除，係就於原審已提出之解除契約防禦方法為補充，與民事訴訟法第447條第1項第3款規定尚無不合，且亦難認其有何意圖延滯訴訟或因重大過失逾時提出攻擊防禦方法之情事，爰准予提出上開抗辯，合先敘明。
⒉被上訴人主張兩造於100年9月初就系爭契約為合意解除之意
思表示而生契約解除之效力云云。惟上訴人否認有合意解除契約之事，上訴人訴訟代理人並陳稱：「我認為訴訟前應先協商，所以我主動撥電話給對造訴訟代理人，看對造有什麼意見，對造訴訟代理人表示他們不想履約，希望退還訂金，電話中我說OK、我幫對方的意思轉達，當時對造訴訟代理人有說一個日期時間，至於是否是對造訴訟代理人所主張的9月23日我已經忘了，之後我就轉達給上訴人，上訴人表示對方違約為何只有退訂金，所以不同意，於是我就在電話中告訴對造訴訟代理人上訴人不同意和解（好像是對造律師打電話給我，不是我主動打），我認為已經盡到律師防止訴訟的義務，此時對對方起訴並不是濫訴，所以就起訴了。關於上開溝通的過程並沒有合意解除的效力。」、「上訴人準備委託我訴訟，我想嘗試雙方是否有和解空間，所以主動聯繫王律師詢問，我提了很多方案給王律師，包括對造是否想提高價錢、還是簽約授權發生問題，或者是否要退訂金、或者要罰違約金，但是上訴人並沒有先授權我同意退訂金，只是訴訟前的善意協商，並沒有合意解除的問題。」；被上訴人訴訟代理人則稱：「（法官：被上訴人訴訟代理人有無問過上訴人是否有授權李律師同意退還訂金？）本件是李律師主動聯絡我的，退還訂金也是李律師提出的方案之一，也經過我造當事人一致同意，若李律師未經授權，根本不會提出上開的方案。就律師的職業不會去問上訴人本人有無授權李律師。」（見本院卷104頁），則被上訴人並不否認上訴人訴訟代理人係同時提出系爭多項方案，而經被上訴人同意其中退還訂金之方案等語（見本院卷104頁背面），則堪認本件事實經過應為：上訴人訴訟代理人先以電話同時向被上訴人訴訟代理人提出系爭多項方案與之協商，而經被上訴人同意其中之退還訂金方案，並與上訴人訴訟代理人約定兩造會同為返還訂金協議之日期，惟於該約定期日前，上訴人訴訟代理人再對被上訴人告知上訴人不同意之事，並取消兩造訴訟代理人原約定之期日。被上訴人雖主張上訴人訴訟代理人於提出系爭多項方案時應有獲上訴人就同意退還訂金方案之授權，惟上訴人予以否認，且被上訴人並未舉證證明上訴人訴訟代理人確有事前獲上訴人同意退還訂金方案之授權。況查，此際上訴人訴訟代理人既係同時提出多項內容歧異且部分方案屬抽象無確定內容之提案，上訴人當無可能同時就系爭多項方案，均事先同意並全權授權其訴訟代理人代理向被上訴人為意思表示，則被上訴人回應上訴人訴訟代理人表明選擇其中退還訂金之方案，應係有關退還訂金（合意解除）契約之要約，須經上訴人訴訟代理人轉知上訴人後，經上訴人就該方案為承諾，始得認兩造已就退還訂金一事達成合意，是被上訴人主張兩造已於100年9月初達成合意解除契約之合意，尚難採憑。至於被上訴人聲請訊問證人賴坤堂，欲證明被上訴人已接獲其訴訟代理人之通知而籌措退還訂金之款項等情，惟依前揭理由，兩造訴訟代理人之前揭電話溝通經過，尚不生兩造合意解除之效力，被上訴人縱有接獲其訴訟代理人通知而有籌措退還訂金款項之事實，亦不足證明兩造間已達成解除契約之合意，是本院認無調查證人賴坤堂之必要，併此敘明。
(三)綜上所述，系爭契約並未因被上訴人之單方解除契約意思表示而發生解除契約之效力，亦未經兩造合意解除而消滅，系爭買賣契約尚有效存在。從而，上訴人本於買賣契約之法律關係，依約請求被上訴人賴守里、賴紅櫻、賴紅珠、賴守秀、賴守新應將如附表編號1、2所示土地所有權移轉登記予上訴人；被上訴人賴張邁應將如附表編號3、4所示土地所有權移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文件書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 康孝慈中 華 民 國 101 年 10 月 9 日附表：
┌──┬─────────┬──┬─────┬────┬──────┐│編號│ 土地標示 │地目│ 面 積 │所有人即│權利範圍 ││ │ （買賣標的） │ │ │出賣人 │ │├──┼─────────┼──┼─────┼────┼──────┤│ │ │ │ │賴守里 │ ││ 1 │臺中市○區○○○段│田 │328平方公 │賴紅櫻 │ 各243685之 ││ │18-5地號 │ │尺 │賴紅珠 │ 1532 ││ │ │ │ │賴守秀 │ ││ │ │ │ │賴守新 │ │├──┼─────────┼──┼─────┼────┼──────┤│ │ │ │ │賴守里 │ ││ 2 │臺中市○區○○○段│田 │61平方公尺│賴紅櫻 │ 各5分之1 ││ │18-55地號 │ │ │賴紅珠 │ ││ │ │ │ │賴守秀 │ ││ │ │ │ │賴守新 │ │├──┼─────────┼──┼─────┼────┼──────┤│ 3 │臺中市○區○○○段│道 │7平方公尺 │賴張邁 │ 60000分 ││ │18-131地號 │ │ │ │ 之1532 │├──┼─────────┼──┼─────┼────┼──────┤│ 4 │臺中市○區○○○段│道 │1平方公尺 │賴張邁 │ 60000分 ││ │18-132地號 │ │ │ │ 之1532 ││ │ │ │ │ │ │└──┴─────────┴──┴─────┴────┴──────┘